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Vanke vend activement des actifs et réduit sa dette par diverses méthodes.

Dans la soirée du 13 août, Vanke a annoncé que ses filiales Wanju Yingtong, Shenzhen Vanke, CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd., CITIC Securities Investment Co., Ltd. et Taikang Life Insurance Co., Ltd. investiront conjointement dans le création de Vanke Goldstone (Nanjing) ) Commercial Investment Partnership (Limited Partnership) (ci-après dénommé « CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund »).

Le fonds a levé 2,234 milliards de yuans, qui ont été principalement utilisés pour acquérir deux filiales de Vanke. Les deux filiales détiennent principalement les actifs de Beijing Jiugong Vanke Plaza et de Shenzhen Longgang Vanke Plaza, ainsi que des prêts immobiliers d'exploitation et d'autres dettes.

La transaction de Vanke peut être considérée comme la création d'un fonds de capital-investissement qui retirera du bilan les capitaux propres et les passifs des deux Vanke Plazas et retirera en même temps une partie des fonds. Vanke a répondu dans l'annonce que sa participation à l'investissement dans CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund est une mesure importante pour mettre en œuvre le « plan global » de l'entreprise et aidera l'entreprise à se concentrer sur son activité principale, à réduire ses dépenses et à construire une stratégie tournée vers l'avenir. et une activité durable.

Il s’agit d’une autre exploration de Vanke sur la voie de la « réduction du fardeau ». À l'heure actuelle, les ventes de Vanke restent sous pression et les échanges d'actifs à grande échelle sont inactifs en raison de facteurs qui se chevauchent. Il est encore très difficile de réduire la dette. Dans ce contexte, Vanke continue de faire de son mieux pour trouver des moyens diversifiés d'émission d'obligations, ce qui constitue également une attitude claire à l'égard du marché.

Source de l'image : Photo de notre journaliste Liang Yuanhao

Diversification et réduction des charges

L'ampleur de la levée de fonds à laquelle Vanke a participé s'élevait à 2,234 milliards de yuans, qui ont été principalement utilisés pour acquérir ses deux filiales. Les deux filiales détiennent principalement les actifs de Beijing Jiugong Vanke Plaza et de Shenzhen Longgang Vanke Plaza, et ont également des prêts immobiliers d'exploitation et autres. passifs.

En termes de structure d'investissement, Wanju Yingtong a souscrit pour 10 millions de yuans et Shenzhen Vanke a souscrit pour environ 1,242 milliard de yuans, représentant 56,05 % du total du CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund Management Co., Ltd., le capital souscrit ; les montants de CITIC Securities Investment Co., Ltd. et de Taikang Life Insurance Co., Ltd. sont respectivement d'environ 1 million de yuans, 199 millions de yuans et 782 millions de yuans.

Même si Vanke détient actuellement la plus grande participation, elle peut continuer à « réduire » ses participations. Dans l'annonce, Vanke a déclaré qu'elle avait le droit de transférer au maximum 36,05 % des actions souscrites aux investisseurs ultérieurs conformément au « Contrat de société en commandite ».

Les deux projets investis par ce fonds sont des projets de relativement haute qualité parmi les actifs actuels de Vanke. Les données publiques montrent que le chiffre d'affaires du Shenzhen Longgang Vanke Plaza et du Beijing Jiugong Vanke Plaza a respectivement dépassé 2 milliards de yuans et 600 millions de yuans l'année dernière.

Cela peut être considéré comme une structure de REIT de capital-investissement. Vanke a acheté deux Vanke Plazas grâce à la création d'une plateforme de fonds et a en même temps rapatrié une partie des fonds et des bénéfices. Vanke a également déclaré dans l'annonce que la participation de ses filiales au CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund est une mesure importante pour mettre en œuvre le « plan global » de l'entreprise et aidera l'entreprise à se concentrer sur son activité principale, à se réduire et à construire une société tournée vers l'avenir. stratégique, une plateforme de titrisation d'actifs durable.

Le soi-disant « plan global » de Vanke comprend principalement deux étapes : la première étape consiste à réduire résolument les dépenses, à ajuster le modèle de financement et à réduire les risques. Concrètement, à l'avenir, en plus de ses trois activités principales que sont le développement résidentiel global, les services immobiliers et la location d'appartements, Vanke se retirera résolument et vigoureusement des autres activités, nettoiera et transférera les investissements financiers qui ne sont pas son activité principale ; promouvoir les transactions d'actifs à grande échelle telles que les bureaux commerciaux, il prévoit de réaliser 20 milliards de yuans chaque année, en même temps, il achèvera activement la transformation des modèles de financement ;

La deuxième étape consiste à se concentrer sur l'activité principale, à affiner l'activité et à devenir la référence en matière de produits et de services dans l'industrie. Pour les trois activités avantageuses ancrées, Vanke concentrera ses ressources et ses efforts de gestion pour renforcer et maintenir son leadership.

À l'heure actuelle, Vanke en est encore à la première étape. L'achat de deux Vanke Plaza est cette fois une manière déguisée de se retirer des activités non essentielles par le biais du transfert d'actifs importants.

L'incertitude demeure

Avant l'achat de deux Vanke Plazas, Vanke avait récemment réalisé d'autres transactions importantes. Le 30 juillet, Vanke a annoncé que sa filiale holding Suzhou Fuheng Enterprise Management Consulting Co., Ltd. prévoyait de transférer sa participation de 50 % dans Suzhou Hi-Tech Wanyang Real Estate Co., Ltd. à Suzhou Hi-Tech Real Estate Group Co. , Ltd.

Il s'agit d'un projet coopératif. Après ce transfert, Vanke se retirera du développement de ce projet.

En termes d'actifs commerciaux, Vanke a précédemment transféré la propriété de Vanke Qibao Plaza à Link, et CICC SCPG REIT a également finalisé sa cotation.

Bien que Vanke ait divulgué successivement des transactions sur des actifs importants, la sortie des autres activités de Vanke n'est pas simple. À titre de comparaison, bien que l'activité logistique de Vanke, qui ne fait pas partie de son activité principale, explore actuellement les REIT, elle n'a pas encore trouvé le moyen de revitaliser l'ensemble de ses actifs. La manière de céder sa participation dans GLP n'a pas encore été trouvée ; déterminé. Aucune autre information.

Un analyste immobilier familier avec Vanke a déclaré à un journaliste du 21st Century Business Herald : « Il n'est généralement pas facile de vendre de gros actifs de nos jours, même si vous avez l'intention de reprendre, vous devez commencer avec un bon projet et accepter un projet. remise plus élevée. Les projets sur lesquels Vanke a récemment pris des mesures sont également de bons projets. Qibao Plaza et Longgang Vanke Plaza sont des projets relativement matures. Nous considérons les autres actifs comme des projets à long terme avec des investissements lourds. eux maintenant.

Bien qu'il existe de nombreuses difficultés dans la réalité, Vanke ne doit pas abandonner, car la base pour traverser ce cycle est l'auto-sauvetage. Yu Liang, président du conseil d'administration de Vanke, a déclaré précédemment que « l'équipe de direction de Vanke est déterminée à ne pas se laisser aller et franchira certainement cette étape. Vanke intensifiera ses efforts pour revitaliser les stocks, les changements immobiliers et d'autres tâches pour assurer une plus grande sécurité." pad."

Malgré la vente vigoureuse de ses actifs, la baisse des ventes de Vanke ne s'est pas encore atténuée. Au cours des sept premiers mois de cette année, Vanke a réalisé un montant cumulé de ventes contractuelles de 146,55 milliards de yuans, soit une baisse de plus de 35 % sur un an.

Un responsable du capital-investissement qui détient des obligations de Vanke a déclaré à un journaliste du 21st Century Business Herald que si les ventes ne reprennent pas et que les bons actifs de Vanke sont pratiquement épuisés, Vanke sera encore plus incertain l'année prochaine. « Cela dépend des actions de la direction de Vanke et de l'évolution de l'ensemble du marché. À en juger par la situation actuelle du marché, Vanke n'a pas encore constaté beaucoup d'avantages et son endettement existant est également relativement important.

De nombreuses agences de notation internationales sont devenues de plus en plus prudentes à l'égard de Vanke. Le 13 août, l'agence de notation internationale Moody's a annoncé qu'elle avait abaissé la note familiale de Vanke Enterprise Co., Ltd. et de sa filiale en propriété exclusive Vanke Real Estate (Hong Kong) Co., Ltd. à « B1 » et lui a attribué une vision « négative ».

Moody's prévoit que les ventes contractuelles de Vanke diminueront respectivement d'environ 30 % et 20 % cette année et l'année prochaine. En outre, en raison de la nécessité d'offrir des rabais pendant le ralentissement de l'immobilier, cela exercera également une pression sur les marges bénéficiaires de Vanke. Moody's a également déclaré que bien que Vanke soit confrontée à des risques financiers en raison de ses importants besoins de refinancement, sa capacité à lever des financements garantis à long terme auprès de banques nationales atténue les risques dans une certaine mesure.

C'est aussi l'opinion générale sur le marché. La clé pour que Vanke réussisse le test est de savoir si sa capacité de refinancement peut être pleinement stimulée. Si le refinancement de Vanke se déroule sans problème, son seuil de sécurité sera relevé en conséquence. Toutefois, dans le contexte de marché actuel, Vanke doit encore travailler activement à la revitalisation de ses actifs afin de faire face à l'impact du ralentissement du marché sur les ventes.