2024-08-14
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
"Kaikki ovat huolissaan siitä, että keski- ja korkealuokkaisten kiinteistöjen hinnat ovat korkealla tasolla."
Teksti / Ba Jiuling
Kansallisilla huutokauppamarkkinoilla ei ole yllätyksiä.
Esimerkiksi vuoden ensimmäisellä puoliskolla valtakunnallinen maakaupan pinta-ala oli noin 990 miljoonaa neliömetriä, mikä on 29 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja kaupan arvo oli noin 1,1 biljoonaa juania vuodessa. asuinmaan kauppa-ala oli noin 180 miljoonaa neliömetriä, laskua 35 prosenttia edellisvuodesta, mikä on 42 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin;
Tässä vuorovesitilanteessa yksi maakuntatason kaupunki näyttää olevan poikkeus: Yiwu.
Vuoden ensimmäisellä puoliskolla maansiirtohinta Yiwussa oli 6,35 miljardia yuania, josta asuinmaan siirtokaupan arvo oli 4,62 miljardia juania, mikä on 9 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Tämä 4,62 miljardin yuanin asuntomaan kauppahinta on lähellä Shenzhenissä vuoden ensimmäisellä puoliskolla tehtyä 5,18 miljardin yuanin asuinmaan kauppahintaa.
Yiwussa uusista luksuskiinteistöistä järjestettiin vuoden ensimmäisellä puoliskolla äärimmäisen kuuma arpajaiset, joiden arvo ylitti 6,2 miljardia juania.Tunnetun kiinteistöyhtiön kehittämä "Fengqichaoming" -niminen kiinteistöprojekti myi 3,5 miljardia yuania 43 päivässä.
Toisessa Yiwun kiinteistöyhtiön "Wanjing Guanyun" rakentamassa kiinteistöprojektissa on 78 rivitaloa, joiden hinta on 65 000 yuania. Yksi yksikkö vaihtelee yli 10 miljoonasta yuania oli 18 Myyty loppuun sekunneissa.
Miksi? Tätä varten minibussi meni äskettäin Yiwuun selvittämään asiaa.
Monilla ihmisillä on taipumus liittää suoraan Yiwun maahuutokaupan ja luksusasuntomarkkinoiden nousukauden ensimmäisellä puoliskolla Yiwun ulkomaankauppatilanteeseen.
Tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla Yiwu vei 288,03 miljardia yuania, mikä on 21,4% enemmän kuin vuotta aiemmin. Niistä Pariisin "olympialaisten" osinko on merkittävä. Yiwun vienti Ranskaan oli 1,73 miljardia yuania, mikä on 23,7 % enemmän kuin vuotta aiemmin, josta urheiluvälineiden vienti kasvoi 150,7 % vuodentakaisesta. Suurin osa "Friget"-nukeista, Pariisin olympialaisten maskottista, valmistetaan Yiwussa.
Onko se niin yksinkertaista?Yiwun maahuutokauppamarkkinoiden ilmiön ymmärtämiseksi meidän on aloitettava luksusasuntomarkkinoista.
Yksi Minibussin matkan kohokohdista on yksi kuumimmin myydyistä luksuskiinteistöistä - "Fengqi Chaoming". "Fengqichaomingin" kehittäjä on Greentown, ja sen tuotteita ovat pihat ja suuret asunnot. Kiinteistö sijaitsee Yiwun vanhassa kauppakeskuksessa - Nanfanglianissa. Se on 6 kilometrin päässä Yiwun nykyisestä kauppakeskuksesta.
Valokuvalähde Phoenixin noususta ja pauhumisesta: otettu minibussilla
Vieraillessamme voimme huomata, että tämä ei ole täysin avoin kiinteistö. Kaksi myyntikonttoriin johtavaa kaistaa on täysin tukkittu esteportilla, eikä niillä ole täysin vapaata sisään- ja poistumista;Yleensä pihan mallitaloon tutustumiseen tulee varata aika 2 tuntia etukäteen ja vierailijoille tulee saada johdon hyväksyntä, mikä on vaikeaa.
Henkilöstön mukaan näillä toimenpiteillä pyritään minimoimaan vertaisten ja läheisten henkilöiden vierailut.
Valoisasti sisustetun myyntikonttorin ja hienon hiekkapöydän edessä Minibussi sai myös tietää, että pihalla oli vain yksi myymätön sivusuojussarja, koska se oli lähellä sähkönjakeluhuonetta ja esti osan näkymistä ja valosta hinta oli alennettu 1,3 miljoonaa yuania. Se on yli 19 miljoonaa yuania. Pian arvotaan isot asunnot ovat rakennukset 6, 7 ja 10. Julkisia tiloja ovat neljä maanalaista ja korkeaa uima-allasta, vapaa-ajan klubeja, yhteisiä ravintoloita, teehuoneita, shakki- ja korttihuoneita jne.
Myyntitoimiston hiekkapöydän lähde: otettu minibussilla
Mitä on korostettava, ovat "The Phoenix Rises and the Tide Ming" kaksi ominaisuutta:Se sijaitsee kaupunkialueella, jossa on kypsät ympäröivät tilat ja kiinnittää huomiota luottamuksellisuuteen. ——Tämä johtuu Yiwun uusien hankkeiden iteratiivisesta parantamisesta ja kovasta kilpailusta luksusasuntomarkkinoilla.
On selvää, että ennen vuotta 2020 Yiwun kaupunkialueella ei ole juuri lainkaan matalatiheyksisiä luksuskoteja.
Monet Yiwun johtavat agentit tekivät tiivistelmän minibussista: Ennen vuotta 2016 Yiwussa oli hyvin vähän uusia taloja. Kun Yiwu käynnisti uuden laajan asuntojen peruskorjauskierroksen vuonna 2016, vuosina 2016–2019, uusien, välittömiä tarpeita sisältävien hankkeiden markkinat olivat nousujohteiset.
Mutta vuoden 2021 jälkeen suurin osa vanhoista taloista on purettu, ja välittömiä tarpeita tarvitsevien liikeasuntojen markkinat ovat kyllästyneet, joten monet rakennuttajat, jotka osallistuvat välittömiä tarpeita tarvitseviin projekteihin, ovat "jumittuneet".
Hallituksen näkökulmasta kaupunkien käyttöliittymän optimointiin ja markkinoiden kulutuksen parantamiseen on noussut pienitiheyksiset luksuskodit kaupunkialueilla, suuret tasaiset lattiat, pihahuvilat, kiinalaiset sisäpihat, taivaspuutarhat, ylelliset julkisivut ja tukitilat.... suuntaus viime vuosina Yiwu uusien hankkeiden yleinen suuntaus ja involuutio asento kiinteistöjen kehittäjät.
"Vuoden 2021 jälkeen vuosina 2022 ja 2023 kuvattavat hyvät kohteet ovat periaatteessa matalatiheyksiä (Pinta-alan suhde1.5 ja alle). "Hongda Real Estaten vanhempi agentti Wang Lei kuvaili minibussia hieman liioitellusti.
Todisteena on, että harvaan asutut kaupunkitontit, joissa on korkeat palkkiot, eivät ole harvinaisia. Esimerkiksi vuoden ensimmäisellä puoliskolla "Organic Renewal Qintang Lot 2", suurempi tontti, joka sijaitsee Yiwun keskustassa, sai 46 tarjouskierrosta 35,38 prosentin palkkiolla.
Vähätiheyksiset tontit tuoksuvat yhä enemmän, mitä enemmän niitä ripustetaan, mikä on viime vuosien trendi Yiwun paikallisissa huutokaupoissa. Vastaavasti "Yiwun kaupungin asuinmaahankkeiden luettelon (vuoden 2024 toinen neljännes)" mukaan:Harja-asuntoja on 14, joiden kerrospinta-ala on 1,5 ja alle, ja niiden osuus on lähes 27 %.
Käytettyjen luksusasuntojen markkinoille siirrettynä "on normaalia, että 10 miljoonan talon arvo kasvaa kolmesta viiteen miljoonaan vuodessa."
Sitä vastoin Yiwun kiinteistömarkkinoiden yleinen lasku ei eroa kansallisten kiinteistömarkkinoiden laskusta.
Anjuken tietojen mukaan viimeisten kolmen vuoden aikana käytettyjen talojen listaushinta Yiwussa on pudonnut tämän vuoden elokuun alun korkeimmasta 25 941 yuanista 20 710 juaniin / ㎡ uusien asuntojen listaushinta on laskenut korkeimmasta 33 500 yuania/㎡ 22 109 yuania/㎡ .
Yhteenvetona voidaan todeta, että tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla Yiwun maahuutokauppa ja luksusasuntomarkkinat ovat vuorotellen seuraavat:Se on jatkoa Yiwun kaupungin keski- ja huippuluokan kiinteistömarkkinoiden nousulle viime vuosina.
Ei ole vaikea ymmärtää, että kun Yiwussa ilmaantuu huippuluokan kiinteistömarkkinat niukkojen sijaintien ja tuotepäivitysten eduilla, se houkuttelee Yiwun varakkaita ryhmiä elämisen, nykyisen omaisuuden säilyttämisen ja jopa investointipotentiaalia.
"On henkilö, joka työskentelee insinöörityössä. Hän sanoi, että kymmenien miljoonien dollarien arvoisesta projektista on vain muutama satatuhatta voittoa; joissakin tehtaissa on yli 100 henkilöä ja korkea vaihtuvuus, mutta itse asiassa voitot ovat hyvin pieni." Nämä tilanteet voivat antaa välähdyksen jopa heikosti menestyneiden yritysten halukkuudesta investoida korkealuokkaisiin asuinkiinteistöihin.
"Vain kun tavallisilla ihmisillä on kysyntää, he uskaltavat hankkia maata, jos heillä ei ole kysyntää, he eivät uskalla hankkia maata."
Rakenteilla olevan kiinteistön lähde: Kuvattu minibussilla
Esimerkiksi Wang Lei ja Xiaoba mainitsivat, että paikallinen asunnon ostaja näki luksusasuntokauppojen puomin, mutta hän ei ollut vakuuttunut hänen luokseen konsultoimaan ja analysoimaan uuden luksusasuntoprojektin arvoa hänen rohkaisunsa hän valitsi, että käytin jäädytettyä pääomaa arvontaan ja voitin lotossa onnistuneesti lottovoiton jälkeen, ostin käytetyn huvilan.
Siellä on myös "pystysuora rakennus", jonka hinta on noin 11 miljoonaa yuania.Koska vuokranantaja tarvitsi kipeästi varoja, hän alensi hintaa 2 miljoonalla ja myi sen nopeasti Kaupan toteutumisen jälkeen talon hinta nousi heti takaisin 11 miljoonaan juaniin.
Liu Guodong, toinen Mingjia Real Estaten vanhempi agentti, mainitsi:
Omistaja Suzhousta, joka on suoratoiston sähköisen kaupan omistaja Hangzhoussa, ajoi Hangzhousta Yiwuun sateessa viime kuussa, kun hän osti yhden yöllä kello 1:n kauppahinnalla 8,36. miljoonan yuanin huvila. Tämä omistaja aloitti aiemmin liiketoimintansa Yiwussa, mutta Hangzhoun markkinoiden involution vuoksi hän halusi palata Yiwuun kehitystä varten.
Kauppakohteen vuokranantaja vaihtoi muutama päivä myöhemmin luksustalon hintaan 13 miljoonaa yuania.
“Yiwun markkinoille on ominaista nopea vaihtuvuus.Esimerkiksi jotkut vanhoista asiakkaistani ostivat setin tänä vuonna ja löysivät puutteita sisustuksen tai varsinaisen asumisen aikana. Seuraavana vuonna he harkitsevat paremman setin ostamista. Liu Guodong sanoi minibussille.
Mitä tulee tämän vahvan ostovoiman lähteeseen, yksi asia tiedetään. Eli Yiwulla on monia pieniä ja keskisuuria pomoja, runsaasti yksityisiä varoja, ja teollisuus on suhteellisen vakaa.
Viralliset tiedot osoittavat, että viimeisen kymmenen vuoden aikana Yiwun kaupungin markkinatoimijoiden määrä on kasvanut 170 000:sta yli 1 miljoonaan, mikä on 5/1000 maasta ja 1/10 Zhejiangin maakunnasta;Vuodesta 2021 tähän päivään Yiwun ulkomaankaupan vientimäärä on kasvanut korkealla tasolla, noin 18–20 %.Yiwun käytettävissä olevat tulot henkeä kohti saavuttavat 83 954 juania vuonna 2023, mikä on 7,3 % enemmän kuin vuotta aiemmin, mikä on toiseksi Shanghain 84 834 yuania ja korkeampi kuin Pekingin 81 752 yuania.
On kuitenkin kaksi muuta seikkaa, jotka jäävät helposti huomiotta. Vuodesta 2016 lähtien Yiwussa on ollut kaksi laajamittaista kaupunkipurkukampanjaa. Kaupungistumisaste on noussut 76,2 prosentista 81,6 prosenttiin lähestyen Pekingiä, Shanghaita ja Tianjinia luotu.
Lisäksi vuodesta 2015 alkaen maan ensimmäinen "kolmen oikeuden erottelu" maaseututilojen omistus-, kelpoisuus- ja käyttöoikeusjärjestelmä alkoi myös vähitellen muotoutua Yiwun kotiseutukaupan markkinoilla.
Viralliset tiedot osoittavat, että Yiwu City on kerännyt vuosien aikana yhteensä noin 16,44 miljardia yuania kotipaikan valintamaksuina. Ratkaisemalla maaseutuasumisen historiasta jäljelle jääneet ongelmat maksullisella käytöllä, maksullisella sijainnin valinnalla, kotitilan siirtoomistustuloilla, kylien välisellä uudelleenasuttamisella, maankeräyskuponkeilla jne., kaupungin maaseudun kollektiiviset tulot ovat saavuttaneet lähes 20 miljardia yuania.
Tämän seurauksena Yiwun markkinoilla on ainutlaatuinen tuote, joka on yhtä suosittu kuin tavalliset luksustalot ja joka on kestänyt pitkään - "pystyrakennus" Perusuudistuksen vapauttaman ostovoiman yhteisesti edistämä tuote.
Mikä on "pystysuora rakennus" (kutsutaan myös pystyjakoksi kadulla)? Se viittaa liike- ja asuinrakennuksiin, joilla on yksittäinen omistusoikeus ja joita voidaan vuokrata myymälöiksi, varastoiksi, tehtaiksi, asuinalueiksi jne. Vuotuinen vuokra voi olla noin 200 000 - 400 000 yuania, mukaan lukien vertikaaliset valtion omistusoikeudet, kollektiiviset omistusoikeudet ja yksittäiset omistusoikeudet kaupunkien kaduilla ja kaupungeissa.
Valtion omistama pystyrakennuskuvan lähde: otettu minibussilla
“Viime vuonna minulla oli kaksi tai kolme sarjaa päivässä. Noin 10 miljoonan RMB:n arvoisen pystyrakennuksen palkkio on noin 500 000 RMB. Noin 15 miljoonaa ja palkkio noin miljoona. Jotkut hinnat lähellä Trade Cityä ovat nousseet kahdesta kolmeen miljoonaan." Wang Lei Hongda Real Estatesta kuvaili.
"Kaupungin keskusta on suhteellisen tiukka kaikilta osin. Monet pienyritysten omistajat ja pienet jalostustehtaat ovat siirtyneet kaupunki-maaseutuliittymään, Hongda Real Estaten puheenjohtaja Zhu Xiaogang lisäsi.
Kuvalähde haastatelluista Wang Leista ja Zhu Xiaogangista: otettu minibussilla
Tämä yritys aloitti tyhjästä vuonna 2018 ja seurasi vertikaalisten kiinteistökauppojen nousua. Nyt se on vertikaalisten kiinteistökauppojen alalla 600–700 miljoonan yuanin vuotuisella myyntivolyymilla ja kahdesta vuodesta toiseen. kolmesataa yksikköä.
Vertikaaliset kiinteistömarkkinat ja luksusasuntomarkkinat edistävät toisiaan ja ruokkivat Yiwun kiinteistömarkkinoita.
Ei riitä, että Yiwun kiinteistömarkkinoiden elinvoimaisuus johtuu vain harvinaisesta varakkaasta ryhmästä ja politiikan tekijöistä.
Jos haluamme määritellä Yiwun talouden, pientä hyödykeliiketoimintaa voidaan pitää "ulkoisen kierron" talouden parhaana edustajana. Se houkuttelee jatkuvasti kykyjä, varoja ja työvoimaa koti- ja ulkomailta ja vie jatkuvasti tuotteita koti- ja ulkomaille. .
Yiwun kiinteistömarkkinoita voidaan pitää yhtenä "sisäisen kierron" talouden edustajista.
Sen voi jopa sanoaKiinteistömarkkinoiden aktiivinen "sisäinen kierto" on keskeinen syy siihen, miksi Yiwu on lähtenyt eri liikeradalle kuin kansalliset kiinteistömarkkinat.
Perustekijöiden osalta: Yiwun pinta-ala on 1 105,46 neliökilometriä. Kaupungistumisaste ja siirtolaisväestö kasvavat ja lisääntyvät, mikä johtaa pitkäaikaisiin ominaisuuksiin, joissa on enemmän ihmisiä, vähemmän maata ja laadukkaita asuntoja. .
Yritykset: Maahuutokauppamarkkinoilla paikalliset yritykset (mukaan lukien valtionyhtiöt ja yksityiset yritykset) ovat vahvoja, ja maata hankitaan usein korkeilla hinnoilla.
Otetaan esimerkkinä kiinteistöyhtiöt Esimerkiksi viime vuoden joulukuussa yksityinen yritys Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company tarjosi noin 1,85 miljardia juania "Jiangwan Organic Renewal Block Lot 5" -alueesta. noin 142 000 neliömetriä ja pinta-alasuhde 1,3".
Edellä mainittuun "Organisally Renewed Qintang Lot 2", joka ylitti 46 tarjouskierrosta ja myytiin 1,76 miljardilla yuanilla, eivät osallistuneet vain ulkomaiset kiinteistöyhtiöt, kuten China Shipping, Greentown ja Jianhang, vaan myös Shangcheng, Lianli , Yongkang Hengqing jne. Paikallisen kiinteistöyhtiön voitti lopulta yksityinen yritys Yiwu Yuling Trading (Lianli).
Tämä maanhankintamäärä sijoittui kymmenenneksi Zhejiangin maakunnan kiinteistöyhtiöiden rankingissa vuoden ensimmäisellä puoliskolla, eikä sitä pidä aliarvioida.
Myös paikallisten kiinteistökehittäjien tuotevahvuus tunnetaan hyvin markkinoilla. Esimerkiksi Yiwussa tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla yllämainitut kuumamyyntikohteet sisältävät paikallisten yritysten, kuten Xuefengin ja Badun, omistamia kiinteistöjä.Paikallisten kiinteistökehittäjien myynnin osuus kokonaismyynnistä oli lähes puolet, mikä on verrattavissa Greentownin myyntiin.
Välitysmarkkinoilla paikalliset pienet ja keskisuuret yritykset hallitsevat valtavirtaa, kun taas kansalliset välittäjämerkit, kuten Shell, I Love My Home ja Zhongyuan, ovat heikkoja. Lyhyet videokanavat talonhakusovellusten sijaan ovat tärkein kanava, jolla agentit hankkivat uusia asiakkaita. Kaupankäynnissä tutustumiskulttuuri on edelleen ilmeinen.
Elävän talon myyntikuvan lähde: otettu minibussilla
Kuluttajaryhmien osalta lyhyesti sanottuna: he ovat pääasiassa paikallisia ja ei-paikallisia, jotka liittyvät läheisesti "International Trade City" -teollisuusketjuun, sekä paikallisia, jotka ovat hyötyneet erilaisista politiikoista, kuten purkamisesta ja kotitalojen uudistamisesta -paikalliset kiinteistösekuttelijat ovat vähemmistönä.
Siksi Yiwun kiinteistömarkkinat voivat luoda ainutlaatuiset ja aktiiviset vertikaaliset kiinteistömarkkinat Yiwun luksuskiinteistöjen asiakkaiden keskeinen kysyntä on "pääasiassa käyttöasteen tavoittelu" (alan sisäpiiriläisen sanoin), jotka liittyvät läheisesti paikallisiin edullisiin. toimialoja ja politiikkoja.
Syy ja seuraus on, että Yiwun kaupunkien tukipalvelut palvelevat pääasiassa suurta tavoitetta "ansaita rahaa". Suuret ostoskeskukset ja kuluttajaviihteen kaupalliset tukitilat eivät ole täydellisiä, ja kansalaisten viihde- ja kulutusilmapiiri puuttuu.
Vaikka kiinteistömarkkinoilla monissa kaupungeissa on taipumus pudota ulkomaiseen pääomaan, kiinteistöyhtiöihin, välittäjiin ja kodin ostajiin perustuvaan ristiriitaiseen suhteeseen, Yiwun kiinteistömarkkinoilla on suhteellisen vankka paikallinen tuki.
Ehkä tämän vuoksi Yiwun aktiivisella asunnonostoryhmällä ei useinkaan ole niin paljon huolia, kun he huomaavat, että heillä oleva tuote ei ole enää hyvä, he korvaavat sen välittömästi tuotteella, jolla on enemmän lisäarvoa. Just-in-demand-asuntoja, suuria asuntoja, luksusasuntoja ja pystyrakennuksia ostetaan usein vuorotellen.
Vaikka Yiwun tapaan "pysyisikin poissa", kiinteistömarkkinoiden suosion pitkän aikavälin kestävyydestä on silti huolehdittava.
Esimerkiksi kahdesta kyselyyn vastanneesta johtavasta välittäjäyrityksestä vastaavat johtajat kertoivat, että tilausmäärät ovat laskeneet merkittävästi aikaisempiin vuosiin verrattuna: yhden sekä jäykkiä tarpeita että luksuskiinteistöprojekteja hoitavan välittäjäyrityksen tilausmäärä on puolittunut kolmen vuoden takaiseen verrattuna muut käsittelevät pääasiassa suuria projekteja Agentti paljasti: "Viime vuonna sarjaa oli kahdesta kolmeen päivässä, mutta tänä vuonna niitä on vain yksi pari kolme päivää."
"Kaikki ovat huolissaan siitä, että keski- ja korkealuokkaisten kiinteistöjen hinnat ovat korkealla tasolla."Paikallinen "veteraani" Zhu Xiaogang, 55, tiivisti asian näin.
Hänen vastausmenetelmänsä ovat: Ensinnäkin, tukea hänen yli 30 työntekijää jatkuvasti parantamaan liiketoimintakykyään, erityisesti verkkonäkyvyyttä, ja noudattaa palkkapolitiikkaa "ei peruspalkka + korkea palkkio" toiseksi muodostaa liittoutumia enemmän pienten välittäjien kanssa.
Aivan kuten hän välitti puhuessaan kokemuksistaan vuosien varrelta: varaudu aina sadepäivään.
Tämän artikkelin kirjoittaja | Limbo | vastuutaMuokkaa | Hän Mengfei
Toimittaja | Hän Mengfei |. Lähde |VCG
Kerää ja järjestele viimeisimmät uutiset ja tee ne kaikkien tarkastettavaksi ilmaiseksi.
