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Testo/Pang Wuji

L’acquisto di patrimonio immobiliare commerciale esistente da parte di beni di proprietà statale sta accelerando nelle principali città. Recentemente, Zhuhai, Guangzhou, Shenzhen, Shenyang e altri luoghi hanno ampiamente divulgato piani e progressi rilevanti.

L'"acquisizione di case" da parte della squadra nazionale prevede che le imprese statali locali acquisiscano direttamente unità abitative commerciali invendute che sono state costruite da società di sviluppo e le utilizzino come alloggi a prezzi accessibili. Il 17 maggio di quest'anno, il settore immobiliare ha inaugurato una "combinazione" politica senza precedenti. Tra queste, la banca centrale ha proposto di istituire un prestito immobiliare a prezzi accessibili di 300 miliardi di yuan per sostenere le imprese statali locali nell'acquisizione di immobili commerciali invenduti. alloggi a prezzi ragionevoli per il collocamento o alloggi a prezzi accessibili di tipo affitto.

Essendo una delle misure più importanti per ridurre le scorte, l'industria ritiene che la "raccolta di case" della squadra nazionale non solo aiuterà a trovare alloggi a prezzi accessibili e a ridurre i tempi di costruzione, ma anche a digerire efficacemente l'inventario del mercato e promuovere la stabilizzazione e la ripresa del mercato immobiliare. Tuttavia, questo approccio diretto alla riduzione delle scorte deve affrontare anche sfide derivanti da molti fattori quali finanziamenti, prezzo e domanda.

Le decine di miliardi di “grandi mosse” di Zhuhai

La città di Zhuhai ha recentemente divulgato informazioni sull'acquisizione di alloggi commerciali esistenti per un valore di oltre 10 miliardi. Zhuhai Huafa Industrial Co., Ltd. ha annunciato che intende condurre attività commerciali di alloggi commerciali esistenti e parcheggi di supporto con l'azionista di controllo della società Zhuhai Huafa Group Co., Ltd. o le sue controllate, con un importo totale della transazione non superiore a 12 miliardi yuan.

Il Gruppo Huafa è il più grande gruppo aziendale statale di Zhuhai e il suo attuale controllore è la Commissione per la supervisione e l'amministrazione dei beni statali municipali di Zhuhai. Secondo l'annuncio, gli alloggi commerciali esistenti acquisiti verranno utilizzati per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili, alloggi per talenti e alloggi commerciali in affitto, e aiuteranno Zhuhai a costruire un nuovo modello abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto.

Inoltre, Shenzhen, Shenyang, Guangzhou e altri luoghi hanno recentemente rivelato piani o progressi per l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da parte di beni locali di proprietà statale.

Secondo le statistiche del Centaline Real Estate Research Institute, alla fine di luglio, più di 60 città in tutto il paese hanno introdotto politiche per l'acquisizione di immobili commerciali esistenti da parte dello Stato per utilizzarli come alloggi a prezzi accessibili. Tra questi, ci sono super grandi città come Guangzhou, Chongqing, Hangzhou, Zhengzhou, Changsha, Tianjin e Lujiang, Jiyuan e altre contee o città a livello di contea.

Questa tendenza è coerente con il dispiegamento dei dipartimenti competenti. Il 20 giugno, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha tenuto un incontro rilevante e ha affermato che le città al di sopra del livello di contea dovrebbero essere promosse per effettuare in modo efficace, ordinato ed efficace l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. L'industria ritiene che nella seconda metà di quest'anno l'acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali subiranno un'ulteriore accelerazione.

"Ordina secondo necessità" con uno scopo chiaro

Il giornalista ha scoperto che da quest'anno la maggior parte dei beni di proprietà statale acquisiti e immagazzinati hanno seguito il principio di "ordinare secondo le esigenze". Le proprietà esistenti dopo l'acquisizione hanno approssimativamente tre usi:

Il primo è quello di utilizzare il patrimonio immobiliare raccolto per aumentare l’offerta di alloggi in affitto.

Città come Zhuhai, Chongqing e Nanchino hanno utilizzato esplicitamente il patrimonio immobiliare acquisito come alloggi in affitto. Nel febbraio di quest'anno, la Chongqing Jiayu Company e il Chongqing Jianyu Housing Leasing Fund hanno acquisito 4.207 unità e hanno pianificato di immetterle nel mercato degli affitti. Alla fine di giugno è stato messo in funzione il primo progetto di affitto di Chongqing acquisito da alloggi esistenti;

Dall’inizio di quest’anno, la città di Nanchino ha lanciato due cicli di progetti di “vecchio per nuovo” con il Nanjing Anju Construction Group e altri come entità di acquisizione. Il Nanjing Anju Construction Group ha precedentemente rivelato che acquisirà 2.000 unità abitative esistenti nel primo lotto di progetti pilota e prevede di introdurre unità qualificate per operazioni di leasing.

Il secondo è incorporare il patrimonio edilizio commerciale raccolto nel sistema di alloggi a prezzi accessibili.

Questa è la tendenza attuale dopo che le imprese statali locali “acquisiscono case”. Ad esempio: Zhengzhou è guidata dal governo locale e la piattaforma statale Chengfa Group acquista le abitazioni di seconda mano dei residenti e poi le trasforma in alloggi in affitto a prezzi accessibili.

La città di Shenyang ha recentemente sollecitato dal pubblico alloggi commerciali esistenti da utilizzare come progetti abitativi a prezzi accessibili, accelerando la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare "mercato + sicurezza" e alleviando le difficoltà abitative incontrate dai nuovi cittadini, dai giovani, dai lavoratori salariati gruppi e talenti introdotti in città.

Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd., un'impresa statale di Fuzhou, si assume principalmente il compito di raccogliere e convertire alloggi di stoccaggio in alloggi in affitto a prezzi accessibili nella città di Fuzhou. Resta inteso che la società ha precedentemente acquisito circa 5.000 unità abitative esistenti. Recentemente, Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. ha acquistato 154 unità residenziali in un pacchetto per circa 270 milioni di yuan.

Il 7 agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. ha emesso un avviso di sollecitazione per l'acquisizione di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. L'ambito della raccolta comprende residenze, appartamenti e dormitori commerciali nell'ambito di Shenzhen (esclusa Shenzhen -Zona di cooperazione speciale di Shantou) ecc., dando priorità ai progetti di costruzione (case) che risultano invenduti e possono essere gestiti in modo chiuso.

Secondo le statistiche del China Index Research Institute, più di 10 città hanno emesso annunci per raccogliere alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.

Sempre più luoghi stanno divulgando regole dettagliate per l’acquisto e la conservazione di alloggi commerciali. Yan Yuejin, vicedirettore dello Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, ha affermato che, prendendo Shenzhen come esempio, l'acquisizione e lo stoccaggio di alloggi commerciali significa l'inizio del modello di "acquisto invece di costruzione" di alloggi locali a prezzi accessibili. Gli standard operativi a Shenzhen questa volta sono simili a quelli di altre città, tra cui l’integrità dell’edificio, i vantaggi della posizione, il tipo di unità che soddisfa i requisiti per alloggi a prezzi accessibili, strutture complete e conformità ai certificati di produzione.

Il terzo è utilizzare il patrimonio immobiliare raccolto come alloggi di reinsediamento mirati.

Il distretto di Zengcheng della città di Guangzhou aveva precedentemente emesso l'"Annuncio sulla raccolta di registrazioni per case di reinsediamento commerciale qualificate per il progetto ferroviario da Guangzhou (Xintang) a Shanwei (sezione Xintang)". Secondo l'annuncio, il progetto ferroviario prevede di acquistare alloggi commerciali orientati al mercato come alloggi di reinsediamento del progetto, raccogliere alloggi residenziali qualificati (società edilizie) dalla società, e quindi selezionare la comunità abitativa di reinsediamento (società immobiliare) in conformità con le procedure pertinenti .

Anche l’acquisto e lo stoccaggio devono affrontare sfide

L’attuazione del “riacquisto” delle proprietà statali sta accelerando, ma deve anche affrontare molte sfide.

Huang Yu, vicepresidente esecutivo del China Index Research Institute, ha sottolineato che l'attuale direzione politica di "promuovere la domanda + riduzione delle scorte" nel mercato immobiliare è stata chiara e le politiche relative alla "riduzione delle scorte" contribuiscono ad alleviare le pressioni finanziarie aziendali sono anche favorevoli alla ripresa e all’aumento del sentiment del mercato.

Tuttavia, durante il processo di implementazione, Huang Yu ha ricordato che la selezione dell'oggetto per l'acquisto e lo stoccaggio deve affrontare alcune sfide. La determinazione del prezzo di acquisto e stoccaggio è una questione chiave nel completamento dell'acquisto e dello stoccaggio troppo basso, l'entusiasmo delle società immobiliari a partecipare diminuirà. Se il prezzo è troppo alto, sarà difficile per il governo saldare i conti.

Allo stesso tempo, l’acquisto e lo stoccaggio potrebbero dover affrontare problemi di disallineamento tra domanda e offerta. Dal punto di vista della distribuzione urbana, in alcune città in cui le società immobiliari hanno un’elevata pressione sulle scorte e una forte disponibilità a vendere, la domanda di alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento è relativamente limitata e la portata dell’acquisizione e dello stoccaggio delle imprese statali potrebbe essere piccolo; mentre in alcune città in cui la domanda di alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento è relativamente forte (città di primo livello e città centrali di secondo livello), il livello delle scorte di mercato potrebbe non essere elevato e la disponibilità delle società immobiliari a vendere alloggi esistenti ad uno sconto è relativamente basso.

Inoltre, i costi di capitale sono un fattore importante che influisce sulla sostenibilità aziendale. Attualmente, le imprese statali ricevono dalla banca centrale 300 miliardi di yuan in prestiti per abitazioni a prezzi accessibili, ma il tasso di interesse annuo sui prestiti è dell'1,75%, se si tiene conto dell'aumento dei tassi di interesse sui prestiti delle banche commerciali , il costo del capitale per l'acquisizione e lo stoccaggio delle imprese statali è di circa il 3%.

Huang Yu ha sottolineato che se si considerano anche i costi di ristrutturazione e funzionamento, il costo effettivo potrebbe essere più elevato. Pertanto, nel processo di raccolta e conversione degli alloggi in eccesso in alloggi in affitto a prezzi accessibili, sono necessari sconti sugli interessi fiscali e altre forme di cooperazione per raggiungere un reddito equilibrato.

Fonte: Guoshi Express

Editore: Zhuge Ruixin

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