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Tu Chong Creativo/Foto fornita da Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

Il giornalista del Securities Times Wang Xiaoqian

Mentre il mercato secondario dei REIT (fondi fiduciari di investimento immobiliare) continua a riprendersi, gli "acquirenti di fondi" FOF (fondi di fondi) si stanno concentrando su questo tipo di asset.

Il rapporto del secondo trimestre del fondo mostra che Penghua Qianhai Vanke REIT, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT e Huaxia Beijing Affordable Housing REIT sono apparsi nella lista delle posizioni più importanti del fondo. Gli esperti del settore ritengono che questa tendenza non solo rifletta la ricerca da parte dei FOF pubblici di diversificazione degli asset e stabilità del reddito, ma rifletta anche l'ampio riconoscimento da parte del mercato dei REIT come asset class emergente.

Offerta pubblica FOF

“Innamorarsi” dei REIT

Negli ultimi anni, quando il mercato è entrato in un’era di tassi di interesse bassi, è diventato sempre più comune per i FOF pubblici includere REIT pubblici nei loro portafogli di investimento.

Il secondo rapporto trimestrale delle offerte pubbliche mostra che tre REIT sono entrati nelle fila dei principali fondi pubblici. I REIT Penghua Qianhai Vanke sono la terza e la nona posizione più grande detenute rispettivamente da Xingquan Antai con un obiettivo pensionistico attivo di cinque anni e CCB Tianfu Youxiang con un obiettivo pensionistico stabile di un anno. I due fondi hanno una partecipazione totale di 55,7 milioni di yuan Anche Innovation Shenzhen Anju REIT e Huaxia Beijing Affordable Housing REIT sono stati fortemente detenuti da Tianhong Ruixiang per 3 mesi.

A giudicare dall'andamento del mercato, al 16 agosto, i REIT di alloggi a prezzi accessibili di Huaxia Beijing sono aumentati del 34,50% quest'anno, classificandosi al primo posto tra i fondi REIT Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT sono aumentati del 26,63% durante l'anno.

Il motivo per cui i REIT pubblici sono emersi rapidamente tra i FOF pubblici è inseparabile dai loro vantaggi unici in un contesto di bassi tassi di interesse. Wang Zhipeng, gestore del fondo CCB Fund, ha dichiarato a un giornalista del Securities Times che mentre il mercato entra nell'era dei bassi tassi di interesse, i REIT pubblici stanno gradualmente mostrando un buon rapporto costo-efficacia nell'allocazione di grandi tipologie di asset in base alla trasparenza delle attività sottostanti e la capacità di creare flussi di cassa distribuibili stabili. Ha inoltre sottolineato che i REIT pubblici non solo possono fornire un reddito da dividendi relativamente stabile, ma hanno anche rendimenti composti considerevoli a lungo termine. "I REIT pubblici hanno una bassa correlazione con altre attività finanziarie, hanno migliori effetti di diversificazione del rischio e hanno un elevato valore di allocazione".

I dati del Tianxiang Investment Consulting Fund Evaluation Center mostrano che la scala di allocazione dei FOF pubblici nei REIT ha continuato a crescere dalla seconda metà del 2023. Tra questi, Penghua Qianhai Vanke REITs ha una quota maggiore di posizioni in offerte pubbliche e il valore di mercato delle sue posizioni è aumentato da 7,5 milioni di yuan alla fine del 2022 a 88,33 milioni di yuan alla fine del 2023, riflettendo il crescente interesse di offerta pubblica FOF di investimenti REIT.

Inoltre, il sostegno politico ha anche aperto la strada a un’ampia allocazione di REIT pubblici nei FOF. Sang Lei, gestore del fondo China Europe Fund, ha dichiarato in un'intervista ai giornalisti che l'"Avviso sulla promozione completa dell'emissione normalizzata di progetti di fondi fiduciari di investimento immobiliare (REIT) nel settore delle infrastrutture" emesso dalla Commissione nazionale per lo sviluppo e la riforma è stato pubblicato ha fatto sì che il mercato anticipasse emissioni più rapide in futuro. La velocità e una scala di mercato più ampia hanno promosso vigorosamente lo sviluppo del mercato dei REIT.

Sang Lei ha inoltre spiegato che, secondo il contratto, il FOF ordinario può investire solo in obiettivi di investimento stabiliti da più di un anno, e il FOF pensionistico può investire solo in obiettivi di investimento stabiliti da più di due anni, quindi il numero degli obiettivi di investimento è in progressivo aumento. Man mano che vengono elencati più progetti REIT, anche l'ambito di investimento dei FOF pubblici si è ampliato. Alla fine di giugno 2024, sul mercato sono presenti 28 progetti REIT istituiti da un anno e 12 progetti REIT istituiti da due anni. Il graduale aumento di questi obiettivi offre più opzioni per l'asset allocation di FOF.

Importante asset allocation

Sono necessari REIT

Poiché sempre più FOF pubblici incorporano REIT pubblici nei loro portafogli di investimento, il mercato sta prestando grande attenzione ai vantaggi di questo metodo di asset allocation in termini di stabilità del reddito e controllo del rischio, e al ruolo unico dei REIT nell’allocazione di ampie categorie di beni. patrimonio sta gradualmente emergendo.

Il reddito stabile da dividendi è uno dei motivi importanti per cui i REIT pubblici sono favoriti dagli investitori. Wang Zhipeng ritiene che i REIT pubblici possano fornire un reddito da dividendi relativamente stabile e rendimenti composti considerevoli a lungo termine. Il consenso del cielo sostiene questa visione. Finché le condizioni dei dividendi sono soddisfatte, il reddito da dividendi dei REIT viene solitamente distribuito almeno una volta all'anno e il rapporto annuale di distribuzione del reddito del fondo non è inferiore al 90% degli utili distribuibili annuali. Questa caratteristica di reddito stabile fa sì che i REIT diventino perseguimento di FOF pubblico Ideale per reddito stabile.

Oltre alla stabilità dei rendimenti, anche l’effetto di diversificazione del rischio dei REIT è uno dei fattori apprezzati dai FOF pubblici. Yan Ni, ricercatrice senior di fondi, ha sottolineato in particolare questo punto. A suo avviso, uno dei punti di forza del FOF è l'asset allocation, e il nucleo dell'asset allocation è trovare asset con la correlazione più bassa possibile per la combinazione. "I REIT sono un tipico asset alternativo che non è altamente correlato con azioni e obbligazioni e svolgono un ruolo importante nell'allocazione delle principali classi di attività. Negli Stati Uniti, a Singapore, in Giappone e in altri mercati, la scala di sviluppo dei REIT è considerevole. I REIT, come l’oro e le materie prime, sono una classe di asset che gli investitori multi-asset devono considerare”.

Yanni ha affermato che, a causa dell’elevata correlazione tra REIT e settore, i gestori di fondi pubblici spesso devono avere una comprensione approfondita della natura degli asset sottostanti e dell’ambiente di mercato al momento dell’allocazione dei REIT. La ricerca sui REIT è difficile, coinvolge alcuni settori e modelli di business specifici e la situazione è complessa e richiede un supporto di ricerca relativamente professionale. I gestori di fondi REIT provengono solitamente da altri settori e devono comprendere i fondi fiduciari immobiliari. Alcune ricerche riguardano asset specifici come autostrade, logistica di magazzinaggio, porti, alloggi in affitto a prezzi accessibili e immobili commerciali.

Attualmente, spinti sia dal mercato che dalle politiche, i quadri di ricerca interna FOF di varie offerte pubbliche stanno rapidamente migliorando. Sang Lei ha dichiarato a un giornalista del Securities Times che da quando il primo lotto di FOF di offerta pubblica ha incluso i REIT nell'ambito degli investimenti nel luglio 2023, le società di fondi hanno accelerato la ricerca e gli investimenti nei REIT. A suo avviso, i REIT sono un tipo di asset emergente e ogni FOF pubblico deve investire molto tempo e manodopera per costruire un quadro di ricerca interno e un sistema di valutazione per garantire che prenda l’iniziativa negli investimenti.

Impatto limitato a breve termine

Man mano che il FOF pubblico aumenta gradualmente la sua allocazione nei REIT, il mercato inizia a prestare maggiore attenzione alle prospettive a lungo termine di questa asset allocation. Allo stesso tempo, gli addetti ai lavori ritengono che le posizioni attive del FOF abbiano anche un impatto positivo sullo sviluppo dei REIT .

Molti intervistati concordano sul fatto che si prevede che la percentuale di allocazione dei REIT nei FOF pubblici continuerà ad aumentare e diventerà una delle allocazioni principali in futuro. Wang Zhipeng ritiene che i REIT potrebbero diventare un importante asset di allocazione per i FOF pubblici in futuro, principalmente per tre ragioni: in primo luogo, l'allocazione dei REIT aiuterà a migliorare la performance dei costi dei FOF pubblici dal punto di vista dell'allocazione degli asset, aggiungendo REIT pubblici il tradizionale portafoglio azionario e obbligazionario Infine, può effettivamente aumentare il tasso di rendimento o ridurre i rischi, e l'indice di Sharpe del portafoglio può essere migliorato, in secondo luogo, nell'era dei bassi tassi di interesse, il tasso di distribuzione della liquidità dei REIT pubblici è elevato; , prevedibili e relativamente scarsi; in terzo luogo, alcuni REIT pubblici hanno istituzioni di gestione operativa di alta qualità e attività sottostanti di alta qualità, si prevede che il flusso di cassa futuro mantenga una crescita sostenuta e abbia proprietà anti-inflazione. "

Sang Lei ha affermato che, a causa della difficoltà di ricerca e investimento nei progetti REIT, è spesso difficile per i singoli investitori parteciparvi direttamente, mentre il FOF pubblico aiuta i singoli investitori a condividere i vantaggi economici delle infrastrutture esistenti di alta qualità attraverso la sua ricerca professionale e capacità di investimento. Inoltre, l'allocazione dei REIT da parte dei FOF pubblici è favorevole ad attirare l'attenzione di altri investitori istituzionali e investitori pubblici sulle attività dei REIT attraverso canali pubblici. Maggiore è il numero di partecipanti al mercato dei REIT, tanto più favorevole è alla costruzione dei REIT sistema dei prezzi di mercato.

La maggiore allocazione di FOF pubblici ai REIT non solo migliora la stabilità del proprio reddito, ma ha anche un impatto positivo sullo sviluppo del mercato dei REIT. Wang Zhipeng ha sottolineato che i REIT offerti al pubblico hanno generalmente una durata più lunga, e il comportamento di acquisto e vendita dei FOF offerti al pubblico nel mercato secondario ha iniettato nuova vitalità e flusso di capitale nel mercato dei REIT, ampliato la base dei partecipanti al mercato e migliorato la situazione. liquidità e profondità del mercato.

Yanni ha un punto di vista diverso. Crede che l'attenzione all'offerta pubblica di FOF avrà un certo effetto di promozione sul mercato dei REIT, ma l'impatto non sarà grande nel breve e medio termine. A suo avviso, l’attuale dimensione complessiva dei FOF è ridotta e anche la sua allocazione ai REIT è limitata, il che rende difficile promuovere in modo significativo il mercato dei REIT.