Во многих местах опубликованы подробные правила «приобретения и хранения» существующего жилья. Как будут взимать плату за вход государственные предприятия? Как его использовать?
2024-08-15
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
С начала этого года «ликвидация товарных запасов» постепенно стала одним из направлений политики в сфере недвижимости. На многих заседаниях ЦБ и Министерства жилищно-коммунального хозяйства и градостроительства звучит заявление «покупайте и храните госпредприятия». непроданные новые дома» упоминалось много раз. Инсайдеры отрасли полагают, что, судя по объявлению, опубликованному Шэньчжэнем, это предложение адресовано всему городу и имеет большое сигнальное значение. Будучи городом первого уровня, Шэньчжэнь означает, что «конец государственных предприятий» сделан шаг. вперед в участии в «приобретении и хранении» коммерческого жилья. Новый шаг. Итак, какое влияние это окажет на местный рынок недвижимости после официального объявления? Какой прогресс сейчас достигается в «приобретении и хранении» коммерческого жилья в столице провинции Тайюань? Каковы трудности в дальнейшем внедрении этой модели в больших масштабах? Чтобы выяснить это, репортеры Shanxi Evening News провели расследование.
A Ряд политик поддерживает государственные предприятия в приобретении домов партиями и вывозе инвентаря.
Репортер Shanxi Evening News узнал, что Shenzhen Anju Group Co., Ltd. является полностью государственным предприятием и учреждением, специализирующимся на доступном жилье в Шэньчжэне. Согласно его объявлению, объем сбора коммерческого жилья для проектов доступного жилья в Шэньчжэне: жилые дома, квартиры, общежития и т. д. коммерческого жилья в пределах Шэньчжэня (за исключением зоны особого сотрудничества Шэньчжэнь-Шаньтоу). ко всем строительным проектам (жилищным ресурсам), которые не проданы или имеют целые единицы, которые можно закрыть и управлять ими. Инсайдеры отрасли считают, что переезд Шэньчжэня как города первого уровня имеет большое значение для всего рынка недвижимости.
С этого года «предотвращение рисков» и «ликвидация запасов» стали основными задачами в сфере недвижимости. 30 апреля заседание Политбюро ЦК КПК предложило «координировать изучение политики и мер по переработке существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья», чтобы задать тон этому раунду политики сокращения запасов в новом «5.17»; политика на рынке недвижимости, ЦК КПК выпустил серию документов. Политика определяет конкретные идеи реализации по сокращению запасов, в том числе: создание повторного кредита в размере 300 миллиардов юаней на доступное жилье, разрешение земельного регулирования, поддержку восстановления и приобретения переданных неиспользуемых жилых земель. и т. д.; 12 июня Народный банк Китая объявил в городе Цзинань Шаньдун провинции Шаньдун провел встречу по содействию рефинансированию доступного жилья для поддержки местных государственных предприятий в приобретении существующего коммерческого жилья по разумным ценам для размещения и аренда доступного жилья; 20 июня Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития провело совещание по приобретению существующего коммерческого жилья для доступного жилья. Была проведена видеоконференция по доступному жилью, чтобы способствовать эффективному и упорядоченному осуществлению городов и округов. приобретение существующего коммерческого жилья под доступное жилье 30 июля Политбюро ЦК КПК провело заседание, на котором была подчеркнута активная поддержка приобретения существующего коммерческого жилья под доступное жилье... Репортер Shanxi Evening News. заметил, что с развитием различных политик различные места начали активно реагировать на это, поощряя приобретение существующих домов, отвечающих критериям, для использования в качестве доступного жилья, в то время как некоторые города, такие как Гуйян и Хуэйчжоу, Линьцан, префектура Дали. и других местах опубликовали объявления о сборе коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья, а местные государственные предприятия будут собирать завершенное, но непроданное коммерческое жилье в некоторых административных районах для использования в качестве доступного жилья. По данным соответствующих рыночных агентств, более 30 городов приняли соответствующие политики. Инсайдеры отрасли полагают, что приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья является одним из основных методов «ликвидации запасов», продвигаемых текущей политикой.
Репортер Shanxi Evening News поинтересовался информацией, опубликованной соответствующими функциональными департаментами, и узнал, что Тайюань не публиковал публично никаких подобных заявлений о сборе средств и сборов средств. Однако в «Новых девяти правилах» для рынка недвижимости Тайюаня, опубликованных в прошлом году, это было предложено. поддержать компании по аренде жилья в переходе на рыночный подход. Повысить доступность арендного жилья путем покупки коммерческого жилья или поручения целевого строительства. После подписания договора купли-продажи те, кто соответствует условиям, могут подать заявку на специальные льготы и субсидии от соответствующих ведомств после истечения срока эксплуатации. они могут быть внесены в список и проданы как коммерческое жилье. По словам инсайдеров отрасли, в настоящее время значительная часть доступного арендного жилья в провинциальных городах приобретается лизинговыми компаниями путем приобретения коммерческого жилья на рыночных условиях, а некоторые лизинговые компании также имеют опыт работы в государственных предприятиях. Кроме того, хотя в Тайюане и не было опубликовано объявление о сборе коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья, соответствующая работа ведется планомерно. Применительно к другим городам Шаньси, например, «План по». «Ускорение проведения инвентаризации нежилого коммерческого жилья», ранее выпущенного Датуном, четко указано, что предлагается «поддержать преобразование фонда нежилого жилья в доступное арендуемое жилье», что доказывает, что наша провинция предприняла действия в «приобретении и хранения» коммерческого жилья, но для улучшения, реализации и объявления этой политики потребуется время.
B Используется в качестве доступного жилья для «приобретения и хранения» коммерческого жилья.
Так называемое «приобретение и хранение» коммерческого жилья относится к приобретению существующего коммерческого жилищного фонда для использования в качестве доступного жилья, в то время как «конец государственных предприятий» заключается в том, что местное правительство организует местные государственные предприятия для покупки дома от застройщиков. Инсайдеры отрасли полагают, что такой подход к «сокращению запасов» поможет ослабить операционное давление на компании недвижимости и стабилизировать ожидания рынка.
Согласно ряду предыдущих политик, цель этого «государственного предприятия» по приобретению существующего жилья очень ясна: компании по недвижимости построили непроданное коммерческое жилье, которое представляет собой большое количество нового жилья на рынке. За «концом государственных предприятий» стоит высокая потребность в товарных запасах и длительный цикл сокращения запасов на рынках недвижимости в различных местах. Возьмем, к примеру, Шэньчжэнь, который недавно опубликовал объявление. По данным авторитетной местной информационной платформы по недвижимости, по состоянию на конец июля количество единиц жилья, выставленных на продажу в Шэньчжэне, составило 48 974. В первой половине 2024 года площадь нового жилья в городе составит 5,16 миллиона квадратных метров. Цикл переустройства составит 24,8 месяца. По данным Национального бюро статистики, с января по июнь этого года торговая площадь вновь построенных коммерческих зданий составила 479,16 млн квадратных метров, что на 19,0% меньше, чем годом ранее, из них продажи жилой недвижимости. площадь упала на 21,9%. Продажи вновь построенного коммерческого жилья составили 4713,3 млрд юаней, снизившись на 25,0%, из них продажи жилой недвижимости упали на 26,9%. С точки зрения инвентаризации, на конец июня площадь коммерческого жилья, выставленного на продажу, составила 738,94 млн квадратных метров, увеличившись к уровню прошлого года на 15,2%. Среди них жилая площадь, выставленная на продажу, увеличилась на 23,5%. Согласно предыдущим прогнозам соответствующего агентства S&P Credit Ratings, объем продаж коммерческого жилья в моей стране в 2024 году, как ожидается, составит от 9,5 до 10 триллионов, что составляет почти половину пикового значения в 18 триллионов в 2021 году. Продажи новых домов снижаются, запасы растут, и сокращение запасов неизбежно. Отраслевые аналитики полагают, что "конец государственных предприятий" переваривания существующего жилья может эффективно стимулировать потребление недвижимости.
Кроме того, судя по политике, объявленной в различных местах, все они явно предлагают «использовать в качестве доступного жилья». Если взять в качестве примера Шэньчжэнь, то это явно «Уведомление о привлечении коммерческих домов для использования в качестве доступного жилья». В целом, если строится новый проект доступного жилья, нормальный цикл от выбора места для проекта, проектирования, строительства до сдачи займет три-четыре года. Инсайдеры отрасли заявили, что использование прямого приобретения для преобразования квалифицированного коммерческого жилья непосредственно в доступное жилье значительно сокращает этот цикл и может быстрее удовлетворить потребности жестких жилищных групп.
«На нынешнем рынке недвижимости обеспечение сдачи по-прежнему находится в центре внимания всех компаний, занимающихся недвижимостью. Несмотря на то, что существует множество проблем в политике, финансах и других аспектах, для компаний, занимающихся недвижимостью, очевидно замедление продаж нового коммерческого жилья. является проблемой для некоторых застройщиков. «Это определенно вызовет определенное финансовое давление». Аналитики отрасли полагают, что использование некоторого существующего коммерческого жилья в качестве доступного жилья может ускорить сокращение запасов, а с другой стороны, это может помочь некоторым компаниям по недвижимости вывести средства. , что не только поможет стабилизировать ситуацию. Рынок коммерческого жилья также может помочь компаниям по недвижимости решить проблему «гарантированной доставки» и даже погашения долгов. В то же время он также увеличивает каналы финансирования доступного жилья, что может. можно сказать, что они служат нескольким целям.
C. Существуют требования к спискам жилья. Сложнее приобрести личное подержанное жилье.
Поскольку это новый канал строительства доступного жилья, у него, естественно, есть определенные требования к жилью. Репортер Shanxi Evening News обнаружил, что требования одинаковы в разных местах, в основном в том, что касается местоположения, территории, вспомогательных объектов, процедур и т. д.
Прежде всего, приобретаемые проекты должны обеспечить соответствие законодательству, что является обязательным требованием, выдвигаемым всеми городами, которые опубликовали объявления, в том числе получили акты приемки-передачи и подачи заявок, право собственности на недвижимость является ясным и доступным для продажи, и оно может соответствовать потребности финансовых учреждений в выдаче кредитов и т. д.; во-вторых, расположение дома должно быть подходящим, с удобной транспортной развязкой и относительно полным оснащением, в-третьих, площадь помещения должна быть соответствующей. Площадь квартиры должна соответствовать типу и площади доступного жилья в Шэньчжэне (менее 65 квадратных метров), во многих местах также разграничиваются стандарты в соответствии с двумя типами жилья: аренда на участке и жилье на участке. Например, детали покупки и хранения в Яньтае. предусмотреть, что площадь застройки, переводимой в доступное арендное жилье, должна быть в пределах 70 квадратных метров, а площадь застройки, переводимой в доступное жилье надельного типа, - в пределах 70 квадратных метров. в основном 90 квадратных метров; наконец, во многих местах четко указано, что приоритет следует отдавать строительным проектам, которые не проданы или могут быть закрыты и управляемы, даже оговаривается, что все здание должно использоваться в качестве основной единицы приобретения. .
«Приобретенное жилье должно быть своевременно переоборудовано в доступное жилье, а это означает, что, с одной стороны, жилье должно отвечать потребностям этой группы людей, остро нуждающихся, таким как требования к типу дома и местоположению, доступная цена и т. д., с другой стороны, необходимо также облегчить работу и управление приобретающей компании в более поздний период. Это означает, что приобретение жилья не может осуществляться вслепую», - заявили инсайдеры отрасли. Это важная причина, по которой государственные предприятия в конечном итоге приобретают существующее жилье, в основном коммерческое жилье, которое было построено, а не продано компаниями по недвижимости. Это также отражено во многих проектах доступного арендного жилья в столице провинции. Репортер Shanxi Evening News обнаружил, что доступное жилье в столице провинции расположено в центральной части региона, и большинство из них представляют собой целые здания или отдельные здания. подразделениями и единообразно эксплуатируются и управляются соответствующими предприятиями.
Ранее во многих местах была введена политика «старое в обмен на новое», а в некоторых городах также была введена политика «ликвидации государственных предприятий» по приобретению подержанных домов, принадлежащих жителям. В связи с этим инсайдеры отрасли заявили, что в краткосрочной перспективе маловероятно, что госпредприятия будут приобретать подержанные жилые дома для использования в качестве доступного жилья. «Индивидуальное подержанное жилье слишком разбросано, и существуют различные неопределенности, что затрудняет его повторное использование после приобретения». Инсайдеры отрасли полагают, что в реальной эксплуатации личное подержанное жилье имеет разные характеристики, такие как возраст, местоположение, качество, и т. д. Аспекты неравномерны, и доступное жилье требует централизованной настройки или совместного использования государственных вспомогательных средств. Слишком сложно централизованно управлять личным подержанным жильем, и трудно вызвать энтузиазм предприятий. Репортер Shanxi Evening News поинтересовался рядом городов, которые реализовали политику «приобретения подержанного жилья для частных лиц». Большинство из них имеют ограниченное количество приобретений и не являются основой доступного жилья. В городе Тайцан, провинция Цзянсу, эти старые дома «старые за новые» предназначены для обогащения квартир для талантливых людей. Что касается типов доступного жилья, Сиань поощряет квалифицированные предприятия, учреждения и социальные организации арендовать или покупать относительно концентрированное вторичное жилье, которое после незначительного ремонта можно использовать для таких операций, как общежития для сотрудников, домашние гостиницы и пансионы типа «постель и завтрак» для создания диверсифицированного рынка жилья. Некоторые города даже позволяют застройщикам, приобретающим подержанное жилье, справляться с этим самостоятельно.
D Цена является ключевым моментом, и полезна только разумная «покупка и хранение».
Хотя «прекращение участия государственных предприятий» в «приобретении и хранении» коммерческого жилья является одним из методов «ликвидации запасов», продвигаемых в настоящее время политикой, он все еще находится на стадии разработки, и особое внимание необходимо уделить некоторые трудности в реальной эксплуатации.
Во-первых, это цена. Согласно «Руководящим заключениям по планированию и строительству доступного жилья», правила распределения доступного жилья таковы: «стоимость земли + стоимость строительства и установки + прибыль», гарантированное капиталом и низкорентабельное ценообразование, т.е. Цена отвода в основном включает стоимость земли, а также стоимость строительства и монтажа, рассчитывается и определяется на основе принципа сложения соответствующей и разумной прибыли. В деталях проекта приобретения, опубликованных большинством городов, четко упоминается, что «цена замещения доступного жилья в том же месте используется в качестве верхнего контрольного предела». Так называемая «цена замещения доступного жилья» относится к реконструкции. жилье в определенном месте в соответствии с текущими рыночными условиями. Стоимость, необходимая для строительства дома в тех же или аналогичных условиях, что и существующий дом, обычно включает стоимость выделенной земли, затраты на строительство и монтаж, а также размер прибыли не более. более 5%. Аналитики отрасли считают, что эта расчетная цена, используемая в качестве покупной цены, часто сильно отстает от местных цен на коммерческое жилье. Например, ранее в Интернете сообщалось, что цены на доступное жилье надельного типа в Си Цзиньпине. Если дом будет продан по этой цене, компании по недвижимости могут не захотеть его продавать. «В настоящее время большинство городов, которые объявили подробные правила приобретения домов государственными предприятиями, относятся к городам третьего и четвертого уровня. Хотя в городах первого уровня спрос на доступное жилье выше, уровень запасов в большинстве случаев невысок. На этом фоне может возникнуть необходимость потребовать от компаний по недвижимости продать большое количество существующих домов со скидками. Это сложно». Репортер Shanxi Evening News взял интервью у старшего специалиста по маркетингу в столице провинции, который сказал, что в нынешней провинции. На рынке капитальной недвижимости большинство компаний по недвижимости ставят на первое место слово «стабильность», особенно ведущие компании по недвижимости с хорошей деятельностью, и темпы их развития замедлились, объем продаж ограничен, долговое давление, вызванное почти нет. высокий оборот и высокое кредитное плечо, и нет необходимости продавать существующие дома по низким ценам, чтобы быстро вывести средства. Если цена крупномасштабных приобретений государственных предприятий слишком низкая, слепое участие приведет к потере прибыли и дохода. .
Кроме того, приобретенные дома должны быть преобразованы в доступное жилье, а это означает, что коммерческое жилье приобретается не просто с целью ликвидации инвентаря, а что массовые приобретения должны поощряться исходя из удовлетворения местного спроса на доступное жилье. Инсайдеры отрасли заявили, что для этого необходимо, чтобы покупатель не только понимал ситуацию с местным жилищным фондом, чтобы облегчить поиск подходящих источников жилья, но и выяснял размер группы людей, которым просто нужно жилье. Они должны не только получить жилье, но и получить его. также подумайте, как с этим справиться и разумно «покупать и хранить» жилье. «Только это может принести многочисленные положительные эффекты, такие как сокращение запасов, стабилизация рынка и увеличение предложения доступного жилья».
Репортер Shanxi Evening News Чай Сюйхуэй
