Muchos lugares han publicado reglas detalladas para la "adquisición y almacenamiento" de viviendas existentes. ¿Cómo cobrarán las empresas estatales por la entrada? ¿Cómo usarlo?
2024-08-15
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Desde principios de este año, la "reducción de existencias" se ha convertido gradualmente en uno de los ejes de la política inmobiliaria. En muchas reuniones del Banco Central y del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural se afirma que "las empresas estatales compran y almacenan". casas nuevas sin vender" se ha mencionado muchas veces. Los conocedores de la industria creen que, a juzgar por el aviso de licitación emitido por Shenzhen, esta licitación es para toda la ciudad y tiene una fuerte importancia de señalización. Como ciudad de primer nivel, Shenzhen significa que el "fin de las empresas estatales" ha dado un paso. adelante en la participación en la "adquisición y almacenamiento" de viviendas comerciales Un nuevo paso. Entonces, ¿qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario local después del anuncio oficial? ¿Qué avances se están logrando actualmente en la “adquisición y almacenamiento” de viviendas comerciales en la capital provincial, Taiyuan? ¿Cuáles son las dificultades de cara al futuro para implementar este modelo a gran escala? Los reporteros de Shanxi Evening News llevaron a cabo una investigación para averiguarlo.
A Varias políticas apoyan a las empresas estatales para que adquieran casas en lotes y retiren el inventario.
Un periodista de Shanxi Evening News se enteró de que Shenzhen Anju Group Co., Ltd. es una empresa de propiedad totalmente estatal y una institución especializada en viviendas asequibles en Shenzhen. Según su anuncio, el alcance de la colección de viviendas comerciales para proyectos de viviendas asequibles en Shenzhen es: residencias de viviendas comerciales, apartamentos, dormitorios, etc. dentro del alcance de Shenzhen (excluyendo la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou). a la totalidad de los proyectos de Construcción (recursos habitacionales) que no están vendidos o tienen unidades enteras que pueden cerrarse y administrarse. Los conocedores de la industria creen que, como ciudad de primer nivel, la medida de Shenzhen es de gran importancia para todo el mercado inmobiliario.
Desde este año, la "prevención de riesgos" y la "reducción de existencias" se han convertido en las principales tareas en el ámbito inmobiliario. El 30 de abril, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC propuso “coordinar el estudio de políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental” para marcar el tono de esta ronda de políticas de reducción de existencias en el nuevo “5.17”; política del mercado inmobiliario, el Comité Central del PCC emitió una serie de La política determina las ideas de implementación específicas para la reducción de existencias, que incluyen: establecer un nuevo préstamo de 300 mil millones de yuanes para viviendas asequibles, permitir la regulación de la tierra, apoyar la recuperación y adquisición de terrenos residenciales inactivos transferidos , etc.; el 12 de junio, el Banco Popular de China anunció en la ciudad de Shandong Jinan de la provincia una reunión para promover la refinanciación de viviendas asequibles para apoyar a las empresas estatales locales en la adquisición de viviendas comerciales existentes a precios razonables para la colocación y arrendamiento de viviendas asequibles; el 20 de junio, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural celebró una reunión para comprar viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles. Se llevó a cabo una videoconferencia sobre viviendas asequibles para promover que las ciudades y los condados lleven a cabo de manera efectiva y ordenada. adquisición de viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles El 30 de julio, el Buró Político del Comité Central del PCC celebró una reunión en la que se destacó el apoyo activo a la adquisición de viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles... Un reportero de Shanxi Evening News. Se observó que con el avance de diversas políticas, varios lugares comenzaron a responder activamente: Hubei, Guangzhou, Wuhan y otros lugares alentaron la adquisición de casas existentes elegibles para su uso como viviendas asequibles, mientras que algunas ciudades como Guiyang y Huizhou, Lincang, Prefectura de Dali. y otros lugares han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles, y las empresas estatales locales recolectarán viviendas comerciales terminadas pero no vendidas en algunas áreas administrativas para su uso como viviendas asequibles. Según estadísticas de agencias de mercado relevantes, más de 30 ciudades han emitido políticas relevantes. Los conocedores de la industria creen que adquirir viviendas comerciales existentes para usarlas como viviendas asequibles es uno de los principales métodos de “reducción de existencias” que promueven las políticas actuales.
Un reportero de Shanxi Evening News preguntó sobre la información publicada por los departamentos funcionales relevantes y se enteró de que Taiyuan no ha publicado públicamente ningún anuncio de solicitud y cobro similar. Sin embargo, en las "Nuevas Nueve Reglas" para el mercado inmobiliario de Taiyuan publicadas el año pasado, se propuso. apoyar a las empresas de alquiler de viviendas para que adopten la comercialización de viviendas de alquiler asequibles mediante la compra de viviendas comerciales o la encomienda de desarrollo específico, quienes cumplan con las condiciones pueden solicitar incentivos y subsidios especiales de los departamentos pertinentes una vez que expire el período de operación. se pueden catalogar y comercializar como viviendas comerciales. Según expertos de la industria, actualmente, una gran parte de las viviendas de alquiler asequibles en las ciudades provinciales son adquiridas por compañías de arrendamiento a través de compras de viviendas comerciales basadas en el mercado, y algunas compañías de arrendamiento también tienen antecedentes de empresas de propiedad estatal. Además, aunque Taiyuan no ha emitido ningún anuncio sobre la recogida pública de viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles, se están llevando a cabo de forma ordenada los trabajos pertinentes con referencia a otras ciudades de Shanxi, por ejemplo, el "Plan sobre". "Acelerar la resolución del inventario de viviendas comerciales no residenciales" emitida anteriormente por Datong declaró claramente que se propone "apoyar la conversión del parque de viviendas no residenciales en viviendas de alquiler asequibles", lo que demuestra que nuestra provincia ha tomado medidas en la "adquisición y almacenamiento" de viviendas comerciales, pero llevará tiempo mejorar, implementar y anunciar la política.
B Utilizado como vivienda asequible para "adquirir y almacenar" viviendas comerciales.
La llamada "adquisición y almacenamiento" de viviendas comerciales se refiere a la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles, mientras que el "fin de las empresas estatales" es que el gobierno local organice empresas estatales locales para comprar casas de desarrolladores. Los conocedores de la industria creen que este enfoque de "reducción de existencias" ayudará a aliviar la presión operativa sobre las empresas inmobiliarias y estabilizará las expectativas del mercado.
Según una serie de políticas anteriores, el objetivo de esta adquisición de viviendas existentes por parte de "empresas estatales" es muy claro: las empresas inmobiliarias han construido viviendas comerciales no vendidas, lo que representa una gran cantidad de viviendas nuevas en el mercado. Detrás del "fin de las empresas estatales" está la alta presión de inventarios y el largo ciclo de liquidación de existencias en los mercados inmobiliarios de diversos lugares. Tomemos como ejemplo Shenzhen, que recientemente emitió un anuncio. Según datos de una plataforma de información inmobiliaria local autorizada, a finales de julio, el número de unidades residenciales de primera mano disponibles para la venta en Shenzhen era de 48.974. En el primer semestre de 2024, el inventario de viviendas nuevas de la ciudad será de 5,16 millones de metros cuadrados. El ciclo de conversión puede llegar a los 24,8 meses. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, de enero a junio de este año, la superficie de ventas de edificios comerciales de nueva construcción fue de 479,16 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 19,0%, de los cuales las ventas residenciales superficie cayó un 21,9%. Las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción ascendieron a 4.713,3 mil millones de yuanes, un 25,0% menos, de las cuales las ventas residenciales cayeron un 26,9%. En términos de inventario, al cierre de junio, la superficie de viviendas comerciales en venta era de 738,94 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 15,2%. Entre ellos, la superficie residencial en venta aumentó un 23,5%. Según predicciones anteriores de la agencia pertinente S&P Credit Ratings, se espera que las ventas de viviendas comerciales de mi país para todo el año en 2024 estén entre 9,5 y 10 billones, lo que representa casi la mitad del máximo de 18 billones en 2021. Las ventas de viviendas nuevas están disminuyendo, el inventario está aumentando y la reducción de existencias es inminente. Los analistas de la industria creen que el "fin de las empresas estatales" que digieren las viviendas existentes puede estimular eficazmente el consumo inmobiliario.
Además, a juzgar por las políticas que se han anunciado en varios lugares, todas proponen claramente "el uso como vivienda asequible". Tomando a Shenzhen como ejemplo, el aviso es claramente "Aviso de solicitud sobre la adquisición de viviendas comerciales para su uso como vivienda asequible". ", que también propone "Construir activamente un sistema de suministro de vivienda 'seguridad + mercado'". "En términos generales, si se construye un nuevo proyecto de vivienda asequible, el ciclo normal desde la selección del sitio del proyecto, el diseño, la construcción hasta la entrega tomará de tres a cuatro años". Los conocedores de la industria dijeron que si el uso de la adquisición directa para convertir viviendas comerciales calificadas directamente en viviendas asequibles acortará en gran medida este ciclo y satisfará las necesidades de los grupos de viviendas rígidas más rápidamente.
“En el mercado inmobiliario actual, garantizar la entrega sigue siendo el objetivo de todas las empresas inmobiliarias. Aunque hay muchos apoyos políticos, financieros y de otro tipo, para las empresas inmobiliarias la desaceleración en la venta de viviendas comerciales nuevas es obvia. es un problema para algunos promotores. "Definitivamente generará cierta presión financiera". Los analistas de la industria creen que utilizar algunas viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles puede acelerar la liquidación de existencias y, por otro lado, puede ayudar a algunas empresas inmobiliarias a retirar fondos. , lo que no sólo ayudará a estabilizar la situación. El mercado de la vivienda comercial también puede ayudar a las empresas inmobiliarias a resolver la presión de "garantizar la entrega" e incluso pagar las deudas. Al mismo tiempo, también aumenta los canales de financiación para viviendas asequibles, lo que puede. Se puede decir que sirve para múltiples propósitos.
C. Existen requisitos para los listados de viviendas. Es más difícil adquirir viviendas personales de segunda mano.
Dado que es un nuevo canal para conseguir viviendas asequibles, naturalmente tiene ciertos requisitos para la vivienda. Un reportero de Shanxi Evening News descubrió que los requisitos son similares en varios lugares, principalmente en la ubicación, el área, las instalaciones de apoyo, los procedimientos, etc.
En primer lugar, los proyectos adquiridos deben garantizar el cumplimiento legal, que es un requisito obligatorio presentado por todas las ciudades que han emitido anuncios, incluido haber obtenido certificados de presentación de aceptación de finalización, propiedad de propiedad clara y negociable y poder cumplir con los requisitos de instituciones financieras para préstamos, requisitos, etc.; en segundo lugar, la ubicación de la casa debe ser adecuada, con transporte conveniente e instalaciones de apoyo relativamente completas; en tercer lugar, el área de la unidad debe ser apropiada. cumplen con el tipo y el área de unidades de vivienda asequibles de Shenzhen (menos de 65 metros cuadrados), muchos lugares también delinean estándares según los dos tipos de viviendas de alquiler y de parcelas. Por ejemplo, los detalles de compra y almacenamiento de Yantai estipulan que el El área de construcción para la conversión a viviendas de alquiler asequibles debe estar dentro de los 70 metros cuadrados, y el área de construcción para la conversión a viviendas asequibles de tipo parcelación debe estar dentro de los 70 metros cuadrados. El área de construcción es principalmente de 90 metros cuadrados. metros; finalmente, muchos lugares han declarado claramente que se debe dar prioridad a los proyectos de construcción que no se venden o que pueden cerrarse y administrarse, incluso estipulan que todo el edificio debe usarse como unidad de adquisición básica.
“La vivienda adquirida debe convertirse en vivienda asequible en el momento oportuno, lo que significa que, por un lado, la vivienda debe satisfacer las necesidades de este grupo de personas que lo necesitan con urgencia, como los requisitos en cuanto al tipo de casa y la ubicación, precio asequible, etc., por otro lado, también es necesario facilitar la operación y gestión de la empresa adquirente en el período posterior. Esto significa que la adquisición de vivienda no se puede realizar a ciegas ", dijeron los expertos de la industria. una razón importante por la que las empresas estatales terminan adquiriendo viviendas existentes, principalmente viviendas comerciales que han sido construidas y no vendidas por empresas inmobiliarias. Esto también se refleja en muchos proyectos de viviendas de alquiler asequibles en la capital provincial. Un reportero de Shanxi Evening News descubrió que las viviendas asequibles en la capital provincial están ubicadas en el área central de la región, y la mayoría de ellas son edificios completos o independientes. unidades, y son operadas y administradas de manera uniforme por empresas relevantes.
Anteriormente, muchos lugares han introducido políticas de “viejo por nuevo”, y algunas ciudades también han introducido políticas para “acabar con las empresas estatales” para adquirir casas de segunda mano propiedad de residentes. En este sentido, los conocedores de la industria dijeron que en el corto plazo es poco probable que las empresas estatales adquieran casas residenciales de segunda mano para utilizarlas como viviendas asequibles. "Las viviendas individuales de segunda mano están demasiado dispersas y existen diversas incertidumbres, lo que hace que sea más difícil reutilizarlas después de la adquisición. Los conocedores de la industria creen que, en el funcionamiento real, las viviendas personales de segunda mano tienen diferentes características, como la edad, la ubicación y la calidad". etc. Los aspectos son desiguales y la vivienda asequible requiere una configuración centralizada o el uso compartido de instalaciones públicas de apoyo. Es demasiado difícil operar centralmente viviendas personales de segunda mano y es difícil despertar el entusiasmo de las empresas. Un periodista de Shanxi Evening News preguntó sobre varias ciudades que han implementado la política de "adquisición de viviendas de segunda mano para particulares". La mayoría de ellas tienen un número limitado de adquisiciones y no son el pilar de la vivienda asequible. En la ciudad de Taicang, provincia de Jiangsu, estas casas antiguas "viejas por nuevas" tienen como objetivo enriquecer los apartamentos para talentos y. En cuanto a los tipos de oferta de viviendas asequibles, Xi'an alienta a las empresas, instituciones y entidades sociales calificadas a alquilar o comprar. viviendas de segunda mano relativamente concentradas, que pueden usarse para operaciones tales como dormitorios para empleados, hoteles estilo hogareño y B&B después de renovaciones menores para crear un mercado inmobiliario diversificado. Algunas ciudades incluso permiten que los desarrolladores que adquieren viviendas de segunda mano se encarguen ellos mismos.
D El precio es la clave y sólo una “compra y almacenamiento” razonable es útil
Aunque el "fin de la participación de las empresas estatales" en la "adquisición y almacenamiento" de viviendas comerciales es uno de los métodos de "reducción de existencias" que promueve actualmente la política, todavía se encuentra en la etapa de desarrollo y se debe prestar especial atención a Algunas dificultades en el funcionamiento real.
El primero es el precio. Según las "Opiniones orientativas sobre planificación y construcción de viviendas asequibles", las reglas de adjudicación para viviendas asequibles son: "costo del terreno + coste de construcción e instalación + beneficio", precio con capital garantizado y bajo beneficio, es decir. , el precio de adjudicación cubre básicamente el costo del terreno y el costo de construcción e instalación, Cálculo y determinación basado en el principio de sumar ganancias apropiadas y razonables. Los detalles de adquisición del proyecto emitidos por la mayoría de las ciudades mencionan claramente que "el precio de reemplazo de viviendas asequibles en la misma ubicación se utiliza como límite superior de referencia". El llamado "precio de reemplazo de viviendas asequibles" se refiere a la reconstrucción de ". una vivienda en una ubicación específica de acuerdo con las condiciones actuales del mercado. El costo requerido para construir una casa con las mismas o similares condiciones que la casa existente generalmente incluye el costo del terreno asignado, los costos de construcción e instalación y un margen de ganancia no mayor. del 5%. Los analistas de la industria creen que este precio calculado, utilizado como precio de compra, a menudo tiene una gran diferencia con el precio de venta de las viviendas comerciales locales. Por ejemplo, se informó anteriormente en Internet que el precio de las viviendas asequibles de tipo adjudicado. en Xi'an estará dentro del 50% del precio de las viviendas comerciales circundantes; si la casa se recoge a este precio, es posible que las empresas inmobiliarias no estén dispuestas a venderla. “Actualmente, la mayoría de las ciudades que han anunciado reglas detalladas para la adquisición de viviendas por parte de empresas estatales son ciudades de tercer y cuarto nivel. Aunque las ciudades de primer nivel tienen una mayor demanda de viviendas asequibles, la mayoría de los niveles de inventario no son altos. En este contexto, puede ser necesario exigir a las empresas de bienes raíces que vendan una gran cantidad de casas existentes con descuentos. Es difícil ". Un periodista de Shanxi Evening News entrevistó a un experto en marketing de alto nivel en la capital provincial, quien dijo eso en la actual provincia. En el mercado inmobiliario de capital, la mayoría de las empresas inmobiliarias anteponen la palabra "estabilidad", especialmente las empresas inmobiliarias líderes con buenas operaciones, y su ritmo de desarrollo se ha ralentizado, el volumen de ventas es limitado y casi no hay presión de deuda causada por. alta rotación y alto apalancamiento, y no es necesario vender casas existentes a precios bajos para retirar fondos rápidamente. Si el precio de las adquisiciones a gran escala por parte de empresas estatales es demasiado bajo, la participación ciega resultará en pérdida de ganancias e ingresos. .
Además, las casas adquiridas deben convertirse en viviendas asequibles, lo que significa que las viviendas comerciales no se adquieren simplemente con el fin de eliminar el inventario, sino que las adquisiciones masivas deben promoverse con la premisa de satisfacer la demanda local de viviendas asequibles. Los conocedores de la industria dijeron que esto requiere que el adquirente no sólo comprenda la situación del parque de viviendas local para facilitar la selección de fuentes de vivienda adecuadas, sino también que averigüe el tamaño del grupo de personas que solo necesitan una vivienda. No sólo deben recoger la vivienda, sino también. También considerar cómo abordarlo y "comprar y almacenar" razonablemente las viviendas "sólo puede traer múltiples efectos positivos, como la reducción de existencias, la estabilización del mercado y el aumento de la oferta de viviendas asequibles".
Chai Xuhui, reportero del Shanxi Evening News
