「中高級不動産価格が高水準にあることを誰もが懸念している。」

文/Ba Jiuling

全国のオークション市場では驚くべきことはありません。

例えば、上半期の国土取引面積は約9億9,000万平方メートルで前年同期比29％減、取引額は約1兆1,000億元（前年同期比）となった。住宅地の取引面積は約1億8,000万平方メートルで前年比35％減少、取引額は約6,694億元で前年比42％減少した。

この引き潮の状況では、義烏という県レベルの都市は例外のようだ。

今年上半期、義烏市の土地譲渡価格は63.5億元に達し、このうち住宅地譲渡取引額は46.2億元で、前年同期比9％増加した。この46億2000万元の住宅地取引額は、今年上半期の深セン市の住宅地取引額51億8000万元に近い。

これを反映して、今年上半期、義烏市の新築高級物件の抽選は非常に盛り上がり、取引額は62億元を超えた。有名不動産会社が開発した「鳳旗超明」という不動産プロジェクトがあり、43日間で35億元を売り上げた。

義烏の不動産会社が建設した「万京観雲」という別の不動産プロジェクトでは、1平方メートル当たりの価格が6万5000元のタウンハウスが78棟あり、その価格は1000万元以上から3000万元以上に及ぶ。 18秒で完売しました。

なぜ？この目的のために、最近、ミニバスが義烏市に行って調査しました。

土地オークションと高級住宅ブームの裏側：都市部に希少な高級市場が出現

多くの人は、今年上半期の義烏市の土地オークションと高級住宅市場のブームを義烏市の対外貿易状況と直接結びつける傾向がある。

今年上半期、義烏市の輸出額は2880億3000万元で、前年同期比21.4％増加した。中でもパリ「オリンピック」の配当は大きい。義烏市の対フランス輸出は17億3,000万元に達し、前年比23.7％増加し、このうちスポーツ用品の輸出は前年比150.7％増加した。パリオリンピックのマスコット人形「フリジェ」のほとんどは義烏で生産されている。

そんなに簡単ですか？義烏の土地オークション市場の現象を理解するには、高級住宅市場から始めなければなりません。

Minibus の旅のハイライトの 1 つは、最も売れている高級物件の 1 つである「Fengqi Chaoming」です。 「風旗超明」の開発者はGreentownで、その製品は中庭と大規模アパートです。この施設は、義烏の古い貿易中心地である南方連に位置し、現在の義烏の貿易中心地である国際貿易都市からは 6 キロメートル離れており、成熟した教育、商業、エンターテイメント、レジャー施設を備えた準都市エリアです。

昇り咆哮するフェニックスの写真出典：ミニバスで撮影

訪問してみると、ここが完全にオープンな不動産ではないことがわかります。営業所に向かう2車線は遮断ゲートで完全に封鎖されており、完全に自由に出入りできるわけではない。通常、中庭のモデルハウスを訪問するには2時間前に予約する必要があり、訪問者は指導者の承認が必要であり、それは困難です。

スタッフによると、これらの措置は同僚や関係のない人々の訪問を最小限に抑えるためのものです。

きらびやかな装飾が施された営業所と精巧なサンドテーブルの前で、ミニバスは中庭にサイドカバーが 1 セットだけ売れ残っていることを知りました。 配電室に近く、視界と光の一部を遮っていたためです。価格は130万元割引され、1900万元以上になりました。間もなく描画される大きなアパートは、6 号棟、7 号棟、10 号棟です。公共施設には、地下と高層にある 4 つのプール、レジャー クラブ、共用レストラン、ティー ルーム、チェスとカード ルームなどが含まれます。

営業所サンドテーブル出典：マイクロバスで撮影

強調する必要があるのは、『鳳凰の昇り、潮明』の 2 つの特徴です。都市部に位置し、周辺施設も充実しており、秘密厳守に配慮しております。 ——これは、義烏市での度重なる新規プロジェクトのアップグレードと高級住宅市場の熾烈な競争の結果です。

2020 年までに義烏市の都市部には低密度の高級住宅がほとんどなくなると考えられています。

義烏市の多くの上級エージェントはミニバスについて次のようにまとめています。2016 年以前、義烏市には新しい住宅はほとんどありませんでした。義烏市が2016年に新たな大規模住宅改修を開始して以降、2016年から2019年にかけて、当面のニーズを伴う新規プロジェクトの市場は活況を呈した。

しかし、2021年以降、古い住宅のほとんどが取り壊され、当面のニーズのある商業住宅市場は飽和状態となり、当面のニーズのあるプロジェクトに携わる多くの開発業者は「立ち往生」している。

政府による都市インターフェースの最適化と市場消費の向上という側面から、都市部には、広い平らな床、中庭の別荘、中国の中庭、天空の庭園、豪華なファサード、補助施設などを備えた低密度の高級住宅が出現しています。近年の義烏市の新規プロジェクトの一般的な傾向と不動産開発業者の参入姿勢。

「2021 年以降、2022 年と 2023 年に撮影される良い場所は、基本的に低密度になります (容積率1.5 以下）。 」弘大不動産のシニアエージェント、ワン・レイ氏は、このミニバスについて少し誇張して説明した。

その証拠に、都市部の密度が低く、保険料率が高い土地は珍しくありません。例えば、今年上半期、義烏市中心部に位置するより大きな土地区画である「オーガニック・リニューアルQintang Lot 2」は、プレミアム率35.38％で46回の入札を受けた。

低密度の土地区画は吊るされれば吊るされるほど香りが増し、これが近年の義烏の地方オークションの傾向だ。これに対応して、「義烏市のストック住宅地プロジェクトのリスト（2024 年第 2 四半期）」によると、次のようになります。容積率1.5以下の低密度住宅は14件あり、27％近くを占めています。

中古高級住宅市場には「1,000万の住宅が毎年300万から500万ずつ値上がりするのが普通だ」「タウンハウスは毎年値上がりしている。この商品は希少だ」と多くの仲介業者がミニバスに語った。

著しく対照的に、義烏市の不動産市場の全体的な下落は国家不動産市場の下落と何ら変わらない。

安住科のデータによると、過去3年間で義烏市の中古住宅の掲載価格は最高値の25,941元/㎡から、今年8月初旬には20,710元/㎡まで下落した。高値の33,500元/㎡から22,109元/㎡まで。

要約すると、今年上半期の義烏市の土地オークションと高級住宅市場は次のように交互に行われます。これは、近年の義烏市の中高級不動産市場の隆盛の延長線上にある。

高級購買力の源泉: 外国貿易の蓄積 + 取り壊しの配当 + 農場改革

希少な立地と商品のグレードアップという利点を備えた高級不動産市場が義烏市に出現すれば、居住経験、現在の資産保全、さらには義烏市の富裕層にとって魅力的な市場となることは理解に難くない。投資の可能性。

「エンジニアリングの仕事をしている人がいます。彼は、数千万ドルのプロジェクトでも利益は数十万しかないと言いました。工場によっては従業員が100人を超え、離職率が高い工場もありますが、実際には利益はゼロです」こうした状況からは、業績不振者でも高級住宅への投資意欲が垣間見える。

「一般の人は需要がある場合にのみ、あえて土地を取得するのです。需要がなければ、あえて土地を取得しないのです。」と業界関係者は続けた。

建設中の物件の出典：マイクロバスで撮影

たとえば、Wang Lei 氏と Xiaoba 氏は、地元の住宅購入者が高級住宅取引のブームに気づいたが、特に立ち上げられようとしている新しい高級住宅プロジェクトの価値を分析するために彼を訪ねてきたと述べました。彼の励ましで、私は凍結資金を使って宝くじに参加し、無事に宝くじに当選し、中古の別荘を購入することにしました。

約1100万元の「垂直ビル」もある。家主は緊急に資金が必要だったため、価格を200万元下げて、取引が完了するとすぐに売却したところ、家の価格は即座に1100万元に戻った。

Mingjia Real Estate の別の上級エージェント、Liu Guodong 氏は次のように述べています。

杭州でライブストリーミング電子商取引事業を経営する蘇州出身の女将さんは先月、雨の中杭州から義烏まで車で向かい、10時間かけて高級住宅6軒を見学した後、午前1時に取引価格8.36で1軒を購入した。百万元のヴィラ。この女将さんは以前義烏市で商売を始めていましたが、杭州市場の編入により、発展のため義烏市に戻りたいと考えていました。

取引対象の地主は数日後、価格1300万元の高級住宅を買い替えた。

“義烏市場は回転が速いのが特徴です。たとえば、私の古い顧客の中には、今年セットを購入したものの、装飾や実際の生活の過程で欠点を発見し、来年はより良いセットの購入を検討する人もいます。劉国東はミニバスに向かって言った。

この強い購買力の源泉について、一つのことがわかっている。つまり、義烏には中小規模の経営者が多く、民間資金も豊富で、業界は比較的安定しているということだ。

公式データによると、過去 10 年間で義烏市の市場運営者の数は 17 万人から 100 万人以上に増加し、全国の 1000 分の 5、浙江省の 10 分の 1 を占めています。2021年から現在まで、義烏市の対外貿易輸出額は約18％～20％という高い水準で成長している; 義烏市の1人当たり可処分所得は2023年に8万3,954元に達し、前年比7.3％増加し、上海の8万4,834元に次いで2番目で、北京の8万1,752元よりも高い。

ただし、見落とされやすい点が他に 2 つあります。 2016年以来、義烏市では2回にわたる大規模な都市破壊運動が行われ、都市化率は76.2％から81.6％に上昇し、北京、上海、天津に近づいた。作成されました。

さらに、2015年からは、義烏の自家農園取引市場において、田舎の自家農園の所有権、資格権、使用権という国内初の「三権分離」制度も徐々に形成され始めた。

公式データによると、義烏市は長年にわたり、総額約164億4,000万元のホームステッド用地選定費用を徴収してきた。有料使用、有料立地選択、自家所有権譲渡収入、村を越えた移住、土地収集クーポンなどを通じて農村住宅の歴史に残された問題を解決し、同市の農村集団所得は200億元近くに達した。

その結果、義烏市の市場には、一般の高級住宅と同じくらい人気があり、長きにわたって存続しているユニークな商品が存在します。それは、基地改革によって解放された購買力によって共同で推進される商品です。

「縦型建物」（街路沿いの縦割りとも言います）とは何ですか？店舗、倉庫、工場、住居などとして貸与できる、単一の所有権を持つ商業用および住宅用の建物を指します。垂直国有財産権、集団所有権を含め、年間賃料は約20万〜40万元に達する場合があります。都市の道路や町の建物に沿った個人の所有権。

国営の垂直ビルの画像出典：ミニバスで撮影

“去年は1日2～3セットでした。約 1,000 万人民元相当の垂直建築の場合、プレミアムは約 50 万人民元です。 1500万くらいでプレミアムは100万くらい。貿易都市付近の一部の価格は200万から300万上昇した。ホンダリアルエステートのWang Lei氏は次のように述べています。

「市内中心部はあらゆる面で比較的厳しい。多くの中小企業経営者や小規模加工工場が都市と農村の境界線に移転している」と弘大不動産の朱暁剛会長は付け加えた。

インタビューを受けた王磊さんと朱暁剛さんの写真出典：ミニバスで撮影

この会社は2018年にゼロからスタートし、垂直不動産取引の急増に伴い、現在では年間売上高が6億〜7億元、年間取引高が2億元で、垂直不動産取引の分野で第1位にランクされています。三百単位。

垂直型不動産市場と高級住宅市場は相互に促進し、義烏の不動産市場を育成しています。

「地元勢力」が支える不動産市場からの啓蒙

義烏の不動産市場の活力を稀有な富裕層と政策要因だけに帰するだけでは十分ではありません。

義烏の経済を定義したい場合、小規模商品ビジネスは「外部循環」経済の最も代表的なものと見なすことができます。国内外から人材、資金、労働力を継続的に引きつけ、製品を国内外に輸出し続けています。 。

義烏の不動産市場は「内部循環」経済の代表の一つといえる。

とさえ言える不動産市場の活発な「内部循環」が、義烏市が国家不動産市場とは異なる軌道に乗り出した中心的な理由です。

基本的な要因としては: 義烏市の面積は 1,105.46 平方キロメートルで、都市化率と移民人口は増加の一途をたどり、その結果、人口が増え、土地が減り、質の高い住宅が不足するという長年の特徴が生じています。 。

企業：土地オークション市場では地元企業（国有企業、民間企業を含む）が強く、高価格で土地を取得するケースが多い。

たとえば、不動産会社を例に挙げると、昨年12月、民間企業の義烏新米企業管理コンサルティング会社は、建設面積2000メートルの「江湾有機リニューアル街区第5区画」を約18億5000万元で入札した。敷地面積は約14万2,000平方メートル、容積率は1.3。

46回の入札を超え、17億6,000万元で落札された前述の「有機的に再生された秦塘ロット2」には、中国海運、グリーンタウン、建航などの外資系不動産会社だけでなく、上城、蓮利なども参加した。 、永康恒清など。地元の不動産会社は最終的に民間企業の義烏玉陵貿易（聯利）が獲得した。

この土地取得額は、上半期の浙江省の不動産会社ランキングで10位に入る規模であり、過小評価すべきではない。

地元の不動産デベロッパーの商品力も市場で高く評価されています。例えば、前述した今年上半期の義烏市の売れ筋高級物件には、雪峰や八都などの地元企業が所有する物件も含まれている。地元の不動産開発業者の売上高が総売上高の半分近くを占め、グリーンタウンの売上高に匹敵する。

仲介市場では地元の中小企業が主流を占めており、シェル、アイラブマイホーム、中原などの国営仲介ブランドの存在感は弱い。エージェントが新規顧客を獲得するための主なチャネルは、家探しアプリではなく、短いビデオ チャネルです。トレーディングにおける知り合いの文化は今でもはっきりと残っています。

ライブハウス物販 画像出典：ミニバス撮影

消費者団体に関して言えば、要するに、彼らは主に「国際貿易都市」の産業チェーンと密接に関係している地元住民と非地元住民、そして取り壊しや農場改革などのさまざまな政策の恩恵を受けてきた地元住民です。 -地元の不動産投機家は少数派です。

したがって、義烏の不動産市場は、地元の有利性と密接に関係する「主に稼働率の追求」（業界関係者の言葉）であり、義烏の高級不動産顧客の中核となる需要点は、ユニークで活発な垂直型不動産市場を形成することができる。産業も政策も。

その因果関係は、義烏市の都市支援施設が主に「金儲け」という大きな目的を果たしており、大型ショッピングモールや消費者娯楽商業支援施設が完全ではなく、市民の娯楽や消費の雰囲気が欠けていることである。

多くの都市の不動産市場は外資、不動産会社、仲介業者、住宅購入者に依存するという矛盾した関係に陥りがちですが、義烏の不動産市場は地元の支持が比較的厚いです。

そのためか、義烏市の積極的な住宅購入グループは、自分が所有する製品がダメだとわかると、すぐに、より付加価値の高い製品に買い替える傾向にあります。需要に応じた住宅、大規模なアパート、高級住宅、垂直型の建物が順番に購入されることがよくあります。

しかし、たとえ義烏市のように「撤退」したとしても、不動産市場の人気の長期的な持続可能性については依然として懸念が必要だ。

たとえば、調査対象となった大手仲介会社 2 社の上級エージェントは、いずれも注文量が前年に比べて大幅に減少したと述べています。厳しいニーズと高級不動産プロジェクトの両方を扱うある仲介会社では、注文量が 3 年前と比べて半減しました。その他は大型案件が中心で、「昨年は1日2～3組だったが、今年は2～3日に1組しかない」とエージェントは明かす。

「中高級不動産価格が高水準にあることを誰もが懸念している。」地元の「ベテラン」朱暁剛さん（55）はこう要約した。

彼の対応方法は次のとおりです。まず、30 人以上の従業員がビジネス能力、特にオンラインでの認知度を継続的に向上できるようサポートし、「基本給なし + 高い手数料」の給与ポリシーを遵守します。第 2 に、より小規模な仲介業者と提携を結びます。

彼が長年の経験を語るときに伝えたことと同じように、常に雨の日に備えてください。

この記事の著者 | リンボ | 責任編集 | 何孟飛

編集者 | 何孟飛 | ソース |VCGB の