많은 곳에서 기존 주택의 "취득 및 보관"에 대한 세부 규칙을 발표했습니다. 국유 기업은 진입 비용을 어떻게 청구합니까? 그것을 사용하는 방법?
2024-08-15
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올해 초부터 '재고 정리'는 점차 중앙은행과 주택도시농촌개발부의 여러 회의에서 '국유기업이 매입하고 저장하는' 발언이 부동산 정책의 초점 중 하나로 자리 잡았다. 팔리지 않은 새 집'이라는 말이 여러 번 언급됐다. 업계 관계자들은 선전이 발행한 모집 공고로 볼 때 이번 모집은 도시 전체를 대상으로 하는 것이며 1선 도시로서 선전이 '국유 기업의 종말'이 한 단계 나아갔다는 것을 의미하는 강력한 신호 의미를 갖고 있다고 생각합니다. 상업용 주택의 "획득 및 보관"에 참여하는 새로운 단계입니다. 그렇다면 공식 발표 이후 국내 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요? 현재 성 소재지 타이위안의 상업용 주택 '구입 및 보관'에 어떤 진전이 이루어지고 있습니까? 앞으로 이 모델을 대규모로 구현하는데 어려움은 무엇입니까? Shanxi Evening News 기자들은 이를 알아보기 위해 조사를 실시했습니다.
A 국영기업이 주택을 일괄 취득하고 재고를 없애는 것을 지원하는 정책이 많다.
Shanxi Evening News의 한 기자는 Shenzhen Anju Group Co., Ltd.가 100% 국영 기업이자 선전의 저렴한 주택을 전문으로 하는 기관이라는 사실을 알게 되었습니다. 발표에 따르면 선전의 저렴한 주택 프로젝트를 위한 상업용 주택 수집 범위는 선전 범위 내 상업용 주택 주택, 아파트, 기숙사 등입니다(선전-산터우 특별 협력 구역 제외). 판매되지 않았거나 폐쇄 및 관리할 수 있는 전체 유닛이 있는 전체 건물 프로젝트(주택 자원)에 적용됩니다. 업계 관계자들은 선전의 1급 도시로서의 움직임이 전체 부동산 시장에 큰 의미를 갖는다고 믿고 있습니다.
올해부터 부동산 분야에서는 '위험 예방'과 '재고 정리'가 주요 업무가 됐다. 4월 30일, CPC 중앙위원회 정치국 회의에서는 '5.17' 새 정책의 이번 라운드 재고 정리 정책의 기조를 설정하기 위해 "기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책 및 조치에 대한 연구를 조정"할 것을 제안했습니다. 부동산 시장 정책에 따라 CPC 중앙위원회는 일련의 정책을 발표하여 저렴한 주택을 위한 3000억 위안 재대출 설정, 토지 규제 허용, 양도된 유휴 주거용 토지의 회복 및 취득 지원을 포함하는 재고 정리를 위한 구체적인 구현 아이디어를 결정합니다. 6월 12일, 중국 인민은행은 산둥성 지난시에서 지역 국유 기업이 합리적인 가격으로 기존 상업용 주택을 구입할 수 있도록 지원하기 위해 저렴한 주택 재융자를 촉진하기 위한 회의를 열었다고 발표했습니다. 저렴한 주택 임대, 주택도농개발부는 저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택 구입을 위한 회의를 개최했습니다. 저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택 인수 7월 30일, 중국 공산당 중앙위원회 정치국은 회의를 열고 기존 상업용 주택 저렴한 주택 인수에 대한 적극적인 지원을 강조했습니다. 산시 저녁 뉴스 기자. 다양한 정책이 발전함에 따라 후베이, 광저우, 우한 등 여러 곳에서 저렴한 주택으로 사용할 수 있는 적격 기존 주택 구입을 장려하는 반면, 달리현 린창시 구이양, 후이저우 등 일부 도시는 적극적으로 대응하기 시작했습니다. 및 기타 지역에서는 저렴한 주택으로 사용할 상업용 주택을 수집하라는 발표를 발표했으며, 지방 국유 기업은 일부 행정 구역에서 완공되었지만 판매되지 않은 상업용 주택을 저렴한 주택으로 사용하기 위해 수집할 것입니다. 관련 시장 기관의 통계에 따르면 30개 이상의 도시가 관련 정책을 발표했습니다. 업계 내부자들은 저렴한 주택으로 사용하기 위해 기존 상업용 주택을 구입하는 것이 현재 정책에서 추진하는 주요 "재고 정리" 방법 중 하나라고 믿습니다.
Shanxi Evening News의 한 기자는 관련 기능 부서에서 발표한 정보에 대해 문의한 결과 Taiyuan이 유사한 모집 및 징수 공고를 공개적으로 발표하지 않았다는 사실을 알게 되었습니다. 그러나 작년에 발표된 Taiyuan 부동산 시장에 대한 '신 9가지 규칙'에는 이 내용이 제안되어 있습니다. 주택임대사업자의 시장화를 지원하고, 상업용 주택을 구매하거나 목표개발을 위탁하여 저렴한 임대주택을 육성하고, 구매계약을 체결한 후, 운영기간 만료 후 관련 부서로부터 특별 인센티브 및 보조금을 신청할 수 있습니다. 상업용 주택으로 상장 및 거래될 수 있습니다. 업계 관계자에 따르면 현재 지방 도시의 저렴한 임대 주택의 상당 부분은 상업용 주택의 시장 기반 구매를 통해 임대 회사가 구매하고 있으며 일부 임대 회사도 국유 기업 배경을 가지고 있습니다. 또한, 타이위안은 저렴한 주택으로 사용할 상업용 주택의 공공 수집에 대한 발표를 하지 않았지만 산시성의 다른 도시와 관련하여 "계획"과 같은 관련 작업이 질서정연하게 진행되고 있습니다. 이전에 Datong이 발행한 비주거용 상업용 주택 재고 해결 가속화"는 분명히 명시했습니다. "비거주용 주택 재고를 저렴한 임대 주택으로 전환하는 것을 지원"할 것을 제안했습니다. "상업용 주택 보관"에 대한 정책을 개선하고 실행하며 발표하는 데는 시간이 걸릴 것입니다.
B 상업용 주택을 "구입 및 보관"하기 위한 저렴한 주택으로 사용
소위 상업용 주택의 "인수 및 보관"은 저렴한 주택으로 사용하기 위해 기존 상업용 주택 재고를 인수하는 것을 의미하는 반면, "국유 기업의 종말"은 지방 정부가 지방 국영 기업을 조직하여 구매하는 것을 의미합니다. 개발자의 주택. 업계 관계자들은 이러한 "재고 감축" 접근 방식이 부동산 회사에 대한 운영 압박을 완화하고 시장 기대치를 안정시키는 데 도움이 될 것이라고 믿습니다.
이전의 여러 정책에 따르면 기존 주택을 '국유 기업이 최종적으로' 인수하는 목표는 매우 분명합니다. 즉, 부동산 회사가 미분양 상업용 주택을 건설했는데, 이는 시장에 대량의 신규 주택이 있다는 것입니다. '국영기업의 종말' 이면에는 다양한 곳의 부동산 시장에서 높은 재고 압박과 긴 재고 정리 주기가 자리잡고 있습니다. 최근 발표된 선전을 예로 들면, 권위 있는 지역 부동산 정보 플랫폼의 데이터에 따르면 7월 말 기준 선전에서 판매 가능한 주택 수는 48,974채입니다. 2024년 상반기에 도시의 신규 주택 재고는 516만 평방미터에 달할 것이며 전환 주기는 24.8개월에 달할 것입니다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 올해 1~6월 신축 상업용 건물 매매면적은 4억7916만㎡로 전년 동기 대비 19.0% 감소했다. 면적은 21.9% 감소했다. 신규 건설 상업용 주택 판매액은 4조 7,133억 위안으로 25.0% 감소했으며, 그 중 주택 판매는 26.9% 감소했습니다. 재고 기준으로 6월말 기준 상업용 주택 매매면적은 7억3894만㎡로 전년 동기 대비 15.2% 증가했다. 이 중 주거용 매매면적은 23.5% 증가했다. 관련기관 S&P신용평가의 사전 전망에 따르면 2024년 우리나라의 연간 상업용 주택 매매액은 9조5000억~10조 사이로 예상되는데, 이는 최고치인 2021년 18조의 절반 수준이다. 신규 주택 판매는 감소하고 재고는 증가하며 재고 정리가 임박했습니다. 업계 분석가들은 기존 주택의 '국영 기업 종말' 소화가 부동산 소비를 효과적으로 자극할 수 있다고 믿고 있다.
또한, 여러 곳에서 발표된 정책으로 볼 때, 그들은 모두 "저렴한 주택으로 사용"을 명확하게 제안하고 있습니다. 심천을 예로 들면, 공지 사항은 "저렴한 주택으로 사용하기 위한 상업용 주택 취득에 관한 모집 공고"입니다. “'안보+시장' 주택공급체계를 적극적으로 구축하라”고 제안했다. 업계 관계자는 직접 인수를 통해 자격을 갖춘 상업용 주택을 저렴한 주택으로 직접 전환하면 이 주기가 크게 단축되고 경직된 주택 그룹의 요구를 보다 신속하게 충족할 수 있을 것이라고 말했습니다.
“현재 부동산 시장에서는 인도 보장이 여전히 모든 부동산 회사의 초점입니다. 부동산 회사에 대해서는 정책, 금융 및 기타 측면에서 많은 지원이 있지만 신규 상업용 주택 판매 둔화는 명백합니다. 업계 분석가들은 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 활용하는 것이 재고 정리를 가속화할 수 있고, 반면에 일부 부동산 회사가 자금을 회수하는 데 도움이 될 수 있다고 믿습니다. 이는 상황을 안정시키는 데 도움이 될 뿐만 아니라 부동산 회사가 "납품 보장"에 대한 압력을 해결하고 심지어 부채 상환에도 도움이 될 수 있으며 동시에 저렴한 주택에 대한 자금 조달 채널도 늘릴 수 있습니다. 다양한 용도로 사용된다고 합니다.
C. 주택 목록에 대한 요건이 있습니다. 개인 중고 주택을 취득하는 것이 더 어렵습니다.
저렴한 주택을 조달하기 위한 새로운 채널이기 때문에 당연히 주택에 대한 특정 요구 사항이 있습니다. Shanxi Evening News의 한 기자는 주로 위치, 지역, 지원 시설, 절차 등 다양한 장소에서 요구 사항이 유사하다는 것을 발견했습니다.
우선, 인수한 프로젝트는 법적 준수를 보장해야 합니다. 이는 완료 승인 서류 획득, 명확하고 거래 가능한 재산 소유권, 요구 사항 충족 등을 포함하여 공고문을 발행한 모든 도시에서 제시한 필수 요구 사항입니다. 대출 요건 등 둘째, 주택 위치가 적합해야 하며, 교통이 편리하고 지원 시설이 비교적 완벽해야 합니다. 셋째, 단위 면적이 적합해야 합니다. 심천의 저렴한 주택 유형 및 면적(65제곱미터 미만)을 충족하는 경우 많은 곳에서는 임대형 주택과 할당형 주택의 두 가지 유형에 따라 기준을 규정합니다. 예를 들어 옌타이의 구매 및 보관 세부 사항은 다음과 같습니다. 저렴한 임대주택으로 전환하는 건축면적은 70제곱미터 이내로 하고, 할당형 저가주택으로 전환하는 건축면적은 70제곱미터 이내로 건축면적은 주로 90제곱미터 이내로 한다. 마지막으로, 많은 곳에서는 미분양되거나 폐쇄 및 관리될 수 있는 건물 프로젝트에 우선순위를 두어야 한다고 명시하고 있습니다. Yantai, Xinxiang, Weihai에서는 건물 전체를 기본 취득 단위로 사용해야 한다고 규정하기도 합니다.
“구입한 주택은 적시에 저렴한 주택으로 전환되어야 합니다. 이는 한편으로는 주택이 주택 유형 및 위치에 대한 요구 사항과 같이 긴급하게 필요한 사람들의 요구를 충족해야 함을 의미합니다. 반면, 합리적인 가격 등을 위해서는 차후에 인수업체의 운영과 관리를 원활하게 하는 것도 필요하다. 이는 주택 취득이 무턱대고 이뤄질 수 없다는 뜻”이라고 업계 관계자는 말했다. 이는 국유기업이 결국 기존 주택을 인수하게 되는 중요한 이유입니다. 주로 부동산 회사가 건설하고 판매하지 않은 상업용 주택을 위한 것입니다. 이는 성도의 많은 저렴한 임대 주택 프로젝트에도 반영됩니다. Shanxi Evening News의 한 기자는 성도의 저렴한 주택이 지역의 핵심 지역에 위치하고 있으며 대부분이 전체 건물이거나 독립된 주택이라는 사실을 발견했습니다. 단위로 관련 기업이 통일적으로 운영, 관리합니다.
이전에는 많은 곳에서 '낡은 것을 새 것으로 바꾸는' 정책을 도입했고, 일부 도시에서는 주민들이 소유한 중고 주택을 확보하기 위해 '국영 기업을 없애는' 정책을 도입하기도 했습니다. 이와 관련해 업계 관계자는 국영기업이 중고 주택을 매입해 저렴한 주택으로 활용할 가능성은 단기적으로는 낮다고 말했다. “개인 중고주택은 너무 산재해 있고 다양한 불확실성이 있어 취득 후 재사용이 더욱 어렵다”고 업계 관계자는 전했다. 등의 측면이 고르지 않고, 저렴한 주택을 위해서는 공공지원시설의 중앙집중적인 구성이나 공유가 필요하며, 개인 중고주택을 중앙에서 운영하기가 너무 어렵고, 기업의 의욕을 불러일으키기도 어렵습니다. Shanxi Evening News의 한 기자는 "개인을 위한 중고 주택 구입" 정책을 시행한 여러 도시에 대해 문의했습니다. 대부분의 도시는 구입 횟수가 제한되어 있으며 저렴한 주택의 중심이 아닙니다. 장쑤성 태창시에 있는 이러한 "오래된 새" 오래된 주택은 인재 아파트를 풍부하게 하기 위한 목적입니다. 저렴한 주택 공급 유형과 관련하여 시안에서는 자격을 갖춘 기업, 기관 및 사회 단체가 임대 또는 구매하도록 권장합니다. 소규모 개조 후 직원 기숙사, 홈스타일 호텔, B&B 등의 운영에 사용할 수 있는 상대적으로 밀집된 중고 주택으로, 일부 도시에서는 중고 주택을 인수한 개발자가 직접 관리하도록 허용하기도 합니다.
D 가격이 핵심이고 합리적인 "구매 및 보관"만이 유용합니다
상업용 주택의 '취득 및 보관'에 '국영 기업의 종말' 참여가 현재 정책에서 추진하는 '재고 정리' 방법 중 하나이지만 아직 발전 단계에 있으므로 특별한 주의가 필요합니다. 실제 운영에 약간의 어려움이 있습니다.
첫 번째는 가격입니다. 『저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 지도의견』에 따르면, 저렴한 주택의 할당 규칙은 “토지 비용 + 건설 및 설치 비용 + 이익” 자본 보장 및 저수익 가격 책정입니다. , 배정가격은 기본적으로 토지비와 건설 및 설치비를 포함하며, 적정하고 합리적인 이익을 가산하는 원칙에 따라 산정 및 결정됩니다. 대부분의 도시에서 발표한 프로젝트 인수 내역에는 "같은 위치의 저렴한 주택 대체 가격이 참조 상한선으로 사용됩니다"라고 명시되어 있습니다. 현재 시장 상황에 따라 특정 위치에 주택을 짓는 데 필요한 비용은 일반적으로 기존 주택과 동일하거나 유사한 조건으로 할당된 토지 비용, 건축 및 설치 비용 및 이윤을 포함합니다. 5% 이상. 업계에서는 매매가격으로 활용되는 이 계산된 가격이 지역 상가주택 매매가격과 큰 격차를 보이는 경우가 많다고 보고 있다. 시안의 주택 가격은 주변 상업용 주택 가격의 50% 이내일 것입니다. 이 가격에 주택을 수집하면 부동산 회사는 해당 주택을 팔려고 하지 않을 수 있습니다. “현재 국영 기업의 주택 취득에 대한 세부 규정을 발표한 대부분의 도시는 3급 및 4급 도시입니다. 비록 1급 도시는 저렴한 주택에 대한 수요가 높지만 대부분의 재고 수준은 높지 않습니다. 이러한 배경에서 부동산 회사에 다수의 기존 주택을 할인된 가격으로 판매하도록 요구하는 것은 어려울 수 있습니다.” Shanxi Evening News의 한 기자가 성 소재지의 고위 마케팅 관계자와 인터뷰했는데, 그는 현재 성에서 이렇게 말했습니다. 자본 부동산 시장에서 대부분의 부동산 회사는 "안정성"이라는 단어를 최우선으로 생각합니다. 특히 운영이 좋은 주요 부동산 회사는 개발 속도가 느려지고 판매 규모가 제한되어 있어 부채 압력이 거의 없습니다. 회전율과 레버리지가 높으며, 자금을 빨리 회수하기 위해 기존 주택을 저렴한 가격에 팔 필요가 없습니다. 국유 기업의 대규모 인수 가격이 너무 낮으면 맹목적인 참여로 인해 이익과 소득이 손실됩니다. .
또한, 취득한 주택을 저렴한 주택으로 전환해야 하는데, 이는 단순히 재고 정리 목적으로 상업용 주택을 취득하는 것이 아니라, 지역의 저렴한 주택 수요 충족을 전제로 대량 취득을 추진해야 함을 의미한다. 업계 관계자는 이를 위해서는 인수자가 적합한 주택 공급원을 쉽게 심사할 수 있도록 지역 주택 재고 상황을 이해해야 할 뿐만 아니라 주택을 수집할 뿐만 아니라 주택이 필요한 사람들의 규모도 파악해야 한다고 말했습니다. 또한 이에 대처하는 방법을 고려하고 주택을 합리적으로 "구매 및 보관"해야 재고 정리, 시장 안정화, 저렴한 주택 공급 증가 등 여러 가지 긍정적인 효과를 가져올 수 있습니다.
산시 저녁 뉴스 기자 차이 쉬후이(Chai Xuhui)
