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Vanke vende activamente activos y reduce la deuda mediante diversos métodos.

En la noche del 13 de agosto, Vanke anunció que sus filiales Wanju Yingtong, Shenzhen Vanke, CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd., CITIC Securities Investment Co., Ltd. y Taikang Life Insurance Co., Ltd. invertirán conjuntamente en establecimiento de Vanke Goldstone (Nanjing) ) Asociación de Inversión Comercial (Sociedad en Comandita) (en lo sucesivo, "CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund").

El fondo recaudó 2.234 millones de yuanes, que se utilizaron principalmente para adquirir dos filiales de Vanke. Las dos filiales poseen principalmente los activos de Beijing Jiugong Vanke Plaza y Shenzhen Longgang Vanke Plaza, y también tienen préstamos inmobiliarios operativos y otros pasivos.

La transacción de Vanke puede verse como el establecimiento de un REIT de capital privado, que liberará el capital y los pasivos de los dos Vanke Plazas y al mismo tiempo retirará parte de los fondos. Vanke respondió en el anuncio que su participación en la inversión en CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund es una medida importante para implementar el "plan de paquete" de la compañía y ayudará a la compañía a concentrarse en su negocio principal, perder peso y construir una estrategia orientada al futuro. y negocio sostenible. Plataforma de titulización continua de activos.

Esta es otra exploración de Vanke en el camino hacia la “reducción de cargas”. En la actualidad, las ventas de Vanke siguen bajo presión y el comercio de activos a gran escala está inactivo debido a factores superpuestos. Todavía es muy difícil reducir la deuda. En este contexto, Vanke sigue haciendo todo lo posible para encontrar formas diversificadas de obligaciones, lo que también es una actitud clara hacia el mercado.

Fuente de la imagen: Foto de nuestro reportero Liang Yuanhao.

Diversificación y reducción de cargas.

La escala de recaudación de fondos en la que participó Vanke fue de 2.234 millones de yuanes, que se utilizó principalmente para adquirir sus dos filiales. Las dos filiales poseen principalmente los activos de Beijing Jiugong Vanke Plaza y Shenzhen Longgang Vanke Plaza, y también tienen préstamos inmobiliarios operativos y otros. pasivos.

En términos de estructura de inversión, Wanju Yingtong suscribió 10 millones de yuanes y Shenzhen Vanke suscribió aproximadamente 1.242 millones de yuanes, lo que representa el 56,05% del capital suscrito del CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund; Los montos de CITIC Securities Investment Co., Ltd. y Taikang Life Insurance Co., Ltd. son aproximadamente 1 millón de yuanes, 199 millones de yuanes y 782 millones de yuanes, respectivamente.

Aunque Vanke posee actualmente la mayor participación, puede seguir "reduciendo" sus participaciones. En el anuncio, Vanke afirmó que tiene derecho a transferir no más del 36,05% de la acción suscrita a inversores posteriores de conformidad con el "Contrato de sociedad en comandita".

Los dos proyectos invertidos por este fondo son proyectos de calidad relativamente alta entre los activos actuales de Vanke. Los datos públicos muestran que el volumen de negocios de Shenzhen Longgang Vanke Plaza y Beijing Jiugong Vanke Plaza superó los 2 mil millones de yuanes y 600 millones de yuanes respectivamente el año pasado.

Esto puede verse como una estructura de REIT de capital privado. Vanke compró dos Vanke Plazas mediante el establecimiento de una plataforma de fondos y al mismo tiempo repatrió parte de los fondos y ganancias. Vanke también afirmó en el anuncio que la participación de sus filiales en el Fondo de Infraestructura del Consumidor CITIC Vanke es una medida importante para implementar el "plan de paquete" de la empresa y ayudará a la empresa a centrarse en su negocio principal, adelgazar y construir una empresa orientada al futuro. Strategic, una plataforma de titulización de activos sostenible.

El llamado "plan paquete" de Vanke incluye principalmente dos etapas: la primera etapa consiste en adelgazar decididamente, ajustar el modelo de financiación y reducir los riesgos. En concreto, en el futuro, además de los tres negocios principales de promoción residencial integral, servicios inmobiliarios y alquiler de apartamentos, Vanke se retirará de otros negocios, limpiará y transferirá inversiones financieras que no sean su negocio principal; promover transacciones de activos a gran escala, como oficinas comerciales, planea completar 20 mil millones de yuanes cada año al mismo tiempo y completará activamente la transformación de los modelos de financiamiento;

La segunda etapa consiste en centrarse en el negocio principal, perfeccionarlo y convertirse en el referente de productos y servicios en la industria. Para los tres negocios ventajosos anclados, Vanke concentrará sus recursos y esfuerzos de gestión para fortalecer y mantener su liderazgo.

En la actualidad, Vanke todavía se encuentra en la primera etapa. La compra de dos Vanke Plazas esta vez es una forma encubierta de retirarse de negocios complementarios mediante la transferencia masiva de activos.

La incertidumbre persiste

Antes de la compra de dos Vanke Plazas, Vanke había realizado recientemente otras transacciones importantes. El 30 de julio, Vanke anunció que su filial Suzhou Fuheng Enterprise Management Consulting Co., Ltd. planea transferir su participación del 50 % en Suzhou Hi-Tech Wanyang Real Estate Co., Ltd. a Suzhou Hi-Tech Real Estate Group Co. , Ltd.

Se trata de un proyecto cooperativo. Tras esta transferencia, Vanke se retirará del desarrollo de este proyecto.

En términos de activos comerciales, Vanke transfirió previamente la propiedad de Vanke Qibao Plaza a Link, y CICC SCPG REIT también completó su cotización.

Aunque Vanke ha revelado sucesivamente transacciones de grandes activos, la salida de otros negocios de Vanke no es sencilla. A modo de comparación, aunque el negocio de logística de Vanke, que no está dentro del alcance de su negocio principal, está explorando actualmente los REIT, aún no ha encontrado una manera de revitalizar sus activos generales, cómo deshacerse de su inversión de capital en GLP; determinado. No hay más información.

Un analista inmobiliario familiarizado con Vanke le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald: “Hoy en día, por lo general, no es fácil vender grandes activos, incluso si tiene la intención de hacerse cargo, debe comenzar con un buen proyecto y aceptar uno. Los proyectos en los que Vanke ha tomado medidas recientemente también son buenos proyectos. Qibao Plaza y Longgang Vanke Plaza son proyectos relativamente maduros. Consideramos que otros activos son proyectos a largo plazo con una gran inversión. ellos ahora”.

Aunque en la realidad existen muchas dificultades, Vanke no debe darse por vencido, porque la base para atravesar el ciclo es el autorrescate. Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, había declarado anteriormente que "el equipo directivo de Vanke está decidido a no 'tirarse' y definitivamente cruzará esta etapa. Vanke intensificará sus esfuerzos para revitalizar las acciones, los cambios inmobiliarios y otras tareas para garantizar una mayor seguridad." pad."

Aunque Vanke vende vigorosamente sus activos, la caída de las ventas aún no ha disminuido. En los primeros siete meses de este año, Vanke logró un monto acumulado de ventas contratadas de 146.550 millones de yuanes, una disminución interanual de más del 35%.

Una persona de capital privado que posee bonos de Vanke le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que si las ventas no aumentan y los buenos activos de Vanke están básicamente vendidos, Vanke seguirá teniendo una mayor incertidumbre el próximo año. "Depende de las acciones de la dirección de Vanke y de los cambios en todo el mercado. A juzgar por la situación actual del mercado, Vanke aún no ha visto muchos beneficios y la escala de su deuda existente también es relativamente grande".

Muchas agencias de calificación internacionales se han vuelto cada vez más cautelosas con respecto a Vanke. El 13 de agosto, la agencia de calificación internacional Moody's anunció que había rebajado la calificación familiar de Vanke Enterprise Co., Ltd. y su filial de propiedad absoluta Vanke Real Estate (Hong Kong) Co., Ltd. a "B1" y le otorgó una perspectiva "negativa".

Moody's predice que las ventas contratadas de Vanke caerán aproximadamente un 30% y un 20% respectivamente este año y el próximo. Además, debido a la necesidad de ofrecer descuentos durante la crisis inmobiliaria, esto también ejercerá presión sobre los márgenes de beneficio de Vanke. Moody's también dijo que aunque Vanke enfrenta riesgos financieros debido a sus grandes necesidades de refinanciamiento, su capacidad para obtener financiamiento garantizado a largo plazo de bancos nacionales mitiga los riesgos hasta cierto punto.

Esta es también la opinión general en el mercado. La clave para saber si Vanke podrá superar con éxito la prueba es si se puede estimular plenamente su capacidad de refinanciación. Si la refinanciación de Vanke se realiza sin problemas, su umbral de seguridad aumentará en consecuencia. Sin embargo, en el entorno actual del mercado, Vanke todavía tiene que trabajar activamente para revitalizar sus activos para hacer frente al impacto de la caída del mercado en las ventas.