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Vanke está vendendo ativamente ativos e reduzindo dívidas por meio de vários métodos.

Na noite de 13 de agosto, a Vanke anunciou que suas subsidiárias Wanju Yingtong, Shenzhen Vanke, CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd., CITIC Securities Investment Co., Ltd. estabelecimento de Vanke Goldstone (Nanjing)) Parceria de Investimento Comercial (Parceria Limitada) (doravante denominada "CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund").

O fundo levantou 2,234 bilhões de yuans, que foram usados ​​principalmente para adquirir duas subsidiárias da Vanke. As duas subsidiárias detêm principalmente os ativos de Beijing Jiugong Vanke Plaza e Shenzhen Longgang Vanke Plaza, e também possuem empréstimos imobiliários operacionais e outros passivos.

A transação de Vanke pode ser vista como o estabelecimento de um REIT de private equity, que irá liberar o patrimônio e os passivos dos dois Vanke Plazas e ao mesmo tempo retirar parte dos fundos. Vanke respondeu no anúncio que a sua participação no investimento no CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund é uma medida importante para implementar o “plano de pacote” da empresa e ajudará a empresa a concentrar-se no seu negócio principal, perder peso e construir uma estratégia orientada para o futuro. e negócios sustentáveis.

Esta é outra exploração de Vanke no caminho para a “redução de encargos”. Actualmente, as vendas de Vanke continuam sob pressão e o comércio de activos em grande escala está inactivo devido a factores sobrepostos.Ainda é muito difícil reduzir a dívida. Neste contexto, a Vanke ainda se esforça ao máximo para encontrar formas diversificadas de debêntures, o que também é uma atitude clara em relação ao mercado.

Fonte da imagem: Foto do nosso repórter Liang Yuanhao

Diversificação e redução de encargos

A escala de arrecadação de fundos em que Vanke participou foi de 2,234 bilhões de yuans, que foi usada principalmente para adquirir suas duas subsidiárias. As duas subsidiárias detêm principalmente os ativos de Beijing Jiugong Vanke Plaza e Shenzhen Longgang Vanke Plaza, e também possuem empréstimos imobiliários operacionais e outros. passivos.

Em termos de estrutura de investimento, Wanju Yingtong subscreveu 10 milhões de yuans e Shenzhen Vanke subscreveu aproximadamente 1,242 bilhão de yuans, representando 56,05% do CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund no total; os valores da CITIC Securities Investment Co., Ltd. e da Taikang Life Insurance Co., Ltd. são de aproximadamente 1 milhão de yuans, 199 milhões de yuans e 782 milhões de yuans, respectivamente.

Embora Vanke detenha atualmente a maior participação, pode continuar a “reduzir” as suas participações. No anúncio, a Vanke afirmou que tem o direito de transferir no máximo 36,05% da ação subscrita aos investidores subsequentes de acordo com o “Contrato de Sociedade Limitada”.

Os dois projetos investidos por este fundo são projetos de qualidade relativamente alta entre os ativos atuais da Vanke. Dados públicos mostram que o volume de negócios do Shenzhen Longgang Vanke Plaza e do Beijing Jiugong Vanke Plaza ultrapassou 2 bilhões de yuans e 600 milhões de yuans, respectivamente, no ano passado.

Isto pode ser visto como uma estrutura de REITs de capital privado. Vanke comprou dois Vanke Plazas através do estabelecimento de uma plataforma de fundos e ao mesmo tempo repatriou parte dos fundos e lucros. Vanke também afirmou no anúncio que a participação de suas subsidiárias no CITIC Vanke Consumer Infrastructure Fund é uma medida importante para implementar o "plano de pacote" da empresa e ajudará a empresa a se concentrar em seu negócio principal, reduzir e construir um futuro orientado, estratégico, uma plataforma sustentável de securitização de ativos.

O chamado "plano de pacote" de Vanke inclui principalmente duas fases: a primeira fase é reduzir resolutamente, ajustar o modelo de financiamento e reduzir os riscos. Especificamente, no futuro, além dos três principais negócios de desenvolvimento residencial abrangente, serviços imobiliários e apartamentos para aluguel, Vanke se retirará de outros negócios, limpará e transferirá investimentos financeiros que não sejam seu negócio principal; promover transações de ativos em grande escala, como escritórios comerciais, planeja completar 20 bilhões de yuans todos os anos, ao mesmo tempo, concluirá ativamente a transformação dos modelos de financiamento;

A segunda etapa é focar no negócio principal, refinar o negócio e se tornar referência de produtos e serviços no setor. Para os três negócios vantajosos ancorados, a Vanke concentrará seus recursos e esforços de gestão para fortalecer e manter sua liderança.

No momento, Vanke ainda está na primeira fase. A compra de dois Vanke Plazas, desta vez, é uma forma disfarçada de retirada de negócios não essenciais por meio de transferência de ativos em massa.

A incerteza permanece

Antes da compra de dois Vanke Plazas, Vanke havia feito recentemente outras grandes transações. Em 30 de julho, Vanke anunciou que sua subsidiária Suzhou Fuheng Enterprise Management Consulting Co., Ltd. planeja transferir sua participação de 50% na Suzhou Hi-Tech Wanyang Real Estate Co., Ltd. , Ltd.

Este é um projeto cooperativo. Após esta transferência, Vanke se retirará do desenvolvimento deste projeto.

Em termos de ativos comerciais, a Vanke já transferiu a propriedade do Vanke Qibao Plaza para a Link, e o CICC SCPG REIT também concluiu sua listagem.

Embora Vanke tenha divulgado sucessivamente transações de grandes ativos, a saída dos outros negócios de Vanke não é simples. Para efeito de comparação, embora o negócio de logística da Vanke, que não está no âmbito do seu negócio principal, esteja actualmente a explorar REIT, ainda não encontrou uma forma de revitalizar os seus activos globais. determinado. Não há mais informações.

Um analista imobiliário familiarizado com Vanke disse a um repórter do 21st Century Business Herald: “Normalmente não é fácil vender grandes ativos hoje em dia. Mesmo que você pretenda assumir o controle, é preciso começar com um bom projeto e aceitar um. desconto maior.Os projetos em que Vanke tomou medidas recentemente também são bons projetos e Longgang Vanke Plaza são projetos relativamente maduros. Consideramos outros ativos como projetos de longo prazo com grande investimento. eles agora.

Embora as dificuldades sejam muitas na realidade, Vanke não deve desistir, pois a base para percorrer o ciclo é o auto-resgate. Yu Liang, Presidente do Conselho de Administração da Vanke, afirmou anteriormente que "a equipe de gestão da Vanke está determinada a não 'deitar' e definitivamente cruzará esta fase. Vanke intensificará esforços para revitalizar ações, mudanças imobiliárias e outras tarefas para garantir maior segurança." almofada."

Embora tenha vendido ativos vigorosamente, o declínio das vendas de Vanke ainda não diminuiu. Nos primeiros sete meses deste ano, a Vanke alcançou um valor acumulado de vendas contratadas de 146,55 bilhões de yuans, uma redução anual de mais de 35%.

Uma pessoa de private equity que detém títulos Vanke disse a um repórter do 21st Century Business Herald que se as vendas não aumentarem e os bons ativos de Vanke estiverem basicamente esgotados, Vanke ainda terá maior incerteza no próximo ano. “Depende das ações da administração da Vanke e das mudanças em todo o mercado. A julgar pela situação atual do mercado, a Vanke ainda não viu muitos benefícios e a escala de sua dívida existente também é relativamente grande.”

Muitas agências internacionais de classificação de risco tornaram-se cada vez mais cautelosas em relação a Vanke. Em 13 de agosto, a agência de classificação internacional Moody's anunciou que havia reduzido a classificação familiar da Vanke Enterprise Co., Ltd. e de sua subsidiária integral Vanke Real Estate (Hong Kong) Co., Ltd. uma perspectiva “negativa”.

A Moody's prevê que as vendas contratadas da Vanke cairão cerca de 30% e 20%, respectivamente, neste ano e no próximo. Além disso, devido à necessidade de oferecer descontos durante a recessão imobiliária, isto também irá pressionar as margens de lucro da Vanke. A Moody's também disse que embora Vanke enfrente riscos financeiros devido às suas grandes necessidades de refinanciamento, a sua capacidade de obter financiamento garantido de longo prazo junto de bancos onshore mitiga os riscos até certo ponto.

Essa também é a visão geral do mercado. A chave para saber se a Vanke consegue passar no teste é saber se a sua capacidade de refinanciamento pode ser totalmente estimulada. Se o refinanciamento da Vanke decorrer sem problemas, o seu limiar de segurança será aumentado em conformidade. No entanto, no actual ambiente de mercado, a Vanke ainda tem de trabalhar activamente para revitalizar os seus activos para fazer face ao impacto da recessão do mercado nas vendas.