Monissa paikoissa on julkaistu yksityiskohtaiset säännöt olemassa olevien asuntojen "hankinnasta ja varastoinnista" Miten valtionyhtiöt veloittavat sisäänpääsystä? Kuinka käyttää sitä?
2024-08-15
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Tämän vuoden alusta lähtien "varastojen purkamisesta" on vähitellen tullut yksi kiinteistöpolitiikan painopisteistä Monissa keskuspankin ja asunto- ja kaupunki-maaseutuministeriön kokouksissa todettiin "valtion omistamien yritysten osto ja varastointi". myymättömiä uusia taloja" on mainittu monta kertaa. Alan sisäpiiriläiset uskovat, että Shenzhenin julkaiseman tarjouspyynnön perusteella tämä tarjous koskee koko kaupunkia ja sillä on vahva merkinantoarvo eteenpäin osallistumalla kaupallisten asuntojen "hankintaan ja varastointiin" Uusi askel. Joten, mikä vaikutus sillä on paikallisiin kiinteistömarkkinoihin virallisen ilmoituksen jälkeen? Mitä edistystä tapahtuu tällä hetkellä kaupallisten asuntojen "hankinnassa ja varastoinnissa" provinssin pääkaupungissa Taiyuanissa? Mitä vaikeuksia tämän mallin toteuttamisessa on tulevaisuudessa? Shanxi Evening News Toimittajat suorittivat tutkimuksen selvittääkseen.
A Useat politiikat tukevat valtion omistamia yrityksiä hankkimaan taloja erissä ja poistamaan varastoa
Shanxi Evening Newsin toimittaja sai tietää, että Shenzhen Anju Group Co., Ltd. on kokonaan valtion omistama yritys ja kohtuuhintaisiin asuntoihin erikoistunut laitos Shenzhenissä. Sen ilmoituksen mukaan Shenzhenin kaupallisten asuntojen kokoelman laajuus on: kaupalliset asunnot, asunnot, asuntot jne. Shenzhenin piirissä (pois lukien Shenzhen-Shantoun erityisyhteistyöalue). koko rakennushankkeille (asuntoresurssit), jotka ovat myymättömiä tai joissa on kokonaisia yksiköitä, jotka voidaan sulkea ja hallita. Alan sisäpiiriläiset uskovat, että Shenzhenin muutolla on ensiluokkaisena kaupunkina suuri merkitys koko kiinteistömarkkinoille.
Tästä vuodesta lähtien "riskien ennaltaehkäisy" ja "varaston purkaminen" ovat nousseet kiinteistöalan päätehtäviksi. CPC:n keskuskomitean poliittisen toimiston kokous ehdotti 30. huhtikuuta, että "koordinoidaan tutkimusta politiikoista ja toimenpiteistä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseksi ja lisäasuntojen optimoimiseksi" luodakseen sävyn tälle varastonpoistopolitiikalle "5.17". kiinteistömarkkinapolitiikkaa, CPC:n keskuskomitea julkaisi sarjan. Käytäntö määrittelee erityiset toteutusideat varastojen purkamiseksi, mukaan lukien: 300 miljardin yuanin uudelleenlainan perustaminen kohtuuhintaisiin asuntoihin, maan sääntelyn mahdollistaminen, siirrettyjen käyttämättömien asuinmaan hyödyntämisen ja hankinnan tukeminen. jne. 12. kesäkuuta Kiinan keskuspankki ilmoitti Shandong Jinanin kaupungissa pitämässä kokouksen edullisten asuntojen jälleenrahoituksen edistämiseksi tukeakseen paikallisia valtion omistamia yrityksiä ostamaan olemassa olevia kaupallisia asuntoja kohtuulliseen hintaan. Kohtuuhintaisten asuntojen vuokraaminen 20. kesäkuuta asunto- ja kaupunki- ja maaseutukehitysministeriö piti kokouksen, jossa haluttiin ostaa kohtuuhintaisia asuntoja olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankinta edulliseen asumiseen CPC:n keskuskomitean poliittinen toimisto piti 30. heinäkuuta kokouksen, jossa korostettiin aktiivista tukea olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankinnalle... Shanxi Evening Newsin toimittaja huomannut, että eri politiikkojen edistymisen myötä useat paikat alkoivat reagoida aktiivisesti Hubein, Guangzhoun, Wuhanin ja muilla paikoilla, jotka rohkaisivat hankkimaan tukikelpoisia olemassa olevia taloja käytettäväksi kohtuuhintaisina asuntoina, kun taas jotkut kaupungit, kuten Guiyang ja Huizhou, Lincang, Dalin prefektuuri. ja muilla paikoilla on julkaissut ilmoituksia liike-asuntojen keräämisestä kohtuuhintaisena asunnona käytettäväksi, ja paikalliset valtionyhtiöt keräävät valmiita mutta myymättömiä liikeasuntoja joillakin hallintoalueilla käytettäväksi kohtuuhintaisena asunnona. Asianomaisten markkinavirastojen tilastojen mukaan yli 30 kaupunkia on julkaissut asiaankuuluvia käytäntöjä. Alan sisäpiiriläiset uskovat, että olemassa olevien liike-asuntojen hankkiminen edulliseksi asunnoksi on yksi tärkeimmistä nykyisen politiikan edistämistä "varaston purkamismenetelmistä".
Shanxi Evening Newsin toimittaja tiedusteli asiaankuuluvien toiminnallisten osastojen julkaisemia tietoja ja sai tietää, että Taiyuan ei ole julkisesti julkaissut vastaavia pyyntöjä ja perintäilmoituksia. Kuitenkin viime vuonna julkaistussa Taiyuanin kiinteistömarkkinoiden "Uudessa yhdeksässä säännössä" sitä ehdotettiin tukea vuokra-asuntojen omaksumista ostamalla kaupallista asuntoa tai antamalla kohdennettua kehitystä, ehtojen täyttäjät voivat hakea erityiskannustimia ja -tukea toiminta-ajan päätyttyä. ne voidaan listata ja myydä kaupallisiksi asuntoiksi. Alan sisäpiiriläisten mukaan tällä hetkellä suuri osa maakuntakaupunkien kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on leasingyhtiöiden ostamia markkinaehtoisilla liike-asuntojen hankinnoilla, ja osalla leasingyhtiöistä on myös valtion yritystaustaa. Lisäksi, vaikka Taiyuan ei ole julkaissut ilmoitusta kaupallisten asuntojen julkisesta keräämisestä käytettäväksi kohtuuhintaisena asunnona, asiaankuuluvat työt suoritetaan asianmukaisesti Viitaten muihin Shanxin kaupunkeihin, esimerkiksi "Plan on Aiemmin Datongin julkaiseman ei-asunto-asuntoluettelon ratkaisemisen nopeuttaminen, jossa todettiin selkeästi, että ehdotetaan "tukeakseen muun kuin asuntokannan muuntamista kohtuuhintaisiksi vuokra-asunnoiksi", mikä osoittaa, että maakuntamme on ryhtynyt toimiin "hankinnassa ja kaupallisten asuntojen varastointiin, mutta politiikan parantaminen, toteuttaminen ja julkistaminen vie aikaa.
B Käytetään kohtuuhintaisena asunnona kaupallisten asuntojen "hankimiseen ja varastointiin".
Niin sanottu liikeasumisen "hankinta ja varastointi" tarkoittaa olemassa olevan liike-asuntokannan hankintaa edulliseksi asuntokäyttöön, kun taas "valtion omistamien yritysten loppu" on se, että kunta järjestää paikallisia valtionyhtiöitä ostamaan. taloja kehittäjiltä. Alan sisäpiiriläiset uskovat, että tällainen "varastojen purkaminen" auttaa vähentämään kiinteistöyhtiöiden toimintapaineita ja vakauttamaan markkinoiden odotuksia.
Useiden aikaisempien käytäntöjen mukaan tämän "valtion omistuksessa olevan yrityksen" olemassa olevien asuntojen hankinnan tavoite on hyvin selvä: kiinteistöyhtiöt ovat rakentaneet myymättömiä liikeasuntoja, mikä on suuri määrä uusia asuntoja markkinoilla. "Valtionyritysten lopun" takana on korkea varastopaine ja pitkä varastojen purkusykli kiinteistömarkkinoilla eri paikoissa. Esimerkkinä äskettäin ilmoituksen antanut Shenzhen. Virallisen paikallisen kiinteistötietoalustan tietojen mukaan Shenzhenissä oli myytävänä 48 974 asuntoa Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla kaupungin uusi asuntokanta on 5,16 miljoonaa neliömetriä. Muutossykli on peräti 24,8 kuukautta. Tilastokeskuksen julkaisemien tietojen mukaan uusien liikerakennusten myyntipinta-ala oli tämän vuoden tammi-kesäkuussa 479,16 miljoonaa neliömetriä, mikä on 19,0 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, josta asuntojen myynti. pinta-ala laski 21,9 %. Uusien liikeasuntojen myynti oli 4 713,3 miljardia yuania, laskua 25,0 %, josta asuntojen myynti laski 26,9 %. Varastolla mitattuna kesäkuun lopussa myytävänä olevien toimitilojen pinta-ala oli 738,94 miljoonaa neliömetriä, kasvua edelliseen vuoteen verrattuna oli 15,2 %. Niistä myytävänä oleva asuinalue kasvoi 23,5 %. Asianomaisen viraston S&P Credit Ratingsin aikaisempien ennusteiden mukaan maani koko vuoden kaupallisten asuntojen myynnin vuonna 2024 odotetaan olevan 9,5 biljoonaa ja 10 biljoonaa, mikä on lähes puolet vuoden 2021 18 biljoonan huipusta. Uusien asuntojen myynti laskee, varastot kasvavat ja varastojen purkaminen on välitöntä. Teollisuusanalyytikot uskovat, että "valtion omistamien yritysten loppu" olemassa olevien asuntojen sulattaminen voi tehokkaasti edistää kiinteistöjen kulutusta.
Lisäksi eri paikoissa julkistetuista politiikoista päätellen ne kaikki ehdottavat selkeästi "käyttöä kohtuuhintaisena asunnona". Shenzhenin esimerkkinä ilmoitus on selkeästi "Huomio liiketalojen hankinnasta edulliseksi asunnoksi". ", jossa ehdotetaan myös "Rakenna aktiivisesti 'turva+markkinat" asuntotarjontajärjestelmää." "Yleisesti ottaen, jos uusi kohtuuhintainen asuntohanke rakennetaan, normaali kierto projektipaikan valinnasta, suunnittelusta, rakentamisesta toimitukseen kestää kolmesta neljään. vuotta." Alan sisäpiiriläiset sanoivat, että jos suoran hankinnan käyttäminen pätevien kaupallisten asuntojen muuntamiseksi suoraan kohtuuhintaisiksi asunnoiksi lyhentää huomattavasti tätä sykliä ja vastaa jäykkien asuntoryhmien tarpeisiin nopeammin.
”Nykyisillä kiinteistömarkkinoilla toimituksen varmistaminen on edelleen kaikkien kiinteistöyhtiöiden painopisteenä. Vaikka politiikan, rahoituksen ja muunkin näkökulmasta on paljon tukea, on kiinteistöyhtiöille ilmeinen uusien liikeasuntojen myynnin hidastuminen, mikä. on ongelma joillekin kehittäjille "Se tuo varmasti tiettyjä taloudellisia paineita Teollisuuden analyytikot uskovat, että joidenkin olemassa olevien kaupallisten asuntojen käyttäminen voi nopeuttaa varastojen purkamista, ja toisaalta se voi auttaa joitain kiinteistöyhtiöitä nostamaan varoja." , joka ei ainoastaan auta vakauttamaan tilannetta. Kaupallinen asuntomarkkina voi myös auttaa kiinteistöyhtiöitä ratkaisemaan "toimituksen takaamisen" ja jopa velkojen takaisinmaksun sanotaan palvelevan useita tarkoituksia.
C. Asuntoilmoituksille on asetettu vaatimuksia. Henkilökohtaisten käytettyjen asuntojen hankkiminen on vaikeampaa.
Koska se on uusi kanava kohtuuhintaisten asuntojen hankkimiselle, sillä on luonnollisesti tiettyjä vaatimuksia asumiselle. Shanxi Evening Newsin toimittaja havaitsi, että vaatimukset ovat samanlaiset eri paikoissa, mukaan lukien lähinnä sijainti, alue, tukitilat, menettelyt jne.
Ensinnäkin hankittujen hankkeiden on varmistettava lainmukaisuus, mikä on pakollinen vaatimus kaikille ilmoituksia antaneille kaupungeille, mukaan lukien valmistumisen hyväksymistodistusten saaminen, selkeä ja kauppakelpoinen kiinteistön omistusoikeus ja kyky täyttää rahoituslaitosten vaatimukset jne., talon sijainnin on oltava sopiva, ja kolmanneksi yksikköalueen on oltava sopiva täyttää Shenzhenin edullinen asuntotyyppi ja pinta-ala (alle 65 neliömetriä), monissa paikoissa määritellään myös kahden tyyppisten vuokra- ja siirtolatyyppisten asuntojen standardit Edullisiksi vuokra-asunnoiksi muunnettavan rakennusalan tulee olla 70 neliömetrin sisällä ja siirtoalatyyppiseen kohtuuhintaiseen asuntoon muunnettavan rakennusalan tulee olla 70 neliömetriä Lopuksi monet paikat ovat selkeästi todenneet, että etusijalle tulisi antaa myymättömät tai suljettavat rakennushankkeet, ja niitä voidaan hallinnoida, ja Yantai, Xinxiang ja Weihai jopa määräävät, että koko rakennusta tulisi käyttää perushankintayksikkönä.
"Hankittu asunto on muutettava kohtuuhintaiseksi asunnoksi oikea-aikaisesti, mikä tarkoittaa, että toisaalta asunnon tulee vastata tämän kiireellisesti tarvitsevan ryhmän tarpeita, kuten talotyypin ja sijainnin vaatimuksia, edullinen hinta jne., toisaalta se on tarpeen myös ostavan yrityksen toimintaa ja johtamista myöhemmällä kaudella Tämä tarkoittaa, että asuntojen hankintaa ei voi tehdä sokeasti "Alan sisäpiiriläiset sanoivat, että näin on tärkeä syy siihen, miksi valtion omistamat yritykset päätyvät hankkimaan olemassa olevia asuntoja, pääasiassa liikeasuntoja, joita kiinteistöyhtiöt eivät ole rakentaneet eikä myyneet. Tämä näkyy myös monissa kohtuuhintaisissa vuokra-asunnoissa maakunnan pääkaupungissa Shanxi Evening News -lehden toimittaja havaitsi, että edullinen asunto maakunnan pääkaupungissa sijaitsee alueen ydinalueella, ja suurin osa niistä on kokonaisia rakennuksia tai itsenäisiä. yksiköitä, ja niitä hallinnoivat ja hallinnoivat yhtenäisesti asiaankuuluvat yritykset.
Aiemmin monissa paikoissa on otettu käyttöön "vanhaa uuteen" -politiikkaa, ja muutamat kaupungit ovat myös ottaneet käyttöön politiikkoja "valtion omistamien yritysten lopettamiseksi" asukkaiden omistamien käytettyjen talojen hankkimiseksi. Tältä osin alan sisäpiiriläiset sanoivat, että lyhyellä aikavälillä on epätodennäköistä, että valtionyhtiöt hankkiisivat käytettyjä asuintaloja edullisena asumisena. "Yksittäinen käytetty asunto on liian hajallaan ja siihen liittyy erilaisia epävarmuustekijöitä, mikä vaikeuttaa uudelleenkäyttöä hankinnan jälkeen." jne. Näkökulmat ovat epätasaisia ja edullinen asuminen edellyttää keskitettyä konfigurointia tai julkisten tukitilojen yhteiskäyttöä. Henkilökohtaisten käytettyjen asuntojen keskittäminen on liian vaikeaa, ja yritysten innostusta on vaikea herättää. Shanxi Evening Newsin toimittaja tiedusteli useista kaupungeista, jotka ovat toteuttaneet "käytettyjen asuntojen hankintaa yksityishenkilöille", eivätkä ne ole kohtuuhintaisten asuntojen tukipilari. Taicangin kaupungissa, Jiangsun maakunnassa, nämä "vanha uudesta" vanhat talot on tarkoitettu rikastuttamaan lahjakkuusasuntoja. Mitä tulee kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan tyyppeihin, Xi'an kannustaa päteviä yrityksiä, laitoksia ja sosiaalisia yhteisöjä vuokraamaan tai ostamaan. suhteellisen keskittynyt käytetty asunto, jota voidaan käyttää esimerkiksi työntekijöiden asuntolaina, kotimaisissa hotelleissa ja B&B:issä pienten remonttien jälkeen monipuolisten asuntomarkkinoiden luomiseksi. Jotkut kaupungit jopa antavat käytettyjä asuntoja hankkivien rakennuttajien hoitaa ne itse.
D Hinta on avain ja vain järkevä "ostaminen ja varastointi" on hyödyllistä
Vaikka "valtion omistamien yritysten" lopettaminen liikeasuntojen "hankintaan ja varastointiin" on yksi politiikan tällä hetkellä edistämistä "varaston purkumenetelmistä", se on vielä kehitysvaiheessa, ja siihen on kiinnitettävä erityistä huomiota. joitain vaikeuksia todellisessa toiminnassa.
Ensimmäinen on hinta Edullisten asuntojen suunnittelua ja rakentamista koskevien ohjeiden mukaan: "maakustannus + rakennus- ja asennuskustannukset + voitto" pääomatakuu ja matalan tuoton hinnoittelu. , jakohinta kattaa pohjimmiltaan maakustannukset sekä rakennus- ja asennuskustannukset. Laskelma ja määritys perustuu periaatteeseen, jossa lasketaan yhteen tarkoituksenmukaiset ja kohtuulliset voitot. Useimpien kaupunkien antamissa hankehankintatiedoissa mainitaan selvästi, että "samassa paikassa olevan kohtuuhintaisen asunnon jälleenhankintahinta on viitearvon yläraja". asunto tietyllä paikalla vallitsevien markkinaolosuhteiden mukaisesti Kustannukset, jotka vaaditaan talon rakentamiseen samoissa tai vastaavissa olosuhteissa kuin olemassa oleva talo, sisältävät yleensä myönnetyn maan kustannukset, rakennus- ja asennuskustannukset sekä voittomarginaalin. kuin 5 %. Alan analyytikot uskovat, että tässä ostohintana käytetyssä laskennallisessa hinnassa on usein suuri ero paikallisten liikeasuntojen myyntihintoihin verrattuna. Esimerkiksi Internetissä on aiemmin uutisoitu siirtolatyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hinnoittelusta Xi'anissa on 50% ympäröivän kaupallisen asunnon hinnasta, jos talo kerätään tähän hintaan, kiinteistöyhtiöt eivät välttämättä ole halukkaita myymään sitä. ”Tällä hetkellä suurin osa kaupungeista, jotka ovat julkistaneet yksityiskohtaiset säännöt valtion omistamien yritysten asuntojen hankinnasta, ovat kolmannen ja neljännen tason kaupunkeja Tämän taustan vuoksi voi olla tarpeen vaatia kiinteistöyhtiöitä myymään suuri määrä olemassa olevia taloja alennuksella. Shanxi Evening News -lehden toimittaja haastatteli provinssin pääkaupungin johtavaa markkinointia, joka sanoi, että nykyisessä provinssissa. pääoman kiinteistömarkkinoilla useimmat kiinteistöyhtiöt asettavat sanan "vakaus" etusijalle, erityisesti johtavat kiinteistöyhtiöt, joilla on hyvä toiminta, ja niiden kehitysvauhti on hidastunut, myynnin määrä on rajallinen, velkapaineita ei juuri ole suuri liikevaihto ja suuri vipuvaikutus, eikä olemassa olevia taloja tarvitse myydä alhaisilla hinnoilla varojen nopeaan nostamiseen. Jos valtion omistamien yritysten suurkauppojen hinta on liian alhainen, sokea osallistuminen johtaa voittojen ja tulojen menettämiseen. .
Lisäksi hankitut talot on muutettava kohtuuhintaisiksi asuntoiksi, mikä tarkoittaa, että kaupallisia asuntoja ei hankita pelkän varaston purkamisen vuoksi, vaan massahankintoja tulee edistää sillä edellytyksellä, että kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä vastataan paikallisesti. Alan sisäpiiriläiset sanoivat, että tämä edellyttää hankkijalta paitsi paikallisen asuntokannan tilanteen ymmärtämistä sopivien asuntolähteiden seulonnan helpottamiseksi, vaan myös vain asunnon tarpeessa olevien ihmisten koon selvittämistä Mieti myös, kuinka käsitellä sitä, ja järkevästi "ostaa ja varastoida" asunto "Vain se voi tuoda useita myönteisiä vaikutuksia, kuten varastojen purkamista, markkinoiden vakauttamista ja kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan lisäämistä."
Shanxi Evening News -toimittaja Chai Xuhui
