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ジャーナル記者: チェン・リー 編集者: ウェイ・ウェンイー

8月15日、国家統計局が発表したデータによると、今年1～7月の全国の新築商業住宅販売面積は5億4,149万平方メートルで、前年同期比18.6％減少した。新築商業住宅の売上高は53億3,300万元で、前年比24.3％減少した。このうち住宅販売は２５．９％減少した。 7月末時点の事業用住宅販売面積は7億3,926万平方メートルで、前年同月比14.5％増加した。このうち分譲住宅地は２２．５％増加した。

上海イーハウス不動産研究所（以下、イーハウス研究所）の最新報告によると、7月、全国50の主要都市における新築商業住宅ビルの取引面積は1141万平方メートルとなった。メートル、前月比 26% 減少、前年比 13% 減少しました。注目すべきは、南寧市、福州市、広州市、南京市、重慶市のこれら5都市における新築商業住宅ビルの取引面積が7月にすべて前年比プラス成長を達成したことである。

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「デイリー・エコノミック・ニュース」の記者は、今年2月、全国の主要50都市における新築商業住宅取引の前年比成長率がマイナス69％となり、その後の数カ月で全体的な指数が減速傾向を示したことに気づいた。現在、この指数は 5 か月連続で縮小しています。累計では、最初の3か月の累計取引面積増加率は前年同期比-48%でしたが、最初の7か月では-38%に縮小し、前年同期比の減速カーブは縮小しました。

「8月の新築住宅取引高が前年同期比でプラスに転じる都市の数が予想されており、これにより市場予想の調整がさらに進むだろう」とイーハウス総合研究所は分析した。全体的に冷え込み傾向にあり、今年第 2 四半期の住宅購入政策の継続的な増加がプラスの影響を及ぼしており、現在、新築住宅の販売圧力が最大となる時期は過ぎ、底を打って持ち直している傾向にあります。 。

新築住宅取引量の減少幅は引き続き縮小

イーハウス研究所の報告書によると、7月時点で全国50の1級、2級、3級、4級都市の新築商業住宅の取引面積は200万平方メートル、6.13平方メートルだった。面積はそれぞれ100万平方メートル、328万平方メートルで、前月比成長率は-19%、-31%、-21%で、前年比成長率は-1%、-19%、-でした。それぞれ8%。

最初の7か月からの累計で、全国50の1級、2級、3級、4級都市の新築商業住宅ビルの取引面積は1,247万平方メートル、4,490万平方メートル、2,517万平方メートルとなった。それぞれ、前年比成長率は -28%、-41%、-38% でした。現在の売上データは一般に、前年同期と比較して 30% 縮小し、2019 年と比較するとおよそ 20%、60%、65% 縮小しています。

この点に関してイーハウス研究所は、一級都市の不動産市場は圧力に強い一方、二級都市、三級都市では市場の調整圧力がより大きいと考えている。すべての地方は縮小の程度を考慮し、取引価格をより適切に押し上げるために住宅購入政策をさらに策定する必要がある。

記者は、7月の全体的な新築住宅取引量は減少しているにもかかわらず、国内22都市のうち福州、南京、成都の3都市が依然として前月比プラス成長を示していることに注目した。南京と重慶では、新規住宅取引が前年比プラス成長を達成した。このうち、南京と福州はいずれも7月に前年同月比および前月比で増加を達成した。

南京市を例に挙げると、7月5日、南京市は商業住宅プロジェクトの公証と抽選販売に関する7年間の義務を取り消し、同日、南京住宅積立基金管理センターは開発会社が独自に販売できるようにした。多子世帯に対する住宅積立金の融資限度額を調整するとの通知により、新築住宅購入時の積立金の融資限度額が20％引き上げられ、個人は60万元、家族は120万元となった。頭金率の引き下げ、積立金や商業ローン金利の引き下げといったこれまでの政策の効果が段階的に解除されたことも相まって、南京市の新築住宅の取引量は6月以降着実に増加している。

CRICデータによると、7月の南京市の新築住宅取引面積は40万3,900平方メートルに達し、前年同期の36万1,300平方メートルと比べて11.80％増加し、新築住宅価格は「3プレフィックス」に戻った。 9ヵ月後、7月の高級物件の影響で集中登録の影響で、全体の平均価格は31,588元/平方メートルまで上昇した。

商業住宅の販売量が増加するにつれて、商業住宅の在庫は減少し続けています。 6月末現在、南京市の商業用住宅の販売可能面積は653万8900平方メートルで、販売サイクルは17.91か月となっている。 7月末までに、南京の商業住宅ビルの販売可能面積は637万2600平方メートルに減少し、江北新区、玄武区、江寧区、浦口の販売サイクルはさらに17.86か月に低下した。 8月の地区と六和区はいずれも18か月未満で、秦淮区、鼓楼区、雨花台区はいずれも解毒サイクルが14か月未満だった。

広州は、4つの一級都市の中で新築住宅の取引量が前年比で増加した唯一の都市である。 「5・28ニューディール政策」の導入以来、広州の不動産市場に対する信頼感は加速している。プラスの限界効果は徐々に弱まり、伝統的な取引オフシーズンに入ったため、広州の不動産市場の取引雰囲気は低下したが、依然として高水準にある。

CRIC の統計によると、7 月と 8 月は従来のマーケティングのオフシーズンのため、広州の不動産発売件数は 7 月に大幅に減少し、需要と供給の慣性が低下しました。同月の中古住宅取引は 5,134 件ありました。前月比では 33% 減少しましたが、前年同期比では 11% 増加しており、これは良好な結果です。 「広州不動産市場の全体的なパフォーマンスは予想の範囲内であり、8月も安定した状態が続くと予想される。次のマーケティング努力の結節点は、指摘されている『ゴールデンナインとシルバーテン』だろう。」

中国指数研究所の研究副主任であるXu Yuejin氏は、データの観点から国家レベルでは、高ベース効果の弱まりにより、売上高と販売面積が前年比で減少していると考えている。 1月から7月までに新築された商業住宅の割合は引き続き縮小した。全体として、政策効果の弱まりと伝統的な市場のオフシーズンの到来により、新興住宅市場は依然として大きな調整圧力に直面している。

北京、上海、深センの高級住宅市場は熱い

多くの都市で高級住宅市場が7月に新たなブームの波を迎えたことは注目に値する。

報告書によると、今年7月の北京、上海、深センでの総額2000万元以上の新築住宅取引件数は500件で、前月比49％減、前年比でも減少した。年間では28%増加しました。 2019年から2024年7月初めまでのこれら3都市における高級住宅取引件数は、それぞれ2,371件、2,275件、3,397件、4,085件、3,795件、4,418件であった。これは、上記 3 都市における高級住宅取引が過去 5 年間で最も活発であることも示しています。

上海を例にとると、7月は不動産市場にとって伝統的なオフシーズンに入っており、上海の高級品市場の活動は低下し、新規不動産の供給は鈍化し、供給は前月比で大幅に減少し、全体の取引額は減少した。量と価格は前月比で下落しました。

しかし、CRICのデータによると、今年上半期、上海の23の高級不動産プロジェクトに対するオンライン署名の総数は3,972件だった。このうち、総額3,000万元以上の高級不動産が1,544件販売され、前年比221％増加し、取引規模は過去10年間で最高となった。供給面では、上海市は今年上半期に平均単価10万元/平方メートル以上のハイエンドプロジェクトを計23件供給し、そのうち20件のセルスルー率が1平方メートル以上であった。オープン初日は70％。

例えば、3月28日の中国海外順昌九里プロジェクトの開業日は、196億5,300万元の売上高を記録し、中国海外順昌九里スタイルのヴィラは国内の単一開業の記録を樹立した。 29.8万元/平方メートルで市場に参入し、上海の新築住宅の平均価格は再び過去最高値を更新し、最初の49戸はすぐに完売した。

不動産会社の年央の業績急落が終わり、7月の上海市場は循環的な下落を示し、市場への都市高級不動産の参入が鈍化した。全体的な需要と供給の両方を押し上げるようなレッドマーケットは存在しなかった。が落ち、人気は明らかに二分された。

8月に入っても、上海ではまだ多くの高級住宅プロジェクトが準備が整っています。募集が完了したサナックバンド1号の第2期のほか、銭潭百合園や金源もあり、単価は17万元/平方メートルを超える。さらに、8月7日に終了した上海の第4回土地オークションでは、元のXiaomi本社の土地が13万元/平方メートルを超える最低価格でGreentownによって取得され、ユニットの点で「土地王」になりました。国内での価格。

同済研究所は、市場の期待を安定させるために今年下半期にマクロ経済政策が段階的に実施される中、上海市は緩和政策を徐々に解除していくだろうと分析した。不動産市場は再び市場放出を刺激する可能性がある。

「高級住宅の取引が活発になっている。その理由は、資金の強いリスク回避によるものである。高級住宅の希少性、価値の保存と評価のためのスペース、そして生活の改善に対する需要を満たす能力が、一方、高級住宅開発の現状は、そのような不動産会社はより冷静で、より積極的にプロジェクトのクリアランスを加速するというより強い精神を持っている、とE-House Researchは見ている。同研究所によると、これは不動産市場の前向きな傾向をさらに裏付けるものであり、不動産会社が資金の引き出しを加速し、キャッシュフロー状況を改善していることにも役立ちます。

今後の市場の発展について、イーハウス研究所は、全国50の主要都市における現在の市場調整は、その後の政策誘導、需給関係、住宅価格調整の基礎として比較的十分であると述べた。継続的な回復がより良いです。 「8月には新築住宅取引が前年比でプラスに転じた都市の数が増加すると予想されており、これは市場の予想調整に非常に良い影響を与えるだろう。」

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