“Todos estão preocupados com o fato de os preços dos imóveis de médio a alto padrão estarem em níveis elevados.”

Texto/Ba Jiuling

Não há surpresas no mercado nacional de leilões.

Por exemplo, no primeiro semestre do ano, a área nacional de transação de terras foi de aproximadamente 990 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 29%, e o valor da transação foi de aproximadamente 1,1 trilhão de yuans, uma redução anual redução de 35%; a área de transação de terrenos residenciais foi de aproximadamente 180 milhões de metros quadrados, uma redução anual de 35%; o valor da transação foi de aproximadamente 669,4 bilhões de yuans, uma redução anual de 42%.

Nesta situação de maré vazante, uma cidade a nível de condado parece ser uma exceção: Yiwu.

No primeiro semestre do ano, o preço de transferência de terrenos em Yiwu atingiu 6,35 bilhões de yuans, dos quais o valor da transação de transferência de terrenos residenciais foi de 4,62 bilhões de yuans, um aumento anual de 9%. Este valor de transação de terrenos residenciais de 4,62 bilhões de yuans está próximo do valor de transação de terrenos residenciais de 5,18 bilhões de yuans em Shenzhen no primeiro semestre do ano.

Ecoando isso, no primeiro semestre do ano, a loteria para novas propriedades de luxo em Yiwu foi extremamente quente, com transações superiores a 6,2 bilhões de yuans.Existe um projeto imobiliário chamado "Fengqichaoming" desenvolvido por uma conhecida imobiliária, que vendeu 3,5 bilhões de yuans em 43 dias.

Outra imobiliária em Yiwu chamada "Wanjing Guanyun" tem 78 moradias geminadas com um preço de 65.000 yuans por metro quadrado. O preço de uma única unidade varia de mais de 10 milhões de yuans a mais de 30 milhões de yuans. em segundos.

Por que? Para tanto, um microônibus foi recentemente a Yiwu para descobrir.

Por trás do boom nos leilões de terrenos e casas de luxo: um escasso mercado de alto padrão emerge nas áreas urbanas

Muitas pessoas tendem a vincular diretamente o boom nos leilões de terras e nos mercados imobiliários de luxo de Yiwu no primeiro semestre do ano à situação do comércio exterior de Yiwu.

No primeiro semestre deste ano, Yiwu exportou 288,03 bilhões de yuans, um aumento anual de 21,4%. Entre eles, o dividendo “Olímpico” de Paris é significativo. As exportações de Yiwu para França atingiram 1,73 mil milhões de yuans, um aumento anual de 23,7%, dos quais as exportações de artigos desportivos aumentaram 150,7% em termos anuais. A maioria dos bonecos "Friget", mascote das Olimpíadas de Paris, são produzidos em Yiwu.

É tão simples?Para compreender o fenómeno do mercado de leilões de terras em Yiwu, devemos começar pelo mercado imobiliário de luxo.

Um dos destaques da viagem do Minibus é uma das propriedades de luxo mais vendidas - "Fengqi Chaoming". O desenvolvedor de "Fengqichaoming" é Greentown, e seus produtos são pátios e grandes apartamentos. A propriedade está localizada no antigo centro comercial de Yiwu - Nanfanglian. Fica a 6 km da Cidade do Comércio Internacional, o atual centro comercial de Yiwu. É uma área quase urbana com instalações maduras de educação, comércio, entretenimento e lazer.

Fonte da foto de Phoenix subindo e rugindo: tirada em microônibus

Ao visitar, podemos constatar que este não é um imóvel totalmente aberto. As duas faixas de acesso ao escritório de vendas estão totalmente bloqueadas pelo portão de barreira e não são totalmente livres de entrada e saída;Geralmente é necessário marcar com 2 horas de antecedência para visitar a casa modelo no pátio, e os visitantes precisam ser aprovados pela liderança, o que é difícil.

Segundo a equipe, essas medidas visam minimizar as visitas de colegas e pessoas não relacionadas.

Em frente ao escritório de vendas bem decorado e à requintada mesa de areia, o Minibus também soube que havia apenas um conjunto de coberturas laterais não vendido no pátio porque ficava perto da sala de distribuição de energia e bloqueava parte da vista e da luz, o. o preço foi descontado em 1,3 milhão de yuans. É mais de 19 milhões de yuans. Os grandes apartamentos que serão sorteados em breve são os Edifícios 6, 7 e 10. As instalações públicas incluem quatro piscinas subterrâneas e altas, clubes de lazer, restaurantes compartilhados, salões de chá, salas de xadrez e cartas, etc.

Fonte da mesa de areia do escritório de vendas: levada de microônibus

O que precisa ser enfatizado são as duas características de “The Phoenix Rises and the Tide Ming”:Está localizado numa zona urbana com instalações envolventes maduras e prima pela confidencialidade. ——Este é o resultado da atualização iterativa de novos projetos em Yiwu e da concorrência acirrada no mercado imobiliário de luxo.

Entende-se que antes de 2020 quase não haverá casas de luxo de baixa densidade na área urbana de Yiwu.

Muitos agentes seniores em Yiwu resumiram o microônibus: Antes de 2016, havia muito poucas casas novas em Yiwu. Depois que Yiwu lançou uma nova rodada de reformas habitacionais em grande escala em 2016, de 2016 a 2019, o mercado para novos projetos com necessidades imediatas estava em expansão.

Mas depois de 2021, a maior parte das casas antigas foram demolidas e o mercado de habitações comerciais com necessidades imediatas ficou saturado, de modo que muitos promotores que estão envolvidos em projectos com necessidades imediatas ficaram "presos".

Dos aspectos do governo que otimizam a interface urbana e melhoram o consumo do mercado, surgiram casas luxuosas de baixa densidade em áreas urbanas, grandes pisos planos, vilas com pátio, pátios chineses, jardins panorâmicos, fachadas luxuosas e instalações de apoio... tornaram-se o. tendência nos últimos anos. A tendência geral de novos projetos em Yiwu e a postura de involução dos incorporadores imobiliários.

“Depois de 2021, os bons locais a serem fotografados em 2022 e 2023 serão basicamente de baixa densidade (Proporção de área útil1.5 e abaixo). "Wang Lei, um agente sênior da Hongda Real Estate, descreveu o microônibus de uma forma um pouco exagerada.

Como prova, os lotes urbanos de baixa densidade com taxas de prémio elevadas não são incomuns. Por exemplo, no primeiro semestre do ano, o “Lote 2 de Renovação Orgânica Qintang”, um terreno maior localizado no centro de Yiwu, recebeu 46 rodadas de licitação, com uma taxa de prêmio de 35,38%.

Os terrenos de baixa densidade ficam cada vez mais perfumados à medida que são pendurados, o que é a tendência dos leilões locais de Yiwu nos últimos anos. Correspondentemente, de acordo com a "Lista de projetos de terrenos residenciais em estoque na cidade de Yiwu (segundo trimestre de 2024)":Existem 14 residências de baixa densidade com índices de área útil de 1,5 e abaixo, representando quase 27%.

Transmitindo para o mercado de casas de luxo em segunda mão, "é normal que uma casa no valor de 10 milhões aumente de três a cinco milhões por ano". "As moradias em banda estão a aumentar todos os anos. Este produto é escasso", disseram muitos intermediários ao Minibus.

Em nítido contraste, o declínio global do mercado imobiliário de Yiwu não é diferente daquele do mercado imobiliário nacional.

De acordo com dados da Anjuke, nos últimos três anos, o preço de listagem de casas usadas em Yiwu caiu de 25.941 yuan/m2 para 20.710 yuan/m2 no início de agosto deste ano; de um máximo de 33.500 yuans/m2 para 22.109 yuans/m2.

Resumindo, no primeiro semestre deste ano, o leilão de terras e o mercado imobiliário de luxo de Yiwu são alternadamente os seguintes:É uma extensão da ascensão do mercado imobiliário de médio a alto padrão na cidade de Yiwu nos últimos anos.

Fontes de poder de compra de alto nível: acumulação de comércio exterior + dividendos de demolição + reforma da propriedade rural

Não é difícil entender que quando um mercado imobiliário de alto padrão com as vantagens de localizações escassas e atualizações de produtos aparecer em Yiwu, será atraente para os grupos ricos em Yiwu do ponto de vista da experiência de vida, preservação de ativos atuais e até mesmo potencial de investimento.

“Há uma pessoa que trabalha com engenharia. Ele disse que um projeto no valor de dezenas de milhões de dólares só tem um lucro de várias centenas de milhares. Algumas fábricas têm mais de 100 pessoas e têm altas taxas de rotatividade, mas na verdade obtêm muito pouco lucro ." Essas situações podem dar uma ideia até mesmo da disposição daqueles com baixo desempenho empresarial em investir em imóveis residenciais de alto padrão.

“Somente quando as pessoas comuns têm demanda é que elas se atrevem a adquirir terras. Se não tiverem demanda, não ousam adquirir terras.”

Fonte do imóvel em construção: Fotografado em microônibus

Por exemplo, Wang Lei e Xiaoba mencionaram que um comprador local de habitação viu o boom nas transações de habitação de luxo, mas não ficou tranquilo. Ele veio até ele especificamente para consultar e analisar o valor de um novo projeto de habitação de luxo que estava prestes a ser lançado. com seu incentivo, ele escolheu Usei capital congelado para participar na loteria e ganhei na loteria Depois de ganhar na loteria, comprei uma villa de segunda mão.

Há também um “edifício vertical” com preço de cerca de 11 milhões de yuans.Como o proprietário precisava urgentemente de fundos, ele baixou o preço em 2 milhões e vendeu-a rapidamente. Depois que a transação foi concluída, o preço da casa subiu instantaneamente para 11 milhões de yuans.

Liu Guodong, outro agente sênior da Mingjia Real Estate, mencionou:

Uma proprietária de Suzhou que administra um negócio de comércio eletrônico com transmissão ao vivo em Hangzhou dirigiu de Hangzhou a Yiwu na chuva no mês passado. Em 10 horas, depois de ver seis casas de luxo, ela comprou uma à 1h com um preço de transação de 8,36 milhões. vila yuan. Esta proprietária iniciou anteriormente seu negócio em Yiwu, mas devido à involução do mercado de Hangzhou, ela queria retornar a Yiwu para desenvolvimento.

O proprietário do objeto da transação substituiu uma casa de luxo no valor de 13 milhões de yuans alguns dias depois.

“O mercado de Yiwu é caracterizado por uma rotatividade rápida.Por exemplo, alguns de meus antigos clientes compraram um conjunto este ano, mas encontraram falhas durante a decoração ou no processo de vida real. No ano seguinte, eles considerarão comprar um conjunto melhor. Liu Guodong disse ao microônibus.

Quanto à origem deste forte poder de compra, uma coisa é conhecida. Ou seja, Yiwu tem muitos patrões de pequeno e médio porte, fundos privados abundantes e a indústria é relativamente estável.

Os dados oficiais mostram que nos últimos dez anos, o número de operadores de mercado na cidade de Yiwu aumentou de 170.000 para mais de 1 milhão, representando 5/1000 do país e 1/10 da província de Zhejiang;De 2021 até agora, o volume de exportações de comércio exterior de Yiwu tem crescido a um nível elevado de cerca de 18%-20%A renda disponível per capita de Yiwu atingirá 83.954 yuans em 2023, um aumento anual de 7,3%, perdendo apenas para os 84.834 yuans de Xangai e superior aos 81.752 yuans de Pequim.

No entanto, existem outros dois pontos que são facilmente esquecidos. Desde 2016, Yiwu teve duas rodadas de campanhas de demolição urbana em grande escala. A taxa de urbanização aumentou de 76,2% para 81,6%, aproximando-se de Pequim, Xangai e Tianjin. Durante este período, vários grupos de demolição e criação de riqueza também foram realizados. criado.

Além disso, a partir de 2015, o primeiro sistema de "separação de três direitos" do país, de propriedade rural, direitos de qualificação e direitos de uso, também começou a tomar forma gradualmente no mercado de comércio de propriedades rurais de Yiwu.

Dados oficiais mostram que a cidade de Yiwu arrecadou um total de aproximadamente 16,44 bilhões de yuans em taxas de seleção de locais de propriedade ao longo dos anos. Ao resolver os problemas remanescentes da história da habitação rural através do uso pago, seleção de localização paga, transferência de renda de propriedade, reassentamento entre aldeias, cupons de coleta de terras, etc., a renda coletiva rural da cidade atingiu quase 20 bilhões de yuans.

Como resultado, no mercado de Yiwu, existe um produto único que é tão popular quanto as casas de luxo comuns e que perdura há muito tempo - a "construção vertical", um produto promovido conjuntamente pelo poder de compra liberado pela reforma de base.

O que é um “edifício vertical” (também chamado de divisão vertical ao longo da rua)? Refere-se a edifícios comerciais e residenciais com direitos de propriedade únicos, que podem ser alugados como lojas, armazéns, fábricas, residências, etc. O aluguel anual pode atingir cerca de 200.000 a 400.000 yuans, incluindo direitos verticais de propriedade estatal, direitos de propriedade coletiva e direitos de propriedade individuais ao longo das ruas urbanas e da construção de cidades.

Fonte de imagem de edifício vertical estatal: tirada em microônibus

“No ano passado, fiz duas a três séries por dia. Para um edifício vertical no valor de cerca de 10 milhões de RMB, o prémio é de cerca de 500.000 RMB. Cerca de 15 milhões, com um prémio de cerca de 1 milhão. Alguns preços perto da Cidade Comercial aumentaram de dois a três milhões."Descreveu Wang Lei, da Hongda Real Estate.

"O centro da cidade é relativamente rígido em todos os aspectos. Muitos proprietários de pequenos negócios e pequenas fábricas de processamento mudaram para a interface urbano-rural, acrescentou Zhu Xiaogang, presidente da Hongda Real Estate."

Fonte da foto dos entrevistados Wang Lei e Zhu Xiaogang: tirada em microônibus

Esta empresa começou do zero em 2018 e acompanhou o aumento das transações imobiliárias verticais. Agora ocupa o primeiro lugar na área de transações imobiliárias verticais, com um volume de vendas anual de 600 milhões a 700 milhões de yuans e um volume anual de transações de dois a 700 milhões de yuans. trezentas unidades.

O mercado imobiliário vertical e o mercado imobiliário de luxo promovem-se mutuamente e nutrem o mercado imobiliário de Yiwu.

Iluminismo a partir de um mercado imobiliário apoiado por “forças locais”

Não é suficiente atribuir a vitalidade do mercado imobiliário de Yiwu apenas a um raro grupo rico e a factores políticos.

Se quisermos definir a economia de Yiwu, os pequenos negócios de commodities podem ser considerados o melhor representante da economia de "circulação externa". Atrai continuamente talentos, fundos e mão de obra de países nacionais e estrangeiros e exporta continuamente produtos para países nacionais e estrangeiros. .

O mercado imobiliário de Yiwu pode ser considerado um dos representantes da economia de “circulação interna”.

Pode-se até dizer queA activa "circulação interna" do mercado imobiliário é a principal razão pela qual Yiwu embarcou numa trajectória diferente do mercado imobiliário nacional.

Em termos de fatores básicos: Yiwu cobre uma área de 1.105,46 quilômetros quadrados. A taxa de urbanização e a população migrante continuam a aumentar, resultando nas características duradouras de mais pessoas, menos terras e escassez de moradias de alta qualidade.

Empresas: No mercado de leilões de terras, as empresas locais (incluindo empresas estatais e privadas) são fortes e há muitos casos de aquisição de terras a preços elevados.

Tomemos como exemplo as empresas imobiliárias. Por exemplo, em dezembro do ano passado, a Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company, uma empresa privada, fez uma oferta de aproximadamente 1,85 bilhão de yuans para o "Bloco de Renovação Orgânica de Jiangwan Lote 5" com uma área de construção de . aproximadamente 142.000 metros quadrados e uma proporção de área útil de 1,3".

O mencionado "Lote 2 Qintang organicamente renovado", que ultrapassou 46 rodadas de licitação e foi vendido por 1,76 bilhão de yuans, não contou apenas com a participação de empresas imobiliárias estrangeiras, como China Shipping, Greentown e Jianhang, mas também Shangcheng, Lianli , Yongkang Hengqing, etc. A imobiliária local foi finalmente conquistada pela empresa privada Yiwu Yuling Trading (Lianli).

Este montante de aquisição de terrenos ficou em décimo lugar no ranking das empresas imobiliárias na província de Zhejiang no primeiro semestre do ano e não deve ser subestimado.

A força dos produtos das incorporadoras imobiliárias locais também é bem reconhecida pelo mercado. Por exemplo, as propriedades de luxo de grande venda acima mencionadas em Yiwu no primeiro semestre deste ano incluem propriedades pertencentes a empresas locais como Xuefeng e Badu.As vendas das incorporadoras imobiliárias locais representaram quase metade das vendas totais, o que é comparável às de Greentown.

No mercado intermediário, as pequenas e médias empresas locais dominam o mainstream, enquanto marcas intermediárias nacionais como Shell, I Love My Home e Zhongyuan têm uma presença fraca. Canais de vídeo curtos, em vez de aplicativos de localização de casas, são o principal canal para os agentes adquirirem novos clientes. A cultura do conhecimento na negociação ainda é evidente.

Fonte da foto de venda de casa ao vivo: tirada em microônibus

Em termos de grupos de consumidores, em resumo: são principalmente locais e não-locais que estão intimamente relacionados com a cadeia industrial da "Cidade de Comércio Internacional", bem como locais que beneficiaram de diversas políticas, tais como demolição e reforma de propriedades não especializadas. -os especuladores imobiliários locais são uma minoria.

Portanto, o mercado imobiliário de Yiwu pode criar um mercado imobiliário vertical único e ativo. O principal ponto de demanda dos clientes de habitação de luxo de Yiwu é "principalmente a busca pela taxa de utilização" (nas palavras de especialistas do setor), que estão intimamente relacionados com. indústrias e políticas locais vantajosas.

De forma interdependente, as instalações de apoio urbano de Yiwu servem principalmente ao grande objetivo de "ganhar dinheiro". Os grandes centros comerciais e as instalações de apoio comercial de entretenimento ao consumidor não são perfeitos e falta uma atmosfera de entretenimento e consumo para os cidadãos.

Embora o mercado imobiliário em muitas cidades tenda a cair na relação contraditória de depender de capital estrangeiro, empresas imobiliárias, intermediários e compradores de casas, o mercado imobiliário de Yiwu tem um apoio local relativamente sólido.

Talvez por isso, o grupo ativo de compra de casas em Yiwu muitas vezes não tenha tantas preocupações. Quando descobrirem que o produto que possuem não é mais bom, eles o substituirão imediatamente por um produto com maior potencial de valor agregado. Residências just-in-demand, grandes apartamentos, casas luxuosas e edifícios verticais são muitas vezes comprados sucessivamente.

No entanto, mesmo que alguém “fique de fora” como Yiwu, a sustentabilidade a longo prazo da popularidade do mercado imobiliário ainda precisa de ser preocupada.

Por exemplo, agentes seniores de duas empresas intermediárias líderes pesquisadas afirmaram que o volume de pedidos caiu significativamente em comparação com anos anteriores: uma empresa intermediária que lida com necessidades rígidas e projetos imobiliários de luxo viu seu volume de pedidos cair pela metade em comparação com três anos atrás; outros tratam principalmente de projetos de grande porte. O agente revelou: “No ano passado eram dois a três conjuntos por dia, mas este ano há apenas um conjunto a cada dois ou três dias”.

“Todos estão preocupados com o fato de os preços dos imóveis de médio a alto padrão estarem em níveis elevados.”O “veterano” local Zhu Xiaogang, 55 anos, resumiu desta forma.

Os seus métodos de resposta são: Em primeiro lugar, apoiar os seus mais de 30 funcionários a melhorar continuamente as suas capacidades empresariais, especialmente a visibilidade online, e aderir à política salarial de "sem salário base + comissões elevadas"; em segundo lugar, formar alianças com mais pequenos intermediários;

Assim como ele transmitiu ao falar sobre suas experiências ao longo dos anos: prepare-se sempre para um dia chuvoso.

Autor deste artigo | Limbo | responsabilidadeEditar | Ele Meng Fei

Editor | Ele Meng Fei Fonte |VCG