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文/パン・ウージ

主要都市では、国有資産による既存の商業住宅ストックの購入が加速している。最近、珠海、広州、深セン、瀋陽などが関連計画や進捗状況を集中的に公開している。

代表チームの「住宅買収」は、開発会社が建設した売れ残った商業住宅を地元国有企業が直接取得し、手頃な価格の住宅として利用するもの。今年5月17日、不動産分野は前例のない政策「組み合わせ」を導入し、その中で人民銀行は、地方国有企業が完成済みの商業物件を取得するのを支援するため、3,000億元の手頃な住宅再融資を創設することを提案した。手頃な価格で配置できるタイプまたは賃貸タイプの住宅。

業界は在庫解消の重要な対策の一つとして、代表チームの「住宅収集」が手頃な価格の住宅を調達し、建設期間を短縮するだけでなく、市場在庫を効果的に消化し、不動産市場の安定と回復を促進すると信じている。ただし、この直接在庫削減アプローチは、資金調達、価格、需要などの多くの要因による課題にも直面しています。

珠海の数百億の「大きな動き」

珠海市は最近、100億以上の既存商業住宅の取得に関する情報を公開した。珠海華発実業有限公司は、同社の支配株主である珠海華発集団有限公司またはその子会社と既存商業住宅および補助駐車場の売買事業を総額120億を超えない範囲で行う計画であると発表した。元。

華発集団は珠海最大の総合国有企業グループで、実際の管理者は珠海市国有資産監督管理委員会である。発表によると、取得した既存の商業住宅は、手頃な価格の住宅、タレント向け住宅、商業賃貸住宅の供給を増やし、珠海市が賃貸と購入の両方を促進する新しい住宅パターンを構築するのに役立てられるという。

さらに、深セン、瀋陽、広州などは最近、地元の国有資産が既存の商業住宅を取得する計画や進捗状況を明らかにした。

センタライン不動産研究所の統計によると、7月末現在、全国の60以上の都市が、既存の商業住宅を手頃な価格の住宅として利用するために国有資産を取得する政策を導入している。広州、重慶、杭州、鄭州、長沙、天津、廬江などの大都市、済源、その他の県または県レベルの都市。

この傾向は、関連部門の展開と一致しています。住宅・都市農村開発省は6月20日、関連会議を開催し、県レベル以上の都市が手頃な価格の住宅として使用する既存の商業用住宅の取得を効果的かつ秩序正しく実行するよう促進する必要があると述べた。業界は、今年下半期には商業用住宅の購入と保管がさらに加速するとみている。

明確な目的を持って「必要に応じて注文」

記者は、今年以降、取得して保管されている国有資産のほとんどが「ニーズに応じて発注する」という原則に従っていることを知りました。取得後の既存資産には、大きく3つの用途があります。

一つは、集めた住宅ストックを活用して賃貸住宅の供給を増やすことです。

珠海、重慶、南京などの都市は、取得した住宅ストックを賃貸住宅として明示的に使用している。今年2月、重慶嘉宇公司と重慶建宇住宅賃貸基金は4,207戸を取得し、賃貸市場に投入する計画を立て、6月末には重慶初の既存住宅から取得した賃貸プロジェクトが開始された。

今年初め以来、南京市は南京安住建設グループなどを買収主体として「中古・新品」住宅ストックの2ラウンドを開始した。南京安住建設グループは以前、パイロットプロジェクトの第一弾として既存住宅2,000戸を取得し、賃貸事業に適格なユニットを導入する計画を明らかにした。

2つ目は、収集した商業住宅ストックを低価格住宅制度に組み込むことです。

これが、地方国有企業が「住宅を取得」した後の現在の傾向だ。たとえば、鄭州市は地方政府が主導しており、国営プラットフォームの成発集団が住民の中古住宅を取得し、手頃な価格の賃貸住宅に改造している。

瀋陽市は最近、公共の既存商業住宅から手頃な価格の住宅プロジェクトとして使用するよう募集し、新たな「市場＋安全」の不動産開発モデルの構築を加速し、新市民、若者、賃金収入者が直面する住宅困難を緩和している。街に導入されたグループや才能。

福州市の国有企業である福州安珠発展有限公司は、福州市で保管住宅を収集し、手頃な価格の賃貸住宅に転換する業務を主に行っている。同社はこれまでに約5,000戸の既存住宅を取得したことがわかっている。最近、福州安珠発展有限公司は154戸の住宅ユニットを約2億7000万元で一括購入した。

8月7日、深セン安住集団有限公司は、手頃な価格の住宅として使用するための商業住宅の取得に関する募集通知を発行しました。収集の範囲には、深セン市の範囲内の商業住宅住宅、アパート、寮が含まれます（深センを除く）。 -汕頭特別協力区）など、売れ残りでクローズド管理が可能なプロジェクト（住宅）の建設を優先します。

中国指数研究所の統計によると、10以上の都市が手頃な価格の住宅として使用する商業用住宅を集める発表を行っている。

商業住宅の購入と保管に関する詳細なルールを公開するところが増えています。上海宜居不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏は、深センを例に挙げ、商業用住宅の取得と保管は、地元の手頃な価格の住宅の「建設ではなく購入」モデルの始まりを意味すると述べた。今回の深セン市の運用基準は、建物の完全性、立地の優位性、手頃な価格の住宅の要件に適合するユニットタイプ、完備した設備、生産証明書の遵守など、他の都市の運用基準と同様である。

3つ目は、収集した住宅ストックを再定住対象住宅として活用することである。

広州市増城区は以前、「広州（新塘）－汕尾間鉄道プロジェクト（新塘区間）の適格商業用移転住宅の登録収集に関する発表」を発表した。発表によると、鉄道プロジェクトは、プロジェクトの再定住住宅として市場志向の商業住宅を購入し、社会から適格な住宅（住宅会社）を集め、その後、関連手順に従って再定住住宅コミュニティ（住宅会社）を選択する予定である。 。

購入と保管も課題に直面している

国有財産の「買い取り」の実施は加速しているが、多くの課題にも直面している。

中国指数研究所の黄宇常務副所長は、不動産市場における「需要促進＋在庫削減」という現在の政策方向性は、企業の財務圧力の緩和に役立つことは明らかだと指摘した。また、市場心理の回復と手頃な価格の住宅供給の増加にも貢献します。

しかし、Huang Yu 氏は、購入と保管の対象の選択が、購入と保管を完了する上での重要な問題であることを思い出させました。価格が低すぎると、不動産会社の参加意欲が低下し、価格が高すぎると政府の清算が困難になります。

同時に、購入と保管では、需要と供給の不一致の問題に直面する可能性があります。都市流通の観点から見ると、不動産会社の在庫圧力が高く、販売意欲が強い一部の都市では、紹介型の低価格住宅の需要は相対的に限られており、国有企業の取得・保管の規模は縮小する可能性がある。規模は小さいが、紹介型の手頃な価格の住宅の需要が比較的強い一部の都市（一線都市および中核二線都市）では、市場の在庫レベルが高くない可能性があり、不動産会社の既存住宅の販売意欲が低い。割引価格は比較的安いです。

さらに、資本コストはビジネスの持続性に影響を与える重要な要素です。現在、国有企業は中央銀行からの3,000億元の低金利住宅再融資によって支えられているが、商業銀行の融資金利の上昇を考慮すると再融資の金利は年1.75％となる。 、国有企業の買収と保管の資本コストは約3％です。

Huang Yu氏は、改修や運営などのコストも考慮すると、実際のコストはさらに高くなる可能性があると指摘した。したがって、余剰住宅を回収し、手頃な価格の賃貸住宅に転換する過程において、財政の利子割引やその他の協力が均衡ある収入を達成するために必要である。

出典: 国石エクスプレス

編集者：諸葛瑞新

編集者：ウェイ・シー