"Tutti sono preoccupati che i prezzi degli immobili di fascia medio-alta siano a livelli elevati."

Testo/Ba Jiuling

Non ci sono sorprese nel mercato delle aste nazionali.

Ad esempio, nella prima metà dell'anno, l'area nazionale di transazione fondiaria è stata di circa 990 milioni di metri quadrati, con una diminuzione del 29% su base annua, e il valore della transazione è stato di circa 1,1 trilioni di yuan, su base annua. diminuzione del 35%; l'area di transazione dei terreni residenziali è stata di circa 180 milioni di metri quadrati, con una diminuzione del 35% su base annua, il valore della transazione è stato di circa 669,4 miliardi di yuan, con una diminuzione del 42% su base annua;

In questa situazione di bassa marea, una città a livello di contea sembra essere un’eccezione: Yiwu.

Nella prima metà dell'anno, il prezzo di trasferimento dei terreni a Yiwu ha raggiunto 6,35 miliardi di yuan, di cui il valore della transazione di trasferimento dei terreni residenziali è stato di 4,62 miliardi di yuan, con un aumento del 9% su base annua. Questo valore di transazione di terreni residenziali di 4,62 miliardi di yuan è vicino al valore di transazione di terreni residenziali di 5,18 miliardi di yuan a Shenzhen nella prima metà dell'anno.

In analogia a ciò, nella prima metà dell'anno, la lotteria per le nuove proprietà di lusso a Yiwu è stata estremamente calda, con transazioni che hanno superato i 6,2 miliardi di yuan.Esiste un progetto immobiliare chiamato "Fengqichaoming" sviluppato da una nota società immobiliare, che ha venduto 3,5 miliardi di yuan in 43 giorni.

Un altro progetto immobiliare realizzato dalla società immobiliare di Yiwu chiamato "Wanjing Guanyun" comprende 78 case a schiera con un prezzo di 65.000 yuan al metro quadrato. Il prezzo di una singola unità varia da oltre 10 milioni di yuan a oltre 30 milioni di yuan aveva 18 anni Esaurito in pochi secondi.

Perché? A tal fine, recentemente un minibus è andato a Yiwu per scoprirlo.

Dietro il boom delle aste immobiliari e delle case di lusso: nelle aree urbane emerge uno scarso mercato di fascia alta

Molte persone tendono a collegare direttamente il boom delle aste fondiarie e dei mercati immobiliari di lusso di Yiwu nella prima metà dell'anno alla situazione del commercio estero di Yiwu.

Nella prima metà di quest'anno, Yiwu ha esportato 288,03 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 21,4%. Tra questi, significativo è il dividendo “olimpico” di Parigi. Le esportazioni di Yiwu verso la Francia hanno raggiunto 1,73 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 23,7%, di cui le esportazioni di articoli sportivi sono aumentate del 150,7% su base annua. La maggior parte delle bambole "Friget", la mascotte delle Olimpiadi di Parigi, sono prodotte a Yiwu.

È così semplice?Per comprendere il fenomeno del mercato delle aste fondiarie di Yiwu, dobbiamo partire dal mercato immobiliare di lusso.

Uno dei momenti salienti del viaggio di Minibus è una delle proprietà di lusso più vendute: "Fengqi Chaoming". Lo sviluppatore di "Fengqichaoming" è Greentown, e i suoi prodotti sono cortili e grandi appartamenti. La proprietà si trova nel vecchio centro commerciale di Yiwu - Nanfanglian. Si trova a 6 chilometri dalla città del commercio internazionale, l'attuale centro commerciale di Yiwu. È un'area quasi urbana con strutture mature per l'istruzione, il commercio, l'intrattenimento e il tempo libero.

Fonte foto di Phoenix che si alza e ruggisce: scattata in minibus

Durante la visita, possiamo scoprire che questo non è un immobile completamente aperto. Le due corsie che portano all'ufficio commerciale sono completamente bloccate dalla barriera e non sono completamente libere di entrare e uscire;In genere, per visitare la casa modello nel cortile è necessario fissare un appuntamento con 2 ore di anticipo e i visitatori devono essere approvati dalla direzione, il che è difficile.

Secondo lo staff, queste misure servono a ridurre al minimo le visite di colleghi e persone non imparentate.

Di fronte all'ufficio vendite dai colori vivaci e allo squisito tavolo di sabbia, Minibus apprese anche che nel cortile c'era solo un set di coperture laterali invenduto Perché era vicino alla sala di distribuzione dell'energia e bloccava parte della vista e della luce, il il prezzo è stato scontato di 1,3 milioni di yuan, ovvero più di 19 milioni di yuan. I grandi appartamenti che verranno disegnati prossimamente sono gli Edifici 6, 7 e 10. Le strutture pubbliche includono quattro piscine sotterranee e a molti piani, club ricreativi, ristoranti condivisi, sale da tè, sale da gioco per scacchi e carte, ecc.

Fonte tavola di sabbia dell'ufficio vendite: presa con minibus

Ciò che occorre sottolineare sono le due caratteristiche di "The Phoenix Rises and the Tide Ming":Si trova in un'area urbana con strutture circostanti mature e presta attenzione alla riservatezza. ——Questo è il risultato dell'ammodernamento iterativo di nuovi progetti a Yiwu e della feroce concorrenza nel mercato immobiliare di lusso.

Resta inteso che prima del 2020 non ci saranno quasi più case di lusso a bassa densità nell’area urbana di Yiwu.

Molti agenti senior di Yiwu hanno riassunto il minibus: prima del 2016, c'erano pochissime nuove case a Yiwu. Dopo che Yiwu ha lanciato un nuovo ciclo di ristrutturazioni abitative su larga scala nel 2016, dal 2016 al 2019, il mercato dei nuovi progetti con esigenze immediate è stato in forte espansione.

Ma dopo il 2021, la maggior parte delle vecchie case sono state demolite e il mercato degli alloggi commerciali con bisogni immediati è stato saturato, così che molti sviluppatori impegnati in progetti con bisogni immediati sono rimasti “bloccati”.

Dagli aspetti del governo che ottimizza l'interfaccia urbana e migliora i consumi del mercato, sono emerse case di lusso a bassa densità nelle aree urbane, grandi piani piatti, ville con cortile, cortili cinesi, giardini pensili, facciate lussuose e strutture di supporto... sono diventate tendenza degli ultimi anni La tendenza generale dei nuovi progetti a Yiwu e la postura di involuzione degli sviluppatori immobiliari.

"Dopo il 2021, i siti buoni da fotografare nel 2022 e nel 2023 saranno fondamentalmente a bassa densità (Rapporto superficie calpestabile1.5 e seguenti). "Wang Lei, un agente senior di Hongda Real Estate, ha descritto il minibus in modo leggermente esagerato.

A riprova, non sono rari gli appezzamenti urbani a bassa densità con tassi di premio elevati. Ad esempio, nella prima metà dell'anno, il "Organic Renewal Qintang Lot 2", un appezzamento di terreno più grande situato nel centro di Yiwu, ha ricevuto 46 gare d'appalto, con un tasso di premio del 35,38%.

Gli appezzamenti di terreno a bassa densità sono sempre più profumati man mano che vengono appesi, che è la tendenza delle aste locali di Yiwu negli ultimi anni. Di conseguenza, secondo l '"Elenco dei progetti di terreni residenziali nella città di Yiwu (secondo trimestre del 2024)":Ci sono 14 residenze a bassa densità con rapporti di superficie pari o inferiori a 1,5, che rappresentano quasi il 27%.

Per quanto riguarda il mercato delle case di lusso usate, "è normale che una casa del valore di 10 milioni aumenti dai tre ai cinque milioni all'anno". "Le case a schiera aumentano ogni anno. Questo prodotto scarseggia", hanno detto a Minibus molti intermediari.

In netto contrasto, il declino complessivo del mercato immobiliare di Yiwu non è diverso da quello del mercato immobiliare nazionale.

Secondo i dati Anjuke, negli ultimi tre anni, il prezzo di listino delle case di seconda mano a Yiwu è sceso da un massimo di 25.941 yuan/㎡ a 20.710 yuan/㎡ all'inizio di agosto di quest'anno, mentre il prezzo di listino delle nuove case è diminuito da un massimo di 33.500 yuan/㎡ a 22.109 yuan/㎡.

Per riassumere, nella prima metà di quest’anno, i mercati delle aste fondiarie e degli immobili di lusso di Yiwu si sono alternati come segue:Si tratta di un'estensione della crescita del mercato immobiliare di fascia medio-alta nella città di Yiwu negli ultimi anni.

Fonti del potere d’acquisto di fascia alta: accumulo del commercio estero + dividendi da demolizione + riforma delle fattorie

Non è difficile capire che quando a Yiwu apparirà un mercato immobiliare di fascia alta con i vantaggi di scarse ubicazioni e miglioramenti dei prodotti, sarà attraente per i gruppi ricchi di Yiwu dal punto di vista dell'esperienza di vita, della conservazione delle risorse attuali e persino potenziale di investimento.

"C'è una persona che lavora nel campo dell'ingegneria. Ha detto che un progetto da decine di milioni di dollari ha un profitto solo di poche centinaia di migliaia; alcune fabbriche hanno più di 100 persone e un alto tasso di turnover, ma in realtà i profitti sono molto piccolo." Queste situazioni possono far intravedere anche la volontà di chi ha scarsi risultati aziendali di investire in immobili residenziali di fascia alta.

“Solo quando le persone comuni hanno domanda, osano acquisire terreni. Se non hanno domanda, non osano acquisire terreni”, ha continuato l’insider del settore.

Fonte immobile in costruzione: fotografato da minibus

Ad esempio, Wang Lei e Xiaoba hanno affermato che un acquirente di case locale ha visto il boom delle transazioni di alloggi di lusso ma non si è sentito rassicurato. Si è rivolto a lui appositamente per consultare e analizzare il valore di un nuovo progetto di alloggi di lusso che stava per essere lanciato grazie al suo incoraggiamento, ha scelto di utilizzare il capitale congelato per partecipare alla lotteria e di vincere con successo alla lotteria. Dopo aver vinto la lotteria, ho acquistato una villa di seconda mano.

C'è anche un "edificio verticale" al prezzo di circa 11 milioni di yuan.Poiché il proprietario aveva urgente bisogno di fondi, ha abbassato il prezzo di 2 milioni e l'ha venduta rapidamente. Dopo aver completato la transazione, il prezzo della casa è risalito immediatamente a 11 milioni di yuan.

Liu Guodong, un altro agente senior di Mingjia Real Estate, ha affermato:

Una proprietaria di Suzhou, titolare di un'attività di e-commerce in live streaming a Hangzhou, ha guidato da Hangzhou a Yiwu sotto la pioggia il mese scorso. In 10 ore, dopo aver visto sei case di lusso, ne ha acquistata una all'una di notte con un prezzo di transazione di 8,36. villa da un milione di yuan. Questa proprietaria aveva precedentemente avviato la sua attività a Yiwu, ma a causa dell'involuzione del mercato di Hangzhou, voleva tornare a Yiwu per lo sviluppo.

Pochi giorni dopo, il proprietario dell'oggetto della transazione ha sostituito una casa di lusso al prezzo di 13 milioni di yuan.

“Il mercato di Yiwu è caratterizzato da un rapido turnover.Ad esempio, alcuni dei miei vecchi clienti hanno acquistato un set quest'anno e hanno riscontrato dei difetti nella decorazione o nel processo di arredamento vero e proprio. L'anno prossimo prenderanno in considerazione l'acquisto di un set migliore. Liu Guodong ha detto al minibus.

Per quanto riguarda l’origine di questo forte potere d’acquisto, una cosa è nota. Cioè, Yiwu ha molti capi di piccole e medie dimensioni, abbondanti fondi privati ​​e l'industria è relativamente stabile.

I dati ufficiali mostrano che negli ultimi dieci anni, il numero degli operatori di mercato nella città di Yiwu è aumentato da 170.000 a oltre 1 milione, rappresentando 5/1000 del paese e 1/10 della provincia di Zhejiang;Dal 2021 ad oggi, il volume delle esportazioni del commercio estero di Yiwu è cresciuto a un livello elevato di circa il 18%-20%Il reddito disponibile pro capite di Yiwu raggiungerà gli 83.954 yuan nel 2023, con un aumento su base annua del 7,3%, secondo solo agli 84.834 yuan di Shanghai e superiore agli 81.752 yuan di Pechino.

Ci sono però altri due punti che facilmente vengono trascurati. Dal 2016, Yiwu ha avuto due cicli di campagne di demolizione urbana su larga scala. Il tasso di urbanizzazione è aumentato dal 76,2% all'81,6%, avvicinandosi a Pechino, Shanghai e Tianjin. Durante questo periodo sono stati coinvolti anche numerosi gruppi di demolizione e creazione di ricchezza creato.

Inoltre, a partire dal 2015, il primo sistema di "separazione di tre diritti" del paese: proprietà delle fattorie rurali, diritti di qualificazione e diritti di utilizzo ha iniziato a prendere gradualmente forma nel mercato commerciale delle fattorie di Yiwu.

I dati ufficiali mostrano che la città di Yiwu ha raccolto un totale di circa 16,44 miliardi di yuan in commissioni per la selezione del sito delle fattorie nel corso degli anni. Risolvendo i problemi lasciati dalla storia dell'edilizia rurale attraverso l'uso a pagamento, la selezione della posizione a pagamento, il reddito di proprietà del trasferimento delle fattorie, il reinsediamento tra villaggi, i tagliandi di raccolta dei terreni, ecc., il reddito collettivo rurale della città ha raggiunto quasi 20 miliardi di yuan.

Di conseguenza, nel mercato di Yiwu esiste un prodotto unico, popolare quanto le normali case di lusso e che dura da molto tempo: l'"edificio verticale". Un prodotto promosso congiuntamente dal potere d'acquisto liberato dalla riforma di base.

Cos'è un "edificio verticale" (chiamato anche divisione verticale lungo la strada)? Si riferisce a edifici commerciali e residenziali con diritti di proprietà unici, che possono essere affittati come negozi, magazzini, fabbriche, residenze, ecc. L'affitto annuale può raggiungere circa da 200.000 a 400.000 yuan, compresi i diritti di proprietà statale verticale, i diritti di proprietà collettiva e diritti di proprietà individuale lungo le strade urbane e l'edilizia cittadina.

Fonte immagine edificio verticale di proprietà statale: scattata con minibus

“L'anno scorso ne facevo due o tre serie al giorno. Per un edificio verticale del valore di circa 10 milioni di RMB, il premio è di circa 500.000 RMB. Circa 15 milioni, con un premio di circa 1 milione. Alcuni prezzi vicino alla Città Commerciale sono aumentati di due o tre milioni." Ha descritto Wang Lei di Hongda Real Estate.

"Il centro della città è relativamente rigido sotto tutti gli aspetti. Molti piccoli imprenditori e piccole fabbriche di trasformazione si sono spostati nell'interfaccia urbano-rurale", ha aggiunto Zhu Xiaogang, presidente di Hongda Real Estate.

Fonte fotografica degli intervistati Wang Lei e Zhu Xiaogang: scattata in minibus

Questa società è partita da zero nel 2018 e ha seguito l'impennata delle transazioni immobiliari verticali. Ora è al primo posto nel campo delle transazioni immobiliari verticali, con un volume di vendite annuo compreso tra 600 e 700 milioni di yuan e un volume di transazioni annuo compreso tra due e due. trecento unità.

Il mercato immobiliare verticale e il mercato immobiliare di lusso si promuovono a vicenda e alimentano il mercato immobiliare di Yiwu.

L’illuminazione da un mercato immobiliare sostenuto da “forze locali”

Non è sufficiente attribuire la vitalità del mercato immobiliare di Yiwu solo a un raro gruppo ricco e a fattori politici.

Se vogliamo definire l'economia di Yiwu, il piccolo commercio di materie prime può essere considerato il miglior rappresentante dell'economia della "circolazione esterna". Attrae continuamente talenti, fondi e manodopera da paesi nazionali ed esteri ed esporta continuamente prodotti verso paesi nazionali ed esteri .

Il mercato immobiliare di Yiwu può essere considerato uno dei rappresentanti dell'economia della "circolazione interna".

Si può anche dire questoL'attiva "circolazione interna" del mercato immobiliare è la ragione principale per cui Yiwu ha intrapreso una traiettoria diversa rispetto al mercato immobiliare nazionale.

In termini di fattori di base: Yiwu copre un’area di 1.105,46 chilometri quadrati. Il tasso di urbanizzazione e la popolazione migrante continuano ad aumentare, determinando le caratteristiche di lunga data di più persone, meno terra e scarsità di alloggi di alta qualità. .

Imprese: nel mercato delle aste fondiarie, le imprese locali (comprese le imprese statali e private) sono forti e ci sono molti casi di acquisizione di terreni a prezzi elevati.

Prendiamo come esempio le società immobiliari. Ad esempio, nel dicembre dello scorso anno, la Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company, un'impresa privata, ha presentato un'offerta per circa 1,85 miliardi di yuan per il "Jiangwan Organic Renewal Block Lot 5" con un'area edificabile di circa 142.000 mq ed un rapporto di superficie pari a 1,3”.

Al già citato "Lotto 2 Qintang rinnovato organicamente", che ha superato 46 gare d'asta ed è stato venduto per 1,76 miliardi di yuan, non hanno partecipato solo società immobiliari straniere come China Shipping, Greentown e Jianhang, ma anche Shangcheng, Lianli , Yongkang Hengqing, ecc. La società immobiliare locale è stata infine acquisita dall'impresa privata Yiwu Yuling Trading (Lianli).

Questa quantità di terreni acquisiti si è classificata al decimo posto nella classifica delle società immobiliari nella provincia di Zhejiang nella prima metà dell'anno e non deve essere sottovalutata.

Anche la forza dei prodotti degli sviluppatori immobiliari locali è ben riconosciuta dal mercato. Ad esempio, le suddette proprietà di lusso più vendute a Yiwu nella prima metà di quest'anno includono proprietà di proprietà di società locali come Xuefeng e Badu.Le vendite degli sviluppatori immobiliari locali hanno rappresentato quasi la metà delle vendite totali, un valore paragonabile a quello di Greentown.

Nel mercato intermedio, le piccole e medie imprese locali dominano il mainstream, mentre i marchi intermediari nazionali come Shell, I Love My Home e Zhongyuan hanno una presenza debole. Brevi canali video, piuttosto che le app per la ricerca di case, sono il canale principale attraverso il quale gli agenti acquisiscono nuovi clienti. La cultura della conoscenza nel commercio è ancora evidente.

Fonte immagine di vendita di case dal vivo: scattata in minibus

In termini di gruppi di consumatori, in breve: si tratta principalmente di gente del posto e non, strettamente legata alla catena industriale della "Città del commercio internazionale", così come gente del posto che ha beneficiato di varie politiche come la demolizione e la riforma delle fattorie non specializzate -Gli speculatori immobiliari locali sono una minoranza.

Pertanto, il mercato immobiliare di Yiwu può creare un mercato immobiliare verticale unico e attivo. Il punto principale della domanda dei clienti immobiliari di lusso di Yiwu è "principalmente la ricerca del tasso di utilizzo" (nelle parole di un esperto del settore), che è strettamente correlato ai vantaggi locali. industrie e politiche.

La causa e l'effetto è che le strutture di supporto urbano di Yiwu servono principalmente al grande obiettivo di "fare soldi". I grandi centri commerciali e le strutture di supporto commerciale per l'intrattenimento dei consumatori non sono perfette e manca l'atmosfera di intrattenimento e consumo per i cittadini.

Mentre il mercato immobiliare in molte città tende a cadere nella relazione contraddittoria di fare affidamento su capitali stranieri, società immobiliari, intermediari e acquirenti di case, il mercato immobiliare di Yiwu ha un supporto locale relativamente solido.

Forse per questo motivo, il gruppo attivo di acquirenti di case di Yiwu spesso non ha così tante preoccupazioni. Una volta scoperto che il prodotto che hanno non è più buono, lo sostituiranno immediatamente con un prodotto con un maggiore potenziale di valore aggiunto. Residenze just-in-demand, grandi appartamenti, case di lusso ed edifici verticali vengono spesso acquistati a turno.

Tuttavia, anche se si “rimane fuori” come Yiwu, la sostenibilità a lungo termine della popolarità del mercato immobiliare deve comunque essere preoccupata.

Ad esempio, gli agenti senior di due importanti società intermediarie intervistate hanno entrambi affermato che il volume degli ordini è diminuito significativamente rispetto agli anni precedenti: una società intermediaria che gestisce sia esigenze rigide che progetti immobiliari di lusso ha visto il suo volume degli ordini dimezzarsi rispetto a tre anni fa; l'altro si occupa principalmente di progetti su larga scala L'agente ha rivelato: "L'anno scorso c'erano due o tre set al giorno, quest'anno ce n'è solo uno ogni due o tre giorni".

"Tutti sono preoccupati che i prezzi degli immobili di fascia medio-alta siano a livelli elevati."Il "veterano" locale Zhu Xiaogang, 55 anni, ha riassunto la cosa in questo modo.

I suoi metodi di risposta sono: in primo luogo, supportare i suoi oltre 30 dipendenti nel miglioramento continuo delle proprie capacità aziendali, in particolare la visibilità online, e aderire alla politica salariale "nessuno stipendio base + commissioni elevate" e in secondo luogo, formare alleanze con intermediari più piccoli;

Proprio come quello che ha trasmesso raccontando le sue esperienze nel corso degli anni: prepararsi sempre per una giornata piovosa.

Autore di questo articolo | Limbo | responsabilitàModifica | Lui Mengfei

Redattore | Lui Mengfei |. Fonte |VCG