Muitos lugares divulgaram regras detalhadas para a “aquisição e armazenamento” de habitações existentes. Como as empresas estatais cobrarão pela entrada? Como usar?
2024-08-15
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Desde o início deste ano, a “desestocagem” tornou-se gradativamente um dos focos da política imobiliária. Em diversas reuniões do Banco Central e do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, a afirmação “empresas estatais compram e armazenam”. novas casas não vendidas" foi mencionado muitas vezes. Os membros da indústria acreditam que, a julgar pelo aviso de solicitação emitido por Shenzhen, esta solicitação é para toda a cidade e tem um forte significado de sinalização. Como cidade de primeira linha, Shenzhen significa que o "fim das empresas estatais" deu um passo. avançar na participação na “aquisição e armazenamento” de habitações comerciais Um novo passo. Então, que impacto isso terá no mercado imobiliário local após o anúncio oficial? Que progressos estão sendo feitos atualmente na “aquisição e armazenamento” de habitações comerciais na capital da província, Taiyuan? No futuro, quais são as dificuldades na implementação deste modelo em larga escala? Os repórteres do Shanxi Evening News conduziram uma investigação para descobrir.
Uma série de políticas apoiam as empresas estatais na aquisição de casas em lotes e na remoção de inventário
Um repórter do Shanxi Evening News soube que Shenzhen Anju Group Co., Ltd. é uma empresa totalmente estatal e uma instituição especializada em moradias populares em Shenzhen. De acordo com o seu anúncio, o âmbito da recolha de habitações comerciais para projectos de habitação a preços acessíveis em Shenzhen é: residências comerciais, apartamentos, dormitórios, etc. no âmbito de Shenzhen (excluindo a Zona de Cooperação Especial Shenzhen-Shantou será dada prioridade). a todos os projetos de construção (recursos habitacionais) que não são vendidos ou possuem unidades inteiras que podem ser fechadas e administradas. Os membros da indústria acreditam que, sendo uma cidade de primeira linha, a mudança de Shenzhen é de grande importância para todo o mercado imobiliário.
Desde este ano, a “prevenção de riscos” e a “desestocagem” passaram a ser as principais tarefas no domínio imobiliário. Em 30 de Abril, a reunião do Bureau Político do Comité Central do PCC propôs “coordenar o estudo de políticas e medidas para digerir o imobiliário existente e optimizar a habitação incremental” para definir o tom para esta ronda de políticas de desestocagem no novo “5.17”; política de mercado imobiliário, o Comitê Central do PCC emitiu uma série de A política determina as ideias específicas de implementação para a redução de estoques, incluindo: estabelecer um reempréstimo de 300 bilhões de yuans para habitação a preços acessíveis, permitir a regulamentação fundiária, apoiar a recuperação e aquisição de terrenos residenciais ociosos transferidos , etc.; em 12 de junho, o Banco Popular da China anunciou na cidade de Shandong Jinan, na província, uma reunião para promover o refinanciamento de moradias populares para apoiar as empresas estatais locais na aquisição de moradias comerciais existentes a preços razoáveis para a colocação e arrendamento de habitação a preços acessíveis; em 20 de junho, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural realizou uma reunião para comprar habitação comercial existente para habitação a preços acessíveis. Foi realizada uma videoconferência sobre habitação a preços acessíveis para promover cidades e condados a realizarem de forma eficaz e ordenada. aquisição de habitação comercial existente para habitação a preços acessíveis Em 30 de julho, o Birô Político do Comitê Central do PCC realizou uma reunião, que enfatizou o apoio ativo à aquisição de habitação comercial existente para habitação a preços acessíveis... Um repórter do Shanxi Evening News. notei que, com o avanço de várias políticas, vários lugares começaram a responder ativamente, Hubei, Guangzhou, Wuhan e outros lugares incentivaram a aquisição de casas existentes elegíveis para uso como habitação a preços acessíveis, enquanto algumas cidades como Guiyang e Huizhou, Lincang, província de Dali. e outros locais emitiram anúncios para recolher habitações comerciais para utilização como habitação a preços acessíveis, e empresas estatais locais irão recolher habitações comerciais concluídas mas não vendidas em algumas áreas administrativas para utilização como habitação a preços acessíveis. De acordo com estatísticas de agências de mercado relevantes, mais de 30 cidades emitiram políticas relevantes. Os membros da indústria acreditam que a aquisição de habitação comercial existente para utilização como habitação acessível é um dos principais métodos de “desestocagem” promovidos pelas políticas actuais.
Um repórter do Shanxi Evening News perguntou sobre as informações divulgadas pelos departamentos funcionais relevantes e descobriu que Taiyuan não divulgou publicamente nenhuma solicitação e anúncio de cobrança semelhante. No entanto, nas "Novas Nove Regras" para o mercado imobiliário de Taiyuan divulgadas no ano passado, foi proposto. apoiar as empresas de aluguer de habitação a adoptarem a mercantilização. Aumentar o aluguer de habitação a preços acessíveis através da compra de habitação comercial ou da confiança no desenvolvimento específico. Após a assinatura de um contrato de compra, aqueles que cumprirem as condições podem candidatar-se a incentivos e subsídios especiais dos departamentos relevantes; eles podem ser listados e comercializados como habitações comerciais. De acordo com especialistas do setor, atualmente, uma grande parte das habitações para aluguer a preços acessíveis nas cidades provinciais é comprada por empresas de leasing através de compras de habitação comercial baseadas no mercado, e algumas empresas de leasing também têm experiência em empresas estatais. Além disso, embora Taiyuan não tenha emitido um anúncio sobre a recolha pública de habitações comerciais para utilização como habitação a preços acessíveis, o trabalho relevante está a ser realizado de forma ordenada. Com referência a outras cidades de Shanxi, por exemplo, o "Plano de". Acelerando a Resolução do Inventário de Habitações Comerciais Não Residenciais" anteriormente emitido por Datong afirmou claramente que se propõe "apoiar a conversão do parque habitacional não residencial em habitações para aluguer a preços acessíveis", o que prova que a nossa província tomou medidas na "aquisição e armazenamento" de habitações comerciais, mas levará tempo para melhorar, implementar e anunciar a política.
B Usado como habitação acessível para "adquirir e armazenar" habitações comerciais
A chamada "aquisição e armazenamento" de habitação comercial refere-se à aquisição do parque habitacional comercial existente para uso como habitação a preços acessíveis, enquanto o "fim das empresas estatais" é que o governo local organiza empresas estatais locais para comprar casas de incorporadores. Os membros da indústria acreditam que essa abordagem de “desestocagem” ajudará a aliviar a pressão operacional sobre as empresas imobiliárias e a estabilizar as expectativas do mercado.
De acordo com uma série de políticas anteriores, o objectivo desta aquisição de habitação existente "final da empresa estatal" é muito claro: as empresas imobiliárias construíram habitações comerciais não vendidas, o que representa um grande número de novas habitações no mercado. Por trás do “fim das empresas estatais” está a alta pressão de estoques e o longo ciclo de desestocagem nos mercados imobiliários em vários lugares. Tomemos como exemplo Shenzhen, que recentemente emitiu um anúncio. De acordo com dados de uma plataforma oficial de informações imobiliárias locais, no final de julho, o número de unidades residenciais em primeira mão disponíveis para venda em Shenzhen era de 48.974. no primeiro semestre de 2024, o novo estoque habitacional da cidade será de 5,16 milhões de metros quadrados. O ciclo de conversão chega a 24,8 meses. De acordo com dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, de janeiro a junho deste ano, a área de vendas dos edifícios comerciais recém-construídos foi de 479,16 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 19,0%, dos quais as vendas residenciais área caiu 21,9%. As vendas de habitações comerciais recém-construídas foram de 4.713,3 bilhões de yuans, uma queda de 25,0%, das quais as vendas residenciais caíram 26,9%. Em termos de inventário, no final de junho, a área de habitação comercial à venda era de 738,94 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de 15,2%. Entre eles, a área residencial à venda aumentou 23,5%. De acordo com previsões anteriores da agência relevante S&P Credit Ratings, as vendas anuais de habitação comercial do meu país em 2024 deverão situar-se entre 9,5 biliões e 10 biliões, o que é quase metade do pico de 18 biliões em 2021. As vendas de casas novas estão diminuindo, os estoques estão aumentando e a redução de estoque é iminente. Analistas da indústria acreditam que o "fim das empresas estatais" digestão das habitações existentes pode efetivamente estimular o consumo imobiliário.
Além disso, a julgar pelas políticas que foram anunciadas em vários lugares, todas elas propõem claramente "uso como habitação acessível". Tomando Shenzhen como exemplo, o aviso é claramente "Aviso de Solicitação de Aquisição de Casas Comerciais para Uso como Habitação Acessível". ", que também propõe "Construir ativamente um sistema de oferta de habitação 'segurança + mercado'." "De modo geral, se um novo projeto de habitação a preços acessíveis for construído, o ciclo normal desde a seleção do local do projeto, projeto, construção até a entrega levará de três a quatro anos." Membros da indústria disseram que se Usar a aquisição direta para converter moradias comerciais qualificadas diretamente em moradias acessíveis encurta muito esse ciclo e pode atender às necessidades de grupos habitacionais rígidos com mais rapidez.
“No mercado imobiliário atual, garantir a entrega ainda é o foco de todas as imobiliárias. Embora haja muitas assistências em política, finanças e outros aspectos, para as imobiliárias é evidente o abrandamento na venda de novas habitações comerciais, o que. é um problema para alguns incorporadores. "Isso certamente causará certa pressão financeira." Analistas da indústria acreditam que usar algumas moradias comerciais existentes como moradias populares pode acelerar a redução de estoques e, por outro lado, pode ajudar algumas empresas imobiliárias a retirar fundos. , o que não só ajudará a estabilizar a situação. O mercado imobiliário comercial também pode ajudar as empresas imobiliárias a resolver a pressão de "garantir a entrega" e até mesmo pagar dívidas. Ao mesmo tempo, também aumenta os canais de financiamento para habitação a preços acessíveis, o que pode. pode-se dizer que serve a múltiplos propósitos.
C. Existem requisitos para listagens de moradias. É mais difícil adquirir moradias pessoais de segunda mão.
Por ser um novo canal para aumentar a habitação a preços acessíveis, naturalmente tem certos requisitos para a habitação. Um repórter do Shanxi Evening News descobriu que os requisitos são semelhantes em vários locais, incluindo principalmente localização, área, instalações de apoio, procedimentos, etc.
Em primeiro lugar, os projetos adquiridos precisam garantir a conformidade legal, que é um requisito obrigatório apresentado por todas as cidades que emitiram editais, incluindo a obtenção de certificados de aceitação e arquivamento de conclusão, a propriedade do imóvel é clara e negociável, e pode atender aos necessidades das instituições financeiras para emitir requisitos de empréstimos, etc.; em segundo lugar, a localização da casa deve ser adequada, com transporte conveniente e instalações de apoio relativamente completas; a área da unidade deve atender ao tipo e área de unidade habitacional acessível de Shenzhen (menos de 65 metros quadrados), muitos lugares também delineiam padrões de acordo com os dois tipos de aluguel em lote e habitação em lote. estipular que a área de construção de conversão para habitação a preços acessíveis deve ser de 70 metros quadrados, e que a área de construção de conversão para habitação a preços acessíveis do tipo loteamento deve ser de 70 metros quadrados A área de construção é. principalmente 90 metros quadrados; finalmente, muitos lugares declararam claramente que deveria ser dada prioridade a projetos de construção que não foram vendidos ou que podem ser fechados e administrados. Yantai, Xinxiang e Weihai até estipulam que todo o edifício deve ser usado como unidade básica de aquisição. .
“A habitação adquirida deve ser convertida em habitação acessível em tempo útil, o que significa que, por um lado, a habitação deve responder às necessidades deste grupo de pessoas que têm necessidades urgentes, como os requisitos de tipo e localização da casa, preço acessível, etc., por outro lado, também deve. É necessário facilitar o funcionamento e a gestão da empresa adquirente no período posterior. Isto significa que a aquisição de habitação não pode ser realizada às cegas ", disseram especialistas do setor. uma razão importante pela qual as empresas estatais acabam por adquirir habitações existentes, principalmente para habitações comerciais que foram construídas e não vendidas por empresas imobiliárias. Isso também se reflete em muitos projetos de moradias para aluguel a preços acessíveis na capital da província. Um repórter do Shanxi Evening News descobriu que as moradias a preços acessíveis na capital da província estão localizadas na área central da região, e a maioria delas são edifícios inteiros ou independentes. unidades e são uniformemente operados e gerenciados por empresas relevantes.
Anteriormente, muitos locais introduziram políticas de “velho por novo” e algumas cidades também introduziram políticas para “acabar com empresas estatais” para adquirir casas em segunda mão propriedade de residentes. A este respeito, especialistas da indústria afirmaram que, a curto prazo, é improvável que as empresas estatais adquiram casas residenciais em segunda mão para utilização como habitação a preços acessíveis. “As habitações individuais de segunda mão estão muito dispersas e existem várias incertezas, o que torna mais difícil a reutilização após a aquisição.” Os membros da indústria acreditam que, na operação real, as habitações pessoais de segunda mão têm características diferentes, como idade, localização, qualidade, etc. Os aspectos são desiguais e a habitação acessível exige uma configuração centralizada ou a partilha de instalações públicas de apoio. É demasiado difícil operar centralmente habitações pessoais de segunda mão e é difícil despertar o entusiasmo das empresas. Um repórter do Shanxi Evening News perguntou sobre uma série de cidades que implementaram a política de "aquisição de moradias usadas para particulares". na cidade de Taicang, província de Jiangsu, essas casas antigas "velhas por novas" têm como objetivo enriquecer apartamentos de talentos e. Em relação aos tipos de oferta de habitação a preços acessíveis, Xi'an incentiva empresas, instituições e entidades sociais qualificadas a alugar ou comprar habitações de segunda mão relativamente concentradas, que podem ser utilizadas para operações como dormitórios de funcionários, hotéis de estilo caseiro e B&B após pequenas renovações para criar um mercado imobiliário diversificado. Algumas cidades até permitem que os promotores que adquirem habitações de segunda mão cuidem delas próprias.
D O preço é a chave e apenas “compra e armazenamento” razoáveis são úteis
Embora o “fim da participação das empresas estatais” na “aquisição e armazenamento” de habitação comercial seja um dos métodos de “desestocagem” actualmente promovidos pela política, ainda se encontra em fase de desenvolvimento, devendo ser dada especial atenção a algumas dificuldades na operação real.
O primeiro é o preço. De acordo com as "Opiniões Orientadoras sobre Planejamento e Construção de Habitações Acessíveis", as regras de loteamento para moradias populares são: "custo do terreno + custo de construção e instalação + lucro" preço garantido por capital e baixo lucro, ou seja, , o preço de loteamento cobre basicamente o custo do terreno e o custo de construção e instalação, calculado e determinado com base no princípio da soma de lucros adequados e razoáveis. Os detalhes de aquisição do projeto divulgados pela maioria das cidades mencionam claramente que “o preço de reposição de moradias populares no mesmo local é usado como limite superior de referência”. O chamado “preço de reposição de moradias populares” refere-se à reconstrução de. uma habitação num local específico de acordo com as condições actuais do mercado O custo necessário para construir uma casa com condições iguais ou semelhantes às da casa existente normalmente inclui o custo do terreno atribuído, custos de construção e instalação e uma margem de lucro não superior. de 5%. Analistas do setor acreditam que esse preço calculado, usado como preço de compra, muitas vezes apresenta uma grande diferença em relação aos preços locais de moradias comerciais. Por exemplo, foi relatado anteriormente na Internet que o preço das moradias populares do tipo loteamento em Xi. 'an estará dentro de 50% do preço da habitação comercial circundante, se a casa for cobrada por esse preço, as imobiliárias podem não estar dispostas a vendê-la. "Atualmente, a maioria das cidades que anunciaram regras detalhadas para empresas estatais adquirirem casas são cidades de terceiro e quarto níveis. Embora as cidades de primeiro nível tenham maior demanda por moradias populares, a maioria dos níveis de estoque não são altos. Contra neste contexto, pode ser necessário exigir que as empresas imobiliárias vendam um grande número de casas existentes com descontos. É difícil.” Um repórter do Shanxi Evening News entrevistou um especialista sênior de marketing na capital provincial, que disse isso na atual província. mercado imobiliário de capital, a maioria das empresas imobiliárias colocam a palavra “estabilidade” em primeiro lugar, especialmente as principais empresas imobiliárias com boas operações, e o seu ritmo de desenvolvimento abrandou, o volume de vendas é limitado, quase não há pressão de dívida causada por. elevado volume de negócios e elevada alavancagem, e não há necessidade de vender casas existentes a preços baixos para retirar fundos rapidamente. Se o preço das aquisições em grande escala por empresas estatais for demasiado baixo, a participação cega resultará na perda de lucros e rendimentos. .
Além disso, as casas adquiridas devem ser convertidas em habitação acessível, o que significa que a habitação comercial não é adquirida simplesmente com o objectivo de remover inventário, mas que as aquisições em massa devem ser promovidas com base na premissa de satisfazer a procura local de habitação acessível. Membros da indústria disseram que isso exige que o adquirente não apenas compreenda a situação do parque habitacional local para facilitar a seleção de fontes de habitação adequadas, mas também descubra o tamanho do grupo de pessoas que apenas precisam de habitação. considere também como lidar com isso e "comprar e armazenar" razoavelmente a habitação. "Só isso pode trazer múltiplos efeitos benéficos, como redução de estoque, estabilização do mercado e aumento da oferta de habitação a preços acessíveis."
Chai Xuhui, repórter do Shanxi Evening News
