2024-08-14
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"모두가 중저가 부동산 가격이 높은 수준에 있다고 걱정하고 있습니다."
글/바지울링
국내 경매시장에서는 놀랄 일이 아니다.
예를 들어 상반기 국토 거래 면적은 약 9억9천만㎡로 전년 동기 대비 29% 감소했으며, 거래액은 약 1조1000억 위안으로 전년 동기 대비 약 1조1000억 위안에 달했다. 35% 감소, 주거용 토지 거래 면적은 약 1억 8천만 평방미터로 전년 대비 35% 감소했으며, 거래 금액은 약 6,694억 위안으로 전년 대비 42% 감소했습니다.
이러한 썰물 상황에서 한 현급 도시인 이우(Yiwu)는 예외인 것 같습니다.
상반기 이우시 토지양도가격은 63억5000만 위안에 이르렀고, 그 중 주거용 토지 양도 거래액은 46억2000만 위안으로 전년 동기 대비 9% 증가했다. 이번 46억2000만 위안의 주택용 토지 거래액은 올 상반기 심천 주택용 토지 거래액 51억8000만 위안에 가깝다.
이에 반해 올 상반기 이우시 신규 고급 부동산 복권은 거래액이 62억 위안을 넘을 정도로 매우 뜨거웠다.한 유명 부동산 회사가 개발한 '펑치차오밍'이라는 부동산 프로젝트가 있는데, 43일 만에 35억 위안을 팔았다.
이우 부동산 회사가 건설한 또 다른 부동산 프로젝트인 '완징관윤(Wanjing Guanyun)'은 78개의 타운하우스를 보유하고 있으며 가격은 평방미터당 65,000위안입니다. 18초 만에 매진되었습니다.
왜? 이를 위해 최근 이우에 미니버스가 다녀갔다.
많은 사람들은 상반기 이우의 토지 경매 및 고급 주택 시장의 붐을 이우의 대외 무역 상황과 직접적으로 연관시키는 경향이 있습니다.
올해 상반기 이우시는 전년 동기 대비 21.4% 증가한 2,880억 3천만 위안을 수출했다. 그중에서도 파리 '올림픽' 배당금이 상당하다. 이우의 프랑스 수출액은 17억 3천만 위안에 달해 전년 대비 23.7% 증가했고, 그 중 스포츠 용품 수출은 150.7% 증가했습니다. 파리올림픽 마스코트인 '프리겟' 인형은 대부분 이우에서 생산된다.
그렇게 간단합니까?이우 토지 경매 시장 현상을 이해하려면 고급 주택 시장부터 시작해야 한다.
미니버스 여행의 하이라이트 중 하나는 가장 인기 있는 고급 부동산 중 하나인 "Fengqi Chaoming"입니다. "펑치차오밍"의 개발사는 Greentown이며, 그 제품은 안뜰과 대형 아파트입니다. 이 호텔은 이우의 옛 무역 중심지인 난팡롄(Nanfanglian)에 위치하고 있으며 현재 이우의 무역 중심지인 국제 무역 도시에서 6km 떨어져 있으며 성숙한 교육, 상업, 오락 및 레저 시설을 갖춘 준도시 지역입니다.
불사조가 솟아오르고 포효하는 사진 출처: 미니버스로 촬영
방문해보면 이곳이 완전히 개방된 부동산은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 영업소로 이어지는 2개의 차선은 차단문으로 완전히 차단되어 출입이 완전히 자유롭지 않습니다.일반적으로 안뜰에 있는 모델하우스를 방문하려면 2시간 전에 미리 예약을 해야 하고, 지도부의 승인을 받아야 하는 입장이 어려운 편이다.
직원에 따르면 이러한 조치는 동료 및 관련 없는 사람들의 방문을 최소화하기 위한 것입니다.
밝게 꾸며진 영업소와 절묘한 모래 테이블 앞에서 미니 버스는 안뜰에 미판매 측면 덮개 세트가 하나만 있다는 것을 알게되었습니다. 배전실과 가까워 시야와 빛이 일부 차단되어 있었기 때문입니다. 가격은 130만 위안 할인되어 1900만 위안 이상입니다. 곧 그려질 대형 아파트는 6, 7, 10동이다. 공공시설로는 지하 및 고층 수영장 4개, 레저 클럽, 공용 레스토랑, 다실, 체스 및 카드룸 등이 있습니다.
영업소 샌드테이블 출처 : 미니버스로 촬영
강조해야 할 것은 "The Phoenix Rises and the Tide Ming"의 두 가지 특징입니다.주변시설이 발달한 도시지역에 위치하여 비밀유지를 중요하게 생각합니다. ——이것은 이우의 새로운 프로젝트의 반복적인 업그레이드와 고급 주택 시장의 치열한 경쟁의 결과입니다.
2020년 이전에는 이우 도시 지역에 저밀도 고급 주택이 거의 없을 것으로 이해됩니다.
이우의 많은 고위 요원은 미니버스에 대해 다음과 같이 요약했습니다. 2016년 이전에는 이우에 새 집이 거의 없었습니다. 이우는 2016년부터 2019년까지 대규모 주택 개조의 새로운 라운드를 시작한 후 즉각적인 요구가 있는 신규 프로젝트 시장이 호황을 누리고 있었습니다.
그러나 2021년 이후에는 낡은 주택이 대부분 철거되고, 당장 수요가 있는 상업용 주택 시장이 포화돼, 당장 수요가 있는 프로젝트에 참여하는 많은 개발자들이 '걸려' 있다.
정부가 도시 인터페이스를 최적화하고 시장 소비를 업그레이드하는 측면에서 도시 지역의 저밀도 고급 주택이 등장했습니다. 대형 평면 바닥, 안뜰 빌라, 중국식 안뜰, 하늘 정원, 고급스러운 외관 및 지원 시설... 최근 몇 년간의 동향 이우의 새로운 프로젝트의 일반적인 추세와 부동산 개발업자의 혁신 자세.
"2021년 이후 2022년, 2023년에 촬영하기 좋은 장소는 기본적으로 저밀도(용적률1.5 이하). "홍다부동산의 선임 에이전트 왕레이는 미니버스에 대해 다소 과장된 표현으로 설명했다.
증거로, 프리미엄 요율이 높은 저밀도 도시 구획은 드문 일이 아닙니다. 예를 들어, 올해 상반기에 이우 중심부에 위치한 대규모 토지 구획인 "Organic Renewal Qintang Lot 2"는 46차례의 입찰을 받았고 프리미엄 비율은 35.38%였습니다.
저밀도 토지 필지는 걸수록 향기가 더 강해지며, 이는 최근 몇 년간 이우 지역 경매의 추세입니다. 이에 상응하여 "이우시 재고 주거용 토지 프로젝트 목록(2024년 2분기)"에 따르면:용적률 1.5 이하 저밀도 주택이 14개로 약 27%를 차지한다.
중고 고급주택 시장에 전하면 "1000만짜리 집이 1년에 300만~500만씩 늘어나는 게 정상"이라며 "연립주택이 매년 늘어나고 있다. 이 상품이 귀하다"고 많은 중개업자들이 미니버스에 말했다.
대조적으로, 이우 부동산 시장의 전반적인 하락세는 전국 부동산 시장의 하락세와 크게 다르지 않습니다.
Anjuke 데이터에 따르면 지난 3년 동안 이우의 중고 주택 매물 가격은 25,941위안/㎡에서 올해 8월 초 20,710위안/㎡로 떨어졌습니다. 최고 33,500위안/㎡에서 22,109위안/㎡.
정리하면 올해 상반기 이우의 토지 경매와 고급 주택 시장이 번갈아 가며 진행된 상황은 다음과 같다.이는 최근 몇 년 동안 이우시 중급 및 고급 부동산 시장의 상승이 연장된 것입니다.
희소한 입지와 상품 업그레이드라는 장점을 지닌 고급 부동산 시장이 이우에 등장할 경우, 생활 경험, 현재 자산 보존 및 심지어는 자산 보존 측면에서도 이우의 부유층에게 매력적일 것이라는 점을 이해하는 것은 어렵지 않습니다. 투자 잠재력.
"엔지니어링에 종사하는 사람이 있습니다. 수천만 달러 규모의 프로젝트가 수십만 달러에 불과하다고 말했습니다. 일부 공장에서는 직원이 100명이 넘고 회전율이 높지만 실제로는 이익이 매우 작습니다." 이러한 상황은 사업 성과가 좋지 않은 사람들이 고급 주거용 부동산에 투자하려는 의지조차 엿볼 수 있습니다.
“일반인들은 수요가 있어야 감히 토지를 확보할 수 있다. 수요가 없으면 감히 토지를 확보할 수 없다”고 업계 관계자는 말했다.
건설 중인 부동산 출처: 미니버스로 촬영
예를 들어, Wang Lei와 Xiaoba는 현지 주택 구매자가 고급 주택 거래의 붐을 보았지만 곧 시작될 새로운 고급 주택 프로젝트의 가치를 상담하고 분석하기 위해 그를 방문했다고 언급했습니다. 그의 격려에 그는 동결자금을 이용해 복권에 당첨됐고, 복권에 당첨된 뒤 중고빌라를 구입했다.
약 1,100만 위안(약 110억 원)에 달하는 '수직 건물'도 있다.집주인은 자금이 급히 필요했기 때문에 가격을 200만 위안 낮추고, 거래가 완료된 후 집값이 즉시 1,100만 위안으로 올랐습니다.
Mingjia Real Estate의 또 다른 선임 대리인인 Liu Guodong은 다음과 같이 말했습니다.
항저우에서 라이브 스트리밍 전자상거래 사업을 하는 쑤저우의 여주인은 지난달 비를 맞으며 항저우에서 이우까지 차를 몰고 10시간 만에 6채의 고급 주택을 구경한 뒤 오전 1시에 거래 가격 8.36에 한 채를 샀다. 백만 위안짜리 빌라. 이 여주인은 이전에 이우에서 사업을 시작했지만 항저우 시장의 혁명으로 인해 이우로 돌아와 개발을 원했습니다.
거래 대상의 집주인은 며칠 후 1300만 위안의 가격으로 고급 주택을 교체했습니다.
“이우 시장은 회전율이 빠른 것이 특징이다.예를 들어, 예전 고객 중 일부는 올해 세트를 구입했지만 장식이나 실제 생활 과정에서 단점을 발견하고 내년에는 더 나은 세트 구매를 고려할 것입니다. Liu Guodong이 미니버스에게 말했습니다.
이 강력한 구매력의 원천에 관해서는 한 가지가 알려져 있습니다. 즉, 이우에는 중소기업이 많고 민간 자금이 풍부하며 산업이 비교적 안정적입니다.
공식 데이터에 따르면 지난 10년 동안 이우시의 시장 운영자 수는 17만 명에서 100만 명 이상으로 증가했으며 이는 전국의 5/1000, 절강성의 1/10을 차지합니다.2021년부터 지금까지 이우의 대외 무역 수출량은 약 18%-20%의 높은 수준으로 증가하고 있습니다.2023년 이우의 1인당 가처분 소득은 83,954위안으로 전년 동기 대비 7.3% 증가해 상하이(84,834위안)에 이어 두 번째, 베이징(81,752위안)보다 높다.
그러나 간과하기 쉬운 두 가지 사항이 더 있습니다. 2016년부터 이우에서는 두 차례에 걸쳐 대규모 도시 철거 캠페인이 진행되었으며, 도시화율은 76.2%에서 81.6%로 증가하여 베이징, 상하이, 텐진에 가까워졌습니다. 이 기간 동안 수많은 철거 및 부 창출 그룹도 활동했습니다. 생성되었습니다.
또한, 2015년부터 국내 최초의 농촌 농가 소유권, 자격 권리, 사용권 '3권 분리' 제도가 이우 농가 거래 시장에서도 점차 구체화되기 시작했습니다.
공식 데이터에 따르면 이우시는 수년 동안 농가 선정 비용으로 총 약 164억 4천만 위안을 징수했습니다. 유료 사용, 유료 위치 선택, 주택 양도 소유권 소득, 마을 간 정착, 토지 수집 쿠폰 등을 통해 농촌 주택 역사에서 남은 문제를 해결함으로써 도시의 농촌 집단 소득이 거의 200억 위안에 도달했습니다.
그 결과 이우시장에는 일반 고급주택 못지않은 인기를 누리며 오랫동안 지속되어온 독특한 상품이 있다. 바로 '수직빌딩'이다. 기반개혁으로 출시된 구매력이 공동으로 추진하는 상품이다.
"수직 건물"(거리의 수직 분할이라고도 함)이란 무엇입니까? 단일 재산권을 가진 상업용 및 주거용 건물을 말하며 상점, 창고, 공장, 주택 등으로 임대할 수 있습니다. 연간 임대료는 수직적 국유 재산권, 집단 재산권을 포함하여 약 200,000~400,000위안에 달할 수 있습니다. 도시의 거리와 마을 건물에 따른 개인 재산권.
국유 수직건물 이미지 출처 : 미니버스로 촬영
“작년에는 하루에 2~3세트씩 했어요. 약 RMB 1000만 가치의 수직 건물의 경우 프리미엄은 약 RMB 500,000입니다. 약 1500만, 프리미엄 약 100만. 무역도시 주변 일부 가격이 200~300만 올랐습니다." Hongda Real Estate의 Wang Lei가 설명했습니다.
"도심은 모든 측면에서 상대적으로 엄격합니다. 많은 중소기업 소유자와 소규모 가공 공장이 도시-농촌 인터페이스로 이전했습니다."라고 Hongda Real Estate의 Zhu Xiaogang은 덧붙였습니다.
Wang Lei와 Zhu Xiaogang이 인터뷰한 사진 출처: 미니버스로 촬영
이 회사는 2018년 처음부터 시작하여 수직적 부동산 거래의 급증에 따라 현재 연간 판매량이 6억~7억 위안, 연간 거래량이 2~7억 위안에 달하는 수직적 부동산 거래 분야 1위를 차지하고 있습니다. 삼백 단위.
수직적 부동산 시장과 고급 주택 시장은 서로를 촉진하고 이우 부동산 시장에 영양을 공급합니다.
이우 부동산 시장의 활력을 단지 소수의 부유층과 정책적 요인에만 귀속시키는 것만으로는 충분하지 않습니다.
이우의 경제를 정의하자면, 소형상품사업은 '대외순환' 경제의 가장 대표적인 사업이라고 볼 수 있다. 국내외 인재, 자금, 노동력을 지속적으로 유치하고, 지속적으로 국내외로 제품을 수출하는 사업이다. .
이우 부동산 시장은 '내부 순환' 경제를 대표하는 시장 중 하나로 볼 수 있습니다.
라고 할 수도 있겠네요부동산 시장의 활발한 '내부 순환'은 이우가 국가 부동산 시장과 다른 궤적을 시작한 핵심 이유입니다.
기본 요소 측면에서 보면 이우의 면적은 1,105.46평방 킬로미터입니다. 도시화율과 이주 인구가 지속적으로 증가하고 있어 인구는 늘어나고 토지는 줄어들며 고품질 주택이 부족한 특성이 오랫동안 지속되고 있습니다. .
기업: 토지경매시장에서는 지역기업(국영기업, 민간기업 포함)이 강세를 보이고 있으며, 높은 가격에 토지를 취득하는 경우가 많다.
부동산 회사를 예로 들면 지난해 12월 민간기업인 이우신마이기업경영컨설팅회사(Yiwu Xinmai Enterprise Management Consulting Company)가 건축면적 5호 '장완유기갱신블록 5호'에 대해 약 18억5000만 위안에 입찰했다. 약 142,000제곱미터, 용적률 1.3"입니다.
위에서 언급한 '유기적 갱신 Qintang Lot 2'는 46차례의 입찰을 돌파하여 17억 6천만 위안에 판매되었으며, China Shipping, Greentown, Jianhang 등 외국 부동산 회사뿐만 아니라 Shangcheng, Lianli도 참여했습니다. , Yongkang Hengqing 등 현지 부동산 회사는 민간 기업 Yiwu Yuling Trading (Lianli)이 마침내 승리했습니다.
이 토지 취득 금액은 상반기 저장성 부동산 회사 순위에서 10위를 차지했으며 과소평가해서는 안 된다.
국내 부동산 개발업체의 상품력도 시장에서 잘 인정받고 있다. 예를 들어, 위에서 언급한 올해 상반기 이우의 인기 럭셔리 부동산에는 Xuefeng 및 Badu와 같은 현지 기업이 소유한 부동산이 포함됩니다.지역 부동산 개발업체의 매출이 전체 매출의 거의 절반을 차지해 그린타운과 맞먹는 수준이다.
중개시장에서는 현지 중소기업이 주류를 점유하고 있는 반면, 쉘(Shell), 아이러브마이홈(I Love My Home), 종위안(Zhongyuan) 등 국가 중개 브랜드는 존재감이 약하다. 집찾기 앱보다는 짧은 영상 채널이 상담원들이 신규 고객을 확보하는 주요 채널입니다. 거래에 있어 친분 문화는 여전히 뚜렷합니다.
라이브하우스 판매 사진 출처 : 미니버스로 촬영
간단히 말해서, 소비자 그룹은 주로 "국제 무역 도시"산업 체인과 밀접한 관련이 있는 지역 주민 및 비 지역 주민뿐만 아니라 철거 및 농가 개혁과 같은 다양한 정책의 혜택을 받은 지역 주민입니다. -지역 부동산 투기꾼은 소수이다.
따라서 이우의 부동산 시장은 독특하고 활동적인 수직형 부동산 시장을 창출할 수 있으며, 이우의 고급 부동산 고객의 핵심 수요 포인트는 "주로 활용률 추구"(업계 관계자의 말)이며 이는 지역 이점과 밀접한 관련이 있습니다. 산업과 정책.
원인과 결과는 이우의 도시 지원 시설이 주로 '돈 버는 것'이라는 큰 목표를 달성하고 있다는 것입니다. 대형 쇼핑몰과 소비자 오락 상업 지원 시설이 완벽하지 않고 시민을 위한 오락 및 소비 분위기가 부족합니다.
많은 도시의 부동산 시장이 외자, 부동산 회사, 중개인, 주택 구입자에 의존하는 모순 관계에 빠지는 경향이 있는 반면, 이우 부동산 시장은 상대적으로 현지의 지지가 탄탄하다.
그렇기 때문에 이우의 활발한 주택 구입 그룹은 자신이 가지고 있는 제품이 더 이상 좋지 않다는 것을 알게 되면 즉시 더 많은 가치를 지닌 제품으로 교체하는 경향이 있습니다. 수요가 많은 주택, 대형 아파트, 고급 주택, 수직 건물을 차례로 구매하는 경우가 많습니다.
그러나 이우처럼 '외박'하더라도 부동산 시장의 인기가 장기적으로 지속될지는 여전히 걱정할 필요가 있다.
예를 들어, 조사에 참여한 두 주요 중개 회사의 고위 대리인은 모두 전년도에 비해 주문량이 크게 감소했다고 말했습니다. 엄격한 요구 사항과 고급 부동산 프로젝트를 모두 처리하는 한 중개 회사는 주문량이 3년 전에 비해 절반으로 줄었습니다. 기타는 주로 대규모 프로젝트를 다룬다. 에이전트는 "작년에는 하루에 2~3세트가 있었는데 올해는 2~3일에 1세트만 한다"고 밝혔다.
"모두가 중저가 부동산 가격이 높은 수준에 있다고 걱정하고 있습니다."현지 '베테랑' Zhu Xiaogang(55세)은 이를 이렇게 요약했습니다.
그의 대응 방법은 다음과 같습니다. 첫째, 30명이 넘는 직원이 비즈니스 역량, 특히 온라인 가시성을 지속적으로 향상할 수 있도록 지원하고, "기본급 없음 + 높은 수수료"라는 급여 정책을 준수합니다. 둘째, 더 많은 소규모 중개인과 제휴를 형성합니다.
그가 지난 몇 년간의 경험을 이야기하면서 전한 것처럼, 항상 비가 오는 날을 대비하라.
이 기사의 저자 | 림보 | 책임편집 | 허 멍페이
편집자 | 허 멍페이 소스 |(주)
