"A todo el mundo le preocupa que los precios inmobiliarios de gama media y alta estén en un nivel alto".

Texto/Ba Jiuling

No hay sorpresas en el mercado de subastas nacional.

Por ejemplo, en la primera mitad del año, el área nacional de transacciones de tierras fue de aproximadamente 990 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 29%, y el valor de la transacción fue de aproximadamente 1,1 billones de yuanes, una disminución interanual. disminución del 35%; el área de transacción de terrenos residenciales fue de aproximadamente 180 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 35%; el valor de la transacción fue de aproximadamente 669,4 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 42%;

En esta situación de reflujo, una ciudad a nivel de condado parece ser una excepción: Yiwu.

En la primera mitad del año, el precio de transferencia de terrenos en Yiwu alcanzó los 6,35 mil millones de yuanes, de los cuales el valor de la transacción de transferencia de terrenos residenciales fue de 4,62 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 9%. Este valor de transacción de terrenos residenciales de 4,62 mil millones de yuanes se acerca al valor de transacción de terrenos residenciales de 5,18 mil millones de yuanes en Shenzhen en la primera mitad del año.

Haciéndose eco de esto, en la primera mitad del año, la lotería para nuevas propiedades de lujo en Yiwu estuvo extremadamente candente, con transacciones que superaron los 6.200 millones de yuanes.Existe un proyecto inmobiliario llamado "Fengqichaoming" desarrollado por una conocida empresa inmobiliaria, que vendió 3.500 millones de yuanes en 43 días.

Otra empresa de bienes raíces en Yiwu llamada "Wanjing Guanyun" tiene 78 casas adosadas con un precio de 65.000 yuanes por metro cuadrado. El precio de una sola unidad oscila entre más de 10 millones de yuanes y más de 30 millones de yuanes. en segundos.

¿Por qué? Con este fin, un minibús fue recientemente a Yiwu para averiguarlo.

Detrás del auge de las subastas de terrenos y las viviendas de lujo: emerge un escaso mercado de alta gama en las zonas urbanas

Mucha gente tiende a vincular directamente el auge de las subastas de tierras y los mercados de viviendas de lujo de Yiwu en la primera mitad del año con la situación del comercio exterior de Yiwu.

En el primer semestre de este año, Yiwu exportó 288.030 millones de yuanes, un aumento interanual del 21,4%. Entre ellos destaca el dividendo "olímpico" de París. Las exportaciones de Yiwu a Francia alcanzaron los 1.730 millones de yuanes, un aumento interanual del 23,7%, de los cuales las exportaciones de artículos deportivos aumentaron un 150,7% interanual. La mayoría de las muñecas "Friget", la mascota de los Juegos Olímpicos de París, se fabrican en Yiwu.

¿Es así de simple?Para comprender el fenómeno del mercado de subastas de terrenos de Yiwu, debemos partir del mercado de viviendas de lujo.

Uno de los aspectos más destacados del viaje de Minibus es una de las propiedades de lujo más vendidas: "Fengqi Chaoming". El promotor de "Fengqichaoming" es Greentown y sus productos son patios y grandes apartamentos. La propiedad está ubicada en el antiguo centro comercial de Yiwu - Nanfanglian. Está a 6 kilómetros de la Ciudad de Comercio Internacional, el actual centro comercial de Yiwu. Es un área cuasi urbana con instalaciones maduras de educación, comercio, entretenimiento y ocio.

Fuente de la foto del Fénix levantándose y rugiendo: tomada en un minibús

Al visitarlo podemos comprobar que no se trata de un inmueble completamente abierto. Los dos carriles que conducen a la oficina de ventas están completamente bloqueados por la barrera y no son completamente libres para entrar y salir;Generalmente, es necesario programar una cita con 2 horas de anticipación para visitar la casa modelo en el patio, y los visitantes deben contar con la aprobación de la dirección, lo cual es difícil.

Según el personal, estas medidas tienen como objetivo minimizar las visitas de compañeros y personas ajenas.

Frente a la oficina de ventas brillantemente decorada y la exquisita mesa de arena, Minibus también se enteró de que solo había un juego de cubiertas laterales sin vender en el patio porque estaba cerca de la sala de distribución de energía y bloqueaba parte de la vista y la luz. El precio se descontó en 1,3 millones de yuanes. Son más de 19 millones de yuanes. Los pisos grandes que se sortearán próximamente son los Edificios 6, 7 y 10. Las instalaciones públicas incluyen cuatro piscinas subterráneas y de gran altura, clubes de ocio, restaurantes compartidos, salones de té, salas de ajedrez y naipes, etc.

Fuente de la mesa de arena de la oficina de ventas: tomada en minibús

Lo que hay que destacar son las dos características de "The Phoenix Rises and the Tide Ming":Está ubicado en una zona urbana con instalaciones circundantes maduras y presta atención a la confidencialidad. ——Este es el resultado de la mejora iterativa de nuevos proyectos en Yiwu y la feroz competencia en el mercado de viviendas de lujo.

Se entiende que antes de 2020, casi no habrá casas de lujo de baja densidad en el área urbana de Yiwu.

Muchos agentes de alto rango en Yiwu resumieron el minibús: antes de 2016, había muy pocas casas nuevas en Yiwu. Después de que Yiwu lanzara una nueva ronda de renovación de viviendas a gran escala en 2016, de 2016 a 2019, el mercado de nuevos proyectos con necesidades inmediatas estaba en auge.

Pero después de 2021, la mayoría de las casas antiguas han sido demolidas y el mercado de viviendas comerciales con necesidades inmediatas se ha saturado, por lo que muchos promotores que participan en proyectos con necesidades inmediatas se han quedado "atascados".

A partir de los aspectos en los que el gobierno optimiza la interfaz urbana y mejora el consumo del mercado, han surgido casas de lujo de baja densidad en áreas urbanas. Grandes pisos planos, villas con patio, patios chinos, jardines en el cielo, fachadas lujosas e instalaciones de apoyo... se han convertido en los elementos principales. tendencia en los últimos años La tendencia general de nuevos proyectos en Yiwu y la postura de involución de los promotores inmobiliarios.

"Después de 2021, los buenos sitios que se fotografiarán en 2022 y 2023 serán básicamente de baja densidad (Relación de superficie de suelo1.5 y siguientes). "Wang Lei, un agente senior de Hongda Real Estate, describió el minibús de forma ligeramente exagerada.

Como prueba de ello, no son infrecuentes las parcelas urbanas de baja densidad con altas primas. Por ejemplo, en la primera mitad del año, el "Lote 2 de Renovación Orgánica Qintang", un terreno más grande ubicado en el centro de Yiwu, recibió 46 rondas de licitación, con una tasa de prima del 35,38%.

Las parcelas de tierra de baja densidad son cada vez más fragantes cuanto más se cuelgan, que es la tendencia de las subastas locales de Yiwu en los últimos años. En consecuencia, según la "Lista de proyectos de terrenos residenciales en stock en la ciudad de Yiwu (segundo trimestre de 2024)":Hay 14 residencias de baja densidad con índices de superficie de 1,5 o menos, lo que representa casi el 27%.

Transmitido al mercado de viviendas de lujo de segunda mano, "es normal que una casa valorada en 10 millones aumente de tres a cinco millones al año". "Las casas adosadas aumentan cada año. Este producto es escaso", comentan a Minibus muchos intermediarios.

En marcado contraste, la caída general del mercado inmobiliario de Yiwu no es diferente de la del mercado inmobiliario nacional.

Según datos de Anjuke, en los últimos tres años, el precio de cotización de las casas de segunda mano en Yiwu ha caído de un máximo de 25.941 yuanes/m2 a 20.710 yuanes/m2 a principios de agosto de este año; el precio de cotización de las casas nuevas ha bajado; desde un máximo de 33.500 yuanes/m2 a 22.109 yuanes/m2.

En resumen, en el primer semestre de este año, los mercados de subastas de terrenos y viviendas de lujo de Yiwu son alternativamente los siguientes:Es una extensión del auge del mercado inmobiliario de gama media a alta en la ciudad de Yiwu en los últimos años.

Fuentes de poder adquisitivo de alto nivel: acumulación de comercio exterior + dividendos de demolición + reforma inmobiliaria

No es difícil entender que cuando aparezca en Yiwu un mercado inmobiliario de alto nivel con las ventajas de ubicaciones escasas y mejoras de productos, será atractivo para los grupos ricos de Yiwu desde la perspectiva de la experiencia de vida, la preservación de los activos actuales e incluso potencial de inversión.

"Hay una persona que trabaja en ingeniería. Dijo que un proyecto que vale decenas de millones de dólares sólo genera unos cientos de miles de beneficios. Algunas fábricas tienen más de 100 personas y tienen altas tasas de rotación, pero en realidad obtienen muy pocos beneficios. ." Estas situaciones pueden dar una idea incluso de la voluntad de aquellos con malos resultados empresariales de invertir en propiedades residenciales de alta gama.

"Sólo cuando la gente común tiene demanda se atreve a adquirir tierras. Si no tienen demanda, no se atreven a adquirir tierras".

Fuente de la propiedad en construcción: fotografiada en minibús.

Por ejemplo, Wang Lei y Xiaoba mencionaron que un comprador de viviendas local vio el auge en las transacciones de viviendas de lujo, pero no se tranquilizó. Acudieron a él específicamente para consultar y analizar el valor de un nuevo proyecto de viviendas de lujo que estaba a punto de lanzarse. Con su apoyo, eligió utilizar capital congelado para participar en la lotería y gané la lotería con éxito. Después de ganar la lotería, compré una villa de segunda mano.

También hay un "edificio vertical" valorado en unos 11 millones de yuanes.Debido a que el propietario necesitaba fondos con urgencia, bajó el precio en 2 millones y la vendió rápidamente. Una vez completada la transacción, el precio de la casa volvió a subir instantáneamente a 11 millones de yuanes.

Liu Guodong, otro agente senior de Mingjia Real Estate, mencionó:

Una propietaria de Suzhou que dirige un negocio de comercio electrónico de transmisión en vivo en Hangzhou condujo desde Hangzhou a Yiwu bajo la lluvia el mes pasado. En 10 horas, después de ver seis casas de lujo, compró una a la 1 a. m. con un precio de transacción de 8,36 millones. villa de yuanes. Esta propietaria anteriormente inició su negocio en Yiwu, pero debido a la involución del mercado de Hangzhou, quería regresar a Yiwu para desarrollarse.

El propietario del objeto de la transacción reemplazó unos días después una casa de lujo con un precio de 13 millones de yuanes.

“El mercado de Yiwu se caracteriza por una rápida rotación.Por ejemplo, algunos de mis antiguos clientes compraron un juego este año, pero encontraron deficiencias durante la decoración o el proceso de vida real. El próximo año considerarán comprar un juego mejor. Liu Guodong le dijo al minibús.

En cuanto al origen de este fuerte poder adquisitivo, una cosa se sabe. Es decir, Yiwu tiene muchos jefes pequeños y medianos, abundantes fondos privados y la industria es relativamente estable.

Los datos oficiales muestran que en los últimos diez años, el número de operadores de mercado en la ciudad de Yiwu ha aumentado de 170.000 a más de 1 millón, lo que representa 5/1.000 del país y 1/10 de la provincia de Zhejiang;Desde 2021 hasta ahora, el volumen de exportaciones de comercio exterior de Yiwu ha estado creciendo a un alto nivel de alrededor del 18% -20%.La renta disponible per cápita de Yiwu alcanzará los 83.954 yuanes en 2023, un aumento interanual del 7,3%, sólo superada por los 84.834 yuanes de Shanghai y superior a los 81.752 yuanes de Beijing.

Sin embargo, hay otros dos puntos que fácilmente se pasan por alto. Desde 2016, Yiwu ha llevado a cabo dos rondas de campañas de demolición urbana a gran escala. La tasa de urbanización ha aumentado del 76,2% al 81,6%, acercándose a Beijing, Shanghai y Tianjin. Durante este período, también se han realizado varios grupos de demolición y creación de riqueza. creado.

Además, a partir de 2015, el primer sistema de "separación de tres derechos" del país: propiedad de viviendas rurales, derechos de calificación y derechos de uso también comenzó a tomar forma gradualmente en el mercado de comercio de viviendas de Yiwu.

Los datos oficiales muestran que la ciudad de Yiwu ha recaudado un total de aproximadamente 16,44 mil millones de yuanes en honorarios de selección de sitio a lo largo de los años. Al resolver los problemas que quedaron de la historia de la vivienda rural mediante el uso pago, la selección de ubicación paga, los ingresos por transferencia de propiedad, el reasentamiento entre aldeas, los cupones de recolección de tierras, etc., los ingresos colectivos rurales de la ciudad han alcanzado casi 20 mil millones de yuanes.

Como resultado, en el mercado de Yiwu existe un producto único que es tan popular como las casas de lujo comunes y que ha perdurado durante mucho tiempo: el "edificio vertical". Un producto promovido conjuntamente por el poder adquisitivo liberado por la reforma básica.

¿Qué es un "edificio vertical" (también llamado división vertical a lo largo de la calle)? Se refiere a edificios comerciales y residenciales con derechos de propiedad únicos, que pueden alquilarse como tiendas, almacenes, fábricas, residencias, etc. El alquiler anual puede alcanzar entre 200.000 y 400.000 yuanes, incluidos los derechos de propiedad verticales de propiedad estatal y los derechos de propiedad colectiva. y derechos de propiedad individuales a lo largo de calles y ciudades urbanas.

Fuente de imagen del edificio vertical de propiedad estatal: tomada en minibús

“El año pasado, hice dos o tres series al día. Para un edificio vertical valorado en unos 10 millones de RMB, la prima ronda los 500.000 RMB. Alrededor de 15 millones, con una prima de alrededor de 1 millón. Algunos precios cerca de Trade City han aumentado entre dos y tres millones.", describió Wang Lei de Hongda Real Estate.

"El centro de la ciudad es relativamente estricto en todos los aspectos. Muchos propietarios de pequeñas empresas y pequeñas fábricas de procesamiento se han trasladado a la interfaz urbano-rural", añadió Zhu Xiaogang, presidente de Hongda Real Estate.

Fuente de la foto de los entrevistados Wang Lei y Zhu Xiaogang: tomada en un minibús

Esta empresa comenzó desde cero en 2018 y siguió el aumento de las transacciones inmobiliarias verticales. Ahora ocupa el primer lugar en el campo de las transacciones inmobiliarias verticales, con un volumen de ventas anual de 600 millones a 700 millones de yuanes y un volumen de transacciones anual de dos a 700 millones de yuanes. trescientas unidades.

El mercado inmobiliario vertical y el mercado inmobiliario de lujo se promocionan mutuamente y nutren el mercado inmobiliario de Yiwu.

Ilustración de un mercado inmobiliario apoyado por “fuerzas locales”

No basta con atribuir la vitalidad del mercado inmobiliario de Yiwu sólo a un raro grupo rico y a factores políticos.

Si queremos definir la economía de Yiwu, las pequeñas empresas de productos básicos pueden considerarse como el mejor representante de la economía de "circulación externa". Atrae continuamente talentos, fondos y mano de obra de países nacionales y extranjeros, y exporta continuamente productos a países nacionales y extranjeros. .

El mercado inmobiliario de Yiwu puede considerarse uno de los representantes de la economía de "circulación interna".

Incluso se puede decir queLa activa "circulación interna" del mercado inmobiliario es la razón principal por la que Yiwu se ha embarcado en una trayectoria diferente a la del mercado inmobiliario nacional.

En términos de factores básicos: Yiwu tiene una superficie de 1.105,46 kilómetros cuadrados. La tasa de urbanización y la población migrante continúan aumentando, lo que resulta en las características históricas de más gente, menos tierra y escasez de viviendas de alta calidad.

Empresas: en el mercado de subasta de tierras, las empresas locales (incluidas empresas estatales y privadas) son fuertes y hay muchos casos de adquisición de tierras a precios elevados.

Tomemos como ejemplo las empresas de bienes raíces, en diciembre del año pasado, la empresa privada Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting presentó una oferta por aproximadamente 1.850 millones de yuanes para el "Lote 5 del bloque de renovación orgánica de Jiangwan" con un área de construcción de. aproximadamente 142.000 metros cuadrados y una relación de superficie construida de 1,3".

En el "Lote 2 de Qintang renovado orgánicamente" mencionado anteriormente, que superó las 46 rondas de licitación y se vendió por 1.760 millones de yuanes, no solo participaron empresas inmobiliarias extranjeras como China Shipping, Greentown y Jianhang, sino también Shangcheng, Lianli. , Yongkang Hengqing, etc. La empresa inmobiliaria local finalmente fue ganada por la empresa privada Yiwu Yuling Trading (Lianli).

Esta cantidad de adquisición de terrenos ocupó el décimo lugar en el ranking de empresas inmobiliarias en la provincia de Zhejiang en la primera mitad del año y no debe subestimarse.

La solidez de los productos de los promotores inmobiliarios locales también es bien reconocida por el mercado. Por ejemplo, las propiedades de lujo más vendidas en Yiwu en el primer semestre de este año mencionadas anteriormente incluyen propiedades propiedad de empresas locales como Xuefeng y Badu.Las ventas de los promotores inmobiliarios locales representaron casi la mitad de las ventas totales, lo que es comparable a las de Greentown.

En el mercado intermediario, las pequeñas y medianas empresas locales dominan la corriente principal, mientras que las marcas intermediarias nacionales como Shell, I Love My Home y Zhongyuan tienen una presencia débil. Los canales de vídeo cortos, en lugar de las aplicaciones para encontrar casas, son el canal principal para que los agentes adquieran nuevos clientes. La cultura del conocimiento en el comercio sigue siendo evidente.

Fuente de la imagen de venta de casa en vivo: tomada en minibús.

En términos de grupos de consumidores, en resumen: son principalmente locales y no locales que están estrechamente relacionados con la cadena industrial de la "Ciudad de Comercio Internacional", así como locales que se han beneficiado de diversas políticas como la demolición y la reforma de viviendas no especializadas. -Los especuladores inmobiliarios locales son una minoría.

Por lo tanto, el mercado inmobiliario de Yiwu puede crear un mercado inmobiliario vertical único y activo. El principal punto de demanda de los clientes de viviendas de lujo en Yiwu es "principalmente la búsqueda de la tasa de utilización" (en palabras de expertos de la industria), que están estrechamente relacionados con. industrias y políticas locales ventajosas.

De manera interdependiente, las instalaciones de apoyo urbano de Yiwu sirven principalmente al gran objetivo de "ganar dinero". Los grandes centros comerciales y las instalaciones de apoyo comercial para el entretenimiento del consumidor no son perfectos, y falta la atmósfera de entretenimiento y consumo de los ciudadanos.

Si bien el mercado inmobiliario en muchas ciudades tiende a caer en la relación contradictoria de depender del capital extranjero, empresas inmobiliarias, intermediarios y compradores de viviendas, el mercado inmobiliario de Yiwu cuenta con un apoyo local relativamente sólido.

Quizás debido a esto, el grupo activo de compradores de viviendas de Yiwu a menudo no tiene tantas preocupaciones. Una vez que descubren que el producto que tienen ya no es bueno, lo reemplazan inmediatamente con un producto con mayor potencial de valor agregado. Las residencias justo en demanda, los pisos grandes, las casas de lujo y los edificios verticales a menudo se compran a su vez.

Sin embargo, incluso si uno “queda fuera” como Yiwu, todavía hay que preocuparse por la sostenibilidad a largo plazo de la popularidad del mercado inmobiliario.

Por ejemplo, los agentes senior de dos importantes empresas intermediarias encuestadas dijeron que el volumen de pedidos se ha reducido significativamente en comparación con años anteriores: una empresa intermediaria que se ocupa tanto de necesidades rígidas como de proyectos inmobiliarios de lujo ha visto su volumen de pedidos reducirse a la mitad en comparación con hace tres años; Otros se ocupan principalmente de proyectos a gran escala. El agente reveló: "El año pasado, había dos o tres juegos por día, pero este año solo hay uno cada dos o tres días".

"A todo el mundo le preocupa que los precios inmobiliarios de gama media y alta estén en un nivel alto".El "veterano" local Zhu Xiaogang, de 55 años, lo resumió de esta manera.

Sus métodos de respuesta son: primero, apoyar a sus más de 30 empleados para que mejoren continuamente sus capacidades comerciales, especialmente la visibilidad en línea, y adherirse a la política salarial de "sin salario básico + alta comisión"; segundo, formar alianzas con más intermediarios pequeños;

Tal y como transmitió al hablar de sus experiencias a lo largo de los años: prepárate siempre para un día lluvioso.

Autor de este artículo | Limbo | responsabilidadEditar | Él Mengfei

Redactor | Él Mengfei | Fuente |VCG