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万科はさまざまな方法で積極的に資産を売却し、負債を削減している。

8月13日夜、万科は子会社の万州英通、深セン万科、中信金石基金管理有限公司、中信証券投資有限公司、太康人命保険有限公司が共同で投資することを発表した。万科金石（南京）商業投資組合（有限責任組合）（以下「中信万科消費者インフラ基金」という）を設立。

この資金は22億3,400万元を調達し、主に万科の子会社2社の買収に使用された。2つの子会社は主に北京九工万科プラザと深セン龍崗万科プラザの資産を保有しており、運営用不動産ローンやその他の負債も抱えている。

万科の取引はプライベート・エクイティREITの設立とみなされ、2つの万科プラザの資本と負債がバランスシートから外され、同時に資金の一部が取り出される。万科は発表の中で、中信万科消費者インフラ基金への投資への参加は同社の「パッケージ計画」を実行するための重要な措置であり、同社が本業に集中し、スリム化して未来志向の戦略的事業を構築するのに役立つと回答した。継続的な資産証券化プラットフォーム。

これは、万科による「負担軽減」への道のもう一つの探求です。現在、万科の売上高は依然として圧迫されており、重なり合う要因により大規模な資産取引は活発ではないため、債務を削減することは依然として非常に困難である。こうした状況を背景に、万科は依然として社債の多様化方法を模索することに全力を尽くしており、これは市場に対する明確な姿勢でもある。

写真出典：梁源豪記者撮影

多様化と負担軽減

万科が参加した資金調達規模は22億3,400万元で、主に子会社2社の買収に使用された。子会社2社は主に北京九工万科プラザと深セン龍崗万科プラザの資産を保有しており、運営用不動産の融資なども行っている。負債。

投資構成に関しては、万州英通が1,000万元、深セン万科が約12億4,200万元で出資し、中信金石基金管理有限公司の出資総額の56.05％を占める。 CITIC Securities Investment Co., Ltd.とTaikang Life Insurance Co., Ltd.の買収額はそれぞれ約100万元、1億9,900万元、7億8,200万元である。

万科は現在最大の株式を保有しているが、今後も保有株を「減らす」可能性がある。発表の中で、万科は「有限責任組合契約」に従い、引受株式の36.05％以下を次の投資家に譲渡する権利があると述べた。

このファンドが投資する2つのプロジェクトは、万科の現在の保有資産の中でも比較的質の高いプロジェクトである。公開データによると、深セン龍崗万科広場と北京九公万科広場の昨年の売上高はそれぞれ20億元と6億元を超えた。

これはプライベート・エクイティ REIT の構造として見ることができます。万科はファンドプラットフォームの設立を通じて2つの万科プラザを購入し、同時に資金と利益の一部を本国に送金した。万科はまた発表の中で、中信万科消費者インフラ基金への子会社の参加は同社の「パッケージ計画」を実行するための重要な措置であり、同社が本業に集中し、スリム化して未来志向の事業を構築するのに役立つと述べた。戦略的、持続可能な資産証券化プラットフォーム。

万科のいわゆる「パッケージ計画」には主に2段階があり、第1段階は断固としたスリム化、資金調達モデルの調整、リスクの軽減である。具体的には、将来的には、万科は総合住宅開発、不動産サービス、賃貸アパートの３つの主力事業に加え、その他の事業から撤退し、主力事業以外の金融投資の整理と譲渡を断固として精力的に行う。商業オフィスなどの大規模な資産取引を促進し、毎年200億元を完了する計画であり、同時に資金調達モデルの変革も積極的に完了する予定である。

第 2 段階は、本業に集中してビジネスを磨き、業界の製品とサービスのベンチマークとなることです。万科は3つの有利な事業に注力し、そのリーダーシップを強化し、維持するために資源と経営努力を集中する。

現時点では、万科はまだ第一段階にあるが、今回の万科広場2か所の買収は、巨額資産の譲渡による非中核事業からの撤退を偽装したものだ。

不確実性が残る

2 つの万科広場を購入する前に、万科は最近他の大規模な取引を行っていました。万科汽車は7月30日、持株子会社蘇州福恒企業管理コンサルティング有限公司が蘇州高科技万陽不動産有限公司の株式50％を蘇州高科技不動産集団有限公司に譲渡する計画であると発表した。 、株式会社

これは協力プロジェクトです。今回の譲渡後、万科はこのプロジェクトの開発から撤退します。

商業資産に関しては、万科は以前に万科七宝広場の所有権をリンクに譲渡しており、CICC SCPG REITも上場を完了している。

万科は多額の資産の取引を相次いで開示しているが、万科の他の事業からの撤退は簡単ではない。ちなみに、万科の物流事業は本業の範囲外であり、現在REITの検討を進めているものの、GLPへの出資をどのように処分するかはまだ決まっていない。それ以上の情報はありません。

万科氏に詳しい不動産アナリストは21世紀ビジネス・ヘラルド紙の記者に対し、「現在、大規模な資産を売却するのは一般的に簡単ではない。たとえ引き継ぐつもりでも、良いプロジェクトから始めなければならず、条件を受け入れなければならない」と語った。万科が最近取り組んでいるプロジェクトも比較的成熟したプロジェクトであり、多額の投資が必要であると考えています。今は彼らよ。」

現実には多くの困難がありますが、万科さんは諦めてはなりません。サイクルを乗り越える基本は自力救済です。万科の取締役会会長である宇良氏は以前、「万科の経営陣は『休む』ことはないと決意しており、間違いなくこの段階を越えるだろう。万科は株式、不動産の変更、その他の業務の活性化に向けた取り組みを強化し、より大きな利益を確保する」と述べた。セキュリティ。「パッド」。

精力的に資産を売却している一方で、万科の売上高の減少はいまだ緩和されていない。今年の最初の7か月で、万科は累計契約売上高1,465億5,000万元を達成し、前年同期比35％以上減少した。

万科債券を保有するプライベート・エクイティ関係者は、21世紀ビジネス・ヘラルド紙の記者に対し、もし売り上げが回復せず、万科の優良資産が基本的に売却されれば、来年も万科の不確実性はさらに高まるだろうと語った。 「それは万科の経営陣の行動と市場全体の変化次第だ。現在の市場状況から判断すると、万科はまだ多くの恩恵を受けておらず、既存の負債規模も比較的大きい。」

多くの国際格付け会社は万科に対する警戒を強めている。国際格付け会社ムーディーズは8月13日、万科企業有限公司とその全額子会社である万科不動産（香港）有限公司のファミリー格付けを「B1」に引き下げたと発表した。 「ネガティブな」見通し。

ムーディーズは、万科の契約売上高は今年と来年でそれぞれ約30％、20％減少すると予測している。さらに、不動産不況下では割引を提供する必要があるため、これも万科の利益率を圧迫するだろう。ムーディーズはまた、万科は大規模な借り換えニーズにより財務リスクに直面しているが、国内銀行から長期担保資金を調達できるため、リスクはある程度軽減されると述べた。

これは市場の一般的な見方でもあります。万科がこのテストに合格できるかどうかの鍵は、借り換え能力を十分に刺激できるかどうかである。万科の借り換えが順調に進めば、それに応じて安全基準も引き上げられることになるが、現在の市場環境では、市場低迷による売上高への影響に対処するため、万科は依然として資産の活性化に積極的に取り組む必要がある。