2024-08-14
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"Tout le monde s'inquiète du fait que les prix de l'immobilier de milieu de gamme à haut de gamme soient à un niveau élevé."
Texte/Ba Jiuling
Il n’y a pas de surprises sur le marché national des enchères.
Par exemple, au cours du premier semestre, la superficie nationale des transactions foncières était d'environ 990 millions de mètres carrés, soit une baisse de 29 % d'une année sur l'autre, et la valeur de la transaction était d'environ 1 100 milliards de yuans, par rapport à l'année précédente. diminution de 35 % ; la superficie de transaction des terrains résidentiels était d'environ 180 millions de mètres carrés, soit une diminution d'une année sur l'autre de 35 % ; la valeur de la transaction était d'environ 669,4 milliards de yuans, soit une diminution d'une année sur l'autre de 42 %.
Dans cette situation de marée descendante, une ville au niveau du comté semble faire exception : Yiwu.
Au premier semestre, le prix de transfert des terrains à Yiwu a atteint 6,35 milliards de yuans, dont la valeur des transactions de transfert de terrains résidentiels était de 4,62 milliards de yuans, soit une augmentation de 9 % sur un an. Cette valeur de transaction de terrains résidentiels de 4,62 milliards de yuans est proche de la valeur de transaction de terrains résidentiels de 5,18 milliards de yuans à Shenzhen au premier semestre.
En écho, au premier semestre, la loterie pour les nouvelles propriétés de luxe à Yiwu a été extrêmement chaude, avec des transactions dépassant 6,2 milliards de yuans.Il existe un projet immobilier appelé « Fengqichaoming » développé par une société immobilière bien connue, qui a vendu 3,5 milliards de yuans en 43 jours.
Une autre société immobilière à Yiwu appelée « Wanjing Guanyun » possède 78 maisons de ville au prix de 65 000 yuans le mètre carré. Le prix d'une seule unité varie de plus de 10 millions de yuans à plus de 30 millions de yuans. en quelques secondes.
Pourquoi? À cette fin, un minibus s'est récemment rendu à Yiwu pour le savoir.
De nombreuses personnes ont tendance à lier directement l'essor des marchés des enchères foncières et des logements de luxe à Yiwu au premier semestre à la situation du commerce extérieur de Yiwu.
Au cours du premier semestre de cette année, Yiwu a exporté 288,03 milliards de yuans, soit une augmentation de 21,4 % sur un an. Parmi eux, le dividende « olympique » de Paris est significatif. Les exportations de Yiwu vers la France ont atteint 1,73 milliard de yuans, soit une augmentation de 23,7% sur un an, dont les exportations d'articles de sport ont augmenté de 150,7% sur un an. La plupart des poupées « Friget », mascotte des JO de Paris, sont produites à Yiwu.
Est-ce si simple ?Pour comprendre le phénomène du marché des enchères foncières à Yiwu, il faut partir du marché de l’immobilier de luxe.
L'un des points forts du voyage de Minibus est l'une des propriétés de luxe les plus vendues - "Fengqi Chaoming". Le promoteur de « Fengqichaoming » est Greentown et ses produits sont des cours et de grands appartements. La propriété est située dans l'ancien centre commercial de Yiwu - Nanfanglian. Elle se trouve à 6 kilomètres de la ville du commerce international, l'actuel centre commercial de Yiwu. Il s'agit d'une zone quasi urbaine dotée d'installations d'éducation, de commerce, de divertissement et de loisirs matures.
Source photo du Phénix se levant et rugissant : prise en minibus
Lors de la visite, nous pouvons constater qu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier complètement ouvert. Les deux voies menant au bureau de vente sont entièrement bloquées par la barrière et ne sont pas totalement libres d'entrée et de sortie ;Généralement, il faut prendre rendez-vous 2 heures à l'avance pour visiter la maison modèle dans la cour, et les visiteurs doivent être approuvés par la direction, ce qui est difficile.
Selon le personnel, ces mesures visent à minimiser les visites de pairs et de personnes indépendantes.
Devant le bureau de vente aux couleurs vives et la table de sable exquise, Minibus a également appris qu'il n'y avait qu'un seul jeu de couvertures latérales invendues dans la cour, car elle était proche de la salle de distribution électrique et bloquait une partie de la vue et de la lumière. le prix a été réduit de 1,3 million de yuans. Les grands appartements qui seront dessinés prochainement sont les bâtiments 6, 7 et 10. Les installations publiques comprennent quatre piscines souterraines et en hauteur, des clubs de loisirs, des restaurants communs, des salons de thé, des salles d'échecs et de cartes, etc.
Table de sable du bureau de vente source : prise en minibus
Ce qu'il faut souligner, ce sont les deux caractéristiques de « The Phoenix Rises et the Tide Ming » :Il est situé dans une zone urbaine avec des installations environnantes matures et veille à la confidentialité. ——C'est le résultat de la modernisation itérative de nouveaux projets à Yiwu et de la concurrence féroce sur le marché de l'immobilier de luxe.
Il est entendu qu'avant 2020, il n'y aura pratiquement plus de maisons de luxe à faible densité dans la zone urbaine de Yiwu.
De nombreux agents supérieurs à Yiwu ont résumé le minibus : Avant 2016, il y avait très peu de nouvelles maisons à Yiwu. Après que Yiwu a lancé un nouveau cycle de rénovation de logements à grande échelle en 2016, de 2016 à 2019, le marché des nouveaux projets ayant des besoins immédiats était en plein essor.
Mais après 2021, la plupart des vieilles maisons ont été démolies et le marché des logements commerciaux ayant des besoins immédiats a été saturé, de sorte que de nombreux promoteurs engagés dans des projets ayant des besoins immédiats se sont retrouvés « coincés ».
Sous l'angle de l'optimisation par le gouvernement de l'interface urbaine et de l'amélioration de la consommation du marché, des maisons de luxe à faible densité dans les zones urbaines ont émergé. De grands étages plats, des villas avec cour, des cours chinoises, des jardins aériens, des façades luxueuses et des installations de soutien... sont devenus les incontournables. tendance ces dernières années. La tendance générale des nouveaux projets à Yiwu et la posture d'involution des promoteurs immobiliers.
"Après 2021, les bons sites à photographier en 2022 et 2023 seront essentiellement de faible densité (Rapport surface au sol1.5 et inférieur). "Wang Lei, un agent principal de Hongda Real Estate, a décrit le minibus de manière légèrement exagérée.
Pour preuve, les parcelles urbaines à faible densité avec des taux de prime élevés ne sont pas rares. Par exemple, au cours du premier semestre, le « Organic Renewal Qintang Lot 2 », une parcelle plus grande située dans le centre de Yiwu, a reçu 46 tours d'enchères, avec un taux de prime de 35,38 %.
Les parcelles de terrain à faible densité sont de plus en plus parfumées à mesure qu'elles sont accrochées, ce qui est la tendance des ventes aux enchères locales de Yiwu ces dernières années. En conséquence, selon la « Liste des projets de terrains résidentiels en stock dans la ville de Yiwu (deuxième trimestre 2024) » :Il existe 14 résidences à faible densité avec des ratios de surface au sol de 1,5 et moins, représentant près de 27 %.
Transmis au marché des maisons de luxe d'occasion, "il est normal qu'une maison valant 10 millions augmente de trois à cinq millions par an". "Les maisons de ville augmentent chaque année. Ce produit est rare", ont déclaré de nombreux intermédiaires à Minibus.
À l'opposé, le déclin global du marché immobilier de Yiwu n'est pas différent de celui du marché immobilier national.
Selon les données d'Anjuke, au cours des trois dernières années, le prix d'inscription des maisons d'occasion à Yiwu a chuté d'un sommet de 25 941 yuans/m2 à 20 710 yuans/m2 au début du mois d'août de cette année ; d'un maximum de 33 500 yuans/m2 à 22 109 yuans/m2.
En résumé, au premier semestre de cette année, les marchés des enchères de terrains et des logements de luxe à Yiwu se présentent alternativement comme suit :Il s'agit d'une extension de l'essor du marché immobilier de milieu à haut de gamme dans la ville de Yiwu ces dernières années.
Il n'est pas difficile de comprendre que lorsqu'un marché immobilier haut de gamme avec les avantages d'emplacements rares et de mises à niveau de produits apparaîtra à Yiwu, il sera attractif pour les groupes riches de Yiwu du point de vue de l'expérience de vie, de la préservation des actifs actuels et même potentiel d'investissement.
"Il y a une personne qui travaille dans l'ingénierie. Il a dit qu'un projet valant des dizaines de millions de dollars ne rapporte que plusieurs centaines de milliers de dollars. Certaines usines comptent plus de 100 personnes et ont des taux de rotation élevés, mais elles réalisent en réalité très peu de bénéfices. " Ces situations peuvent même donner un aperçu de la volonté de ceux qui ont de mauvaises performances commerciales d'investir dans des propriétés résidentielles haut de gamme.
« Ce n’est que lorsque les gens ordinaires ont une demande qu’ils osent acquérir des terres. S’ils n’ont pas de demande, ils n’osent pas acquérir de terres. »
Source du bien en construction : Photographié en minibus
Par exemple, Wang Lei et Xiaoba ont mentionné qu'un acheteur de maison local avait constaté l'essor des transactions de logements de luxe mais n'avait pas été rassuré. Il était venu le voir spécifiquement pour consulter et analyser la valeur d'un nouveau projet de logement de luxe sur le point d'être lancé. ses encouragements, il a choisi J'ai utilisé le capital gelé pour participer à la loterie et j'ai réussi à gagner à la loterie. Après avoir gagné à la loterie, j'ai acheté une villa d'occasion.
Il existe également un « bâtiment vertical » évalué à environ 11 millions de yuans.Parce que le propriétaire avait un besoin urgent de fonds, il a baissé le prix de 2 millions et l'a vendue rapidement. Une fois la transaction terminée, le prix de la maison est instantanément remonté à 11 millions de yuans.
Liu Guodong, un autre agent principal de Mingjia Real Estate, a mentionné :
Une propriétaire basée à Suzhou qui dirige une entreprise de commerce électronique de streaming en direct à Hangzhou a conduit de Hangzhou à Yiwu sous la pluie le mois dernier. En 10 heures, après avoir visité six maisons de luxe, elle en a acheté une à 1 heure du matin pour un prix de transaction de 8,36 millions. villa en yuans. Cette propriétaire avait auparavant démarré son entreprise à Yiwu, mais en raison de l'évolution du marché de Hangzhou, elle souhaitait retourner à Yiwu pour se développer.
Le propriétaire de l'objet de la transaction a remplacé quelques jours plus tard une maison de luxe au prix de 13 millions de yuans.
“Le marché de Yiwu se caractérise par un turnover rapide.Par exemple, certains de mes anciens clients ont acheté un ensemble cette année, mais ont constaté des défauts lors de la décoration ou du processus de vie réel. L'année suivante, ils envisageront d'acheter un meilleur ensemble. Liu Guodong a dit au minibus.
Quant à l’origine de ce fort pouvoir d’achat, une chose est connue. Autrement dit, Yiwu compte de nombreux petits et moyens patrons, des fonds privés abondants et l'industrie est relativement stable.
Les données officielles montrent qu'au cours des dix dernières années, le nombre d'opérateurs de marché dans la ville de Yiwu est passé de 170 000 à plus d'un million, représentant 5/1 000 du pays et 1/10 de la province du Zhejiang ;De 2021 à aujourd’hui, le volume des exportations du commerce extérieur de Yiwu a augmenté à un niveau élevé d’environ 18 à 20 %.Le revenu disponible par habitant de Yiwu atteindra 83 954 yuans en 2023, soit une augmentation de 7,3 % sur un an, juste derrière les 84 834 yuans de Shanghai et supérieur aux 81 752 yuans de Pékin.
Cependant, deux autres points sont facilement négligés. Depuis 2016, Yiwu a connu deux séries de campagnes de démolition urbaine à grande échelle. Le taux d'urbanisation est passé de 76,2 % à 81,6 %, se rapprochant de Pékin, Shanghai et Tianjin. Au cours de cette période, un certain nombre de groupes de démolition et de création de richesse ont également été lancés. créé.
En outre, à partir de 2015, le premier système de « séparation des trois droits » du pays, à savoir la propriété des propriétés rurales, les droits de qualification et les droits d'utilisation, a également commencé à prendre progressivement forme sur le marché commercial des propriétés de Yiwu.
Les données officielles montrent que la ville de Yiwu a collecté un total d'environ 16,44 milliards de yuans en frais de sélection de sites de propriété au fil des ans. En résolvant les problèmes laissés par l'histoire du logement rural grâce à l'utilisation payante, à la sélection d'un emplacement payant, au transfert des revenus de propriété, à la réinstallation entre villages, aux coupons de collecte de terres, etc., le revenu collectif rural de la ville a atteint près de 20 milliards de yuans.
En conséquence, il existe sur le marché de Yiwu un produit unique, aussi populaire que les maisons de luxe ordinaires et qui a duré longtemps : le « bâtiment vertical ». Un produit promu conjointement par le pouvoir d'achat libéré par la réforme de base.
Qu'est-ce qu'un « bâtiment vertical » (également appelé division verticale le long de la rue) ? Il s'agit de bâtiments commerciaux et résidentiels dotés de droits de propriété uniques, qui peuvent être loués comme magasins, entrepôts, usines, résidences, etc. Le loyer annuel peut atteindre environ 200 000 à 400 000 yuans, y compris les droits de propriété verticaux appartenant à l'État et les droits de propriété collective. et les droits de propriété individuels le long des rues urbaines et des bâtiments.
Source de l'image du bâtiment vertical appartenant à l'État : prise en minibus
“L’année dernière, j’en faisais deux à trois séries par jour. Pour un bâtiment vertical d'une valeur d'environ 10 millions de RMB, la prime est d'environ 500 000 RMB. Environ 15 millions, avec une prime d'environ 1 million. Certains prix près de Trade City ont augmenté de deux à trois millions." Wang Lei de Hongda Real Estate a décrit.
« Le centre-ville est relativement strict à tous égards. De nombreux propriétaires de petites entreprises et petites usines de transformation se sont déplacés vers l'interface urbain-rural, a ajouté Zhu Xiaogang, président de Hongda Real Estate.
Source de la photo de Wang Lei et Zhu Xiaogang interviewés : prise en minibus
Cette société est partie de zéro en 2018 et a suivi la recrudescence des transactions immobilières verticales. Elle se classe désormais au premier rang dans le domaine des transactions immobilières verticales, avec un volume de ventes annuel de 600 à 700 millions de yuans et un volume de transactions annuel de deux à deux. trois cents unités.
Le marché immobilier vertical et le marché de l’immobilier de luxe se favorisent mutuellement et nourrissent le marché immobilier de Yiwu.
Il ne suffit pas d'attribuer la vitalité du marché immobilier de Yiwu uniquement à un groupe riche et rare et à des facteurs politiques.
Si nous voulons définir l'économie de Yiwu, le petit commerce de produits de base peut être considéré comme le meilleur représentant de l'économie de « circulation externe ». Elle attire continuellement des talents, des fonds et de la main-d'œuvre de pays nationaux et étrangers et exporte continuellement des produits vers des pays nationaux et étrangers. .
Le marché immobilier de Yiwu peut être considéré comme l'un des représentants de l'économie de « circulation interne ».
On peut même dire queLa « circulation interne » active du marché immobilier est la principale raison pour laquelle Yiwu s'est engagé sur une trajectoire différente du marché immobilier national.
En termes de facteurs fondamentaux : Yiwu couvre une superficie de 1 105,46 kilomètres carrés. Le taux d'urbanisation et la population migrante continuent d'augmenter, ce qui se traduit par des caractéristiques de longue date d'un plus grand nombre de personnes, de moins de terres et d'une rareté de logements de haute qualité.
Entreprises : Sur le marché des enchères foncières, les entreprises locales (y compris les entreprises publiques et privées) sont fortes et il existe de nombreux cas d'acquisition de terres à des prix élevés.
Prenons l'exemple des sociétés immobilières. Par exemple, en décembre de l'année dernière, Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company, une entreprise privée, a soumissionné pour environ 1,85 milliard de yuans pour le « Jiangwan Organic Renewal Block Lot 5 » avec une superficie de construction de . environ 142 000 mètres carrés et un ratio de surface au sol de 1,3".
Le « Lot 2 Qintang organiquement renouvelé » mentionné ci-dessus, qui a dépassé 46 tours d'enchères et a été vendu pour 1,76 milliard de yuans, a non seulement participé à des sociétés immobilières étrangères telles que China Shipping, Greentown et Jianhang, mais aussi à Shangcheng, Lianli. , Yongkang Hengqing, etc. La société immobilière locale a finalement été remportée par l'entreprise privée Yiwu Yuling Trading (Lianli).
Ce montant d'acquisition de terrains s'est classé dixième dans le classement des sociétés immobilières de la province du Zhejiang au premier semestre et ne doit pas être sous-estimé.
La force des produits des promoteurs immobiliers locaux est également bien reconnue par le marché. Par exemple, les propriétés de luxe les plus vendues à Yiwu mentionnées ci-dessus au premier semestre de cette année comprennent des propriétés appartenant à des sociétés locales telles que Xuefeng et Badu.Les ventes des promoteurs immobiliers locaux ont représenté près de la moitié des ventes totales, ce qui est comparable à celui de Greentown.
Sur le marché intermédiaire, les petites et moyennes entreprises locales dominent le courant dominant, tandis que les marques intermédiaires nationales telles que Shell, I Love My Home et Zhongyuan ont une faible présence. Les chaînes vidéo courtes, plutôt que les applications de recherche de logement, sont le principal canal permettant aux agents d'acquérir de nouveaux clients. La culture de la connaissance dans le commerce est toujours évidente.
Source de la photo de vente de maison en direct : prise en minibus
En termes de groupes de consommateurs, en bref : il s'agit principalement de locaux et de non-locaux qui sont étroitement liés à la chaîne industrielle des « Villes du commerce international », ainsi que de locaux qui ont bénéficié de diverses politiques telles que la démolition et la réforme de la propriété familiale. -les spéculateurs immobiliers locaux sont minoritaires.
Par conséquent, le marché immobilier de Yiwu peut créer un marché immobilier vertical unique et actif. Le principal point de demande des clients de logements de luxe de Yiwu est « principalement la recherche du taux d'utilisation » (selon les termes des initiés de l'industrie), qui sont étroitement liés à celui-ci. industries et politiques locales avantageuses.
De manière interdépendante, les installations urbaines de Yiwu servent principalement l'objectif principal de « gagner de l'argent ». Les grands centres commerciaux et les installations commerciales de divertissement des consommateurs ne sont pas parfaits, et l'atmosphère de divertissement et de consommation des citoyens fait défaut.
Alors que le marché immobilier de nombreuses villes a tendance à tomber dans une relation contradictoire de dépendance aux capitaux étrangers, aux sociétés immobilières, aux intermédiaires et aux acheteurs de maisons, le marché immobilier de Yiwu bénéficie d'un soutien local relativement solide.
C'est peut-être pour cette raison que les groupes d'acheteurs de maisons actifs à Yiwu n'ont souvent pas autant de soucis lorsqu'ils découvrent que le produit dont ils disposent n'est plus bon, ils le remplacent immédiatement par un produit ayant un potentiel de valeur ajoutée plus élevé. Les résidences juste à la demande, les grands appartements, les maisons de luxe et les immeubles verticaux sont souvent achetés tour à tour.
Cependant, même si l’on « reste à l’écart » comme Yiwu, la pérennité de la popularité du marché immobilier à long terme reste à inquiéter.
Par exemple, les agents principaux de deux grandes sociétés intermédiaires interrogés ont tous deux déclaré que le volume des commandes avait considérablement diminué par rapport aux années précédentes : une société intermédiaire qui gère à la fois des besoins rigides et des projets immobiliers de luxe a vu son volume de commandes diminuer de moitié par rapport à il y a trois ans ; other s'occupe principalement de projets à grande échelle. L'agent a révélé : « L'année dernière, il y avait deux à trois sets par jour, mais cette année, il n'y en a qu'un tous les deux ou trois jours.
"Tout le monde s'inquiète du fait que les prix de l'immobilier de milieu de gamme à haut de gamme soient à un niveau élevé."Le « vétéran » local Zhu Xiaogang, 55 ans, a résumé la situation ainsi.
Ses méthodes de réponse sont les suivantes : premièrement, aider ses plus de 30 employés à améliorer continuellement leurs capacités commerciales, notamment la visibilité en ligne, et adhérer à la politique salariale « pas de salaire de base + commission élevée », deuxièmement, former des alliances avec davantage de petits intermédiaires ;
Tout comme il l’a exprimé en parlant de ses expériences au fil des années : préparez-vous toujours à affronter les jours de pluie.
Auteur de cet article | Limbo | responsabilitéModifier | Il Mengfei
Editeur | Il Mengfei |VCG
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