Banyak tempat telah mengeluarkan aturan rinci untuk "akuisisi dan penyimpanan" perumahan yang ada. Bagaimana perusahaan milik negara akan mengenakan biaya untuk masuk? Bagaimana cara menggunakannya?
2024-08-15
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Sejak awal tahun ini, "destocking" secara bertahap menjadi salah satu fokus kebijakan real estate. Pada banyak pertemuan Bank Sentral dan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, pernyataan "pembelian dan penyimpanan perusahaan milik negara". rumah baru yang belum terjual" telah disebutkan berkali-kali. Orang dalam industri percaya bahwa dilihat dari pemberitahuan permohonan yang dikeluarkan oleh Shenzhen, permohonan ini ditujukan untuk seluruh kota dan memiliki makna sinyal yang kuat. Sebagai kota tingkat pertama, Shenzhen berarti bahwa "akhir dari perusahaan milik negara" telah mengambil sebuah langkah maju dalam berpartisipasi dalam "akuisisi dan penyimpanan" perumahan komersial. Lantas, apa dampaknya terhadap pasar properti lokal setelah pengumuman resminya? Kemajuan apa yang saat ini dicapai dalam “akuisisi dan penyimpanan” perumahan komersial di ibu kota provinsi Taiyuan? Ke depannya, apa saja kesulitan penerapan model ini dalam skala besar? Wartawan Shanxi Evening News melakukan penyelidikan untuk mencari tahu.
Sejumlah kebijakan mendukung BUMN untuk mengakuisisi rumah secara bertahap dan menghapus inventaris
Seorang reporter dari Shanxi Evening News mengetahui bahwa Shenzhen Anju Group Co., Ltd. adalah perusahaan milik negara dan lembaga yang mengkhususkan diri pada perumahan terjangkau di Shenzhen. Menurut pengumumannya, ruang lingkup pengumpulan perumahan komersial untuk proyek perumahan terjangkau di Shenzhen adalah: perumahan komersial, apartemen, asrama, dll. dalam lingkup Shenzhen (tidak termasuk Zona Kerja Sama Khusus Shenzhen-Shantou). untuk seluruh proyek Bangunan (sumber daya perumahan) yang belum terjual atau mempunyai seluruh unit yang dapat ditutup dan dikelola. Orang dalam industri percaya bahwa sebagai kota lapis pertama, langkah Shenzhen sangat penting bagi seluruh pasar properti.
Sejak tahun ini, "pencegahan risiko" dan "destocking" telah menjadi tugas utama di bidang real estate. Pada tanggal 30 April, pertemuan Biro Politik Komite Sentral CPC mengusulkan untuk “mengkoordinasikan studi kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estate yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan” untuk menentukan arah putaran kebijakan destocking ini dalam “5.17” yang baru kebijakan pasar properti, Komite Sentral CPC mengeluarkan serangkaian Kebijakan tersebut menentukan ide implementasi spesifik untuk destocking, termasuk: menetapkan pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan untuk perumahan yang terjangkau, mengizinkan pengaturan pertanahan, mendukung pemulihan dan akuisisi lahan perumahan yang menganggur , dll.; pada tanggal 12 Juni, Bank Rakyat Tiongkok mengumumkan di Kota Shandong Jinan di provinsi tersebut mengadakan pertemuan untuk mempromosikan pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau untuk mendukung perusahaan milik negara setempat dalam memperoleh perumahan komersial yang ada dengan harga yang wajar untuk penempatan dan penyewaan perumahan yang terjangkau; pada tanggal 20 Juni, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengadakan pertemuan untuk membeli perumahan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau akuisisi perumahan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau. Pada tanggal 30 Juli, Biro Politik Komite Sentral CPC mengadakan pertemuan, yang menekankan dukungan aktif untuk akuisisi perumahan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau... Seorang reporter dari Shanxi Evening News memperhatikan bahwa dengan kemajuan berbagai kebijakan, berbagai tempat mulai merespons secara aktif. Hubei, Guangzhou, Wuhan dan tempat-tempat lain mendorong perolehan rumah yang memenuhi syarat untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau, sementara beberapa kota seperti Guiyang dan Huizhou, Lincang, Prefektur Dali dan tempat-tempat lain telah mengeluarkan pengumuman untuk mengumpulkan perumahan komersial untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau, dan badan usaha milik negara setempat akan mengumpulkan perumahan komersial yang telah selesai tetapi belum terjual di beberapa wilayah administratif untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau. Berdasarkan statistik dari lembaga pasar terkait, lebih dari 30 kota telah mengeluarkan kebijakan terkait. Orang dalam industri percaya bahwa memperoleh perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau adalah salah satu metode “destocking” utama yang dipromosikan oleh kebijakan saat ini.
Seorang reporter dari Shanxi Evening News menanyakan tentang informasi yang dikeluarkan oleh departemen fungsional terkait dan mengetahui bahwa Taiyuan belum secara terbuka merilis permintaan dan pengumuman pengumpulan serupa, namun dalam "Sembilan Aturan Baru" untuk pasar properti Taiyuan yang dirilis tahun lalu, hal itu telah diusulkan untuk mendukung perusahaan persewaan perumahan untuk mengadopsi pemasaran.Meningkatkan perumahan sewa yang terjangkau dengan membeli perumahan komersial atau mempercayakan pengembangan yang ditargetkan, setelah masa operasi berakhir, mereka yang memenuhi persyaratan dapat mengajukan permohonan insentif dan subsidi khusus dari departemen terkait; mereka dapat didaftarkan dan diperdagangkan sebagai perumahan komersial. Menurut orang dalam industri, saat ini, sebagian besar perumahan sewa yang terjangkau di kota-kota provinsi dibeli oleh perusahaan leasing melalui pembelian perumahan komersial berbasis pasar, dan beberapa perusahaan leasing juga memiliki latar belakang badan usaha milik negara. Selain itu, meskipun Taiyuan belum mengeluarkan pengumuman tentang pengumpulan perumahan komersial untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau, pekerjaan terkait sedang dilakukan dengan tertib. Dengan mengacu pada kota-kota lain di Shanxi, misalnya, "Rencana Mempercepat Penyelesaian Inventarisasi Perumahan Komersial Non-perumahan" yang sebelumnya dikeluarkan oleh Datong dengan jelas menyatakan Diusulkan untuk "mendukung konversi persediaan perumahan non-perumahan menjadi perumahan sewa yang terjangkau", yang membuktikan bahwa provinsi kami telah mengambil tindakan dalam "akuisisi dan penyimpanan" perumahan komersial, namun akan memerlukan waktu untuk memperbaiki, menerapkan dan mengumumkan kebijakan tersebut.
B Digunakan sebagai perumahan yang terjangkau untuk "memperoleh dan menyimpan" perumahan komersial
Apa yang disebut "akuisisi dan penyimpanan" perumahan komersial mengacu pada perolehan stok perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau, sedangkan "akhir dari badan usaha milik negara" adalah pemerintah daerah mengorganisir badan usaha milik negara daerah untuk membeli rumah dari pengembang. Orang dalam industri percaya bahwa pendekatan "destocking" akan membantu meringankan tekanan operasional pada perusahaan real estate dan menstabilkan ekspektasi pasar.
Berdasarkan sejumlah kebijakan sebelumnya, target akuisisi perumahan yang ada oleh "perusahaan milik negara" ini sangat jelas: perusahaan real estate telah membangun perumahan komersial yang tidak terjual, yaitu sejumlah besar perumahan baru di pasar. Di balik “akhirnya perusahaan-perusahaan milik negara” adalah tingginya tekanan persediaan dan siklus destocking yang panjang di pasar real estat di berbagai tempat. Ambil contoh Shenzhen, yang baru-baru ini mengeluarkan pengumuman, Menurut data dari platform informasi real estat lokal yang berwenang, pada akhir Juli, jumlah unit hunian bekas yang tersedia untuk dijual di Shenzhen adalah 48,974 Pada paruh pertama tahun 2024, persediaan perumahan baru di kota ini akan mencapai 5,16 juta meter persegi. Siklus konversinya mencapai 24,8 bulan. Menurut data yang dikeluarkan oleh Biro Statistik Nasional, dari Januari hingga Juni tahun ini, area penjualan bangunan komersial yang baru dibangun adalah 479,16 juta meter persegi, turun 19,0% dari tahun ke tahun, di mana penjualan perumahan luasnya turun 21,9%. Penjualan perumahan komersial yang baru dibangun mencapai 4.713,3 miliar yuan, turun 25,0%, dimana penjualan perumahan turun 26,9%. Dari segi inventaris, pada akhir Juni, luas perumahan komersial yang dijual adalah 738,94 juta meter persegi, meningkat 15,2% dibandingkan tahun lalu. Diantaranya, kawasan perumahan yang dijual meningkat sebesar 23,5%. Menurut prediksi sebelumnya oleh lembaga terkait S&P Credit Ratings, penjualan perumahan komersial setahun penuh di negara saya pada tahun 2024 diperkirakan berkisar antara 9,5 triliun hingga 10 triliun, yang hampir setengah dari puncak 18 triliun pada tahun 2021. Penjualan rumah baru menurun, persediaan meningkat, dan destocking akan segera terjadi. Analis industri percaya bahwa penghancuran perumahan yang ada secara "berakhirnya perusahaan milik negara" dapat secara efektif merangsang konsumsi real estat.
Selain itu, dilihat dari kebijakan yang diumumkan di berbagai tempat, semuanya dengan jelas mengusulkan "penggunaan sebagai perumahan yang terjangkau". Mengambil contoh di Shenzhen, pemberitahuan tersebut jelas merupakan "Pemberitahuan Permohonan Akuisisi Rumah Komersial untuk Digunakan sebagai Perumahan yang Terjangkau". ", yang juga mengusulkan" Secara aktif membangun sistem pasokan perumahan 'keamanan + pasar'." "Secara umum, jika proyek perumahan baru yang terjangkau dibangun, siklus normal mulai dari pemilihan lokasi proyek, desain, konstruksi hingga pengiriman akan memakan waktu tiga hingga empat tahun." Orang dalam industri mengatakan bahwa menggunakan akuisisi langsung untuk mengubah perumahan komersial yang memenuhi syarat menjadi perumahan yang terjangkau akan sangat memperpendek siklus ini dan memenuhi kebutuhan kelompok perumahan yang kaku dengan lebih cepat.
“Di pasar properti saat ini, memastikan pengiriman masih menjadi fokus semua perusahaan real estat. Meskipun ada banyak dukungan dari kebijakan, keuangan, dan aspek lainnya, bagi perusahaan real estat, perlambatan penjualan perumahan komersial baru terlihat jelas, yang mana hal ini menjadi hal yang nyata bagi perusahaan real estat. adalah masalah bagi beberapa pengembang. "Hal ini pasti akan menimbulkan tekanan keuangan tertentu." Analis industri percaya bahwa menggunakan beberapa perumahan komersial yang ada sebagai perumahan yang terjangkau dapat mempercepat destocking, dan di sisi lain, hal ini dapat membantu beberapa perusahaan real estat menarik dananya. , yang tidak hanya akan membantu menstabilkan situasi. Pasar perumahan komersial juga dapat membantu perusahaan real estate mengatasi tekanan "menjamin pengiriman" dan bahkan membayar utang. Pada saat yang sama, hal ini juga meningkatkan saluran pembiayaan untuk perumahan yang terjangkau, yang dapat membantu dikatakan mempunyai banyak tujuan.
C. Ada persyaratan untuk daftar perumahan. Lebih sulit untuk memperoleh perumahan bekas pribadi.
Karena ini adalah saluran baru untuk meningkatkan perumahan yang terjangkau, tentu saja ada persyaratan tertentu untuk perumahan. Seorang reporter dari Shanxi Evening News menemukan bahwa persyaratannya serupa di berbagai tempat, terutama meliputi lokasi, area, fasilitas pendukung, prosedur, dll.
Pertama-tama, proyek yang diakuisisi perlu memastikan kepatuhan hukum, yang merupakan persyaratan wajib yang diajukan oleh semua kota yang telah mengeluarkan pengumuman, termasuk telah memperoleh sertifikat pengajuan penerimaan penyelesaian, kepemilikan properti yang jelas dan dapat diperdagangkan, serta mampu memenuhi persyaratan proyek. lembaga keuangan untuk persyaratan pinjaman, dll; kedua, lokasi rumah harus sesuai, dengan transportasi yang nyaman dan fasilitas pendukung yang relatif lengkap; ketiga, luas unit harus sesuai Memenuhi tipe dan luas unit perumahan yang terjangkau di Shenzhen (kurang dari 65 meter persegi), banyak tempat juga menggambarkan standar menurut dua jenis perumahan peruntukan dan tipe peruntukan luas bangunan yang diubah menjadi perumahan sewa yang terjangkau harus berada dalam jarak 70 meter persegi, dan luas bangunan yang diubah menjadi perumahan terjangkau tipe peruntukan harus berada dalam jarak 70 meter persegi. Luas bangunan sebagian besar adalah 90 persegi meter; terakhir, banyak tempat yang dengan jelas menyatakan bahwa prioritas harus diberikan pada proyek bangunan yang tidak terjual atau dapat ditutup dan dikelola.
“Perumahan yang diperoleh harus segera diubah menjadi perumahan yang terjangkau, artinya di satu sisi perumahan tersebut harus memenuhi kebutuhan kelompok masyarakat yang sangat membutuhkan, seperti persyaratan jenis rumah dan lokasi, harga terjangkau, dll, di sisi lain, juga harus Hal ini diperlukan untuk memfasilitasi operasi dan manajemen perusahaan yang mengakuisisi di kemudian hari. Artinya, akuisisi perumahan tidak dapat dilakukan secara membabi buta, "kata orang dalam industri sebuah alasan penting mengapa badan usaha milik negara akhirnya mengakuisisi perumahan yang sudah ada, terutama untuk perumahan komersial yang dibangun dan tidak dijual oleh perusahaan real estat. Hal ini juga tercermin dari banyaknya proyek perumahan sewa terjangkau di ibu kota provinsi. Seorang reporter dari Shanxi Evening News menemukan bahwa perumahan terjangkau di ibu kota provinsi terletak di kawasan inti kawasan, dan sebagian besar merupakan bangunan utuh atau mandiri. unit, dan dioperasikan dan dikelola secara seragam oleh perusahaan terkait.
Sebelumnya, banyak daerah telah menerapkan kebijakan “lama untuk baru”, dan beberapa kota juga telah menerapkan kebijakan untuk “mengakhiri perusahaan milik negara” yang mengakuisisi rumah bekas milik penduduk. Dalam hal ini, orang dalam industri mengatakan bahwa dalam jangka pendek, kecil kemungkinan badan usaha milik negara akan memperoleh rumah bekas untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau. “Perumahan bekas individu terlalu tersebar dan terdapat berbagai ketidakpastian, sehingga lebih sulit untuk digunakan kembali setelah akuisisi.” Orang dalam industri percaya bahwa dalam pengoperasian sebenarnya, perumahan bekas pribadi memiliki karakteristik yang berbeda seperti usia, lokasi, kualitas, dll. Aspeknya tidak merata, dan perumahan yang terjangkau memerlukan konfigurasi terpusat atau berbagi fasilitas pendukung publik. Terlalu sulit untuk mengoperasikan perumahan bekas pribadi secara terpusat, dan sulit untuk membangkitkan antusiasme perusahaan. Seorang reporter dari Shanxi Evening News menanyakan tentang sejumlah kota yang telah menerapkan kebijakan "akuisisi perumahan bekas untuk individu". Kebanyakan kota tersebut memiliki jumlah akuisisi yang terbatas dan bukan merupakan andalan perumahan yang terjangkau. di Kota Taicang, Provinsi Jiangsu, rumah-rumah tua "lama-baru" ini bertujuan untuk memperkaya apartemen bakat dan Mengenai jenis pasokan perumahan yang terjangkau, Xi'an mendorong perusahaan, institusi, dan entitas sosial yang memenuhi syarat untuk menyewa atau membeli perumahan bekas yang relatif terkonsentrasi, yang dapat digunakan untuk operasional seperti asrama karyawan, hotel bergaya rumahan, dan B&B setelah renovasi kecil untuk menciptakan pasar perumahan yang terdiversifikasi bahkan membiarkan pengembang yang memperoleh perumahan bekas menanganinya sendiri.
D Harga adalah kuncinya dan hanya “pembelian dan penyimpanan” yang masuk akal yang berguna
Meskipun partisipasi "akhir perusahaan milik negara" dalam "akuisisi dan penyimpanan" perumahan komersial adalah salah satu metode "destocking" yang saat ini dipromosikan oleh kebijakan tersebut, hal ini masih dalam tahap pengembangan, dan perhatian khusus harus diberikan pada beberapa kesulitan dalam pengoperasian sebenarnya.
Yang pertama adalah harga. Menurut “Pendapat Panduan Perencanaan dan Pembangunan Perumahan Terjangkau”, aturan peruntukan perumahan terjangkau adalah: “biaya tanah + biaya konstruksi dan pemasangan + keuntungan” harga terjamin modal dan keuntungan rendah, yaitu harga. , harga penjatahan pada dasarnya mencakup biaya tanah serta biaya pembangunan dan pemasangan, Perhitungan dan penetapannya berdasarkan asas penambahan keuntungan yang pantas dan wajar. Rincian akuisisi proyek yang dikeluarkan oleh sebagian besar kota dengan jelas menyebutkan bahwa "harga penggantian perumahan yang terjangkau di lokasi yang sama digunakan sebagai batas atas acuan." Yang disebut "harga penggantian perumahan yang terjangkau" mengacu pada pembangunan kembali perumahan di lokasi tertentu sesuai dengan kondisi pasar saat ini. Biaya yang diperlukan untuk membangun rumah dengan kondisi yang sama atau serupa dengan rumah yang ada biasanya mencakup biaya alokasi tanah, biaya konstruksi dan pemasangan, dan margin keuntungan tidak lebih. dari 5%. Analis di industri percaya bahwa harga yang dihitung ini, yang digunakan sebagai harga beli, seringkali memiliki selisih yang besar dengan harga jual perumahan komersial lokal. Misalnya, sebelumnya telah dilaporkan di Internet bahwa harga perumahan tipe penjatahan terjangkau di Xi'an akan berada dalam 50% dari harga perumahan komersial di sekitarnya. , jika rumah dikumpulkan dengan harga ini, perusahaan real estat mungkin tidak bersedia menjualnya. “Saat ini, sebagian besar kota yang telah mengumumkan rincian aturan pengadaan rumah oleh badan usaha milik negara adalah kota-kota lapis ketiga dan keempat. Meskipun kota-kota lapis pertama memiliki permintaan yang lebih tinggi terhadap perumahan yang terjangkau, sebagian besar tingkat persediaannya tidak tinggi latar belakang ini, mungkin diperlukan perusahaan real estat untuk menjual sejumlah besar rumah yang ada dengan harga diskon. Ini sulit.” Seorang reporter dari Shanxi Evening News mewawancarai orang dalam pemasaran senior di ibu kota provinsi, yang mengatakan hal itu di provinsi saat ini pasar properti modal, sebagian besar perusahaan real estat mengutamakan kata “stabilitas”, terutama perusahaan real estat terkemuka dengan operasi yang baik, dan laju perkembangannya melambat, volume penjualan terbatas, dan hampir tidak ada tekanan utang yang disebabkan oleh perputaran uang yang tinggi dan leverage yang tinggi, serta tidak perlu menjual rumah yang ada dengan harga rendah untuk menarik dana dengan cepat. Jika harga akuisisi skala besar oleh badan usaha milik negara terlalu rendah, partisipasi buta akan mengakibatkan hilangnya keuntungan dan pendapatan .
Selain itu, rumah yang diperoleh harus diubah menjadi perumahan yang terjangkau, yang berarti bahwa perumahan komersial tidak diperoleh hanya untuk tujuan menghilangkan inventaris, namun akuisisi dalam jumlah besar harus dilakukan dengan alasan untuk memenuhi permintaan lokal akan perumahan yang terjangkau. Orang dalam industri mengatakan bahwa hal ini mengharuskan pihak pengakuisisi untuk tidak hanya memahami situasi stok perumahan lokal untuk memfasilitasi penyaringan sumber perumahan yang sesuai, tetapi juga untuk mengetahui jumlah kelompok orang yang hanya membutuhkan perumahan juga mempertimbangkan cara menghadapinya, dan "membeli dan menyimpan" perumahan secara wajar. "Hanya hal ini yang dapat membawa banyak dampak positif seperti pengurangan persediaan, menstabilkan pasar, dan meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau."
Reporter Berita Malam Shanxi, Chai Xuhui
