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Reportero del diario: Chen Li Editor: Wei Wenyi

El 15 de agosto, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó datos que muestran que en los primeros siete meses de este año, el área de ventas de viviendas comerciales de nueva construcción a nivel nacional fue de 541,49 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 18,6%; las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción ascendieron a 5.333 millones de yuanes, una disminución interanual del 24,3%. Entre ellas, las ventas residenciales cayeron un 25,9%. A finales de julio, la superficie de viviendas comerciales en venta era de 739,26 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 14,5%. Entre ellos, la superficie residencial en venta aumentó un 22,5%.

Según el último informe del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghai (en lo sucesivo, Instituto de Investigación E-House), en julio, el área de transacciones de nuevos edificios residenciales comerciales en 50 ciudades clave de todo el país fue de 11,41 millones de cuadrados. metros, un descenso del 26% intermensual y un descenso interanual del 13%. Vale la pena mencionar que el área de transacciones de nuevos edificios residenciales comerciales en Nanning, Fuzhou, Guangzhou, Nanjing y Chongqing logró un crecimiento interanual positivo en julio.

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El reportero del "Daily Economic News" señaló que en febrero de este año, la tasa de crecimiento interanual de las transacciones de viviendas comerciales de nueva construcción en 50 ciudades clave de todo el país fue del -69%. El índice de desaceleración general en los meses siguientes mostró una tendencia. de estrecharse mes a mes. Actualmente, este índice se ha reducido continuamente en 5 meses. En conjunto, la tasa de crecimiento acumulada del área de transacciones en los primeros tres meses fue del -48% interanual, mientras que en los primeros siete meses se redujo al -38% y la curva de desaceleración interanual se redujo.

"Se espera que el número de ciudades con volumen de transacciones de viviendas nuevas en agosto se vuelva positivo año tras año, lo que promoverá aún más el ajuste de las expectativas del mercado", analizó el mismo mes del año pasado. La tendencia general de enfriamiento y el continuo aumento de las políticas de compra de viviendas en el segundo trimestre de este año han tenido efectos positivos. En la actualidad, el período de máxima presión de ventas de viviendas nuevas ha pasado y hay una tendencia a tocar fondo y recuperarse. .

La caída del volumen de transacciones de viviendas nuevas continúa reduciéndose

Según el informe del Instituto de Investigación E-House, en julio, el área de transacción de nuevos edificios residenciales comerciales en 50 ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel en todo el país fue de 2 millones de metros cuadrados, 6,13 millones metros cuadrados y 3,28 millones de metros cuadrados respectivamente, con tasas de crecimiento intermensual de -19 %, -31% y -21%, y las tasas de crecimiento interanual fueron -1%, -19% y -8 % respectivamente.

En total desde los primeros siete meses, el área de transacción de nuevos edificios residenciales comerciales en 50 ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel en todo el país fue de 12,47 millones de metros cuadrados, 44,9 millones de metros cuadrados y 25,17 millones de metros cuadrados. respectivamente, con tasas de crecimiento interanual del -28%, -41% y -38%. Los datos de ventas actuales generalmente se reducen un 30% en comparación con el mismo período del año pasado, y aproximadamente un 20%, 60% y 65% ​​en comparación con 2019.

En este sentido, el Instituto de Investigación E-House cree que el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel es más resistente a la presión, mientras que la presión de ajuste del mercado en las ciudades de segundo y tercer nivel es mayor. Todas las localidades deben tener en cuenta el grado de contracción y desarrollar aún más políticas de compra de viviendas para impulsar mejor los precios de transacción.

El periodista señaló que aunque el volumen general de transacciones de viviendas nuevas estaba disminuyendo en julio, tres de las 22 ciudades del país, Fuzhou, Nanjing y Chengdu, mostraron un crecimiento intermensual positivo en las transacciones de viviendas nuevas en cinco ciudades, Nanning, Fuzhou, Guangzhou, Nanjing y Chongqing, fueron El área logró un crecimiento positivo año tras año. Entre ellos, Nanjing y Fuzhou lograron un crecimiento interanual y mensual en julio.

Tomemos a Nanjing como ejemplo. El 5 de julio, Nanjing canceló el requisito de siete años para la certificación notarial y las ventas por lotería de proyectos de viviendas comerciales, lo que permitió a las empresas de desarrollo vender de forma independiente. El mismo día, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda de Nanjing emitió un. Aviso para ajustar el límite de préstamos del fondo de previsión para viviendas para familias con varios hijos, el límite máximo de préstamos del fondo de previsión para la compra de viviendas nuevas aumentó en un 20%, es decir, 600.000 yuanes para individuos y 1,2 millones de yuanes para familias. Junto con la liberación gradual de los efectos de políticas anteriores, como la reducción de los índices de pago inicial y la reducción de las tasas de interés de los fondos de previsión y de los préstamos comerciales, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en Nanjing ha aumentado de manera constante desde junio.

Los datos del CRIC muestran que el área de transacciones de viviendas nuevas en Nanjing alcanzó los 403.900 metros cuadrados en julio, un aumento del 11,80% en comparación con los 361.300 metros cuadrados del mismo período del año pasado; el precio de las viviendas nuevas volvió al "prefijo 3"; Después de 9 meses, afectado por el impacto de las propiedades de lujo en julio. Debido al impacto del registro centralizado, el precio medio global subió a 31.588 yuanes/metro cuadrado.

A medida que aumenta el volumen de ventas de viviendas comerciales, el inventario de viviendas comerciales continúa disminuyendo. A finales de junio, la superficie vendible de los edificios residenciales comerciales en Nanjing era de 6,5389 millones de metros cuadrados, con un ciclo de ventas de 17,91 meses. A finales de julio, el área vendible de los edificios residenciales comerciales de Nanjing se había reducido a 6,3726 millones de metros cuadrados, y el ciclo de ventas se había reducido aún más a 17,86 meses. Los ciclos de ventas del nuevo distrito de Jiangbei, distrito de Xuanwu, distrito de Jiangning, Pukou. El distrito y el distrito de Liuhe duraron menos de 18 meses. En agosto, los ciclos de desintoxicación en el distrito de Qinhuai, el distrito de Gulou y el distrito de Yuhuatai duraron menos de 14 meses.

Guangzhou es la única ciudad entre las cuatro de primer nivel donde el volumen de transacciones de viviendas nuevas ha aumentado año tras año. Desde la introducción del “New Deal del 28 de mayo”, la confianza en el mercado inmobiliario de Guangzhou se ha acelerado. Aunque los efectos marginales positivos se han debilitado gradualmente y ha entrado la tradicional temporada baja de transacciones, la atmósfera comercial del mercado inmobiliario de Guangzhou ha disminuido, pero todavía se encuentra en un nivel alto.

Las estadísticas del CRIC muestran que debido a la tradicional temporada baja de comercialización en julio y agosto, el número de lanzamientos de bienes raíces en Guangzhou cayó significativamente en julio y la inercia de la oferta y la demanda disminuyó. Hubo 5.134 transacciones residenciales de primera mano en el mes. una disminución intermensual del 33%, pero un aumento interanual del 11%, lo cual es bueno en el mismo período del año pasado. "El desempeño general del mercado inmobiliario de Guangzhou está dentro de las expectativas y se espera que se mantenga estable en agosto. El próximo nodo del esfuerzo de marketing será el 'Nueve de Oro y el Diez de Plata'", señaló el análisis del CRIC.

Xu Yuejin, subdirector de investigación del Instituto de Investigación de Índices de China, cree que desde la perspectiva de los datos, a nivel nacional, debido al debilitamiento del efecto de base alta, la disminución interanual en las ventas y el área de ventas de ​La vivienda comercial de nueva construcción de enero a julio continuó estrechándose. En general, con el debilitamiento de los efectos de las políticas y la llegada del mercado tradicional fuera de temporada, el mercado de viviendas nuevas todavía enfrenta una mayor presión de ajuste.

El mercado inmobiliario de lujo en Beijing, Shanghai y Shenzhen está en auge

Vale la pena señalar que el mercado inmobiliario de lujo en muchas ciudades marcó el comienzo de una nueva ola de auge en julio.

El informe muestra que en julio de este año, el número de casas nuevas con un precio total de 20 millones de yuanes o más en Beijing, Shanghai y Shenzhen fue de 500, una disminución intermensual del 49% y una disminución interanual. aumento del 28%. El número de transacciones de viviendas de lujo en estas tres ciudades desde 2019 hasta el primer julio de 2024 fueron 2.371, 2.275, 3.397, 4.085, 3.795 y 4.418 respectivamente. Esto también muestra que las transacciones de viviendas de lujo en las tres ciudades mencionadas han sido las más populares en los últimos cinco años.

Tomando a Shanghai como ejemplo, julio ha entrado en la temporada baja tradicional para el mercado inmobiliario: la actividad del mercado de lujo de Shanghai ha disminuido, la oferta de nuevas propiedades se ha desacelerado, la oferta ha disminuido drásticamente mes a mes y las transacciones en general. El volumen y el precio han caído mes a mes.

Sin embargo, según datos del CRIC, en el primer semestre del año, el número total de firmas online para 23 proyectos inmobiliarios de lujo en Shanghai fue de 3.972. Entre ellas, se vendieron 1.544 propiedades de alta gama con un precio total de más de 30 millones de yuanes, un aumento interanual del 221%, y la escala de transacciones fue la más alta de la última década. En términos de oferta, Shanghai ha suministrado un total de 23 proyectos de alta gama con un precio unitario promedio de más de 100.000 yuanes por metro cuadrado en la primera mitad del año, de los cuales 20 proyectos tuvieron una tasa de venta de más del 70. % el primer día de venta.

Por ejemplo, el 28 de marzo, el día de la inauguración del proyecto China Overseas Shunchang Jiuli estableció un récord para una sola apertura de viviendas comerciales en el país con ventas de 19.653 millones de yuanes; el 24 de junio, la villa de estilo China Overseas Shunchang Jiuli obtuvo el premio; Certificado y entró en el mercado con 298.000 yuanes/metro cuadrado, el precio medio de las casas nuevas en Shanghai una vez más estableció un nuevo récord, y las primeras 49 casas se agotaron rápidamente.

Cuando terminó la racha de desempeño de mitad de año de las empresas inmobiliarias, el mercado de Shanghai mostró una caída cíclica en julio. La entrada de propiedades de lujo urbanas en el mercado se ralentizó y no hubo listas rojas para impulsar la oferta y la demanda. ambos cayeron, y la popularidad quedó claramente diferenciada.

A principios de agosto, todavía hay muchos proyectos de viviendas de lujo en Shanghai listos para funcionar. Además de la segunda fase de Sunac Bund No. 1, que ya ha completado la suscripción, también están Qiantan Lily Garden y Jinyuan, con precios unitarios que superan los 170.000 yuanes por metro cuadrado. Además, en el cuarto lote de subastas de terrenos en Shanghai que finalizó el 7 de agosto, Greentown adquirió el terreno original de la sede de Xiaomi a un precio mínimo de más de 130.000 yuanes/metro cuadrado, lo que lo convierte en el "rey de la tierra" en términos de unidad. precio en el país.

"Se espera que la reducción de existencias siga siendo el principal foco de atención de las políticas durante algún tiempo". El Instituto de Investigación Tongce analizó que a medida que las políticas macroeconómicas se implementen gradualmente en la segunda mitad del año para estabilizar las expectativas del mercado, la liberación gradual de políticas flexibles por parte de Shanghai en el mercado inmobiliario puede volver a estimular la liberación del mercado Una ola de demanda.

"Las transacciones de casas de lujo están de moda. Por un lado, se debe a la fuerte aversión al riesgo de los fondos. La escasez de casas de lujo, el espacio para la preservación y apreciación del valor y la capacidad de satisfacer la demanda de una vida mejor han atraído "Por otro lado, el desarrollo actual de viviendas de lujo es que estas empresas inmobiliarias tienen una mentalidad más tranquila, menos cobertura y una mentalidad más fuerte de acelerar y acelerar la liquidación de proyectos", esto es lo que opina el E-House Research Institute. Confirma aún más la tendencia positiva del mercado inmobiliario y también es útil para cuestiones relacionadas. Las empresas inmobiliarias han acelerado la retirada de fondos y han mejorado su situación de flujo de caja.

Con respecto al desarrollo futuro del mercado, el Instituto de Investigación E-House afirmó que el ajuste actual del mercado en 50 ciudades clave en todo el país es relativamente suficiente, y en el proceso de orientación política posterior, relaciones de oferta y demanda y ajustes de los precios de la vivienda, su La base para una recuperación continua es mejor. "En agosto, se espera que aumente el número de ciudades con transacciones de viviendas nuevas que resulten positivas año tras año, lo que tendrá un muy buen efecto en el ajuste de las expectativas del mercado".

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