“Semua orang khawatir harga real estat kelas menengah hingga atas berada pada level yang tinggi.”

Teks/Ba Jiuling

Tak ada kejutan di pasar lelang nasional.

Misalnya, pada paruh pertama tahun ini, luas transaksi tanah nasional adalah sekitar 990 juta meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 29%, dan nilai transaksi sekitar 1,1 triliun yuan, tahun-ke-tahun. penurunan sebesar 35%; luas transaksi tanah perumahan sekitar 180 juta meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 35%; nilai transaksi sekitar 669,4 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 42%.

Dalam situasi pasang surut ini, satu kota setingkat kabupaten tampaknya menjadi pengecualian: Yiwu.

Pada paruh pertama tahun ini, harga pengalihan tanah di Yiwu mencapai 6,35 miliar yuan, di mana nilai transaksi pengalihan tanah perumahan sebesar 4,62 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 9%. Nilai transaksi tanah perumahan senilai 4,62 miliar yuan ini mendekati nilai transaksi tanah perumahan senilai 5,18 miliar yuan di Shenzhen pada paruh pertama tahun ini.

Senada dengan hal ini, pada paruh pertama tahun ini, undian untuk properti mewah baru di Yiwu sangat panas, dengan transaksi melebihi 6,2 miliar yuan.Ada proyek real estate bernama "Fengqichaoming" yang dikembangkan oleh perusahaan real estate terkenal, yang terjual 3,5 miliar yuan dalam 43 hari.

Proyek real estat lain yang dibangun oleh perusahaan real estat Yiwu bernama "Wanjing Guanyun" memiliki 78 townhouse dengan harga 65.000 yuan per meter persegi. Harga satu unit berkisar antara lebih dari 10 juta yuan hingga lebih dari 30 juta yuan adalah 18 Terjual habis dalam hitungan detik.

Mengapa? Untuk tujuan ini, sebuah minibus berangkat ke Yiwu baru-baru ini untuk mencari tahu.

Di balik maraknya lelang tanah dan rumah mewah: pasar kelas atas yang langka muncul di daerah perkotaan

Banyak orang cenderung menghubungkan langsung booming lelang tanah dan pasar perumahan mewah di Yiwu pada paruh pertama tahun ini dengan situasi perdagangan luar negeri Yiwu.

Pada paruh pertama tahun ini, Yiwu mengekspor 288,03 miliar yuan, meningkat 21,4% dibandingkan tahun lalu. Diantaranya, dividen "Olimpiade" Paris yang signifikan. Ekspor Yiwu ke Prancis mencapai 1,73 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 23,7%, di mana ekspor barang olahraga meningkat sebesar 150,7% dari tahun ke tahun. Sebagian besar boneka "Friget", maskot Olimpiade Paris, diproduksi di Yiwu.

Apakah sesederhana itu?Untuk memahami fenomena pasar lelang tanah Yiwu, kita harus mulai dari pasar perumahan mewah.

Salah satu hal menarik dari perjalanan Minibus adalah salah satu properti mewah terlaris - "Fengqi Chaoming". Pengembang "Fengqichaoming" adalah Greentown, dan produknya berupa halaman dan flat besar. Properti ini berlokasi di pusat perdagangan lama Yiwu - Nanfanglian, berjarak 6 kilometer dari Kota Perdagangan Internasional, pusat perdagangan Yiwu saat ini. Ini adalah kawasan kuasi-perkotaan dengan fasilitas pendidikan, perdagangan, hiburan, dan rekreasi yang matang.

Sumber foto Phoenix naik dan menderu: diambil dengan minibus

Saat berkunjung, kita dapat menemukan bahwa ini bukanlah real estate yang sepenuhnya terbuka. Dua jalur menuju kantor penjualan sepenuhnya diblokir oleh gerbang penghalang dan tidak sepenuhnya bebas untuk masuk dan keluar;Umumnya, Anda perlu membuat janji 2 jam sebelumnya untuk mengunjungi rumah model di halaman, dan pengunjung harus mendapat persetujuan dari pimpinan, dan itu sulit.

Menurut staf, langkah-langkah ini untuk meminimalkan kunjungan dari rekan-rekan dan orang-orang yang tidak terkait.

Di depan kantor penjualan yang didekorasi dengan cerah dan meja pasir yang indah, Minibus juga mengetahui bahwa hanya ada satu set penutup samping yang tidak terjual di halaman karena dekat dengan ruang distribusi listrik dan menghalangi sebagian pandangan dan cahaya, yaitu harga didiskon sebesar 1,3 juta yuan. Rusun besar yang akan segera diundi adalah Gedung 6, 7, dan 10. Fasilitas umum meliputi empat kolam renang bawah tanah dan bertingkat tinggi, klub rekreasi, restoran bersama, ruang teh, ruang catur dan kartu, dll.

Sumber meja pasir kantor penjualan: ditempuh dengan minibus

Yang perlu ditekankan adalah dua ciri "The Phoenix Rises and the Tide Ming":Berada di kawasan perkotaan dengan fasilitas sekitar yang matang dan memperhatikan kerahasiaan. ——Ini adalah hasil dari peningkatan berulang-ulang proyek-proyek baru di Yiwu dan persaingan ketat di pasar perumahan mewah.

Dapat dipahami bahwa sebelum tahun 2020, hampir tidak ada rumah mewah dengan kepadatan rendah di kawasan perkotaan Yiwu.

Banyak agen senior di Yiwu merangkum minibus tersebut: Sebelum tahun 2016, hanya ada sedikit rumah baru di Yiwu. Setelah Yiwu meluncurkan putaran baru renovasi perumahan skala besar pada tahun 2016, dari tahun 2016 hingga 2019, pasar untuk proyek-proyek baru dengan kebutuhan mendesak sedang booming.

Namun setelah tahun 2021, sebagian besar rumah tua telah dibongkar, dan pasar perumahan komersial dengan kebutuhan mendesak sudah jenuh, sehingga banyak pengembang yang mengerjakan proyek dengan kebutuhan mendesak “terjebak”.

Dari aspek optimalisasi antarmuka perkotaan oleh pemerintah dan peningkatan konsumsi pasar, bermunculan rumah-rumah mewah dengan kepadatan rendah di perkotaan. Lantai datar besar, villa halaman, halaman Cina, taman langit, fasad mewah dan fasilitas pendukung... telah menjadi tren dalam beberapa tahun terakhir. Tren umum proyek-proyek baru di Yiwu dan postur involusi pengembang real estate.

"Setelah tahun 2021, lokasi yang bagus untuk difoto pada tahun 2022 dan 2023 pada dasarnya adalah lokasi dengan kepadatan rendah (Rasio luas lantai1,5 ke bawah). "Wang Lei, agen senior dari Hongda Real Estate, mendeskripsikan minibus dengan cara yang sedikit berlebihan.

Buktinya, lahan perkotaan dengan kepadatan rendah dan tarif premi yang tinggi bukanlah hal yang jarang terjadi. Misalnya, pada paruh pertama tahun ini, "Pembaruan Organik Qintang Lot 2", sebidang tanah lebih besar yang terletak di pusat Yiwu, menerima 46 putaran penawaran, dengan tingkat premi sebesar 35,38%.

Sebidang tanah dengan kepadatan rendah semakin harum semakin banyak digantung, yang merupakan tren lelang lokal Yiwu dalam beberapa tahun terakhir. Sejalan dengan itu, menurut "Daftar Stok Proyek Lahan Perumahan di Kota Yiwu (Kuartal Kedua Tahun 2024)":Terdapat 14 hunian dengan kepadatan rendah dengan rasio luas lantai 1,5 ke bawah, terhitung hampir 27%.

Ditularkan ke pasar rumah mewah bekas, "wajar jika rumah seharga 10 juta meningkat tiga hingga lima juta per tahun." "Townhouse meningkat setiap tahun. Produk ini langka," kata banyak perantara kepada Minibus.

Sebaliknya, penurunan pasar properti Yiwu secara keseluruhan tidak berbeda dengan penurunan pasar properti nasional.

Menurut data Anjuke, dalam tiga tahun terakhir, harga listing rumah bekas di Yiwu telah turun dari 25,941 yuan/㎡ menjadi 20,710 yuan/㎡ pada awal Agustus tahun ini; dari yang tertinggi 33.500 yuan/㎡ menjadi 22.109 yuan/㎡.

Ringkasnya, pada paruh pertama tahun ini, lelang tanah dan pasar perumahan mewah di Yiwu secara bergantian adalah sebagai berikut:Ini merupakan perpanjangan dari kebangkitan pasar properti kelas menengah ke atas di Kota Yiwu dalam beberapa tahun terakhir.

Sumber daya beli kelas atas: akumulasi perdagangan luar negeri + dividen pembongkaran + reformasi wisma

Tidak sulit untuk memahami bahwa ketika pasar real estat kelas atas dengan keunggulan lokasi yang langka dan peningkatan produk muncul di Yiwu, hal tersebut akan menarik bagi kelompok kaya di Yiwu dari sudut pandang pengalaman hidup, pelestarian aset saat ini, dan bahkan potensi investasi.

“Ada orang yang bekerja di bidang teknik. Katanya proyek bernilai puluhan juta dolar hanya untung beberapa ratus ribu; ada pabrik yang punya lebih dari 100 orang dan tingkat turnover yang tinggi, tapi nyatanya keuntungannya sangat besar. sangat kecil." Situasi ini bahkan dapat memberikan gambaran sekilas tentang kesediaan mereka yang memiliki kinerja bisnis buruk untuk berinvestasi di properti perumahan kelas atas.

“Hanya ketika masyarakat biasa memiliki permintaan barulah mereka berani memperoleh tanah. Jika mereka tidak memiliki permintaan, mereka tidak berani memperoleh tanah.”

Sumber properti yang sedang dibangun: Difoto dengan minibus

Misalnya, Wang Lei dan Xiaoba menyebutkan bahwa pembeli rumah lokal melihat lonjakan transaksi perumahan mewah namun tidak merasa yakin. Dia datang kepadanya secara khusus untuk berkonsultasi dan menganalisis nilai proyek perumahan mewah baru yang akan diluncurkan dorongannya, dia memilih Saya menggunakan modal beku untuk mengikuti lotere dan berhasil memenangkan lotre. Setelah memenangkan lotre, saya membeli vila bekas.

Ada juga "bangunan vertikal" dengan harga sekitar 11 juta yuan.Karena pemiliknya sangat membutuhkan dana, dia menurunkan harga sebesar 2 juta dan segera menjualnya. Setelah transaksi selesai, harga rumah langsung naik kembali menjadi 11 juta yuan.

Liu Guodong, agen senior lainnya dari Mingjia Real Estate, menyebutkan:

Seorang pemilik dari Suzhou yang merupakan pemilik bisnis e-commerce streaming langsung di Hangzhou berkendara dari Hangzhou ke Yiwu di tengah hujan bulan lalu, dalam 10 jam, setelah melihat enam rumah mewah, dia membeli satu pada jam 1 pagi dengan harga transaksi 8,36. vila juta yuan. Pemilik ini sebelumnya memulai bisnisnya di Yiwu, namun karena involusi pasar Hangzhou, dia ingin kembali ke Yiwu untuk pengembangan.

Pemilik objek transaksi mengganti rumah mewah dengan harga 13 juta yuan beberapa hari kemudian.

“Pasar Yiwu ditandai dengan perputaran yang cepat.Misalnya, beberapa pelanggan lama saya membeli satu set tahun ini dan menemukan kekurangan selama dekorasi atau proses kehidupan sebenarnya. Tahun depan, mereka akan mempertimbangkan untuk membeli set yang lebih baik. Liu Guodong berkata kepada minibus.

Ada satu hal yang diketahui tentang sumber daya beli yang kuat tersebut. Artinya, Yiwu memiliki banyak bos kecil dan menengah, dana swasta melimpah, dan industrinya relatif stabil.

Data resmi menunjukkan bahwa dalam sepuluh tahun terakhir, jumlah pelaku pasar di Kota Yiwu telah meningkat dari 170.000 menjadi lebih dari 1 juta, terhitung 5/1000 negara dan 1/10 Provinsi Zhejiang;Dari tahun 2021 hingga sekarang, volume ekspor perdagangan luar negeri Yiwu telah tumbuh pada tingkat yang tinggi sekitar 18%-20%;

Namun, ada dua hal lain yang mudah diabaikan. Sejak tahun 2016, Yiwu telah melakukan dua putaran kampanye pembongkaran kota berskala besar. Tingkat urbanisasi telah meningkat dari 76,2% menjadi 81,6%, mendekati Beijing, Shanghai, dan Tianjin dibuat.

Selain itu, mulai tahun 2015, sistem "pemisahan tiga hak" pertama di negara ini yaitu kepemilikan wisma pedesaan, hak kualifikasi, dan hak guna juga mulai terbentuk secara bertahap di pasar perdagangan wisma Yiwu.

Data resmi menunjukkan bahwa Kota Yiwu telah mengumpulkan total sekitar 16,44 miliar yuan biaya pemilihan lokasi wisma selama bertahun-tahun. Dengan memecahkan masalah-masalah yang tersisa dari sejarah perumahan pedesaan melalui penggunaan berbayar, pemilihan lokasi berbayar, pendapatan transfer kepemilikan wisma, pemukiman kembali lintas desa, kupon pengumpulan tanah, dll., pendapatan kolektif pedesaan kota ini telah mencapai hampir 20 miliar yuan.

Hasilnya, di pasar Yiwu, terdapat produk unik yang sama populernya dengan rumah mewah biasa dan telah bertahan lama - "bangunan vertikal". Produk yang dipromosikan bersama oleh daya beli yang dikeluarkan oleh reformasi dasar.

Apa yang dimaksud dengan "bangunan vertikal" (juga disebut pembagian vertikal di sepanjang jalan)? Ini mengacu pada bangunan komersial dan tempat tinggal dengan hak milik tunggal, yang dapat disewakan sebagai toko, gudang, pabrik, tempat tinggal, dll. Sewa tahunan dapat mencapai sekitar 200.000 hingga 400.000 yuan, termasuk hak milik negara vertikal, hak milik kolektif dan hak milik individu di sepanjang jalan kota dan bangunan kota.

Sumber gambar bangunan vertikal milik negara: diambil dengan minibus

“Tahun lalu, saya melakukan dua hingga tiga set sehari. Untuk bangunan vertikal bernilai sekitar RMB 10 juta, preminya sekitar RMB 500,000. Sekitar 15 juta, dengan premi sekitar 1 juta. Beberapa harga di dekat Kota Perdagangan telah meningkat dua hingga tiga juta." Wang Lei dari Hongda Real Estate menjelaskan.

"Pusat kota relatif ketat dalam semua aspek. Banyak pemilik usaha kecil dan pabrik pengolahan kecil telah pindah ke antarmuka perkotaan-pedesaan." Zhu Xiaogang, ketua Hongda Real Estate, menambahkan.

Sumber foto wawancara Wang Lei dan Zhu Xiaogang: diambil dengan minibus

Perusahaan ini memulai dari awal pada tahun 2018 dan mengikuti lonjakan transaksi real estat vertikal. Kini menempati peringkat pertama dalam bidang transaksi real estat vertikal, dengan volume penjualan tahunan sebesar 600 juta hingga 700 juta yuan dan volume transaksi tahunan sebesar dua hingga 700 juta yuan. tiga ratus unit.

Pasar properti vertikal dan pasar perumahan mewah saling mempromosikan dan menyehatkan pasar properti Yiwu.

Pencerahan dari pasar real estat yang didukung oleh “kekuatan lokal”

Tidaklah cukup untuk menghubungkan vitalitas pasar properti Yiwu hanya dengan sekelompok orang kaya dan faktor kebijakan.

Jika kita ingin mendefinisikan perekonomian Yiwu, bisnis komoditas kecil dapat dianggap sebagai representasi terbaik dari perekonomian "sirkulasi eksternal". Bisnis ini terus menarik bakat, dana, dan tenaga kerja dari dalam dan luar negeri, dan terus mengekspor produk ke dalam dan luar negeri .

Pasar real estat Yiwu dapat dianggap sebagai salah satu perwakilan perekonomian "sirkulasi internal".

Bahkan bisa dikatakan demikianAktifnya "sirkulasi internal" pasar properti adalah alasan utama mengapa Yiwu memulai jalur yang berbeda dari pasar properti nasional.

Dari segi faktor dasar: Yiwu meliputi wilayah seluas 1.105,46 kilometer persegi. Laju urbanisasi dan populasi migran terus meningkat dan meningkat, sehingga menghasilkan karakteristik jangka panjang berupa lebih banyak orang, lebih sedikit lahan, dan kelangkaan perumahan berkualitas tinggi. .

Badan Usaha: Di pasar lelang tanah, badan usaha lokal (termasuk badan usaha milik negara dan badan usaha swasta) mempunyai kekuatan yang kuat, dan terdapat banyak kasus pembelian tanah dengan harga tinggi.

Ambil contoh perusahaan real estat, misalnya, pada bulan Desember tahun lalu, Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company, sebuah perusahaan swasta, menawar sekitar 1,85 miliar yuan untuk "Jiangwan Organic Renewal Block Lot 5" dengan luas konstruksi. sekitar 142.000 meter persegi dan rasio luas lantai 1,3".

"Qintang Lot 2 yang Diperbarui Secara Organik" yang disebutkan di atas, yang melampaui 46 putaran penawaran dan terjual seharga 1,76 miliar yuan, tidak hanya diikuti oleh perusahaan real estat asing seperti China Shipping, Greentown, dan Jianhang, tetapi juga Shangcheng, Lianli , Yongkang Hengqing, dll. Perusahaan real estate lokal akhirnya dimenangkan oleh perusahaan swasta Yiwu Yuling Trading (Lianli).

Jumlah pembebasan lahan ini menduduki peringkat kesepuluh dalam peringkat perusahaan real estate di Provinsi Zhejiang pada paruh pertama tahun ini dan tidak boleh dianggap remeh.

Kekuatan produk pengembang real estate lokal juga diakui dengan baik oleh pasar. Misalnya, properti mewah terlaris di Yiwu pada paruh pertama tahun ini termasuk properti milik perusahaan lokal seperti Xuefeng dan Badu.Penjualan pengembang real estate lokal menyumbang hampir setengah dari total penjualan, sebanding dengan Greentown.

Di pasar perantara, usaha kecil dan menengah lokal mendominasi pasar arus utama, sementara merek perantara nasional seperti Shell, I Love My Home, dan Zhongyuan memiliki kehadiran yang lemah. Saluran video pendek, bukan aplikasi pencarian rumah, adalah saluran utama bagi agen untuk memperoleh pelanggan baru. Budaya perkenalan dalam berdagang masih terlihat jelas.

Sumber gambar jualan live house: diambil dengan minibus

Singkatnya, dalam hal kelompok konsumen: mereka sebagian besar adalah penduduk lokal dan non-lokal yang terkait erat dengan rantai industri "Kota Perdagangan Internasional", serta penduduk lokal yang telah memperoleh manfaat dari berbagai kebijakan seperti pembongkaran dan reformasi wisma -Spekulator real estate lokal adalah minoritas.

Oleh karena itu, pasar properti Yiwu dapat menciptakan pasar properti vertikal yang unik dan aktif. Inti permintaan pelanggan properti mewah Yiwu adalah “terutama mengejar tingkat pemanfaatan” (dalam kata-kata orang dalam industri), yang terkait erat dengan keuntungan lokal. industri dan kebijakan.

Penyebab dan akibatnya adalah fasilitas pendukung perkotaan Yiwu terutama melayani tujuan besar "menghasilkan uang". Pusat perbelanjaan besar dan fasilitas pendukung komersial hiburan konsumen belum sempurna, serta suasana hiburan dan konsumsi bagi warga kurang.

Meskipun pasar real estat di banyak kota cenderung berada dalam hubungan yang kontradiktif dengan mengandalkan modal asing, perusahaan real estat, perantara, dan pembeli rumah, pasar real estat Yiwu memiliki dukungan lokal yang relatif kuat.

Mungkin karena itu, kelompok pembeli rumah yang aktif di Yiwu seringkali tidak terlalu khawatir. Begitu mereka mengetahui bahwa produk yang mereka miliki sudah tidak bagus lagi, mereka akan segera menggantinya dengan produk yang memiliki potensi nilai tambah yang lebih tinggi. Tempat tinggal sesuai permintaan, flat besar, rumah mewah, dan bangunan vertikal sering kali dibeli secara bergantian.

Namun, bahkan jika ada perusahaan yang “tertinggal” seperti Yiwu, keberlanjutan popularitas pasar properti dalam jangka panjang masih perlu dikhawatirkan.

Misalnya, agen senior dari dua perusahaan perantara terkemuka yang disurvei mengatakan bahwa volume pesanan telah menurun secara signifikan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya: satu perusahaan perantara yang menangani proyek real estat mewah dan kebutuhan kaku mengalami penurunan volume pesanan hingga setengahnya dibandingkan tiga tahun lalu; other terutama menangani proyek skala besar. Agen tersebut mengungkapkan: "Tahun lalu, ada dua hingga tiga set sehari, tetapi tahun ini hanya ada satu set setiap dua atau tiga hari."

“Semua orang khawatir harga real estat kelas menengah hingga atas berada pada level yang tinggi.”Zhu Xiaogang, "veteran" setempat, berusia 55 tahun, menyimpulkannya sebagai berikut.

Metode tanggapannya adalah: Pertama, mendukung lebih dari 30 karyawannya untuk terus meningkatkan kemampuan bisnis mereka, terutama visibilitas online, dan mematuhi kebijakan gaji "tanpa gaji pokok + komisi tinggi"; kedua, membentuk aliansi dengan lebih banyak perantara kecil.

Seperti yang ia sampaikan saat menceritakan pengalamannya selama ini: selalu bersiap menghadapi hari hujan.

Penulis artikel ini | limbo | tanggung jawabSunting | Dia Mengfei

Penyunting | Dia Mengfei |.Sumber |VCG