多くの場所が既存住宅の「取得と保管」に関する詳細な規則を発表しているが、国有企業はどのように入場料を請求するのか。使い方は？
2024-08-15
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今年の初め以来、「在庫削減」は徐々に不動産政策の焦点の一つとなっており、中央銀行や住宅都市農村開発省の多くの会議では、「国有企業が購入して保管する」という声明が発表された。売れ残った新築住宅」については何度も言及されてきました。業界関係者らは、深セン市が発行した募集通知から判断すると、この募集は都市全体を対象としたものであり、深セン市が一級都市として「国有企業の終焉」に向けた一歩を踏み出したことを意味すると考えている。商業住宅の「取得と保管」に新たな一歩を踏み出します。それでは、正式発表後、地元の不動産市場にどのような影響を与えるのでしょうか?省都太原市の商業住宅の「取得と保管」は現在どのような進展が見られているのでしょうか？将来、このモデルを大規模に導入する場合の困難は何ですか?山西晩報の記者はそれを解明するために調査を行った。
A 多くの政策が国有企業による住宅の一括取得や在庫の撤去を支援している。
山西晩報の記者は、深セン安住集団有限公司が完全国有企業であり、深センの手頃な価格の住宅を専門とする機関であることを知りました。発表によると、深セン市における低価格住宅プロジェクトの商業住宅の収集範囲は、深セン市内の商業住宅、アパート、寮など（深セン・汕頭特別協力区を除く）が優先される。売れ残っているか、クローズして管理できるユニット全体を含む建築プロジェクト (住宅リソース) 全体に。業界関係者は、一級都市としての深センの動きは不動産市場全体にとって非常に重要だと信じている。
今年以降、不動産分野では「リスク予防」と「在庫整理」が主要な課題となっている。 4月30日、中国共産党中央委員会政治局会議は、今回の「5.17」政策における在庫削減政策の基調を定めるために、「既存の不動産を消化し、住宅の増分を最適化するための政策と措置を研究することを調整する」ことを提案した。不動産市場政策に基づき、中国共産党中央委員会は一連の政策を発表した。この政策は、手頃な価格の住宅に対する3,000億元の再融資の確立、土地規制の許可、譲渡された遊休住宅地の回収と取得の支援など、在庫削減の具体的な実施アイデアを決定する。中国人民銀行は6月12日、地元国有企業が既存の商業用住宅を適正な価格で取得できるよう支援するため、同省済南市で手頃な価格の住宅の借り換えを促進する会議を開催したと発表した。 6月20日、住宅・都市農村開発省は、低価格住宅の既存商業住宅購入に関する会議を開催し、都市と郡が低価格住宅の効果的かつ秩序ある実施を促進した。 7月30日、中国共産党中央委員会政治局は会議を開き、既存の商業住宅を手頃な価格の住宅として取得することを強調した。さまざまな政策の推進に伴い、湖北省、広州、武漢などが積極的に対応し始め、貴陽市、恵州市、臨滄市、大理県などの一部の都市が手頃な価格の住宅として使用するための適格な既存住宅の取得を奨励していることに注目した。などの政府は、手頃な価格の住宅として使用するために商業用住宅を収集するという発表を出しており、地元国営企業は一部の行政区域で完成済みだが売れ残っている商業用住宅を手頃な価格の住宅として使用するために収集する予定である。関連市場機関の統計によると、30 以上の都市が関連政策を発行しています。業界関係者らは、既存の商業用住宅を取得して手頃な価格の住宅として使用することが、現在の政策で推進されている主な「在庫削減」手法の一つであると考えている。
山西晩報の記者が関連部門が発表した情報について問い合わせたところ、太原市はこれまで同様の勧誘や徴収に関する発表を公表していなかったが、昨年発表された太原市の不動産市場向けの「新九則」で提案されていたことが分かった。住宅賃貸会社が商業用住宅を購入したり、対象開発を委託したりすることで、手頃な価格の賃貸住宅を調達できるように支援する。それらは商業住宅として上場され、取引されることができます。業界関係者によると、現在、地方都市の手頃な価格の賃貸住宅の大部分は、商業住宅の市場購入を通じてリース会社によって購入されており、一部のリース会社には国有企業の経歴もあるという。さらに、太原市は手頃な価格の住宅として使用するための商業用住宅の公共収集に関する発表を行っていないが、例えば山西省の他の都市を参考にして、関連する作業は秩序ある方法で実施されている。大同省が以前に発行した「非居住用商業住宅在庫の解消の加速」には、「非居住用住宅在庫の手頃な価格の賃貸住宅への転換を支援する」ことが提案されていると明確に述べられており、これは我が省が「取得と賃貸住宅」に行動を起こしたことを証明している。商業住宅の「保管」を強化するが、政策の改善、実施、発表には時間がかかるだろう。
B 商業用住宅を「取得して保管」するための手頃な価格の住宅として使用される
商業住宅のいわゆる「取得と保管」は、手頃な価格の住宅として使用するために既存の商業住宅ストックを取得することを指しますが、「国有企業の終焉」は、地方政府が地方の国有企業を組織して購入することを指します。開発者からの住宅。業界関係者らは、こうした「在庫削減」アプローチが不動産会社への経営圧力を軽減し、市場の期待を安定させるのに役立つと考えている。
これまでの多くの政策によれば、この「国有企業の目的」による既存住宅の取得の目標は非常に明確であり、不動産会社が売れ残りの商業用住宅を建設し、それが市場に出ている多数の新築住宅である。 「国有企業の終焉」の背景には、各地の不動産市場における高い在庫圧力と長期にわたる在庫削減サイクルがある。最近発表した深センを例に挙げると、地元の権威ある不動産情報プラットフォームのデータによると、7月末時点で深センで販売可能な中古住宅の数は48,974戸だった。 2024 年上半期の同市の新築住宅在庫は 516 万平方メートルとなり、転換サイクルは 24.8 か月にもなります。国家統計局が発表したデータによると、今年1月から6月までの新築商業ビルの販売面積は4億7,916万平方メートルで、前年同期比19.0％減少し、そのうち住宅販売は4億7,916万平方メートルだった。面積は21.9％減少した。新築商業住宅の売上高は25.0%減の4兆7,133億元で、このうち住宅販売は26.9%減少した。在庫面では、6月末時点の分譲事業用住宅面積は7億3,894万平方メートルで、前年同月比15.2％増加した。このうち分譲住宅地は２３．５％増加した。関連機関であるS&P Credit Ratingsのこれまでの予測によると、2024年の我が国の通年の商業住宅販売額は9兆5000億から10兆の間になると予想されており、これは2021年のピーク時の18兆のほぼ半分である。新築住宅の販売は減少し、在庫は増加しており、在庫削減は差し迫っています。業界アナリストらは、「国有企業の終焉」による既存住宅の消化が不動産消費を効果的に刺激できると考えている。
また、各地で発表されている政策を見る限り、いずれも「低価格住宅としての利用」を明確に提案しており、深センを例に挙げると、その通知は明らかに「低価格住宅として使用するための商業用住宅の取得に関する募集通知」である。 」では、「『安心＋市場』の住宅供給システムを積極的に構築する」と提案しており、「一般的に、新たに低価格住宅を建設する場合、用地の選定、設計、建設、引き渡しまでの通常のサイクルは3～4年かかる」としている。業界関係者らは、直接取得を利用して適格な商業住宅を手頃な価格の住宅に直接転換すれば、このサイクルが大幅に短縮され、厳格な住宅グループのニーズをより迅速に満たすことができると述べた。
「現在の不動産市場では、引き渡しの確保が依然としてすべての不動産会社の焦点となっていますが、不動産会社にとっては、政策、金融、その他の側面からの多くの支援がありますが、新築商業住宅の販売の減速は明らかです。業界アナリストは、既存の商業用住宅の一部を手頃な価格の住宅として利用することで在庫の削減が促進される可能性があり、その一方で、一部の不動産会社が資金を引き揚げるのに役立つ可能性があると考えている。商業用住宅市場は、状況の安定化に役立つだけでなく、不動産会社が「引き渡し保証」や借金返済のプレッシャーを解決するのにも役立ちます。多目的に使えると言われています。
C. 住宅の掲載には要件がある。個人の中古住宅を取得するのはさらに困難である。
手頃な価格の住宅を調達するための新しいルートであるため、当然、住宅に関する一定の要件があります。 Shanxi Evening Newsの記者は、主に場所、エリア、サポート施設、手順などを含む要件がさまざまな場所で似ていることを発見しました。
まず第一に、取得したプロジェクトは法令順守を確保する必要があります。これは、完了受理届出証明書の取得、明確で取引可能な不動産所有権、および次の要件を満たすことができることなど、発表を行ったすべての都市によって提示された必須要件です。第二に、住宅の立地が適切で、交通の便が良く、設備が充実していなければなりません。例えば、深センでは、住宅の面積が適切である必要があります。深センの手頃な価格の住宅ユニットのタイプと面積（65 平方メートル未満）を満たしている場合、多くの場所では、分譲賃貸住宅と分譲住宅の 2 つのタイプに応じて基準が定められています。たとえば、煙台市の購入と保管の詳細では、次のように規定されています。低廉賃貸住宅への転換の建築面積は70平方メートル以内、分譲型低価格住宅への転換の建築面積は70平方メートル以内であること。建築面積は主に90平方メートル以内である。最後に、煙台市、新郷市、威海市では、売れ残りの建物プロジェクトを優先すべきであると明確に述べており、建物全体を基本取得単位として使用することさえ規定している。
「取得した住宅は、タイムリーに手頃な価格の住宅に転換しなければなりません。つまり、住宅は、住宅の種類や立地の要件など、緊急に必要としているこのグループのニーズを満たさなければなりません。一方で、住宅取得はむやみやたらに進められるものではないことを意味していると業界関係者は語る。これが、国有企業が既存住宅、主に不動産会社が建設して販売していない商業用住宅を取得することになる重要な理由である。これは、省都の多くの手頃な価格の賃貸住宅プロジェクトにも反映されており、山西イブニングニュースの記者は、省都の手頃な価格の住宅は地域の中核地域に位置しており、そのほとんどが建物全体または独立したものであることを発見しました。単位を定め、関係企業により統一的に運営・管理されます。
これまで多くの地域で「古いものを新しいものに」政策が導入されており、またいくつかの都市では住民が所有する中古住宅を取得するために「国有企業を廃止」する政策も導入されている。この点、業界関係者らは、短期的には国有企業が中古住宅を取得して手頃な価格の住宅として利用する可能性は低いと述べた。 「個人の中古住宅は分散しすぎており、さまざまな不確実性があり、取得後の再利用がより困難になっています。」業界関係者は、実際の運用では、個人の中古住宅には築年数、立地、品質、品質などのさまざまな特性があると考えています。等、様相が不均一であり、手頃な価格の住宅は、公的支援施設の集中的な構成や共有が必要であり、個人の中古住宅を集中的に運営することは困難であり、企業の熱意を喚起することは困難である。山西晩報の記者は、「個人向け中古住宅の取得」政策を実施している多くの都市について尋ねたが、そのほとんどは取得数が限られており、手頃な価格の住宅の主流ではない。江蘇省太倉市にあるこれらの「古くて新しい」古い家は、人材向けのアパートを充実させる目的であり、手頃な価格の住宅供給の種類に関して、西安市は資格のある企業、機関、社会団体が賃貸または購入することを奨励しています。中古住宅が比較的集中しており、小規模な改修を行って社員寮やホームスタイルのホテル、B&Bなどの運営に利用できるため、多様な住宅市場を創出することができ、一部の都市では中古住宅を取得したデベロッパーが自ら管理できるようになっている。
D 価格が鍵、合理的な「購入と保管」だけが役に立つ
商業用住宅の「取得・保管」への「国有企業の終焉」参加は、現在この政策で推進されている「在庫削減」手法の一つであるが、まだ発展段階にあり、特別な注意を払う必要がある。実際の操作ではいくつかの困難があります。
1つ目は価格です。「手頃な価格の住宅の計画と建設に関する指導意見」によれば、手頃な価格の住宅の配分ルールは、「土地代＋建設・設置費＋利益」の元本保証と低利益価格です。の割当て価格は、基本的に土地代と建設・設備費を負担し、適切かつ合理的な利益を加算する原則に基づいて計算・決定されます。ほとんどの都市が発行するプロジェクト取得明細書には、「同じ場所にある手頃な価格の住宅の再調達価格を上限として使用する」と明記されています。いわゆる「手頃な価格の住宅の再建築価格」とは、住宅の再建設を指します。現在の市況に応じて特定の場所に住宅を建てること。既存の住宅と同じまたは類似の条件で住宅を建設するのに必要な費用には、通常、割り当てられた土地の費用、建設および設置の費用が含まれますが、それ以上の利益はありません。 5%よりも。業界のアナリストらは、購入価格として使用されるこの計算価格は、例えば、割り当て型の手頃な価格の住宅の価格設定が、地元の商業用住宅の販売価格と大きく乖離していることが多いと考えている。西安の住宅価格は周囲の商業住宅の価格の 50% 以内になります。この価格で住宅を集めた場合、不動産会社はそれを売りたがらないかもしれません。 「現在、国有企業による住宅取得に関する詳細な規則を発表している都市のほとんどは三級都市と四級都市であるが、一級都市では手頃な価格の住宅に対する需要が高いものの、ほとんどの在庫水準は高くない。この背景から、不動産会社に多数の既存住宅を割引販売するよう要求する必要があるかもしれないが、それは難しいことだ」と山西イブニングニュースの記者は省都のマーケティング関係者にインタビューした。資本不動産市場では、ほとんどの不動産会社、特に経営が良好な大手不動産会社は開発ペースが鈍化しており、販売量は限られており、負債による圧力はほとんどありません。売上高とレバレッジが高く、資金をすぐに引き出すために既存の住宅を低価格で売却する必要がない。国有企業による大規模買収の価格が低すぎる場合、やみくもに参加すると利益と収入が失われることになる。 。
また、取得した住宅は手頃な価格の住宅に転換する必要があり、単に在庫を解消する目的で商業用住宅を取得するのではなく、地域の手頃な価格の住宅需要に応えることを前提に一括取得を推進する必要がある。業界関係者らは、これには買収側が適切な住宅供給源の審査を容易にするために地域の住宅ストック状況を把握するだけでなく、単に住宅を必要とする人々の規模を把握する必要があると述べた。また、それに対処する方法を検討し、住宅を合理的に「購入して保管」することによってのみ、「在庫の削減、市場の安定化、手頃な価格の住宅の供給の増加など、複数のプラスの効果をもたらすことができます。」
山西晩報記者、蔡徐輝
