2024-08-14
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Text/Pang Wuji
In Großstädten nimmt der Aufkauf bestehender Gewerbewohnungsbestände durch staatliche Vermögenswerte zu. Kürzlich haben Zhuhai, Guangzhou, Shenzhen, Shenyang und andere Orte intensiv relevante Pläne oder Fortschritte offengelegt.
Beim „Hauserwerb“ der Nationalmannschaft erwerben örtliche staatliche Unternehmen unverkaufte Gewerbewohnungen, die von Entwicklungsgesellschaften gebaut wurden, direkt und nutzen sie als bezahlbaren Wohnraum. Am 17. Mai dieses Jahres leitete die Immobilienbranche eine beispiellose politische „Kombination“ ein. Unter anderem schlug die Zentralbank die Einrichtung eines Darlehens für bezahlbaren Wohnraum in Höhe von 300 Milliarden Yuan vor, um lokale staatliche Unternehmen beim Erwerb fertiggestellter, nicht verkaufter Gewerbeflächen zu unterstützen Wohnraum zu angemessenen Preisen für die Vermittlung von bezahlbarem Wohnraum oder Mietwohnungen.
Die Branche geht davon aus, dass die „Haussammlung“ der Nationalmannschaft als eine der wichtigsten Maßnahmen zum Abbau von Lagerbeständen nicht nur dazu beitragen wird, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Bauzeit zu verkürzen, sondern auch den Marktbestand effektiv zu verarbeiten und die Stabilisierung und Erholung des Immobilienmarkts zu fördern. Dieser Ansatz des direkten Lagerabbaus steht jedoch auch vor Herausforderungen aufgrund vieler Faktoren wie Finanzierung, Preis und Nachfrage.
Die Stadt Zhuhai hat kürzlich Informationen über den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen im Wert von mehr als 10 Milliarden veröffentlicht. Zhuhai Huafa Industrial Co., Ltd. gab bekannt, dass es plant, mit dem Mehrheitsaktionär des Unternehmens, Zhuhai Huafa Group Co., Ltd. oder seinen Tochtergesellschaften, Handelsgeschäfte mit bestehenden Gewerbewohnungen und unterstützenden Parkplätzen abzuwickeln, wobei der Gesamttransaktionsbetrag 12 Milliarden nicht übersteigen soll Yuan.
Die Huafa Group ist die größte umfassende staatliche Unternehmensgruppe in Zhuhai und ihr eigentlicher Controller ist die Zhuhai Municipal State-owned Assets Supervision and Administration Commission. Der Ankündigung zufolge sollen die erworbenen bestehenden Gewerbewohnungen dazu genutzt werden, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, Wohnraum für Talente und gewerblichem Mietwohnungsraum zu erhöhen und Zhuhai dabei zu helfen, ein neues Wohnmodell aufzubauen, das sowohl das Mieten als auch den Kauf fördert.
Darüber hinaus haben Shenzhen, Shenyang, Guangzhou und andere Orte kürzlich Pläne oder Fortschritte für den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen durch lokale staatliche Vermögenswerte bekannt gegeben.
Laut Statistiken des Centaline Real Estate Research Institute haben bis Ende Juli mehr als 60 Städte im ganzen Land Richtlinien für staatliche Vermögenswerte eingeführt, um bestehende Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum zu erwerben große Städte wie Guangzhou, Chongqing, Hangzhou, Zhengzhou, Changsha, Tianjin und Lujiang und andere Kreise oder Städte auf Kreisebene.
Dieser Trend steht im Einklang mit dem Einsatz relevanter Abteilungen. Am 20. Juni hielt das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung eine entsprechende Sitzung ab und erklärte, dass Städte oberhalb der Kreisebene gefördert werden sollten, um den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum effektiv, geordnet und effektiv durchzuführen. Die Branche geht davon aus, dass sich der Kauf und die Lagerung von Gewerbeimmobilien in der zweiten Jahreshälfte weiter beschleunigen werden.
Der Reporter fand heraus, dass seit diesem Jahr die meisten erworbenen und eingelagerten staatlichen Vermögenswerte nach dem Prinzip „Ordnung nach Bedarf“ erfolgten. Die vorhandenen Immobilien haben nach dem Erwerb etwa drei Verwendungszwecke:
Eine besteht darin, den gesammelten Wohnungsbestand zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen zu nutzen.
Städte wie Zhuhai, Chongqing und Nanjing haben den erworbenen Wohnungsbestand explizit als Mietwohnungen genutzt. Im Februar dieses Jahres erwarben die Chongqing Jiayu Company und der Chongqing Jianyu Housing Leasing Fund 4.207 Einheiten und planten, sie Ende Juni auf den Mietmarkt zu bringen. Chongqings erstes Mietprojekt, das aus bestehenden Wohnungen erworben wurde, wurde in Betrieb genommen.
Seit Anfang dieses Jahres hat die Stadt Nanjing zwei Runden des „Alt-gegen-Neu“-Wohnungsbestands mit der Nanjing Anju Construction Group und anderen als Erwerbseinheiten gestartet. Die Nanjing Anju Construction Group gab zuvor bekannt, dass sie im Rahmen der ersten Pilotprojekte 2.000 bestehende Wohneinheiten erwerben wird und plant, qualifizierte Einheiten für den Leasingbetrieb einzuführen.
Die zweite besteht darin, den gesammelten Gewerbewohnungsbestand in das bezahlbare Wohnungssystem einzubinden.
Dies ist der aktuelle Trend, nachdem lokale staatliche Unternehmen „Häuser erwerben“. Zum Beispiel: Zhengzhou wird von der lokalen Regierung geführt und die staatliche Plattform Chengfa Group erwirbt die gebrauchten Wohnungen der Bewohner und wandelt sie dann in bezahlbare Mietwohnungen um.
Die Stadt Shenyang hat kürzlich bei der Öffentlichkeit bestehende Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbare Wohnprojekte angefragt, wodurch der Aufbau eines neuen „Markt + Sicherheit“-Immobilienentwicklungsmodells beschleunigt und die Wohnungsschwierigkeiten von neuen Bürgern, jungen Menschen und Lohnempfängern gemildert wurden Gruppen und Talente in die Stadt gebracht.
Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd., ein staatliches Unternehmen in Fuzhou, übernimmt hauptsächlich die Aufgabe, Lagerwohnungen in erschwingliche Mietwohnungen in der Stadt Fuzhou zu sammeln und umzuwandeln. Es wird davon ausgegangen, dass das Unternehmen zuvor etwa 5.000 bestehende Wohneinheiten erworben hat. Kürzlich kaufte Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. 154 Wohneinheiten in einem Paket für rund 270 Millionen Yuan.
Am 7. August veröffentlichte die Shenzhen Anju Group Co., Ltd. eine Ausschreibung für den Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum. Der Umfang der Sammlung umfasst Gewerbeimmobilien, Wohnungen und Wohnheime im Umkreis von Shenzhen (ausgenommen Shenzhen). -Shantou Special Cooperation Zone) usw., wobei Bauprojekten (Häusern) Vorrang eingeräumt wird, die nicht verkauft werden und geschlossen verwaltet werden können.
Laut Statistiken des China Index Research Institute haben mehr als zehn Städte angekündigt, Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum zu sammeln.
Immer mehr Orte legen detaillierte Regeln für den Kauf und die Lagerung von Gewerbeimmobilien offen. Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, sagte, dass der Erwerb und die Lagerung von Gewerbeimmobilien am Beispiel von Shenzhen den Beginn des „Kauf statt Bau“-Modells für bezahlbaren Wohnraum vor Ort bedeuten. Die Betriebsstandards in Shenzhen ähneln diesmal denen in anderen Städten, einschließlich Gebäudeintegrität, Standortvorteile, Einheitstyp, der den Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum entspricht, vollständige Einrichtungen und Einhaltung von Produktionszertifikaten.
Die dritte besteht darin, den gesammelten Wohnungsbestand als gezielte Umsiedlungsunterkunft zu nutzen.
Der Bezirk Zengcheng der Stadt Guangzhou hat zuvor die „Bekanntmachung über die Sammlung von Registrierungen für qualifizierte kommerzielle Umsiedlungshäuser für das Eisenbahnprojekt Guangzhou (Xintang) nach Shanwei (Abschnitt Xintang)“ herausgegeben. Der Ankündigung zufolge plant das Eisenbahnprojekt, marktorientierte Gewerbewohnungen als Umsiedlungswohnungen des Projekts zu erwerben, qualifizierten Wohnraum (Wohnungsunternehmen) von der Gesellschaft einzusammeln und dann die Umsiedlungswohnungsgemeinschaft (Wohnungsgesellschaft) gemäß den einschlägigen Verfahren auszuwählen .
Die Umsetzung des „Rückkaufs“ von Staatseigentum beschleunigt sich, steht aber auch vor vielen Herausforderungen.
Huang Yu, geschäftsführender Vizepräsident des China Index Research Institute, wies darauf hin, dass die aktuelle politische Ausrichtung der „Förderung der Nachfrage + Abbau der Lagerbestände“ auf dem Immobilienmarkt eindeutig dazu beiträgt, den finanziellen Druck der Unternehmen zu lindern tragen auch zur Erholung und Steigerung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum bei.
Während des Umsetzungsprozesses erinnerte Huang Yu jedoch daran, dass die Auswahl des Kauf- und Lagergegenstands mit gewissen Herausforderungen verbunden ist Ist der Preis zu hoch, wird es für den Staat schwierig, die Rechnung zu begleichen.
Gleichzeitig kann es bei Einkauf und Lagerung zu Problemen mit der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage kommen. Aus Sicht der städtischen Verteilung ist in einigen Städten, in denen Immobilienunternehmen einen hohen Lagerdruck und eine starke Verkaufsbereitschaft haben, die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit Platzierungstyp relativ begrenzt, und der Umfang des Erwerbs und der Lagerung durch staatliche Unternehmen kann ebenfalls gering sein klein; in einigen Städten, in denen die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit Platzierungstyp relativ groß ist (Städte der ersten und zweiten Reihe), ist der Marktbestand möglicherweise nicht hoch und die Bereitschaft der Immobilienunternehmen, bestehende Wohnungen zu verkaufen mit einem Rabatt ist relativ gering.
Darüber hinaus sind die Kapitalkosten ein wichtiger Faktor für die Nachhaltigkeit eines Unternehmens. Derzeit erhalten staatliche Unternehmen 300 Milliarden Yuan an bezahlbaren Wohnungsrückzahlungen von der Zentralbank, aber der jährliche Zinssatz für Rückzahlungen beträgt 1,75 %, wenn man den Anstieg der Zinssätze für Geschäftsbankdarlehen berücksichtigt Die Kapitalkosten für den Erwerb und die Lagerung staatlicher Unternehmen betragen etwa 3 %.
Huang Yu wies darauf hin, dass die tatsächlichen Kosten möglicherweise höher ausfallen, wenn auch Kosten wie Renovierung und Betrieb berücksichtigt werden. Daher sind bei der Sammlung und Umwandlung überschüssigen Wohnraums in bezahlbaren Mietraum steuerliche Zinsabschläge und andere Kooperationen erforderlich, um ein ausgeglichenes Einkommen zu erzielen.
Quelle: Guoshi Express
Herausgeber: Zhuge Ruixin
Herausgeber: Wei Xi
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