De nombreux endroits ont publié des règles détaillées pour « l'acquisition et le stockage » des logements existants. Comment les entreprises publiques factureront-elles l'entrée ? Comment l'utiliser ?
2024-08-15
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Depuis le début de cette année, le « déstockage » est progressivement devenu l'un des axes de la politique immobilière. Lors de nombreuses réunions de la Banque centrale et du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, le communiqué « les entreprises publiques achètent et stockent ». maisons neuves invendues" a été évoqué à plusieurs reprises. Les initiés de l'industrie estiment qu'à en juger par l'avis de sollicitation publié par Shenzhen, cette sollicitation s'adresse à l'ensemble de la ville et a une forte signification de signal. En tant que ville de premier rang, Shenzhen signifie que la « fin des entreprises publiques » a franchi une étape. en avant en participant à « l'acquisition et le stockage » de logements commerciaux. Une nouvelle étape. Alors, quel impact cela aura-t-il sur le marché immobilier local après l’annonce officielle ? Quels progrès sont actuellement réalisés dans « l’acquisition et le stockage » de logements commerciaux dans la capitale provinciale Taiyuan ? Dans le futur, quelles seront les difficultés à mettre en œuvre ce modèle à grande échelle ? Les journalistes du Shanxi Evening News ont mené une enquête pour le savoir.
Un certain nombre de politiques aident les entreprises publiques à acquérir des maisons par lots et à éliminer leurs stocks.
Un journaliste du Shanxi Evening News a appris que Shenzhen Anju Group Co., Ltd. est une entreprise entièrement publique et une institution spécialisée dans le logement abordable à Shenzhen. Selon son annonce, la portée de la collecte de logements commerciaux pour les projets de logements abordables à Shenzhen est la suivante : résidences de logements commerciaux, appartements, dortoirs, etc. dans le cadre de Shenzhen (à l'exclusion de la zone de coopération spéciale Shenzhen-Shantou). aux projets de bâtiments entiers (ressources de logement) invendus ou comportant des unités entières pouvant être fermées et gérées. Les experts du secteur estiment qu’en tant que ville de premier rang, la décision de Shenzhen revêt une grande importance pour l’ensemble du marché immobilier.
Depuis cette année, la « prévention des risques » et le « déstockage » sont devenus les missions principales du secteur immobilier. Le 30 avril, la réunion du Bureau politique du Comité central du PCC a proposé de « coordonner l'étude des politiques et des mesures visant à digérer l'immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires » pour donner le ton à cette série de politiques de déstockage dans le nouveau « 5.17 » ; politique du marché immobilier, le Comité central du PCC a publié une série de La politique détermine les idées spécifiques de mise en œuvre pour le déstockage, notamment : établir un reprêt de 300 milliards de yuans pour le logement abordable, permettre la réglementation foncière, soutenir la récupération et l'acquisition de terrains résidentiels inutilisés transférés , etc. le 12 juin, la Banque populaire de Chine a annoncé dans la ville de Shandong Jinan, dans la province, la tenue d'une réunion pour promouvoir le refinancement de logements abordables afin d'aider les entreprises publiques locales à acquérir des logements commerciaux existants à des prix raisonnables pour le placement et location de logements abordables ; le 20 juin, le ministère du Logement et du Développement urbain et rural a organisé une réunion pour acheter des logements commerciaux existants pour des logements abordables. Une vidéoconférence sur le logement abordable a été organisée pour encourager les villes et les comtés à mener à bien ces projets de manière efficace et ordonnée. acquisition de logements commerciaux existants pour des logements abordables. Le 30 juillet, le Bureau politique du Comité central du PCC a tenu une réunion qui a mis l'accent sur le soutien actif à l'acquisition de logements commerciaux existants pour des logements abordables... Un journaliste du Shanxi Evening News. a remarqué qu'avec l'avancement de diverses politiques, divers endroits ont commencé à réagir activement. Le Hubei, Guangzhou, Wuhan et d'autres endroits ont encouragé l'acquisition de maisons existantes éligibles pour les utiliser comme logements abordables, tandis que certaines villes comme Guiyang et Huizhou, Lincang, préfecture de Dali. et d'autres endroits ont publié des annonces pour collecter des logements commerciaux pour les utiliser comme logements abordables, et des entreprises publiques locales collecteront des logements commerciaux achevés mais invendus dans certaines zones administratives pour les utiliser comme logements abordables. Selon les statistiques des agences de marché compétentes, plus de 30 villes ont publié des politiques pertinentes. Les acteurs du secteur estiment que l’acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables est l’une des principales méthodes de « déstockage » promues par les politiques actuelles.
Un journaliste du Shanxi Evening News s'est enquis des informations publiées par les départements fonctionnels concernés et a appris que Taiyuan n'avait pas publié publiquement d'annonces de sollicitation et de collecte similaires. Cependant, dans les « Neuf règles » pour le marché immobilier de Taiyuan publiées l'année dernière, cela a été proposé. pour aider les sociétés de location de logements à adopter la commercialisation. Augmenter les logements locatifs abordables en achetant des logements commerciaux ou en confiant un développement ciblé, ceux qui remplissent les conditions peuvent demander des incitations spéciales et des subventions aux départements concernés après l'expiration de la période d'exploitation ; ils peuvent être répertoriés et commercialisés comme logements commerciaux. Selon des experts du secteur, actuellement, une grande partie des logements locatifs abordables dans les villes de province est achetée par des sociétés de crédit-bail par le biais d'achats de logements commerciaux sur le marché, et certaines sociétés de crédit-bail ont également une expérience dans les entreprises publiques. En outre, bien que Taiyuan n'ait pas publié d'annonce sur la collecte publique de logements commerciaux destinés à être utilisés comme logements abordables, les travaux concernés sont menés de manière ordonnée. En référence à d'autres villes du Shanxi, par exemple, le « Plan sur ». Accélérer la résolution de l'inventaire de logements commerciaux non résidentiels » publié précédemment par Datong indiquait clairement qu'il est proposé de « soutenir la conversion du parc de logements non résidentiels en logements locatifs abordables », ce qui prouve que notre province a pris des mesures dans « l'acquisition et stockage » des logements commerciaux, mais il faudra du temps pour améliorer, mettre en œuvre et annoncer cette politique.
B Utilisé comme logement abordable pour « acquérir et stocker » des logements commerciaux
Ce qu'on appelle « l'acquisition et le stockage » de logements commerciaux fait référence à l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables, tandis que la « fin des entreprises publiques » signifie que le gouvernement local organise des entreprises publiques locales pour acheter maisons des promoteurs. Les initiés du secteur estiment qu'une telle approche de « déstockage » contribuera à atténuer la pression opérationnelle sur les sociétés immobilières et à stabiliser les attentes du marché.
Selon un certain nombre de politiques antérieures, l'objectif de cette acquisition de logements existants « par les entreprises publiques » est très clair : les sociétés immobilières ont construit des logements commerciaux invendus, ce qui représente un grand nombre de nouveaux logements sur le marché. Derrière la « fin des entreprises publiques » se cache la forte pression sur les stocks et le long cycle de déstockage sur les marchés immobiliers de divers endroits. Prenons l'exemple de Shenzhen, qui a récemment publié une annonce. Selon les données d'une plateforme d'information immobilière locale faisant autorité, à la fin du mois de juillet, le nombre d'unités résidentielles de première main disponibles à la vente à Shenzhen était de 48 974. Au premier semestre 2024, le nouveau parc de logements de la ville atteindra 5,16 millions de mètres carrés. Le cycle de conversion s'élèvera à 24,8 mois. Selon les données publiées par le Bureau national des statistiques, de janvier à juin de cette année, la surface de vente des bâtiments commerciaux nouvellement construits était de 479,16 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,0 % sur un an, dont les ventes résidentielles. la superficie a diminué de 21,9%. Les ventes de logements commerciaux nouvellement construits se sont élevées à 4 713,3 milliards de yuans, en baisse de 25,0%, dont les ventes résidentielles ont chuté de 26,9%. En termes de stocks, fin juin, la superficie des logements commerciaux à vendre était de 738,94 millions de mètres carrés, soit une augmentation sur un an de 15,2 %. Parmi eux, la surface résidentielle à vendre a augmenté de 23,5 %. Selon les prévisions précédentes de l'agence compétente S&P Credit Ratings, les ventes de logements commerciaux en Chine pour l'ensemble de l'année 2024 devraient se situer entre 9 500 milliards et 10 000 milliards, soit près de la moitié du pic de 18 000 milliards de 2021. Les ventes de maisons neuves diminuent, les stocks augmentent et le déstockage est imminent. Les analystes du secteur estiment que la « fin des entreprises publiques » de la digestion des logements existants peut stimuler efficacement la consommation immobilière.
De plus, à en juger par les politiques qui ont été annoncées à divers endroits, elles proposent toutes clairement « l'utilisation comme logement abordable ». En prenant Shenzhen comme exemple, l'avis est clairement « Avis de sollicitation pour l'acquisition de maisons commerciales destinées à être utilisées comme logement abordable ». ", qui propose également de "construire activement un système d'offre de logements 'sécurité + marché'." "D'une manière générale, si un nouveau projet de logements abordables est construit, le cycle normal depuis la sélection du site du projet, la conception, la construction jusqu'à la livraison prendra trois à quatre années." Les initiés de l'industrie ont déclaré que si l'utilisation de l'acquisition directe pour convertir des logements commerciaux qualifiés directement en logements abordables raccourcirait considérablement ce cycle et répondrait plus rapidement aux besoins des groupes de logements rigides.
« Sur le marché immobilier actuel, assurer la livraison est toujours la priorité de toutes les sociétés immobilières. Bien qu'il existe de nombreux soutiens politiques, financiers et autres, pour les sociétés immobilières, le ralentissement de la vente de nouveaux logements commerciaux est évident, ce qui est évident. C'est un problème pour certains promoteurs. « Cela entraînera certainement une certaine pression financière. » Les analystes du secteur estiment que l'utilisation de certains logements commerciaux existants comme logements abordables peut accélérer le déstockage et, d'un autre côté, aider certaines sociétés immobilières à retirer des fonds. , ce qui contribuera non seulement à stabiliser la situation.Le marché du logement commercial peut également aider les sociétés immobilières à résoudre la pression de la « garantie de livraison » et même à rembourser les dettes. En même temps, il augmente également les canaux de financement du logement abordable, ce qui peut. être considéré comme ayant plusieurs objectifs.
C. Il existe des exigences pour les annonces de logements. Il est plus difficile d'acquérir un logement personnel d'occasion.
Puisqu'il s'agit d'un nouveau canal de création de logements abordables, il comporte naturellement certaines exigences en matière de logement. Un journaliste du Shanxi Evening News a constaté que les exigences sont similaires dans divers endroits, notamment en ce qui concerne l'emplacement, la zone, les installations de soutien, les procédures, etc.
Tout d'abord, les projets acquis doivent garantir la conformité légale, qui est une exigence obligatoire mise en avant par toutes les villes qui ont publié des annonces, notamment avoir obtenu des certificats de dépôt d'acceptation d'achèvement, une propriété foncière claire et négociable et être en mesure de répondre aux exigences de les institutions financières pour les besoins en matière de prêts, etc. ; deuxièmement, l'emplacement de la maison doit être approprié, avec un transport pratique et des installations de soutien relativement complètes ; troisièmement, la superficie de l'unité doit être appropriée ; répondent au type et à la superficie des logements abordables de Shenzhen (moins de 65 mètres carrés), de nombreux endroits délimitent également des normes selon les deux types de logements de type lotissement-location et lotissement. Par exemple, les détails d'achat et de stockage de Yantai stipulent que le. la zone de construction pour la conversion en logements locatifs abordables doit être inférieure à 70 mètres carrés, et la zone de construction pour la conversion en logements abordables de type lotissement doit être inférieure à 70 mètres carrés. La zone de construction est principalement de 90 mètres carrés. mètres ; enfin, de nombreux endroits ont clairement indiqué que la priorité devait être donnée aux projets de construction invendus ou pouvant être fermés et gérés. Yantai, Xinxiang et Weihai stipulent même que l'ensemble du bâtiment doit être utilisé comme unité d'acquisition de base.
« Les logements acquis doivent être convertis en temps opportun en logements abordables, ce qui signifie que d'une part, les logements doivent répondre aux besoins de ce groupe de personnes qui en ont un besoin urgent, comme les exigences relatives au type et à l'emplacement de la maison, prix abordable, etc., d'un autre côté, il doit également faciliter le fonctionnement et la gestion de l'entreprise acquéreuse dans la période ultérieure. Cela signifie que l'acquisition de logements ne peut pas être réalisée aveuglément ", ont déclaré les initiés de l'industrie. une raison importante pour laquelle les entreprises publiques finissent par acquérir des logements existants, principalement pour des logements commerciaux qui ont été construits et non vendus par des sociétés immobilières. Cela se reflète également dans de nombreux projets de logements locatifs abordables dans la capitale provinciale. Un journaliste du Shanxi Evening News a constaté que les logements abordables dans la capitale provinciale sont situés dans la zone centrale de la région et que la plupart d'entre eux sont des bâtiments entiers ou indépendants. unités, et sont uniformément exploités et gérés par les entreprises concernées.
Auparavant, de nombreux endroits ont introduit des politiques « du vieux pour le nouveau », et quelques villes ont également introduit des politiques visant à « mettre fin aux entreprises publiques » qui acquièrent des maisons d'occasion appartenant aux résidents. À cet égard, des professionnels du secteur ont déclaré qu'à court terme, il est peu probable que les entreprises publiques acquièrent des maisons d'habitation d'occasion pour les utiliser comme logements abordables. "Les logements individuels d'occasion sont trop dispersés et il existe diverses incertitudes, ce qui rend plus difficile leur réutilisation après l'acquisition." etc. Les aspects sont inégaux et le logement abordable nécessite une configuration centralisée ou le partage des équipements publics de soutien. Il est trop difficile de gérer de manière centralisée des logements personnels d'occasion et il est difficile de susciter l'enthousiasme des entreprises. Un journaliste du Shanxi Evening News s'est enquis d'un certain nombre de villes qui ont mis en œuvre la politique « d'acquisition de logements de seconde main pour les particuliers ». La plupart d'entre elles ont un nombre limité d'acquisitions et ne constituent pas le pilier du logement abordable. dans la ville de Taicang, province du Jiangsu, ces vieilles maisons « du vieux pour le neuf » ont pour but d'enrichir les appartements des talents. Concernant les types d'offre de logements abordables, Xi'an encourage les entreprises, institutions et entités sociales qualifiées à louer ou à acheter. Des logements d'occasion relativement concentrés, qui peuvent être utilisés pour des opérations telles que des dortoirs d'employés, des hôtels de style maison et des chambres d'hôtes après des rénovations mineures pour créer un marché du logement diversifié. Certaines villes laissent même les promoteurs qui acquièrent des logements d'occasion s'en occuper eux-mêmes.
D Le prix est la clé et seuls « l’achat et le stockage » raisonnables sont utiles
Bien que la participation de « la fin des entreprises publiques » à « l'acquisition et le stockage » de logements commerciaux soit l'une des méthodes de « déstockage » actuellement promues par la politique, elle en est encore au stade de développement et une attention particulière doit être accordée à quelques difficultés de fonctionnement réel.
Le premier est le prix. Selon les « Avis directeurs sur la planification et la construction de logements abordables », les règles d'attribution des logements abordables sont les suivantes : « coût du terrain + coût de construction et d'installation + profit », tarification à capital garanti et faible profit, c'est-à-dire. , le prix d'attribution couvre essentiellement le coût du terrain et le coût de construction et d'installation, Calcul et détermination basés sur le principe de l'addition de bénéfices appropriés et raisonnables. Les détails de l'acquisition du projet publiés par la plupart des villes mentionnent clairement que « le prix de remplacement des logements abordables au même endroit est utilisé comme limite supérieure de référence. Le soi-disant « prix de remplacement des logements abordables » fait référence à la reconstruction de un logement dans un emplacement spécifique conformément aux conditions actuelles du marché. Le coût requis pour construire une maison dans des conditions identiques ou similaires à celles de la maison existante comprend généralement le coût du terrain alloué, les coûts de construction et d'installation et une marge bénéficiaire ne dépassant pas. que 5%. Les analystes du secteur estiment que ce prix calculé, utilisé comme prix d'achat, présente souvent un écart important avec le prix de vente des logements commerciaux locaux. Par exemple, il a déjà été rapporté sur Internet que le prix des logements abordables de type lotissement. à Xi'an sera à moins de 50 % du prix des logements commerciaux environnants , si la maison est récupérée à ce prix, les sociétés immobilières pourraient ne pas être disposées à la vendre. « Actuellement, la plupart des villes qui ont annoncé des règles détaillées pour l'acquisition de logements par les entreprises publiques sont des villes de troisième et quatrième rang. Bien que les villes de premier rang aient une demande plus élevée de logements abordables, la plupart des niveaux de stocks ne sont pas élevés. Dans ce contexte, il peut être nécessaire d'exiger des sociétés immobilières qu'elles vendent un grand nombre de maisons existantes à prix réduit. C'est difficile. " Un journaliste du Shanxi Evening News a interviewé un haut responsable du marketing dans la capitale provinciale, qui a déclaré cela dans l'actuelle province. marché immobilier, la plupart des sociétés immobilières mettent le mot « stabilité » en premier, en particulier les principales sociétés immobilières qui fonctionnent bien, et leur rythme de développement a ralenti, le volume des ventes est limité et il n'y a presque aucune pression sur l'endettement causée par. un chiffre d'affaires élevé et un effet de levier élevé, et il n'est pas nécessaire de vendre les maisons existantes à bas prix pour retirer rapidement des fonds. Si le prix des acquisitions à grande échelle par les entreprises publiques est trop bas, une participation aveugle entraînera une perte de bénéfices et de revenus. .
En outre, les maisons acquises doivent être transformées en logements abordables, ce qui signifie que les logements commerciaux ne sont pas acquis simplement dans le but de résorber les stocks, mais que les acquisitions massives doivent être encouragées dans le but de répondre à la demande locale de logements abordables. Les initiés du secteur ont déclaré que cela exige que l'acquéreur non seulement comprenne la situation du parc immobilier local pour faciliter la sélection des sources de logements convenables, mais également qu'il découvre la taille du groupe de personnes qui ont juste besoin d'un logement. Il doit non seulement récupérer le logement, mais aussi. réfléchissez également à la manière d'y faire face et de « acheter et stocker » raisonnablement les logements. « Cela seul peut apporter de multiples effets positifs tels que le déstockage, la stabilisation du marché et l'augmentation de l'offre de logements abordables. »
Chai Xuhui, journaliste au Shanxi Evening News
