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Texto/Pang Wuji

La compra de viviendas comerciales existentes por parte de activos estatales se está acelerando en las principales ciudades. Recientemente, Zhuhai, Guangzhou, Shenzhen, Shenyang y otros lugares han divulgado intensamente planes o avances relevantes.

La “adquisición de viviendas” del equipo nacional implica que empresas estatales locales adquieran directamente unidades de viviendas comerciales no vendidas que hayan sido construidas por empresas promotoras y las utilicen como viviendas asequibles. El 17 de mayo de este año, el sector inmobiliario marcó el comienzo de una "combinación" de políticas sin precedentes. Entre ellas, el banco central propuso establecer un nuevo préstamo de vivienda asequible por valor de 300.000 millones de yuanes para ayudar a las empresas estatales locales a adquirir locales comerciales terminados y no vendidos. Vivienda a precios razonables para su colocación o vivienda asequible de tipo alquiler.

Como una de las medidas importantes para reducir las existencias, la industria cree que la "colección de casas" del equipo nacional no sólo ayudará a aumentar la vivienda asequible y acortar el tiempo de construcción, sino que también asimilará eficazmente el inventario del mercado y promoverá la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario. Sin embargo, este enfoque de reducción directa de existencias también enfrenta desafíos debido a muchos factores, como la financiación, el precio y la demanda.

Las decenas de miles de millones de “grandes movimientos” de Zhuhai

La ciudad de Zhuhai reveló recientemente información sobre la adquisición de viviendas comerciales existentes por valor de más de 10 mil millones. Zhuhai Huafa Industrial Co., Ltd. anunció que planea realizar negocios comerciales de viviendas comerciales existentes y espacios de estacionamiento de apoyo con el accionista mayoritario de la compañía, Zhuhai Huafa Group Co., Ltd. o sus subsidiarias, con un monto total de transacción que no exceda los 12 mil millones. yuan.

Huafa Group es el grupo empresarial estatal integral más grande de Zhuhai, y su controlador real es la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales Municipales de Zhuhai. Según el anuncio, las viviendas comerciales existentes adquiridas se utilizarán para aumentar la oferta de viviendas asequibles, viviendas para talentos y viviendas comerciales de alquiler, y ayudarán a Zhuhai a construir un nuevo patrón de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra.

Además, Shenzhen, Shenyang, Guangzhou y otros lugares han revelado recientemente planes o avances para que los activos estatales locales adquieran viviendas comerciales existentes.

Según estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute, a finales de julio, más de 60 ciudades en todo el país han introducido políticas para que los activos estatales adquieran viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles. grandes ciudades como Guangzhou, Chongqing, Hangzhou, Zhengzhou, Changsha, Tianjin y Lujiang, Jiyuan y otros condados o ciudades a nivel de condado.

Esta tendencia es consistente con el despliegue de departamentos relevantes. El 20 de junio, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural celebró una reunión relevante y afirmó que se deben promover las ciudades por encima del nivel del condado para llevar a cabo de manera efectiva, ordenada y efectiva la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles. La industria cree que en el segundo semestre de este año la compra y almacenamiento de viviendas comerciales se acelerará aún más.

"Ordene según sea necesario" con un propósito claro

El periodista descubrió que desde este año, la mayoría de los activos estatales adquiridos y almacenados han seguido el principio de "ordenar según las necesidades". Las propiedades existentes después de la adquisición tienen aproximadamente tres usos:

Una es utilizar el parque de viviendas recaudado para aumentar la oferta de viviendas de alquiler.

Ciudades como Zhuhai, Chongqing y Nanjing han utilizado explícitamente el parque de viviendas adquiridas como viviendas de alquiler. En febrero de este año, Chongqing Jiayu Company y Chongqing Jianyu Housing Leasing Fund adquirieron 4.207 unidades y planearon ponerlas en el mercado de alquiler a finales de junio, se puso en uso el primer proyecto de alquiler de Chongqing adquirido a partir de viviendas existentes;

Desde principios de este año, la ciudad de Nanjing ha lanzado dos rondas de viviendas “viejas por nuevas” con Nanjing Anju Construction Group y otros como entidades de adquisición. Nanjing Anju Construction Group reveló anteriormente que adquirirá 2.000 unidades de vivienda existentes en el primer lote de proyectos piloto y planea introducir unidades calificadas para operaciones de arrendamiento.

El segundo es incorporar el parque de viviendas comerciales recaudado al sistema de vivienda asequible.

Esta es la tendencia actual después de que las empresas estatales locales “adquieran casas”. Por ejemplo: Zhengzhou está dirigida por el gobierno local, y la plataforma estatal Chengfa Group adquiere viviendas de segunda mano de los residentes y luego las transforma en viviendas de alquiler asequibles.

La ciudad de Shenyang ha solicitado recientemente al público viviendas comerciales existentes para su uso como proyectos de viviendas asequibles, acelerando la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario de "mercado + seguridad" y aliviando las dificultades de vivienda que enfrentan los nuevos ciudadanos, los jóvenes y los asalariados. grupos y talentos introducidos en la ciudad.

Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd., una empresa estatal en Fuzhou, se dedica principalmente a recolectar y convertir viviendas de almacenamiento en viviendas de alquiler asequibles en la ciudad de Fuzhou. Se entiende que la empresa ha adquirido previamente aproximadamente 5.000 unidades de vivienda existentes. Recientemente, Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. compró 154 unidades residenciales en un paquete por aproximadamente 270 millones de yuanes.

El 7 de agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. emitió un aviso de licitación para la adquisición de viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles. El alcance de la colección incluye residencias, apartamentos y dormitorios de viviendas comerciales dentro del alcance de Shenzhen (excluyendo Shenzhen). -Zona Especial de Cooperación de Shantou), etc., dando prioridad a los proyectos de construcción (casas) que no se venden y se pueden gestionar de forma cerrada.

Según estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, más de 10 ciudades han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para su uso como viviendas asequibles.

Cada vez más lugares divulgan reglas detalladas para la compra y almacenamiento de viviendas comerciales. Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Yiju de Shanghai, dijo que tomando Shenzhen como ejemplo, la adquisición y almacenamiento de viviendas comerciales significa el inicio del modelo de "compra en lugar de construcción" de viviendas asequibles locales. Esta vez, los estándares operativos en Shenzhen son similares a los de otras ciudades, incluida la integridad de la construcción, las ventajas de ubicación, el tipo de unidad que cumple con los requisitos de vivienda asequible, instalaciones completas y el cumplimiento del certificado de producción.

El tercero es utilizar el parque de viviendas recaudado como viviendas de reasentamiento específicas.

El distrito Zengcheng de la ciudad de Guangzhou emitió previamente el “Anuncio sobre la recopilación de registros para casas de reasentamiento comercial calificadas para el proyecto ferroviario de Guangzhou (Xintang) a Shanwei (sección Xintang)”. Según el anuncio, el proyecto ferroviario planea comprar viviendas comerciales orientadas al mercado como viviendas de reasentamiento del proyecto, recolectar viviendas residenciales calificadas (empresas de viviendas) de la sociedad y luego seleccionar la comunidad de viviendas de reasentamiento (empresas de viviendas) de acuerdo con los procedimientos pertinentes. .

La compra y el almacenamiento también enfrentan desafíos

La implementación de la “recuperación” de propiedades estatales se está acelerando, pero también enfrenta muchos desafíos.

Huang Yu, vicepresidente ejecutivo del Instituto de Investigación de Índices de China, señaló que la dirección política actual de "promover la demanda + reducción de existencias" en el mercado inmobiliario ha sido clara y las políticas relacionadas con la "despoblación" conducen a aliviar las presiones financieras corporativas. También son propicios para la recuperación y el aumento del sentimiento del mercado.

Sin embargo, durante el proceso de implementación, Huang Yu recordó que la selección del objeto para la compra y el almacenamiento enfrenta ciertos desafíos. La determinación del precio de compra y almacenamiento es una cuestión clave en la finalización de la compra y el almacenamiento. demasiado bajo, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por participar disminuirá. Si el precio es demasiado alto, será difícil para el gobierno saldar la cuenta.

Al mismo tiempo, las compras y el almacenamiento pueden enfrentar problemas de desajuste entre la oferta y la demanda. Desde la perspectiva de la distribución urbana, en algunas ciudades donde las empresas inmobiliarias tienen una alta presión de inventario y una fuerte disposición a vender, la demanda de viviendas asequibles de tipo colocación es relativamente limitada y la escala de adquisición y almacenamiento de las empresas estatales puede ser pequeño, mientras que en algunas ciudades donde la demanda de viviendas asequibles de tipo colocación es relativamente fuerte (ciudades de primer nivel y ciudades centrales de segundo nivel), el nivel de inventario del mercado puede no ser alto y la disposición de las empresas de bienes raíces a vender viviendas existentes; con un descuento es relativamente bajo.

Además, los costos de capital son un factor importante que afecta la sostenibilidad empresarial. En la actualidad, las empresas estatales cuentan con 300.000 millones de yuanes en préstamos para viviendas asequibles del banco central, pero la tasa de interés anual de los préstamos es del 1,75% si se tiene en cuenta el aumento de las tasas de interés de los préstamos de los bancos comerciales. , el costo de capital de la adquisición y el almacenamiento de empresas estatales es de aproximadamente el 3%.

Huang Yu señaló que si también se consideran costos como la renovación y la operación, el costo real puede ser mayor. Por lo tanto, en el proceso de recolectar y convertir el excedente de viviendas en viviendas de alquiler asequibles, se necesitan descuentos de intereses fiscales y otras formas de cooperación para lograr un ingreso equilibrado.

Fuente: Guoshi Express

Editor: Zhuge Ruixin

Editor: Wei Xi