«Все обеспокоены тем, что цены на недвижимость среднего и высокого класса находятся на высоком уровне».

Текст/Ба Цзюлин

На национальном аукционном рынке сюрпризов нет.

Например, в первой половине года площадь сделок с землей в стране составила около 990 миллионов квадратных метров, что на 29% меньше, чем в прошлом году, а стоимость сделки составила около 1,1 триллиона юаней, в годовом исчислении. снижение на 35%; площадь сделки с жилой землей составила около 180 миллионов квадратных метров, снижение на 35% в годовом исчислении, стоимость сделки составила около 669,4 млрд юаней, снижение на 42% в годовом исчислении;

В этой ситуации отлива один город уездного уровня, похоже, является исключением: Иу.

В первой половине года цена передачи земли в Иу достигла 6,35 млрд юаней, из которых стоимость сделки по передаче земли для жилых домов составила 4,62 млрд юаней, что на 9% больше, чем в прошлом году. Стоимость сделки с жилой землей в 4,62 миллиарда юаней близка к стоимости сделки с землей для жилого строительства в Шэньчжэне в первой половине года в 5,18 миллиарда юаней.

Вторя этому, в первой половине года лотерея новой элитной недвижимости в Иу была очень горячей: объем сделок превысил 6,2 миллиарда юаней.Существует проект недвижимости под названием «Фэнцичаомин», разработанный известной компанией по недвижимости, который продал 3,5 миллиарда юаней за 43 дня.

Другая компания по недвижимости в Иу под названием «Ваньцзин Гуаньюнь» имеет 78 таунхаусов по цене 65 000 юаней за квадратный метр. Цена одной квартиры колеблется от более чем 10 миллионов юаней до более чем 30 миллионов юаней. В результате 18 продано. выходит за секунды.

Почему? С этой целью недавно микроавтобус отправился в Иу, чтобы это выяснить.

За бумом земельных аукционов и роскошных домов: в городских районах возникает дефицитный рынок элитной недвижимости

Многие люди склонны напрямую связывать бум на земельных аукционах и рынках элитного жилья в Иу в первой половине года с ситуацией во внешней торговле Иу.

В первой половине этого года Иу экспортировал 288,03 млрд юаней, что на 21,4% больше, чем в прошлом году. Среди них значительный дивиденд – парижский «Олимпийский». Экспорт Иу во Францию ​​достиг 1,73 млрд юаней, увеличившись на 23,7% в годовом исчислении, из которых экспорт спортивных товаров увеличился на 150,7% в годовом исчислении. Большинство кукол «Фригет», талисмана Парижской Олимпиады, производятся в Иу.

Это так просто?Чтобы понять феномен рынка земельных аукционов Иу, мы должны начать с рынка элитного жилья.

Одним из ярких моментов поездки на микроавтобусе является одна из самых продаваемых роскошных объектов недвижимости - «Фэнци Чаомин». Застройщиком «Фэнцичаомин» является компания Greentown, а ее продукция — дворы и большие квартиры. Объект расположен в старом торговом центре Иу - Наньфанлянь, в 6 км от Международного торгового центра, нынешнего торгового центра Иу. Это квазигородской район со развитыми объектами образования, торговли, развлечений и отдыха.

Источник фото: Феникс поднимается и ревет: снято микроавтобусом.

При посещении мы можем обнаружить, что это не совсем открытая недвижимость. Две полосы движения, ведущие к офису продаж, полностью перекрыты шлагбаумом и не полностью свободны для входа и выхода;Как правило, для посещения модельного дома во дворе нужно записываться за 2 часа, а посетителей нужно согласовывать с руководством, что сложно.

По словам сотрудников, эти меры призваны свести к минимуму визиты сверстников и посторонних людей.

Перед ярко оформленным офисом продаж и изысканным песочным столом «Микроавтобус» также узнал, что во дворе остался только один непроданный комплект боковых покрытий, поскольку он находился рядом с помещением распределения электроэнергии и закрывал часть обзора и света. Цена была снижена на 1,3 миллиона юаней. Это более 19 миллионов юаней. В ближайшее время будут разыграны большие квартиры — корпуса 6, 7 и 10. Общественные объекты включают четыре подземных и высотных бассейна, клубы отдыха, общие рестораны, чайные, шахматные и карточные залы и т. д.

Источник песочного стола из офиса продаж: снято на микроавтобусе

Что необходимо подчеркнуть, так это две характеристики «Восстания Феникса и прилива Мин»:Он расположен в городской зоне со зрелыми окружающими объектами и уделяет внимание конфиденциальности. ——Это результат повторяющейся модернизации новых проектов в Иу и жесткой конкуренции на рынке элитного жилья.

Понятно, что до 2020 года в городском районе Иу почти не будет роскошных домов с низкой плотностью застройки.

Многие высокопоставленные агенты в Иу резюмировали микроавтобус: До 2016 года в Иу было очень мало новых домов. После того, как Иу запустил новый раунд масштабной реконструкции жилья в 2016 году, с 2016 по 2019 год, рынок новых проектов с неотложными потребностями переживал бум.

Но после 2021 года большая часть старых домов была снесена, а рынок коммерческого жилья первой необходимости насытился, в результате чего многие застройщики, занимающиеся проектами неотложной необходимости, «застряли».

В результате того, что правительство оптимизировало городское взаимодействие и модернизировало рыночное потребление, в городских районах появились роскошные дома с низкой плотностью населения. Большие плоские этажи, виллы во внутреннем дворе, китайские дворики, небесные сады, роскошные фасады и вспомогательные помещения... стали самыми популярными. Тенденция последних лет. Общая тенденция новых проектов в Иу и инволюционная позиция застройщиков.

«После 2021 года хорошие места для фотографирования в 2022 и 2023 годах в основном будут с низкой плотностью населения (Коэффициент площади пола1,5 и ниже). "Ван Лей, старший агент компании Hongda Real Estate, описал микроавтобус несколько преувеличенно.

Доказательством тому является то, что городские участки с низкой плотностью застройки и высокими ставками страховых взносов не являются редкостью. Например, в первой половине года более крупный участок «Органическое обновление Цинтанг 2», расположенный в центре Иу, получил 46 раундов торгов со ставкой премии 35,38%.

Земельные участки с низкой плотностью застройки становятся все более ароматными, чем больше они подвешены, что является тенденцией местных аукционов Иу в последние годы. Соответственно, согласно «Списку фондовых земельных проектов под жилую застройку в городе Иу (второй квартал 2024 года)»:Есть 14 жилых домов с низкой плотностью застройки и коэффициентом площади 1,5 и ниже, что составляет почти 27%.

На рынке подержанных роскошных домов «это нормально, когда дом стоимостью 10 миллионов увеличивается на три-пять миллионов в год». «Таунхаусы растут каждый год. Этого продукта мало», — рассказали Minibus многие посредники.

В отличие от этого, общий спад рынка недвижимости Иу ничем не отличается от падения национального рынка недвижимости.

По данным Anjuke, за последние три года листинговая цена подержанных домов в Иу упала с максимума в 25 941 юань/м2 до 20 710 юаней/м2 в начале августа этого года упала листинговая цена новых домов; с 33 500 юаней/м2 до 22 109 юаней/м2.

Подводя итог, можно сказать, что в первой половине этого года земельные аукционы Иу и рынки элитного жилья попеременно выглядят следующим образом:Это продолжение роста рынка недвижимости среднего и высокого класса в городе Иу в последние годы.

Источники покупательной способности высокого класса: накопление внешней торговли + дивиденды от сноса + приусадебная реформа.

Нетрудно понять, что когда в Иу появится рынок элитной недвижимости с преимуществами ограниченного местоположения и обновления продуктов, он будет привлекателен для богатых групп в Иу с точки зрения жизненного опыта, сохранения текущих активов и даже инвестиционный потенциал.

«Есть человек, который работает в сфере машиностроения. Он сказал, что проект стоимостью десятки миллионов долларов имеет прибыль всего в несколько сотен тысяч. На некоторых заводах работает более 100 человек, и у них высокая текучесть кадров, но на самом деле они приносят очень небольшую прибыль. Эти ситуации могут дать представление даже о готовности тех, у кого плохие деловые показатели, инвестировать в элитную жилую недвижимость.

«Только когда у обычных людей есть спрос, они осмеливаются приобретать землю. Если у них нет спроса, они не осмеливаются приобретать землю».

Источник строящегося объекта: Снято из микроавтобуса.

Например, Ван Лэй и Сяоба упомянули, что местный покупатель жилья увидел бум сделок с элитным жильем, но не успокоился. Он пришел к нему специально, чтобы проконсультироваться и проанализировать стоимость нового проекта элитного жилья, который должен был быть запущен. Благодаря его поддержке он решил, что я использовал замороженный капитал для участия в лотерее и успешно выиграл в лотерею. Выиграв в лотерею, я купил подержанную виллу.

Существует также «вертикальное здание» стоимостью около 11 миллионов юаней.Поскольку домовладельцу срочно требовались средства, он снизил цену на 2 миллиона и быстро продал его. После завершения сделки цена дома мгновенно выросла до 11 миллионов юаней.

Лю Годун, еще один старший агент Mingjia Real Estate, отметил:

Владелица из Сучжоу, которая занимается онлайн-трансляцией в Ханчжоу, приехала из Ханчжоу в Иу под дождем в прошлом месяце. За 10 часов, осмотрев шесть роскошных домов, она купила один в час ночи по цене сделки 8,36 миллиона долларов. юань вилла. Эта владелица ранее начинала свой бизнес в Иу, но из-за инволюции рынка Ханчжоу она захотела вернуться в Иу для развития.

Через несколько дней собственник объекта сделки заменил роскошный дом стоимостью 13 миллионов юаней.

“Рынок Иу характеризуется быстрым оборотом.Например, некоторые из моих старых клиентов купили набор в этом году, но обнаружили недостатки в процессе отделки или проживания. В следующем году они рассмотрят возможность покупки набора получше. Лю Годун сказал микроавтобусу.

Что касается источника такой высокой покупательной способности, известно одно. То есть в Иу много мелких и средних начальников, обильные частные средства, а отрасль относительно стабильна.

Официальные данные показывают, что за последние десять лет число операторов рынка в городе Иу увеличилось со 170 000 до более чем 1 миллиона, что составляет 5/1000 территории страны и 1/10 провинции Чжэцзян;С 2021 года по настоящее время объем внешнеторгового экспорта Иу растет на высоком уровне - около 18%-20%.располагаемый доход на душу населения в Иу достигнет 83 954 юаней в 2023 году, увеличившись на 7,3% в годовом исчислении, уступая только Шанхаю (84 834 юаня) и выше, чем Пекин (81 752 юаня);

Однако есть еще два момента, которые легко упустить из виду. С 2016 года в Иу было проведено два раунда крупномасштабных кампаний по сносу городов. Уровень урбанизации увеличился с 76,2% до 81,6%, приблизившись к Пекину, Шанхаю и Тяньцзиню. За этот период также был организован ряд групп по сносу и созданию богатства. созданный.

Кроме того, начиная с 2015 года, на рынке торговли усадьбами Иу также начала постепенно формироваться первая в стране система «разделения трех прав»: владение сельскими усадьбами, квалификационные права и права пользования.

Официальные данные показывают, что город Иу собрал в общей сложности около 16,44 миллиарда юаней в виде платы за выбор участка для усадьбы за эти годы. Благодаря решению проблем, оставшихся от истории сельского жилья, посредством платного использования, платного выбора места, дохода от передачи права собственности на усадьбу, переселения между деревнями, купонов на сбор земли и т. д., коллективный доход сельского населения города достиг почти 20 миллиардов юаней.

В результате на рынке Иу появился уникальный продукт, который так же популярен, как и обычные роскошные дома, и существует уже долгое время - «вертикальное здание». Продукт, совместно продвигаемый покупательной способностью, высвободившейся в результате базовой реформы.

Что такое «вертикальное здание» (его еще называют вертикальным делением вдоль улицы)? Речь идет о коммерческих и жилых зданиях с единым правом собственности, которые можно сдавать в аренду под магазины, склады, фабрики, жилые дома и т. д. Годовая арендная плата может достигать от 200 000 до 400 000 юаней, включая вертикальные права государственной собственности, права коллективной собственности. и права индивидуальной собственности на городских улицах и городских застройках.

Источник изображения государственного вертикального здания: снято микроавтобусом.

“В прошлом году у меня было два-три подхода в день. Для вертикального здания стоимостью около 10 миллионов юаней надбавка составляет около 500 000 юаней. Около 15 миллионов, с премией около 1 миллиона. Некоторые цены возле Торгового города выросли на два-три миллиона.- описал Ван Лэй из компании Hongda Real Estate.

«Центр города относительно строгий во всех аспектах. Многие владельцы малого бизнеса и небольшие перерабатывающие заводы перешли на границу между городом и деревней», - добавил Чжу Сяоган, председатель Hongda Real Estate.

Источник фото опрошенных Ван Лея и Чжу Сяогана: снято на микроавтобусе.

Эта компания начала с нуля в 2018 году и последовала за ростом вертикальных сделок с недвижимостью. Теперь она занимает первое место в области вертикальных сделок с недвижимостью с годовым объемом продаж от 600 до 700 миллионов юаней и годовым объемом сделок от двух до 700 миллионов юаней. триста единиц.

Вертикальный рынок недвижимости и рынок элитного жилья продвигают друг друга и питают рынок недвижимости Иу.

Просвещение рынка недвижимости, поддерживаемое «местными силами»

Недостаточно приписывать жизнеспособность рынка недвижимости Иу только редкой богатой группе и политическим факторам.

Если мы хотим определить экономику Иу, малый товарный бизнес можно рассматривать как лучшего представителя экономики «внешнего обращения». Он постоянно привлекает таланты, средства и рабочую силу из отечественных и зарубежных стран и постоянно экспортирует продукцию в отечественные и зарубежные страны. .

Рынок недвижимости Иу можно рассматривать как один из представителей экономики «внутреннего обращения».

Можно даже сказать, чтоАктивная «внутренняя циркуляция» рынка недвижимости является основной причиной, по которой Иу пошел по траектории, отличной от национального рынка недвижимости.

Что касается основных факторов: Иу занимает площадь 1105,46 квадратных километров. Уровень урбанизации и численность мигрантов продолжают расти, что приводит к давним характеристикам большего количества людей, меньшего количества земли и нехватки высококачественного жилья.

Предприятия: На рынке земельных аукционов сильны местные предприятия (включая государственные и частные предприятия), и есть много случаев приобретения земли по высоким ценам.

Возьмем в качестве примера компании, занимающиеся недвижимостью. Например, в декабре прошлого года частное предприятие Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting предложило цену примерно в 1,85 миллиарда юаней за «Блок 5 органического обновления Цзянвань» площадью застройки. около 142 000 квадратных метров и коэффициент площади 1,3».

В вышеупомянутом «Органически обновленном лоте Циньтан 2», который превысил 46 раундов торгов и был продан за 1,76 млрд юаней, участвовали не только иностранные компании по недвижимости, такие как China Shipping, Greentown и Jianhang, но и Shangcheng, Lianli. , Юнкан Хэнцин и др. Местную компанию по недвижимости наконец-то выиграло частное предприятие Yiwu Yuling Trading (Lianli).

Этот объем приобретения земли занял десятое место в рейтинге компаний по недвижимости провинции Чжэцзян в первой половине года, и его не следует недооценивать.

Продуктовая мощь местных застройщиков также хорошо известна на рынке. Например, в число вышеупомянутых популярных объектов элитной недвижимости в Иу в первой половине этого года вошли объекты, принадлежащие местным компаниям, таким как Xuefeng и Badu.Продажи местных застройщиков составили почти половину от общего объема продаж, что сопоставимо с продажами Гринтауна.

На посредническом рынке местные малые и средние предприятия доминируют, в то время как национальные посреднические бренды, такие как Shell, I Love My Home и Zhongyuan, имеют слабое присутствие. Короткие видеоканалы, а не приложения для поиска жилья, являются для агентов основным каналом привлечения новых клиентов. Культура знакомства в трейдинге все еще очевидна.

Источник фото: продажа живого дома: снято на микроавтобусе

Что касается групп потребителей, то вкратце: это в основном местные и неместные жители, которые тесно связаны с промышленной цепочкой «Международного торгового города», а также местные жители, которые получили выгоду от различных политик, таких как снос и реформа приусадебных участков. -местные спекулянты недвижимостью составляют меньшинство.

Таким образом, рынок недвижимости Иу может создать уникальный и активный вертикальный рынок недвижимости. Основной точкой спроса со стороны покупателей элитного жилья Иу является «в основном стремление к коэффициенту использования» (по словам инсайдеров отрасли), которые тесно связаны с этим. местные выгодные отрасли и политика.

Взаимозависимо, городские вспомогательные объекты Иу в основном служат большой цели «зарабатывать деньги». Крупные торговые центры и коммерческие вспомогательные объекты потребительских развлечений не идеальны, а атмосфера развлечений и потребления у граждан отсутствует.

В то время как рынок недвижимости во многих городах имеет тенденцию впадать в противоречивые отношения, опираясь на иностранный капитал, компании по недвижимости, посредников и покупателей жилья, рынок недвижимости Иу имеет относительно прочную местную поддержку.

Возможно, из-за этого группа активных покупателей жилья в Иу часто не так сильно беспокоится. Как только они обнаружат, что имеющийся у них продукт больше не является хорошим, они немедленно заменят его продуктом с более высоким потенциалом добавленной стоимости. Часто по очереди покупаются востребованные жилые дома, большие квартиры, роскошные дома и вертикальные здания.

Однако даже если кто-то «остается в стороне», как Иу, долгосрочная устойчивость популярности рынка недвижимости все равно вызывает беспокойство.

Например, старшие агенты двух опрошенных ведущих посреднических компаний заявили, что объем заказов значительно снизился по сравнению с предыдущими годами: у одной посреднической компании, которая занимается как жесткими потребностями, так и проектами элитной недвижимости, объем заказов сократился вдвое по сравнению с тремя годами ранее; другие в основном занимаются крупномасштабными проектами. Агент рассказал: «В прошлом году было два-три сета в день, но в этом году только один сет каждые два или три дня».

«Все обеспокоены тем, что цены на недвижимость среднего и высокого класса находятся на высоком уровне».Местный «ветеран» 55-летний Чжу Сяоган резюмировал это так.

Его методы реагирования таковы: во-первых, поддерживать своих более чем 30 сотрудников в постоянном совершенствовании их деловых возможностей, особенно видимости в Интернете, и придерживаться политики заработной платы «без базовой зарплаты + высокие комиссионные», во-вторых, формировать альянсы с более мелкими посредниками;

Точно так же, как он говорил, рассказывая о своем многолетнем опыте: всегда готовьтесь к дождливому дню.

Автор этой статьи | Лимбо | ответственностьРедактировать | Хэ Мэнфэй

Редактор | Хэ Мэнфэй | Источник |ВКГ