berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Tu Chong Creative/Foto disediakan oleh Wang Yunpeng/Tabulasi Chen Jinxing/Pembuatan

Reporter Securities Times, Wang Xiaoqian

Ketika pasar sekunder untuk REIT (dana perwalian investasi real estat) terus pulih, FOF (dana dana) "pembeli dana" berfokus pada jenis aset ini.

Laporan kuartal kedua dana tersebut menunjukkan bahwa Penghua Qianhai Vanke REITs, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT dan Huaxia Beijing Affordable Housing REIT telah muncul dalam daftar posisi teratas dana tersebut. Orang dalam industri percaya bahwa tren ini tidak hanya mencerminkan upaya FOF publik dalam melakukan diversifikasi aset dan stabilitas pendapatan, namun juga mencerminkan pengakuan pasar yang luas terhadap REITs sebagai kelas aset yang sedang berkembang.

FOF penawaran umum

“Jatuh cinta” dengan REITs

Dalam beberapa tahun terakhir, ketika pasar memasuki era suku bunga rendah, FOF publik semakin umum memasukkan REIT publik ke dalam portofolio investasinya.

Laporan triwulanan kedua penawaran umum menunjukkan bahwa tiga REIT telah masuk dalam jajaran kepemilikan besar dana publik. Penghua Qianhai Vanke REITs adalah posisi terbesar ketiga dan kesembilan yang dipegang oleh Xingquan Antai dengan tujuan pensiun aktif selama lima tahun dan CCB Tianfu Youxiang dengan tujuan pensiun stabil masing-masing satu tahun. Kedua dana tersebut memiliki total kepemilikan sebesar 55,7 juta yuan Hongtu Inovasi Shenzhen Anju REIT dan Huaxia Beijing Affordable Housing REIT juga banyak dipegang oleh Tianhong Ruixiang selama 3 bulan.

Dilihat dari kinerja pasar, pada 16 Agustus, REIT perumahan terjangkau Huaxia Beijing telah meningkat sebesar 34,50% tahun ini, menempati peringkat pertama di antara dana REIT; Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT juga meningkat sebesar 26,63% sepanjang tahun.

Alasan mengapa REIT publik dengan cepat muncul di antara FOF publik tidak dapat dipisahkan dari keunggulan uniknya dalam lingkungan suku bunga rendah. Wang Zhipeng, manajer dana CCB Fund, mengatakan kepada reporter Securities Times bahwa ketika pasar memasuki era suku bunga rendah, REIT publik secara bertahap menunjukkan efektivitas biaya dalam alokasi jenis aset besar berdasarkan transparansi aset dasar dan kemampuan untuk menciptakan arus kas yang stabil dan dapat didistribusikan. Dia lebih lanjut menekankan bahwa REIT publik tidak hanya dapat memberikan pendapatan dividen yang relatif stabil, tetapi juga memiliki keuntungan majemuk jangka panjang yang besar. "REIT Publik memiliki korelasi yang rendah dengan aset keuangan lainnya, memiliki efek diversifikasi risiko yang lebih baik, dan memiliki nilai alokasi yang tinggi."

Data dari Pusat Evaluasi Dana Konsultasi Investasi Tianxiang menunjukkan bahwa skala alokasi FOF publik di REIT terus meningkat sejak paruh kedua tahun 2023. Diantaranya, Penghua Qianhai Vanke REITs memiliki pangsa posisi yang lebih besar dalam penawaran umum, dan nilai pasar dari posisinya telah melonjak dari 7,5 juta yuan pada akhir tahun 2022 menjadi 88,33 juta yuan pada akhir tahun 2023, yang mencerminkan meningkatnya minat investor. penawaran umum FOF dalam investasi REITs.

Selain itu, dukungan kebijakan juga membuka jalan bagi meluasnya alokasi REIT publik di FOF. Sang Lei, manajer dana China Europe Fund, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan wartawan bahwa "Pemberitahuan tentang Mempromosikan Secara Komprehensif Penerbitan Normalisasi Proyek Dana Perwalian Investasi Real Estat (REITs) di Sektor Infrastruktur" yang dikeluarkan oleh Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional telah membuat pasar mengantisipasi penerbitan yang lebih cepat di masa depan. Kecepatan dan skala pasar yang lebih besar telah mendorong perkembangan pasar REITs.

Lebih lanjut Sang Lei menjelaskan, sesuai kontrak, FOF biasa hanya dapat berinvestasi pada target investasi yang telah ditetapkan lebih dari satu tahun, dan FOF pensiun hanya dapat berinvestasi pada target investasi yang telah ditetapkan lebih dari dua tahun, sehingga jumlahnya target investasi meningkat secara bertahap. Dengan semakin banyaknya proyek REIT yang terdaftar, cakupan investasi FOF publik juga diperluas. Hingga akhir Juni 2024, terdapat 28 proyek REITs di pasar yang telah ditetapkan selama lebih dari satu tahun, dan 12 proyek REITs yang telah ditetapkan selama lebih dari dua tahun. Peningkatan target ini secara bertahap memberikan lebih banyak pilihan Alokasi aset FOF.

Alokasi aset utama

REIT diperlukan

Karena semakin banyak FOF publik yang memasukkan REIT publik ke dalam portofolio investasinya, pasar menaruh perhatian besar pada keunggulan metode alokasi aset ini dalam hal stabilitas pendapatan dan pengendalian risiko, serta peran unik REIT dalam alokasi kategori besar. aset. secara bertahap muncul.

Pendapatan dividen yang stabil adalah salah satu alasan penting mengapa REIT publik disukai investor. Wang Zhipeng percaya bahwa REIT publik dapat memberikan pendapatan dividen yang relatif stabil dan keuntungan majemuk jangka panjang yang besar. Persetujuan surga mendukung pandangan ini. Selama syarat dividen terpenuhi, pendapatan dividen REIT biasanya dibagikan minimal setahun sekali, dan rasio distribusi pendapatan dana tahunan tidak kurang dari 90% dari laba yang dapat didistribusikan setiap tahun. Karakteristik pendapatan yang stabil ini menjadikan REIT sebagai mengejar FOF publik. Ideal untuk pendapatan yang stabil.

Selain stabilitas imbal hasil, efek diversifikasi risiko REIT juga menjadi salah satu faktor yang dinilai oleh FOF publik. Yan Ni, peneliti dana senior, secara khusus menekankan hal ini. Menurutnya, salah satu nilai jual FOF adalah alokasi aset, dan inti dari alokasi aset adalah menemukan aset dengan korelasi serendah mungkin untuk digabungkan. “REIT adalah aset alternatif tipikal yang tidak berkorelasi tinggi dengan saham dan obligasi, dan memainkan peran penting dalam alokasi kelas aset utama. Di Amerika Serikat, Singapura, Jepang, dan pasar lainnya, skala pengembangan REIT cukup besar. REIT, seperti emas dan komoditas, adalah kelas aset yang harus dipertimbangkan oleh investor multi-aset.”

Yanni mengatakan karena tingginya korelasi antara REITs dan industri, pengelola dana publik seringkali perlu memiliki pemahaman mendalam tentang sifat aset dasar dan lingkungan pasar ketika mengalokasikan REITs. Penelitian tentang REITs sulit dilakukan, melibatkan beberapa industri dan model bisnis tertentu, dan situasinya kompleks, sehingga memerlukan dukungan penelitian yang relatif profesional. Manajer dana REIT biasanya diperkenalkan dari industri lain dan perlu memahami dana perwalian real estat. Beberapa penelitian melibatkan aset tertentu seperti jalan raya, logistik pergudangan, pelabuhan, perumahan sewa yang terjangkau, dan real estat komersial.

Saat ini, didorong oleh pasar dan kebijakan, kerangka penelitian internal FOF dari berbagai penawaran umum meningkat pesat. Sang Lei mengatakan kepada reporter Securities Times bahwa sejak gelombang pertama penawaran umum FOF memasukkan REITs ke dalam cakupan investasi pada Juli 2023, perusahaan dana telah mempercepat penelitian dan investasi mereka di REITs. Dalam pandangannya, REIT adalah jenis aset yang sedang berkembang, dan setiap FOF publik harus menginvestasikan banyak waktu dan tenaga untuk membangun kerangka penelitian internal dan sistem evaluasi guna memastikan bahwa REIT mengambil inisiatif dalam investasi.

Dampak jangka pendek yang terbatas

Ketika FOF publik secara bertahap meningkatkan alokasinya ke REIT, pasar mulai lebih memperhatikan prospek jangka panjang dari alokasi aset ini. Pada saat yang sama, orang dalam industri percaya bahwa posisi aktif FOF juga berdampak positif pada pengembangan REIT. .

Banyak orang yang diwawancarai sepakat bahwa proporsi alokasi REIT di FOF publik diperkirakan akan terus meningkat dan menjadi salah satu alokasi arus utama di masa depan. Wang Zhipeng percaya bahwa REIT dapat menjadi aset alokasi penting untuk FOF publik di masa depan, terutama karena tiga alasan: Pertama, alokasi REIT akan membantu meningkatkan kinerja biaya FOF publik. Dari perspektif alokasi aset, menambah REIT publik portofolio saham dan obligasi tradisional Akhirnya, secara efektif dapat meningkatkan tingkat pengembalian atau mengurangi risiko, dan rasio Sharpe portofolio dapat ditingkatkan; kedua, di era suku bunga rendah, tingkat distribusi tunai REIT publik tinggi , dapat diprediksi dan relatif langka; ketiga, beberapa REIT publik memiliki lembaga manajemen operasional yang berkualitas tinggi dan aset dasar yang berkualitas tinggi, arus kas masa depan diharapkan dapat mempertahankan pertumbuhan yang berkelanjutan dan memiliki sifat anti-inflasi. "

Sang Lei mengatakan bahwa karena sulitnya penelitian dan investasi dalam proyek-proyek REITs, seringkali sulit bagi investor individu untuk berpartisipasi langsung di dalamnya, sementara FOF publik membantu investor individu berbagi manfaat ekonomi dari infrastruktur berkualitas tinggi yang ada melalui penelitian profesional dan kemampuan investasi. Selain itu, alokasi REITs oleh FOF publik kondusif untuk menarik perhatian investor institusi lain dan investor publik terhadap aset REITs melalui jalur publik sistem harga pasar.

Meningkatnya alokasi FOF publik ke REITs tidak hanya meningkatkan stabilitas pendapatannya sendiri, namun juga berdampak positif pada perkembangan pasar REITs. Wang Zhipeng menunjukkan bahwa REIT yang ditawarkan secara publik umumnya memiliki durasi yang lebih lama, dan perilaku pembelian dan penjualan FOF yang ditawarkan secara publik di pasar sekunder telah menyuntikkan vitalitas baru dan aliran modal ke pasar REIT, memperluas basis pelaku pasar, dan meningkatkan kinerja. likuiditas dan kedalaman pasar.

Yanni memiliki pandangan berbeda. Ia yakin bahwa fokus pada penawaran umum FOF akan memberikan efek promosi tertentu pada pasar REITs, namun dampaknya tidak akan besar dalam jangka pendek dan menengah. Dalam pandangannya, skala FOF secara keseluruhan saat ini masih kecil dan alokasinya pada REITs juga terbatas, sehingga sulit untuk mempromosikan pasar REITs secara signifikan.