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Vanke sta vendendo attivamente beni e riducendo il debito attraverso vari metodi.

La sera del 13 agosto, Vanke ha annunciato che le sue controllate Wanju Yingtong, Shenzhen Vanke, CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd., CITIC Securities Investment Co., Ltd. e Taikang Life Insurance Co., Ltd. investiranno congiuntamente nella costituzione di Vanke Goldstone (Nanjing) ) Commercial Investment Partnership (Limited Partnership) (di seguito denominata "CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund").

Il fondo ha raccolto 2,234 miliardi di yuan, che sono stati utilizzati principalmente per acquisire due filiali di Vanke. Le due filiali detengono principalmente le attività di Beijing Jiugong Vanke Plaza e Shenzhen Longgang Vanke Plaza, e hanno anche prestiti immobiliari operativi e altre passività.

L'operazione di Vanke può essere vista come la creazione di un REIT di private equity, che libererà il capitale e le passività dei due Vanke Plaza e allo stesso tempo ritirerà parte dei fondi. Vanke ha risposto nell'annuncio che la sua partecipazione all'investimento nel CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund è una misura importante per attuare il "piano di pacchetto" dell'azienda e aiuterà l'azienda a concentrarsi sulla sua attività principale, a perdere peso e a costruire un'azienda strategica orientata al futuro. e business sostenibile. Piattaforma continua di cartolarizzazione di asset.

Questa è un’altra esplorazione di Vanke sulla strada della “riduzione degli oneri”. Attualmente le vendite di Vanke continuano a essere sotto pressione e il commercio di asset su larga scala è inattivo a causa di fattori sovrapposti. È ancora molto difficile ridurre il debito. In questo contesto, Vanke sta ancora facendo del suo meglio per trovare modi diversificati per effettuare obbligazioni, il che rappresenta anche un chiaro atteggiamento nei confronti del mercato.

Fonte immagine: foto del nostro giornalista Liang Yuanhao

Diversificazione e riduzione degli oneri

L'importo della raccolta fondi a cui ha partecipato Vanke è stato di 2,234 miliardi di yuan, utilizzati principalmente per acquisire le sue due filiali. Le due filiali detengono principalmente le attività di Beijing Jiugong Vanke Plaza e Shenzhen Longgang Vanke Plaza, e hanno anche prestiti immobiliari operativi e altro. passività.

In termini di struttura degli investimenti, Wanju Yingtong ha sottoscritto 10 milioni di yuan e Shenzhen Vanke ha sottoscritto circa 1,242 miliardi di yuan, pari al 56,05% del fondo CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund in totale CITIC Jinshi Fund Management Co., Ltd., il capitale sottoscritto gli importi di CITIC Securities Investment Co., Ltd. e Taikang Life Insurance Co., Ltd. sono rispettivamente di circa 1 milione di yuan, 199 milioni di yuan e 782 milioni di yuan.

Sebbene Vanke detenga attualmente la quota maggiore, può continuare a "ridurre" le sue partecipazioni. Nell'annuncio Vanke ha dichiarato di avere il diritto di trasferire non più del 36,05% della quota sottoscritta a successivi investitori in conformità al "Contratto di società in accomandita semplice".

I due progetti investiti da questo fondo sono progetti di qualità relativamente elevata tra le attuali attività di Vanke. I dati pubblici mostrano che il fatturato di Shenzhen Longgang Vanke Plaza e Beijing Jiugong Vanke Plaza ha superato rispettivamente i 2 miliardi di yuan e i 600 milioni di yuan lo scorso anno.

Questo può essere visto come una struttura di REIT di private equity. Vanke ha acquistato due Vanke Plaza attraverso la creazione di una piattaforma di fondi e allo stesso tempo ha rimpatriato parte dei fondi e dei profitti. Vanke ha inoltre dichiarato nell'annuncio che la partecipazione delle sue filiali al CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund è una misura importante per attuare il "piano di pacchetto" dell'azienda e aiuterà l'azienda a concentrarsi sulla sua attività principale, a snellire e costruire un'azienda orientata al futuro, strategica, una piattaforma sostenibile per la cartolarizzazione di asset.

Il cosiddetto "piano pacchetto" di Vanke comprende principalmente due fasi: la prima fase consiste nello snellimento risolutivo, nell'adeguamento del modello di finanziamento e nella riduzione dei rischi. Nello specifico, in futuro, oltre alle tre attività principali di sviluppo residenziale completo, servizi immobiliari e appartamenti in affitto, Vanke si ritirerà da altre attività, ripulirà e trasferirà investimenti finanziari che non sono la sua attività principale; promuovere transazioni patrimoniali su larga scala come uffici commerciali, prevede di completare 20 miliardi di yuan ogni anno e allo stesso tempo completerà attivamente la trasformazione dei modelli di finanziamento;

La seconda fase consiste nel concentrarsi sull'attività principale, perfezionare l'attività e diventare il punto di riferimento di prodotti e servizi nel settore. Per quanto riguarda i tre business vantaggiosi ancorati, Vanke concentrerà le proprie risorse e gli sforzi gestionali per rafforzare e mantenere la propria leadership.

Al momento, Vanke è ancora nella prima fase. L'acquisto di due Vanke Plaza questa volta è un modo mascherato di ritirarsi dalle attività non core attraverso il trasferimento di beni in blocco.

Resta l’incertezza

Prima dell'acquisto di due Vanke Plaza, Vanke aveva recentemente effettuato altre transazioni di grandi dimensioni. Il 30 luglio, Vanke ha annunciato che la sua controllata Suzhou Fuheng Enterprise Management Consulting Co., Ltd. intende trasferire la sua partecipazione del 50% in Suzhou Hi-Tech Wanyang Real Estate Co., Ltd. a Suzhou Hi-Tech Real Estate Group Co. , Ltd.

Questo è un progetto cooperativo Dopo questo trasferimento, Vanke si ritirerà dallo sviluppo di questo progetto.

In termini di attività commerciali, Vanke ha precedentemente trasferito la proprietà di Vanke Qibao Plaza a Link e anche CICC SCPG REIT ha completato la sua quotazione.

Sebbene Vanke abbia successivamente reso pubbliche transazioni di grandi asset, l'uscita delle altre attività di Vanke non è semplice. Per fare un confronto, sebbene l'attività logistica di Vanke, che non rientra nell'ambito della sua attività principale, stia attualmente esplorando i REIT, non ha ancora trovato un modo per rivitalizzare le sue attività complessive, come vendere la sua partecipazione in GLP; determinato. Nessuna ulteriore informazione.

Un analista immobiliare che ha familiarità con Vanke ha detto a un giornalista del 21st Century Business Herald: “Al giorno d’oggi non è generalmente facile vendere grandi beni. Anche se si intende subentrare, è necessario iniziare con un buon progetto e accettarne uno sconto più elevato Anche i progetti su cui Vanke ha recentemente intrapreso azioni sono buoni, Qibao Plaza e Longgang Vanke Plaza sono progetti relativamente maturi. Consideriamo gli altri asset come progetti a lungo termine con ingenti investimenti loro adesso."

Anche se in realtà le difficoltà sono molte, Vanke non deve arrendersi, perché la base per attraversare il ciclo è l’auto-salvataggio. Yu Liang, presidente del consiglio di amministrazione di Vanke, ha precedentemente affermato che "il management di Vanke è determinato a non 'dedicarsi' e supererà definitivamente questa fase. Vanke intensificherà gli sforzi per rivitalizzare le azioni, i cambiamenti immobiliari e altri compiti per garantire una maggiore sicurezza." pad."

Nonostante la vigorosa svendita degli asset, il calo delle vendite di Vanke non si è ancora attenuato. Nei primi sette mesi di quest'anno, Vanke ha raggiunto un fatturato cumulativo contrattuale di 146,55 miliardi di yuan, con un calo su base annua di oltre il 35%.

Un private equity che detiene obbligazioni di Vanke ha detto a un giornalista del 21st Century Business Herald che se le vendite non riprenderanno e i buoni asset di Vanke saranno praticamente esauriti, Vanke avrà ancora maggiore incertezza l'anno prossimo. "Dipende dalle azioni del management di Vanke e dai cambiamenti nell'intero mercato. A giudicare dall'attuale situazione del mercato, Vanke non ha ancora visto molti benefici e anche l'entità del suo debito esistente è relativamente ampia."

Molte agenzie di rating internazionali sono diventate sempre più caute nei confronti di Vanke. Il 13 agosto l'agenzia di rating internazionale Moody's ha annunciato di aver abbassato il family rating di Vanke Enterprise Co., Ltd. e della sua controllata al 100% Vanke Real Estate (Hong Kong) Co., Ltd. a "B1" e di averlo assegnato una prospettiva “negativa”.

Moody's prevede che le vendite contrattualizzate di Vanke diminuiranno rispettivamente di circa il 30% e il 20% quest'anno e il prossimo. Inoltre, a causa della necessità di offrire sconti durante la crisi immobiliare, ciò metterà sotto pressione anche i margini di profitto di Vanke. Moody's ha anche affermato che, sebbene Vanke debba affrontare rischi finanziari a causa delle sue grandi esigenze di rifinanziamento, la sua capacità di ottenere finanziamenti garantiti a lungo termine dalle banche onshore mitiga i rischi in una certa misura.

Questa è anche la visione generale del mercato. La chiave per verificare se Vanke riuscirà a superare con successo il test è se la sua capacità di rifinanziamento potrà essere pienamente stimolata. Se il rifinanziamento di Vanke procede senza intoppi, la sua soglia di sicurezza verrà aumentata di conseguenza. Tuttavia, nell'attuale contesto di mercato, Vanke deve ancora lavorare attivamente per rivitalizzare le proprie attività per far fronte all'impatto della flessione del mercato sulle vendite.