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Vanke verkauft aktiv Vermögenswerte und reduziert Schulden durch verschiedene Methoden.

Am Abend des 13. August gab Vanke bekannt, dass seine Tochtergesellschaften Wanju Yingtong, Shenzhen Vanke, CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd., CITIC Securities Investment Co., Ltd. und Taikang Life Insurance Co., Ltd. gemeinsam in investieren werden Gründung der Vanke Goldstone (Nanjing) ) Commercial Investment Partnership (Limited Partnership) (im Folgenden als „CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund“ bezeichnet).

Der Fonds sammelte 2,234 Milliarden Yuan, die hauptsächlich für den Erwerb von zwei Tochtergesellschaften von Vanke verwendet wurden. Die beiden Tochtergesellschaften halten hauptsächlich die Vermögenswerte von Beijing Jiugong Vanke Plaza und Shenzhen Longgang Vanke Plaza und verfügen außerdem über Betriebsimmobilienkredite und andere Verbindlichkeiten.

Vankes Transaktion kann als Gründung eines Private-Equity-REITs angesehen werden, der das Eigenkapital und die Verbindlichkeiten der beiden Vanke Plazas aus der Bilanz streichen und gleichzeitig einen Teil der Mittel abziehen wird. Vanke antwortete in der Ankündigung, dass seine Beteiligung an der Investition in den CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund eine wichtige Maßnahme zur Umsetzung des „Paketplans“ des Unternehmens sei und dem Unternehmen helfen werde, sich auf sein Hauptgeschäft zu konzentrieren, zu verschlanken und eine zukunftsorientierte, strategische Ausrichtung aufzubauen und nachhaltiges Geschäft. Kontinuierliche Asset-Verbriefungsplattform.

Dies ist eine weitere Untersuchung von Vanke auf dem Weg zur „Lastenreduzierung“. Derzeit stehen die Verkäufe von Vanke weiterhin unter Druck und der groß angelegte Vermögenshandel ist aufgrund sich überschneidender Faktoren inaktiv. Es ist immer noch sehr schwierig, die Schulden abzubauen. Vor diesem Hintergrund versucht Vanke immer noch, diversifizierte Wege zur Vergabe von Schuldverschreibungen zu finden, was auch eine klare Haltung gegenüber dem Markt darstellt.

Bildquelle: Foto von unserem Reporter Liang Yuanhao

Diversifizierung und Belastungsreduzierung

Der Umfang der Mittelbeschaffung, an der Vanke teilnahm, betrug 2,234 Milliarden Yuan, die hauptsächlich für den Erwerb seiner beiden Tochtergesellschaften verwendet wurden. Die beiden Tochtergesellschaften halten hauptsächlich die Vermögenswerte von Beijing Jiugong Vanke Plaza und Shenzhen Longgang Vanke Plaza und verfügen außerdem über Betriebsimmobilienkredite und andere Verbindlichkeiten.

In Bezug auf die Investitionsstruktur zeichnete Wanju Yingtong 10 Millionen Yuan und Shenzhen Vanke etwa 1,242 Milliarden Yuan, was insgesamt 56,05 % des gezeichneten Kapitals von CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund entspricht Die Beträge von CITIC Securities Investment Co., Ltd. und Taikang Life Insurance Co., Ltd. betragen etwa 1 Million Yuan, 199 Millionen Yuan bzw. 782 Millionen Yuan.

Obwohl Vanke derzeit den größten Anteil hält, kann das Unternehmen seine Anteile weiter „reduzieren“. In der Ankündigung erklärte Vanke, dass es gemäß dem „Limited Partnership Contract“ das Recht habe, nicht mehr als 36,05 % des gezeichneten Anteils an nachfolgende Investoren zu übertragen.

Bei den beiden von diesem Fonds investierten Projekten handelt es sich um Projekte von relativ hoher Qualität im aktuellen Bestand von Vanke. Öffentliche Daten zeigen, dass der Umsatz von Shenzhen Longgang Vanke Plaza und Beijing Jiugong Vanke Plaza im vergangenen Jahr 2 Milliarden Yuan bzw. 600 Millionen Yuan überstieg.

Dies kann als Struktur von Private-Equity-REITs betrachtet werden. Vanke kaufte durch die Einrichtung einer Fondsplattform zwei Vanke Plazas und führte gleichzeitig einen Teil der Gelder und Gewinne zurück. Vanke erklärte in der Ankündigung außerdem, dass die Beteiligung seiner Tochtergesellschaften am CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund eine wichtige Maßnahme zur Umsetzung des „Paketplans“ des Unternehmens sei und dem Unternehmen dabei helfen werde, sich auf sein Hauptgeschäft zu konzentrieren, zu verschlanken und ein zukunftsorientiertes Unternehmen aufzubauen. Strategisch, eine Plattform zur nachhaltigen Verbriefung von Vermögenswerten.

Vankes sogenannter „Paketplan“ umfasst im Wesentlichen zwei Phasen: In der ersten Phase geht es darum, konsequent abzunehmen, das Finanzierungsmodell anzupassen und Risiken zu reduzieren. Konkret wird sich Vanke künftig zusätzlich zu seinen drei Hauptgeschäftsfeldern umfassende Wohnentwicklung, Immobiliendienstleistungen und Mietwohnungen aus anderen Geschäftsbereichen zurückziehen und Finanzinvestitionen, die nicht sein Hauptgeschäftsfeld sind, bereinigen und übertragen; Förderung groß angelegter Vermögenstransaktionen wie Handelsbüros. Es ist geplant, jedes Jahr 20 Milliarden Yuan abzuschließen und gleichzeitig die Transformation der Finanzierungsmodelle aktiv abzuschließen.

Die zweite Stufe besteht darin, sich auf das Hauptgeschäft zu konzentrieren, das Geschäft zu verfeinern und zum Produkt- und Service-Benchmark in der Branche zu werden. Für die drei verankerten vorteilhaften Geschäftsbereiche wird Vanke seine Ressourcen und Managementbemühungen konzentrieren, um seine Führungsposition zu stärken und zu behaupten.

Derzeit befindet sich Vanke noch in der ersten Phase. Der Kauf von zwei Vanke Plazas ist diesmal ein verschleierter Rückzug aus nicht zum Kerngeschäft gehörenden Unternehmen durch die Übertragung großer Vermögenswerte.

Die Unsicherheit bleibt bestehen

Vor dem Kauf von zwei Vanke Plazas hatte Vanke kürzlich weitere große Transaktionen durchgeführt. Am 30. Juli gab Vanke bekannt, dass seine Holding-Tochtergesellschaft Suzhou Fuheng Enterprise Management Consulting Co., Ltd. plant, ihren 50-prozentigen Anteil an Suzhou Hi-Tech Wanyang Real Estate Co., Ltd. an die Suzhou Hi-Tech Real Estate Group Co. zu übertragen. , Ltd.

Dies ist ein Kooperationsprojekt. Nach dieser Übertragung wird sich Vanke aus der Entwicklung dieses Projekts zurückziehen.

Im Hinblick auf gewerbliche Vermögenswerte hat Vanke zuvor das Eigentum an Vanke Qibao Plaza an Link übertragen, und auch CICC SCPG REIT hat seine Notierung abgeschlossen.

Obwohl Vanke sukzessive Transaktionen mit großen Vermögenswerten offengelegt hat, ist der Ausstieg aus den anderen Geschäftsbereichen von Vanke nicht einfach. Zum Vergleich: Obwohl Vankes Logistikgeschäft, das nicht zu seinem Hauptgeschäft gehört, derzeit REITs prüft, hat das Unternehmen noch keinen Weg gefunden, sein Gesamtvermögen zu revitalisieren Keine weiteren Informationen.

Ein mit Vanke vertrauter Immobilienanalyst sagte einem Reporter des 21st Century Business Herald: „Heutzutage ist es im Allgemeinen nicht einfach, große Vermögenswerte zu verkaufen. Selbst wenn man die Übernahme beabsichtigt, muss man mit einem guten Projekt beginnen und ein Projekt akzeptieren.“ Höherer Rabatt. Die Projekte, an denen Vanke kürzlich Maßnahmen ergriffen hat, sind ebenfalls relativ ausgereifte Projekte. Der Verkauf erfordert viel Aufwand sie jetzt.

Obwohl es in der Realität viele Schwierigkeiten gibt, darf Vanke nicht aufgeben, denn die Grundlage für das Durchlaufen des Kreislaufs ist die Selbstrettung. Yu Liang, Vorstandsvorsitzender von Vanke, hat zuvor erklärt: „Das Managementteam von Vanke ist entschlossen, sich nicht aufzugeben und wird diese Phase auf jeden Fall überstehen. Vanke wird seine Bemühungen zur Wiederbelebung von Lagerbeständen, Immobilienveränderungen und anderen Aufgaben intensivieren, um mehr zu gewährleisten.“ Sicherheit. Pad.

Während Vanke energisch Vermögenswerte verkaufte, hat sich der Umsatzrückgang noch nicht abgeschwächt. In den ersten sieben Monaten dieses Jahres erzielte Vanke einen kumulierten vertraglich vereinbarten Umsatz von 146,55 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von mehr als 35 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Ein Private-Equity-Mitarbeiter, der Vanke-Anleihen hält, sagte einem Reporter des 21st Century Business Herald, dass Vanke im nächsten Jahr immer noch mit größerer Unsicherheit rechnen muss, wenn die Verkäufe nicht anziehen und die guten Vermögenswerte von Vanke praktisch ausverkauft sind. „Es hängt von den Maßnahmen des Vanke-Managements und den Veränderungen im gesamten Markt ab. Gemessen an der aktuellen Marktsituation hat Vanke noch nicht viele Vorteile gesehen, und auch die bestehende Verschuldung ist relativ groß.“

Viele internationale Ratingagenturen sind gegenüber Vanke zunehmend vorsichtig geworden. Am 13. August gab die internationale Ratingagentur Moody's bekannt, dass sie das Familienrating von Vanke Enterprise Co., Ltd. und seiner hundertprozentigen Tochtergesellschaft Vanke Real Estate (Hong Kong) Co., Ltd. auf „B1“ gesenkt und vergeben habe ein „negativer“ Ausblick.

Moody's prognostiziert, dass die vertraglich vereinbarten Verkäufe von Vanke in diesem und im nächsten Jahr um etwa 30 % bzw. 20 % zurückgehen werden. Darüber hinaus wird dies aufgrund der Notwendigkeit, während des Immobilienabschwungs Rabatte anzubieten, auch die Gewinnmargen von Vanke unter Druck setzen. Moody's sagte außerdem, dass Vanke zwar aufgrund seines großen Refinanzierungsbedarfs finanziellen Risiken ausgesetzt sei, seine Fähigkeit, langfristig gesicherte Finanzierungen von Onshore-Banken zu beschaffen, die Risiken jedoch bis zu einem gewissen Grad mildere.

Dies ist auch die allgemeine Meinung im Markt. Der Schlüssel dafür, ob Vanke den Test erfolgreich bestehen kann, liegt darin, ob seine Refinanzierungsfähigkeit vollständig stimuliert werden kann. Wenn die Refinanzierung von Vanke reibungslos verläuft, wird die Sicherheitsschwelle entsprechend angehoben. Im aktuellen Marktumfeld muss Vanke jedoch weiterhin aktiv daran arbeiten, seine Vermögenswerte zu revitalisieren, um die Auswirkungen des Marktrückgangs auf den Umsatz zu bewältigen.