Molti luoghi hanno emanato regole dettagliate per "l'acquisizione e lo stoccaggio" degli alloggi esistenti. Come faranno le imprese statali a pagare per l'ingresso? Come usarlo?
2024-08-15
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Dall'inizio di quest'anno, il "destocking" è gradualmente diventato uno dei focus della politica immobiliare. In molti incontri della Banca Centrale e del Ministero dell'Edilizia e dello Sviluppo Urbano-Rurale, si afferma che "le imprese statali acquistano e immagazzinano". nuove case invendute" è stato menzionato più volte. Gli addetti ai lavori ritengono che, a giudicare dall'avviso di sollecitazione emesso da Shenzhen, questa sollecitazione sia per l'intera città e abbia un forte significato di segnalazione. In quanto città di primo livello, Shenzhen significa che la "fine delle imprese statali" ha fatto un passo avanti nella partecipazione alla "acquisizione e stoccaggio" di alloggi commerciali Un nuovo passo. Quindi, quale impatto avrà sul mercato immobiliare locale dopo l’annuncio ufficiale? Quali progressi si stanno facendo attualmente “nell’acquisizione e nello stoccaggio” di alloggi commerciali nella capitale provinciale Taiyuan? In futuro, quali saranno le difficoltà nell’implementazione di questo modello su larga scala? I giornalisti dello Shanxi Evening News hanno condotto un'indagine per scoprirlo.
R Numerose politiche supportano le imprese statali nell'acquisizione di case in lotti e nella rimozione dell'inventario
Un giornalista dello Shanxi Evening News ha appreso che la Shenzhen Anju Group Co., Ltd. è un'impresa interamente di proprietà statale e un'istituzione specializzata in alloggi a prezzi accessibili a Shenzhen. Secondo il suo annuncio, l'ambito della raccolta di alloggi commerciali per progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili a Shenzhen è: residenze abitative commerciali, appartamenti, dormitori, ecc. nell'ambito di Shenzhen (esclusa la zona di cooperazione speciale Shenzhen-Shantou). agli interi progetti edilizi (risorse abitative) che risultano invenduti o che presentano intere unità che possono essere chiuse e gestite. Gli esperti del settore ritengono che, in quanto città di primo livello, il trasferimento di Shenzhen sia di grande importanza per l’intero mercato immobiliare.
Da quest'anno la "prevenzione dei rischi" e il "destocking" sono diventati i compiti principali nel settore immobiliare. Il 30 aprile, la riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC ha proposto di “coordinare lo studio di politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale” per dare il tono a questo ciclo di politiche di riduzione delle scorte nel nuovo “5.17”; politica del mercato immobiliare, il Comitato Centrale del PCC ha emesso una serie di La politica determina le idee specifiche di attuazione per la riduzione delle scorte, tra cui: l'istituzione di un nuovo prestito di 300 miliardi di yuan per alloggi a prezzi accessibili, consentendo la regolamentazione dei terreni, sostenendo il recupero e l'acquisizione di terreni residenziali inattivi trasferiti , ecc.; il 12 giugno, la Banca popolare cinese ha annunciato che nella città provinciale di Shandong Jinan si è tenuto un incontro per promuovere il rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili per sostenere le imprese statali locali nell'acquisizione di alloggi commerciali esistenti a prezzi ragionevoli per il collocamento e locazione di alloggi a prezzi accessibili; il 20 giugno, il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha tenuto una riunione per acquistare alloggi commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili si è tenuta una videoconferenza sugli alloggi a prezzi accessibili per promuovere le città e le contee a realizzare in modo efficace e ordinato l'edilizia a prezzi accessibili acquisizione di alloggi commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili Il 30 luglio, l'Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC ha tenuto una riunione in cui ha sottolineato il sostegno attivo all'acquisizione di alloggi commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili. Alloggio... Un giornalista dello Shanxi Evening News notato che con l’avanzamento di varie politiche, vari luoghi hanno iniziato a rispondere attivamente, mentre alcune città come Guiyang e Huizhou, Lincang, nella prefettura di Dali, hanno incoraggiato l’acquisizione di case esistenti idonee da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. e altri luoghi hanno emesso annunci per raccogliere alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, e le imprese statali locali raccoglieranno alloggi commerciali completati ma invenduti in alcune aree amministrative da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Secondo le statistiche delle agenzie di mercato competenti, più di 30 città hanno emanato politiche pertinenti. Gli esperti del settore ritengono che l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili sia uno dei principali metodi di “destocking” promossi dalle politiche attuali.
Un giornalista dello Shanxi Evening News ha chiesto informazioni sulle informazioni rilasciate dai dipartimenti funzionali competenti e ha appreso che Taiyuan non ha rilasciato pubblicamente alcun annuncio simile di sollecitazione e riscossione. Tuttavia, nelle "Nuove Nove Regole" per il mercato immobiliare di Taiyuan pubblicate lo scorso anno, è stato proposto sostenere le società di locazione immobiliare ad adottare la mercatizzazione degli alloggi in affitto a prezzi accessibili acquistando alloggi commerciali o affidando uno sviluppo mirato, coloro che soddisfano le condizioni possono richiedere incentivi e sussidi speciali ai dipartimenti competenti dopo la scadenza del periodo di operazione; possono essere elencati e scambiati come alloggi commerciali. Secondo esperti del settore, attualmente, gran parte degli alloggi in affitto a prezzi accessibili nelle città di provincia vengono acquistati da società di leasing attraverso acquisti di alloggi commerciali basati sul mercato, e alcune società di leasing hanno anche un background di imprese di proprietà statale. Inoltre, sebbene Taiyuan non abbia emesso un annuncio sulla raccolta pubblica di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, il relativo lavoro viene portato avanti in modo ordinato. Con riferimento ad altre città dello Shanxi, ad esempio, il "Piano su Accelerare la risoluzione dell'inventario degli alloggi commerciali non residenziali" precedentemente pubblicato da Datong ha dichiarato chiaramente che si propone di "sostenere la conversione del patrimonio immobiliare non residenziale in alloggi in affitto a prezzi accessibili", il che dimostra che la nostra provincia è intervenuta nell'"acquisizione e stoccaggio" di alloggi commerciali, ma ci vorrà tempo per migliorare, attuare e annunciare questa politica.
B Utilizzato come alloggi a prezzi accessibili per "acquisire e immagazzinare" alloggi commerciali
La cosiddetta "acquisizione e stoccaggio" di alloggi commerciali si riferisce all'acquisizione del patrimonio immobiliare commerciale esistente da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, mentre la "fine delle imprese statali" è che il governo locale organizza le imprese statali locali per acquistare case da sviluppatori. Gli esperti del settore ritengono che un simile approccio di “destocking” aiuterà ad allentare la pressione operativa sulle società immobiliari e a stabilizzare le aspettative del mercato.
Secondo una serie di politiche precedenti, l'obiettivo di questa acquisizione di alloggi esistenti da parte delle imprese statali è molto chiaro: le società immobiliari hanno costruito alloggi commerciali invenduti, ovvero un gran numero di nuovi alloggi sul mercato. Dietro la "fine delle imprese statali" si celano l'elevata pressione sulle scorte e il lungo ciclo di riduzione delle scorte nei mercati immobiliari in vari luoghi. Prendiamo ad esempio Shenzhen, che ha recentemente diffuso un annuncio. Secondo i dati di un'autorevole piattaforma di informazione immobiliare locale, alla fine di luglio, il numero di unità residenziali di prima mano disponibili per la vendita a Shenzhen era 48.974 Nella prima metà del 2024, il nuovo inventario abitativo della città sarà di 5,16 milioni di metri quadrati. Il ciclo di conversione arriva fino a 24,8 mesi. Secondo i dati diffusi dall'Ufficio nazionale di statistica, da gennaio a giugno di quest'anno, la superficie di vendita degli edifici commerciali di nuova costruzione è stata di 479,16 milioni di metri quadrati, con un calo del 19,0% su base annua, di cui le vendite residenziali la superficie è diminuita del 21,9%. Le vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione sono state di 4.713,3 miliardi di yuan, in calo del 25,0%, di cui le vendite residenziali sono diminuite del 26,9%. In termini di inventario, alla fine di giugno la superficie degli alloggi commerciali in vendita ammontava a 738,94 milioni di metri quadrati, con un aumento del 15,2% su base annua. Tra questi, le aree residenziali in vendita sono aumentate del 23,5%. Secondo le precedenti previsioni dell’agenzia competente S&P Credit Ratings, le vendite di abitazioni commerciali per l’intero anno nel mio Paese nel 2024 dovrebbero essere comprese tra 9,5 e 10 trilioni, ovvero quasi la metà del picco di 18 trilioni nel 2021. Le vendite di nuove case sono in calo, le scorte sono in aumento e la riduzione delle scorte è imminente. Gli analisti del settore ritengono che la digestione "fine delle imprese statali" delle abitazioni esistenti possa stimolare efficacemente il consumo immobiliare.
Inoltre, a giudicare dalle politiche annunciate in vari luoghi, tutte propongono chiaramente "l'uso come alloggi a prezzi accessibili". Prendendo come esempio Shenzhen, l'avviso è chiaramente "Avviso di sollecitazione per l'acquisizione di case commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili". ", che propone anche: "Costruire attivamente un sistema di offerta immobiliare 'sicurezza + mercato'." anni." Gli addetti ai lavori del settore hanno affermato che l'utilizzo dell'acquisizione diretta per convertire direttamente alloggi commerciali qualificati in alloggi a prezzi accessibili ridurrà notevolmente questo ciclo e soddisferà più rapidamente le esigenze dei gruppi di edilizia rigida.
“Nell’attuale mercato immobiliare, garantire la consegna è ancora l’obiettivo di tutte le società immobiliari. Sebbene ci siano molti supporti da parte della politica, della finanza e di altri aspetti, per le società immobiliari è evidente il rallentamento nella vendita di nuovi alloggi commerciali, il che è evidente. è un problema per alcuni costruttori: "Ciò comporterà sicuramente una certa pressione finanziaria". Gli analisti del settore ritengono che l'utilizzo di alcuni alloggi commerciali esistenti come alloggi a prezzi accessibili possa accelerare la riduzione delle scorte e, d'altro canto, possa aiutare alcune società immobiliari a ritirare i fondi. , che non solo aiuterà a stabilizzare la situazione. Il mercato immobiliare commerciale può anche aiutare le società immobiliari a risolvere la pressione di "garantire la consegna" e persino a ripagare i debiti. Allo stesso tempo, aumenta anche i canali di finanziamento per alloggi a prezzi accessibili si dice che serva a molteplici scopi.
C. Esistono requisiti per gli elenchi di alloggi. È più difficile acquisire alloggi personali di seconda mano.
Poiché si tratta di un nuovo canale per la raccolta di alloggi a prezzi accessibili, presenta naturalmente determinati requisiti per gli alloggi. Un giornalista dello Shanxi Evening News ha scoperto che i requisiti sono simili in vari luoghi, tra cui principalmente l’ubicazione, l’area, le strutture di supporto, le procedure, ecc.
Innanzitutto, i progetti acquisiti devono garantire la conformità legale, che è un requisito obbligatorio richiesto da tutte le città che hanno emesso bandi, tra cui l'ottenimento dei certificati di deposito di accettazione del completamento, una proprietà immobiliare chiara e commerciabile e la capacità di soddisfare i requisiti di istituti finanziari per requisiti di prestito, ecc.; in secondo luogo, l'ubicazione della casa deve essere adeguata, con trasporti convenienti e strutture di supporto relativamente complete; in terzo luogo, l'area dell'unità deve essere adeguata. Ad esempio, Shenzhen richiede che l'area dell'unità principale sia adeguata soddisfare il tipo e l'area delle unità abitative a prezzi accessibili di Shenzhen (meno di 65 metri quadrati), molti luoghi delineano anche gli standard in base ai due tipi di abitazione in affitto e in assegnazione. Ad esempio, i dettagli di acquisto e deposito di Yantai stabiliscono che l'area edificabile per la conversione in alloggi in affitto a prezzi accessibili dovrebbe essere entro 70 metri quadrati e l'area edificabile per la conversione in alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione dovrebbe essere entro 70 metri quadrati. L'area di costruzione è principalmente di 90 metri quadrati metri; infine, molti luoghi hanno affermato chiaramente che dovrebbe essere data la priorità ai progetti di costruzione che sono invenduti o che possono essere chiusi e gestiti Yantai, Xinxiang e Weihai stabiliscono addirittura che l'intero edificio dovrebbe essere utilizzato come unità di acquisizione di base.
"Gli alloggi acquistati devono essere convertiti tempestivamente in alloggi a prezzi accessibili, il che significa che da un lato gli alloggi devono soddisfare le esigenze di questo gruppo di persone che ne hanno urgente bisogno, come i requisiti relativi al tipo di casa e all'ubicazione, prezzo accessibile, ecc., d'altra parte, è anche necessario facilitare il funzionamento e la gestione della società acquirente nel periodo successivo. Ciò significa che l'acquisizione di alloggi non può essere effettuata alla cieca ", gli addetti ai lavori del settore hanno affermato che è così un motivo importante per cui le imprese statali finiscono per acquisire alloggi esistenti, principalmente per alloggi commerciali che sono stati costruiti e non venduti da società immobiliari. Ciò si riflette anche in molti progetti di alloggi in affitto a prezzi accessibili nel capoluogo di provincia. Un giornalista dello Shanxi Evening News ha scoperto che gli alloggi a prezzi accessibili nel capoluogo di provincia si trovano nella zona centrale della regione e la maggior parte di essi sono interi edifici o indipendenti. unità e sono gestiti e gestiti in modo uniforme dalle imprese interessate.
In precedenza, molti luoghi avevano introdotto politiche “vecchio per nuovo”, e alcune città hanno anche introdotto politiche per “porre fine alle imprese statali” per acquisire case di seconda mano di proprietà dei residenti. A questo proposito, gli esperti del settore hanno affermato che a breve termine è improbabile che le imprese statali acquisiscano case residenziali di seconda mano da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. "Le abitazioni individuali di seconda mano sono troppo sparse e ci sono varie incertezze, il che rende più difficile il riutilizzo dopo l'acquisizione. Gli addetti ai lavori del settore ritengono che, nel funzionamento reale, le abitazioni personali di seconda mano abbiano caratteristiche diverse come età, ubicazione, qualità, ecc." ecc. Gli aspetti non sono uniformi e gli alloggi a prezzi accessibili richiedono una configurazione centralizzata o la condivisione di strutture pubbliche di supporto. È troppo difficile gestire centralmente gli alloggi personali di seconda mano ed è difficile suscitare l'entusiasmo delle imprese. Un giornalista dello Shanxi Evening News ha chiesto informazioni su un certo numero di città che hanno attuato la politica di "acquisizione di alloggi di seconda mano per privati". La maggior parte di loro ha un numero limitato di acquisizioni e non è il pilastro degli alloggi a prezzi accessibili. nella città di Taicang, nella provincia di Jiangsu, queste vecchie case "vecchio per nuovo" hanno lo scopo di arricchire gli appartamenti dei talenti e. Per quanto riguarda i tipi di offerta di alloggi a prezzi accessibili, Xi'an incoraggia imprese, istituzioni ed entità sociali qualificate ad affittare o acquistare alloggi di seconda mano relativamente concentrati, che possono essere utilizzati per operazioni come dormitori dei dipendenti, hotel in stile casalingo e B&B dopo piccole ristrutturazioni per creare un mercato immobiliare diversificato. Alcune città lasciano addirittura che gli sviluppatori che acquistano alloggi di seconda mano se ne occupino da soli.
D Il prezzo è la chiave e solo un ragionevole “acquisto e stoccaggio” è utile
Sebbene la partecipazione alla "fine delle imprese statali" nell'"acquisizione e nello stoccaggio" di alloggi commerciali sia uno dei metodi di "destocking" attualmente promossi dalla politica, essa è ancora in fase di sviluppo e occorre prestare particolare attenzione a alcune difficoltà nel funzionamento reale.
Il primo è il prezzo. Secondo le "Opinioni guida sulla pianificazione e la costruzione di alloggi a prezzi accessibili", le regole di assegnazione per gli alloggi a prezzi accessibili sono: "costo del terreno + costi di costruzione e installazione + profitto" prezzi con capitale garantito e basso profitto, cioè. , il prezzo di assegnazione copre sostanzialmente il costo del terreno e i costi di costruzione e installazione, Calcolo e determinazione basati sul principio dell'aggiunta di profitti adeguati e ragionevoli. I dettagli del progetto di acquisizione emessi dalla maggior parte delle città menzionano chiaramente che "il prezzo di sostituzione degli alloggi a prezzi accessibili nella stessa località viene utilizzato come limite superiore di riferimento. Il cosiddetto "prezzo di sostituzione degli alloggi a prezzi accessibili" si riferisce alla ricostruzione un alloggio in una posizione specifica in conformità con le attuali condizioni di mercato. Il costo richiesto per costruire una casa con le stesse o simili condizioni della casa esistente di solito include il costo del terreno assegnato, i costi di costruzione e installazione e un margine di profitto non superiore. superiore al 5%. Gli analisti del settore ritengono che questo prezzo calcolato, utilizzato come prezzo di acquisto, spesso presenta un ampio divario con il prezzo di vendita degli alloggi commerciali locali. Ad esempio, è stato precedentemente riportato su Internet che il prezzo degli alloggi a prezzi accessibili di tipo lottistico a Xi'an sarà entro il 50% del prezzo delle abitazioni commerciali circostanti, se la casa viene ritirata a questo prezzo, le società immobiliari potrebbero non essere disposte a venderla. “Attualmente, la maggior parte delle città che hanno annunciato regole dettagliate per l’acquisizione di case da parte di imprese statali sono città di terzo e quarto livello. Sebbene le città di primo livello abbiano una maggiore domanda di alloggi a prezzi accessibili, la maggior parte dei livelli di inventario non sono elevati In questo contesto, potrebbe essere necessario obbligare le società immobiliari a vendere un gran numero di case esistenti a prezzi scontati. È difficile”. mercato immobiliare di capitale, la maggior parte delle società immobiliari mette al primo posto la parola “stabilità”, in particolare le principali società immobiliari con buone operazioni, e il loro ritmo di sviluppo è rallentato, il volume delle vendite è limitato, non vi è quasi alcuna pressione del debito causata fatturato elevato e leva finanziaria elevata, e non è necessario vendere le case esistenti a prezzi bassi per ritirare rapidamente i fondi. Se il prezzo delle acquisizioni su larga scala da parte delle imprese statali è troppo basso, la partecipazione cieca si tradurrà in una perdita di profitti e entrate. .
Inoltre, le case acquisite devono essere convertite in alloggi a prezzi accessibili, il che significa che gli alloggi commerciali non vengono acquistati semplicemente allo scopo di rimuovere l’inventario, ma che le acquisizioni in blocco dovrebbero essere promosse con la premessa di soddisfare la domanda locale di alloggi a prezzi accessibili. Addetti al settore hanno affermato che ciò richiede che l'acquirente non solo comprenda la situazione del patrimonio immobiliare locale per facilitare lo screening di fonti abitative adeguate, ma anche per scoprire le dimensioni del gruppo di persone che hanno solo bisogno di un alloggio. Non devono solo ritirare l'alloggio ma considerare anche come affrontarlo, e ragionevolmente "acquistare e immagazzinare" gli alloggi. "Solo ciò può portare molteplici effetti positivi come la riduzione delle scorte, la stabilizzazione del mercato e l'aumento dell'offerta di alloggi a prezzi accessibili".
Il giornalista dello Shanxi Evening News Chai Xuhui
