Viele Orte haben detaillierte Regeln für den „Erwerb und die Lagerung“ bestehender Wohnungen herausgegeben. Wie berechnen staatliche Unternehmen den Eintritt? Wie benutzt man es?
2024-08-15
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Seit Anfang dieses Jahres ist der „Lagerabbau“ nach und nach zu einem Schwerpunkt der Immobilienpolitik geworden. Bei vielen Treffen der Zentralbank und des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung wurde die Aussage „Staatseigene Unternehmen erwerben und lagern“ getroffen „unverkaufte neue Häuser“ wurde schon oft erwähnt. Brancheninsider gehen davon aus, dass die Ausschreibung von Shenzhen für die ganze Stadt gilt und eine starke Signalwirkung hat. Als erstklassige Stadt bedeutet Shenzhen, dass das „Ende staatseigener Unternehmen“ einen Schritt getan hat vorwärts bei der Beteiligung am „Erwerb und der Lagerung“ von Gewerbewohnungen. Ein neuer Schritt. Welche Auswirkungen wird es nach der offiziellen Ankündigung auf den lokalen Immobilienmarkt haben? Welche Fortschritte gibt es derzeit beim „Erwerb und Lagern“ von Gewerbewohnungen in der Provinzhauptstadt Taiyuan? Welche Schwierigkeiten bestehen in Zukunft bei der großflächigen Umsetzung dieses Modells? Reporter der Shanxi Evening News führten eine Untersuchung durch, um das herauszufinden.
Eine Reihe von Richtlinien unterstützen staatliche Unternehmen dabei, Häuser in großen Mengen zu erwerben und Inventar zu entfernen
Ein Reporter von Shanxi Evening News erfuhr, dass die Shenzhen Anju Group Co., Ltd. ein vollständig staatliches Unternehmen und eine auf bezahlbaren Wohnraum in Shenzhen spezialisierte Institution ist. Der Ankündigung zufolge umfasst der Umfang der Sammlung von Gewerbewohnungen für bezahlbare Wohnprojekte in Shenzhen: Gewerbewohnungen, Wohnungen, Schlafsäle usw. im Geltungsbereich von Shenzhen (mit Ausnahme der Sonderkooperationszone Shenzhen-Shantou). auf die gesamten Bauprojekte (Wohnressourcen), die nicht verkauft sind oder über ganze Einheiten verfügen, die geschlossen und verwaltet werden können. Brancheninsider glauben, dass der Schritt Shenzhens als erstklassige Stadt von großer Bedeutung für den gesamten Immobilienmarkt ist.
Seit diesem Jahr sind „Risikoprävention“ und „Lagerabbau“ zu den Hauptaufgaben im Immobilienbereich geworden. Am 30. April schlug die Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der KP Chinas vor, „die Untersuchung von Richtlinien und Maßnahmen zur Verdauung bestehender Immobilien und zur Optimierung des zusätzlichen Wohnungsbaus“ zu koordinieren, um den Ton für diese Runde der Lagerabbaupolitik festzulegen In der Immobilienmarktpolitik hat das Zentralkomitee der Kommunistischen Partei Chinas eine Reihe von Richtlinien zur konkreten Umsetzung des Lagerabbaus herausgegeben, darunter die Einrichtung eines 300-Milliarden-Yuan-Umschuldungsdarlehens für bezahlbaren Wohnraum, die Ermöglichung einer Landregulierung und die Unterstützung der Wiederherstellung und des Erwerbs von übertragenem ungenutztem Wohngrundstück usw.; am 12. Juni gab die People's Bank of China bekannt, dass sie in der Stadt Shandong in der Provinz Jinan ein Treffen zur Förderung der Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum abgehalten hat, um lokale staatliche Unternehmen beim Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zu angemessenen Preisen für die Unterbringung zu unterstützen Vermietung von bezahlbarem Wohnraum; am 20. Juni hielt das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung eine Sitzung zum Kauf bestehender Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum ab, um Städte und Kreise für die effektive und ordnungsgemäße Umsetzung zu gewinnen Erwerb bestehender Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum. Am 30. Juli hielt das Politbüro des Zentralkomitees der KP Chinas eine Sitzung ab, bei der die aktive Unterstützung für den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum hervorgehoben wurde ... Ein Reporter von Shanxi Evening News bemerkte, dass mit der Weiterentwicklung verschiedener Richtlinien verschiedene Orte aktiv zu reagieren begannen. Hubei, Guangzhou, Wuhan und andere Orte förderten den Erwerb geeigneter bestehender Häuser zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum, während einige Städte wie Guiyang und Huizhou, Lincang, Präfektur Dali und andere Orte haben angekündigt, Gewerbeimmobilien zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum zu sammeln, und örtliche staatliche Unternehmen werden in einigen Verwaltungsgebieten fertiggestellte, aber nicht verkaufte Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum sammeln. Laut Statistiken relevanter Marktbehörden haben mehr als 30 Städte entsprechende Richtlinien erlassen. Brancheninsider glauben, dass der Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum eine der wichtigsten Methoden des „Lagerabbaus“ ist, die von der aktuellen Politik gefördert werden.
Ein Reporter von Shanxi Evening News erkundigte sich nach den von den zuständigen Fachabteilungen veröffentlichten Informationen und erfuhr, dass Taiyuan keine ähnlichen Bekanntmachungen über Werbung und Inkasso öffentlich veröffentlicht hat. In den „Neun Neun Regeln“ für den Immobilienmarkt von Taiyuan wurde dies jedoch im letzten Jahr vorgeschlagen Um Wohnungsvermieter bei der Vermarktung bezahlbaren Wohnraums zu unterstützen, können diejenigen, die die Bedingungen erfüllen, nach Ablauf der Betriebsdauer besondere Anreize und Zuschüsse beantragen. Sie können als Gewerbeimmobilien gelistet und gehandelt werden. Brancheninsidern zufolge wird derzeit ein großer Teil der bezahlbaren Mietwohnungen in Provinzstädten von Leasinggesellschaften durch den marktbasierten Kauf von Gewerbewohnungen erworben, und einige Leasinggesellschaften haben auch einen staatseigenen Unternehmenshintergrund. Darüber hinaus hat Taiyuan zwar keine Ankündigung zur öffentlichen Sammlung von Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum herausgegeben, die entsprechenden Arbeiten werden jedoch ordnungsgemäß durchgeführt. In Bezug auf andere Städte in Shanxi wird beispielsweise der „Plan zur In der zuvor von Datong herausgegebenen „Beschleunigung der Lösung des Bestands an Nichtwohn-Gewerbewohnungen“ wurde klar dargelegt, dass vorgeschlagen wird, „die Umwandlung des Bestands an Nichtwohn-Gewerbewohnungen in bezahlbaren Mietwohnungsbestand zu unterstützen“, was beweist, dass unsere Provinz Maßnahmen beim „Erwerb und …“ ergriffen hat „Speicherung“ von Gewerbeimmobilien, aber es wird einige Zeit dauern, die Richtlinie zu verbessern, umzusetzen und bekannt zu geben.
B Wird als bezahlbarer Wohnraum zum „Erwerb und Lagern“ von Gewerbewohnungen genutzt
Der sogenannte „Erwerb und die Lagerung“ von Gewerbewohnungen bezieht sich auf den Erwerb bestehender Gewerbewohnungsbestände zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum, während das „Ende staatlicher Unternehmen“ darin besteht, dass die Kommunalverwaltung den Kauf lokaler staatlicher Unternehmen organisiert Häuser von Entwicklern. Brancheninsider glauben, dass ein solcher „Lagerabbau“-Ansatz dazu beitragen wird, den Betriebsdruck auf Immobilienunternehmen zu verringern und die Markterwartungen zu stabilisieren.
Laut einer Reihe früherer Richtlinien ist das Ziel dieses „staatseigenen Unternehmens“-Erwerbs bestehender Wohnungen ganz klar: Immobilienunternehmen haben nicht verkaufte Gewerbewohnungen gebaut, was eine große Anzahl neuer Wohnungen auf dem Markt darstellt. Hinter dem „Ende der Staatsbetriebe“ stehen der hohe Lagerdruck und der lange Lagerabbauzyklus auf den Immobilienmärkten vielerorts. Nehmen wir als Beispiel Shenzhen, das kürzlich eine Ankündigung herausgab. Nach Angaben einer maßgeblichen lokalen Immobilieninformationsplattform betrug die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohneinheiten aus erster Hand Im ersten Halbjahr 2024 wird der neue Wohnungsbestand der Stadt 5,16 Millionen Quadratmeter betragen. Der Umbauzyklus beträgt sogar 24,8 Monate. Nach Angaben des National Bureau of Statistics betrug die Verkaufsfläche neu errichteter Gewerbegebäude von Januar bis Juni dieses Jahres 479,16 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 19,0 % gegenüber dem Vorjahr, wovon der Wohnungsverkauf ausging Fläche sank um 21,9 %. Der Umsatz mit neu gebauten Gewerbeimmobilien belief sich auf 4.713,3 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 25,0 % entspricht. Davon gingen die Verkäufe von Wohnimmobilien um 26,9 % zurück. Bezogen auf den Bestand betrug die Fläche der zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilien Ende Juni 738,94 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 15,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darunter stieg die zum Verkauf stehende Wohnfläche um 23,5 %. Nach früheren Prognosen der zuständigen Ratingagentur S&P Credit Ratings werden die gewerblich genutzten Immobilienverkäufe meines Landes im Jahr 2024 voraussichtlich zwischen 9,5 und 10 Billionen liegen, was fast der Hälfte des Höchstwerts von 18 Billionen im Jahr 2021 entspricht. Die Verkäufe neuer Häuser gehen zurück, die Lagerbestände nehmen zu und ein Lagerabbau steht unmittelbar bevor. Branchenanalysten glauben, dass die Verdauung des bestehenden Wohnungsbaus durch das „Ende staatlicher Unternehmen“ den Immobilienkonsum wirksam ankurbeln kann.
Darüber hinaus schlagen sie nach den an verschiedenen Stellen angekündigten Richtlinien eindeutig eine „Nutzung als bezahlbarer Wohnraum“ vor. Am Beispiel von Shenzhen lautet die Bekanntmachung eindeutig „Ausschreibungsbekanntmachung zum Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum“. „Der Vorschlag lautet außerdem: „Aktiv ein „Sicherheit + Markt“-Wohnungsversorgungssystem aufbauen Brancheninsider sagten, dass sich dieser Zyklus erheblich verkürzen und die Bedürfnisse starrer Wohnungsgruppen schneller erfüllen ließen, wenn durch den Direkterwerb qualifizierter Gewerberaum direkt in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt würde.
„Auf dem aktuellen Immobilienmarkt steht die Sicherstellung der Lieferung immer noch im Mittelpunkt aller Immobilienunternehmen. Obwohl es viele Unterstützungen aus Politik, Finanzen und anderen Aspekten gibt, ist für Immobilienunternehmen die Verlangsamung des Verkaufs neuer Gewerbeimmobilien offensichtlich ist für einige Entwickler ein Problem. „Dies wird auf jeden Fall zu einem gewissen finanziellen Druck führen.“ , was nicht nur dazu beitragen wird, die Situation zu stabilisieren, sondern auch dazu beitragen kann, dass Immobilienunternehmen den Druck der „Liefergarantie“ und sogar der Rückzahlung von Schulden bewältigen können soll mehreren Zwecken dienen.
C. Es gibt Anforderungen für Wohnungsangebote. Es ist schwieriger, persönliche Gebrauchtwohnungen zu erwerben.
Da es sich um einen neuen Kanal zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums handelt, gelten natürlich bestimmte Anforderungen an den Wohnraum. Ein Reporter von Shanxi Evening News stellte fest, dass die Anforderungen an verschiedenen Orten ähnlich sind, vor allem in Bezug auf Standort, Gebiet, unterstützende Einrichtungen, Verfahren usw.
Zunächst müssen die erworbenen Projekte die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften gewährleisten. Dies ist eine zwingende Anforderung aller Städte, die Ankündigungen herausgegeben haben. Dazu gehört auch, dass sie Abschlussbescheinigungen erhalten haben, eindeutige und handelbare Eigentumsverhältnisse besitzen und in der Lage sind, die Anforderungen zu erfüllen Finanzinstitute für Kreditanforderungen usw.; zweitens muss die Lage des Hauses angemessen sein, mit bequemen Transportmöglichkeiten und relativ vollständigen unterstützenden Einrichtungen; Wenn Sie die Art und Größe der bezahlbaren Wohneinheiten in Shenzhen (weniger als 65 Quadratmeter) erfüllen, unterscheiden viele Orte die Standards auch nach den beiden Arten von Kleingartenwohnungen und Kleingartenwohnungen Die Baufläche für die Umwandlung in bezahlbare Mietwohnungen sollte maximal 70 Quadratmeter betragen, und die Baufläche für die Umwandlung in preisgünstigen Kleinwohnungsbau sollte maximal 70 Quadratmeter betragen Schließlich haben viele Orte klar erklärt, dass Bauvorhaben, die nicht verkauft werden oder geschlossen werden können, Vorrang haben sollten, und schreiben sogar vor, dass das gesamte Gebäude als grundlegende Erwerbseinheit genutzt werden soll.
„Der erworbene Wohnraum muss zeitnah in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden, das heißt, dass der Wohnraum einerseits den Bedürfnissen dieser dringend bedürftigen Personengruppe, etwa den Anforderungen an Haustyp und Lage, gerecht werden muss, Erschwinglicher Preis usw. Andererseits muss es auch notwendig sein, den Betrieb und die Verwaltung des erwerbenden Unternehmens in der späteren Zeit zu erleichtern. Dies bedeutet, dass der Wohnungserwerb nicht blind durchgeführt werden kann Ein wichtiger Grund dafür, dass staatliche Unternehmen am Ende bestehende Wohnungen erwerben, vor allem für Gewerbewohnungen, die von Immobilienunternehmen gebaut und nicht verkauft wurden. Dies spiegelt sich auch in vielen bezahlbaren Mietwohnungsprojekten in der Provinzhauptstadt wider. Ein Reporter von Shanxi Evening News stellte fest, dass bezahlbarer Wohnraum in der Provinzhauptstadt im Kerngebiet der Region liegt und es sich bei den meisten davon um ganze Gebäude oder unabhängige Gebäude handelt Einheiten und werden von relevanten Unternehmen einheitlich betrieben und verwaltet.
Zuvor haben viele Orte „Alt gegen Neu“-Richtlinien eingeführt, und einige Städte haben auch Richtlinien eingeführt, um „staatseigene Unternehmen zu beenden“, um gebrauchte Häuser zu erwerben, die den Bewohnern gehören. In diesem Zusammenhang sagten Branchenkenner, dass es kurzfristig unwahrscheinlich sei, dass staatliche Unternehmen gebrauchte Wohnhäuser erwerben würden, um sie als bezahlbaren Wohnraum zu nutzen. „Einzelne Gebrauchtwohnungen sind zu verstreut und es gibt verschiedene Unsicherheiten, was die Wiederverwendung nach dem Erwerb erschwert.“ Brancheninsider gehen davon aus, dass private Gebrauchtwohnungen im tatsächlichen Betrieb unterschiedliche Merkmale wie Alter, Lage, Qualität, usw. Die Aspekte sind uneinheitlich und bezahlbarer Wohnraum erfordert eine zentrale Konfiguration oder gemeinsame Nutzung öffentlicher Unterstützungseinrichtungen. Es ist zu schwierig, privaten Gebrauchtwohnungen zentral zu verwalten, und es ist schwierig, die Begeisterung von Unternehmen zu wecken. Ein Reporter von Shanxi Evening News erkundigte sich nach einer Reihe von Städten, die die Politik des „Erwerbs von Gebrauchtwohnungen für Privatpersonen“ umgesetzt haben. Die meisten von ihnen haben eine begrenzte Anzahl von Anschaffungen und sind nicht die Hauptstütze für bezahlbaren Wohnraum. In der Stadt Taicang in der Provinz Jiangsu dienen diese „Alt-gegen-Neu“-Häuser dazu, Talentwohnungen zu bereichern und hinsichtlich der Arten des Angebots an bezahlbarem Wohnraum ermutigt Xi'an qualifizierte Unternehmen, Institutionen und soziale Einrichtungen zur Miete oder zum Kauf relativ konzentrierte Gebrauchtwohnungen, die nach geringfügigen Renovierungen für Betriebe wie Mitarbeiterwohnheime, gutbürgerliche Hotels und B&Bs genutzt werden können, um einen diversifizierten Wohnungsmarkt zu schaffen. Einige Städte lassen Entwickler, die Gebrauchtwohnungen erwerben, diese sogar selbst verwalten.
D Der Preis ist entscheidend und nur vernünftiger „Einkauf und Lagerung“ ist sinnvoll
Obwohl die „Ende staatlicher Unternehmen“-Beteiligung am „Erwerb und der Lagerung“ von Gewerbewohnungen eine der derzeit von der Politik geförderten „Lagerabbau“-Methoden ist, befindet sie sich noch in der Entwicklungsphase und muss besonders beachtet werden einige Schwierigkeiten im tatsächlichen Betrieb.
Der erste ist der Preis. Gemäß den „Guiding Opinions on Planning and Construction of Affordable Housing“ lauten die Zuteilungsregeln für bezahlbaren Wohnraum: „Grundstückskosten + Bau- und Installationskosten + Gewinn“, d. h. kapitalgarantierte und niedrige Gewinnpreise Der Zuteilungspreis deckt im Wesentlichen die Grundstückskosten sowie die Bau- und Installationskosten ab. Die Berechnung und Festlegung erfolgt nach dem Grundsatz der Addition angemessener und angemessener Gewinne. In den Projektankaufsdetails der meisten Städte wird deutlich darauf hingewiesen, dass „der Wiederbeschaffungspreis für bezahlbaren Wohnraum am selben Standort als Referenzgrenze herangezogen wird.“ Der sogenannte „Wiederbeschaffungspreis für bezahlbaren Wohnraum“ bezieht sich auf den Wiederaufbau von eine Wohnung an einem bestimmten Standort gemäß den aktuellen Marktbedingungen. Die für den Bau eines Hauses mit den gleichen oder ähnlichen Bedingungen wie das bestehende Haus erforderlichen Kosten umfassen normalerweise die Kosten für das zugewiesene Grundstück, die Bau- und Installationskosten und eine Gewinnspanne von nicht mehr als 5 %. Analysten der Branche gehen davon aus, dass dieser berechnete Preis, der als Kaufpreis verwendet wird, häufig eine große Lücke zum Verkaufspreis lokaler Gewerbewohnungen aufweist. Beispielsweise wurde bereits zuvor im Internet darüber berichtet, dass die Preisgestaltung für bezahlbaren Wohnraum im Kleingartenbereich ansteigt in Xi'an wird der Preis für umliegende Gewerbeimmobilien höchstens 50 % betragen. Wenn das Haus zu diesem Preis erworben wird, sind Immobilienunternehmen möglicherweise nicht bereit, es zu verkaufen. „Derzeit sind die meisten Städte, die detaillierte Regeln für den Hauserwerb durch staatliche Unternehmen bekannt gegeben haben, Städte der dritten und vierten Klasse, obwohl die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den meisten Städten nicht hoch ist Vor diesem Hintergrund kann es schwierig sein, von Immobilienunternehmen zu verlangen, dass sie eine große Anzahl bestehender Häuser mit Preisnachlässen verkaufen.“ Auf dem Kapitalimmobilienmarkt steht bei den meisten Immobilienunternehmen das Wort „Stabilität“ an erster Stelle, insbesondere bei den führenden Immobilienunternehmen mit guter Geschäftstätigkeit, und ihr Entwicklungstempo hat sich verlangsamt, das Verkaufsvolumen ist begrenzt, es entsteht fast kein Schuldendruck Hoher Umsatz und hohe Verschuldung, und es besteht keine Notwendigkeit, bestehende Häuser zu niedrigen Preisen zu verkaufen, um schnell Gelder abzuheben. Wenn der Preis für große Übernahmen durch staatliche Unternehmen zu niedrig ist, führt eine blinde Beteiligung zu Gewinn- und Einkommensverlusten .
Darüber hinaus müssen die erworbenen Häuser in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden, was bedeutet, dass der Erwerb von Gewerbewohnungen nicht nur zum Zweck der Bestandsbeseitigung erfolgt, sondern dass Massenerwerbe unter der Prämisse gefördert werden sollten, den lokalen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Brancheninsider sagten, dass dies vom Erwerber nicht nur verlangt, die örtliche Wohnungsbestandssituation zu verstehen, um die Suche nach geeigneten Wohnungsquellen zu erleichtern, sondern auch die Größe der Gruppe von Menschen herauszufinden, die gerade eine Wohnung benötigen. Sie müssen nicht nur die Wohnung abholen, sondern auch Überlegen Sie auch, wie Sie damit umgehen und den Wohnraum sinnvoll „kaufen und lagern“ können. „Es kann nur mehrere positive Auswirkungen haben, wie z. B. den Abbau von Lagerbeständen, die Stabilisierung des Marktes und die Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum.“
Shanxi Evening News-Reporter Chai Xuhui
