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Texto/Pang Wuji

A compra do parque habitacional comercial existente por activos estatais está a acelerar nas principais cidades. Recentemente, Zhuhai, Guangzhou, Shenzhen, Shenyang e outros locais divulgaram intensamente planos ou progressos relevantes.

A “aquisição de casas” da equipa nacional envolve empresas estatais locais que adquirem directamente unidades habitacionais comerciais não vendidas que foram construídas por empresas de desenvolvimento e as utilizam como habitação a preços acessíveis. Em 17 de maio deste ano, o setor imobiliário deu início a uma "combinação" de políticas sem precedentes. Entre elas, o banco central propôs a criação de um novo empréstimo para habitação a preços acessíveis de 300 bilhões de yuans para apoiar empresas estatais locais na aquisição de imóveis comerciais não vendidos concluídos. habitação a preços razoáveis ​​para colocação ou habitação acessível do tipo aluguer.

Como uma das medidas importantes para desestocar, a indústria acredita que a "recolha de casas" da selecção nacional não só ajudará a aumentar a habitação a preços acessíveis e a reduzir o tempo de construção, mas também a digerir eficazmente o inventário do mercado e a promover a estabilização e recuperação do mercado imobiliário. No entanto, esta abordagem de desestocagem direta também enfrenta desafios decorrentes de muitos fatores, como financiamento, preço e procura.

As dezenas de bilhões de “grandes movimentos” de Zhuhai

A cidade de Zhuhai divulgou recentemente informações sobre a aquisição de habitações comerciais existentes no valor de mais de 10 bilhões. anunciou que planeja conduzir negócios comerciais de habitações comerciais existentes e vagas de estacionamento de apoio com o acionista controlador da empresa Zhuhai Huafa Group Co., Ltd. ou suas subsidiárias, com o valor total da transação não excedendo 12 bilhões yuan.

O Grupo Huafa é o maior grupo empresarial estatal abrangente em Zhuhai, e seu controlador real é a Comissão Municipal de Supervisão e Administração de Ativos Estatais de Zhuhai. De acordo com o anúncio, as habitações comerciais existentes adquiridas serão utilizadas para aumentar a oferta de habitação acessível, habitação para talentos e habitação comercial para aluguer, e ajudar Zhuhai a construir um novo padrão de habitação que promova tanto o arrendamento como a compra.

Além disso, Shenzhen, Shenyang, Guangzhou e outros locais divulgaram recentemente planos ou progressos para que activos estatais locais adquiram habitações comerciais existentes.

De acordo com estatísticas do Centaline Real Estate Research Institute, no final de julho, mais de 60 cidades em todo o país introduziram políticas para que ativos estatais adquiram habitações comerciais existentes para uso como habitação a preços acessíveis. grandes cidades como Guangzhou, Chongqing, Hangzhou, Zhengzhou, Changsha, Tianjin e Lujiang, Jiyuan e outros condados ou cidades em nível de condado.

Esta tendência é consistente com a implantação de departamentos relevantes. No dia 20 de Junho, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural realizou uma reunião relevante e declarou que as cidades acima do nível distrital devem ser promovidas para realizar de forma eficaz, ordenada e eficaz a aquisição de habitação comercial existente para utilização como habitação a preços acessíveis. A indústria acredita que no segundo semestre deste ano, a compra e armazenamento de habitações comerciais irá acelerar ainda mais.

"Encomende conforme necessário" com um propósito claro

O repórter apurou que, desde este ano, a maior parte dos bens estatais adquiridos e armazenados segue o princípio de “ordenar de acordo com as necessidades. Os imóveis existentes após a aquisição têm cerca de três utilizações”.

Uma delas é usar o parque habitacional arrecadado para aumentar a oferta de moradias para aluguel.

Cidades como Zhuhai, Chongqing e Nanjing utilizaram explicitamente o parque habitacional adquirido como habitação para arrendamento. Em fevereiro deste ano, a Chongqing Jiayu Company e o Chongqing Jianyu Housing Leasing Fund adquiriram 4.207 unidades e planejaram colocá-las no mercado de aluguel no final de junho, o primeiro projeto de aluguel de Chongqing adquirido de moradias existentes foi colocado em uso;

Desde o início deste ano, a cidade de Nanjing lançou duas rodadas de parque habitacional “antigo por novo” com o Nanjing Anju Construction Group e outros como entidades adquirentes. O Nanjing Anju Construction Group revelou anteriormente que irá adquirir 2.000 unidades habitacionais existentes no primeiro lote de projetos piloto e planeja introduzir unidades qualificadas para operações de arrendamento.

A segunda é incorporar o parque habitacional comercial recolhido no sistema de habitação acessível.

Esta é a tendência atual depois que as empresas estatais locais “adquirem casas”. Por exemplo: Zhengzhou é liderada pelo governo local e a plataforma estatal Chengfa Group adquire habitações usadas dos residentes e depois transforma-as em habitações para aluguer a preços acessíveis.

A cidade de Shenyang solicitou recentemente ao público habitações comerciais existentes para utilização como projectos de habitação a preços acessíveis, acelerando a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário de "mercado + segurança" e aliviando as dificuldades habitacionais enfrentadas pelos novos cidadãos, jovens, assalariados grupos e talentos introduzidos na cidade.

Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd., uma empresa estatal em Fuzhou, assume principalmente a tarefa de coletar e converter habitações de armazenamento em habitações para aluguel a preços acessíveis na cidade de Fuzhou. Entende-se que a empresa já adquiriu aproximadamente 5.000 unidades habitacionais existentes. Recentemente, a Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. comprou 154 unidades residenciais em um pacote por cerca de 270 milhões de yuans.

Em 7 de agosto, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. emitiu um aviso de solicitação para a aquisição de moradias comerciais para uso como moradias populares. O escopo da coleção inclui residências comerciais, apartamentos e dormitórios no âmbito de Shenzhen (excluindo Shenzhen. -Zona Especial de Cooperação de Shantou) etc., dando prioridade aos projectos de construção (casas) que não são vendidos e podem ser geridos de forma fechada.

De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, mais de 10 cidades emitiram anúncios para recolher habitações comerciais para utilização como habitação a preços acessíveis.

Cada vez mais locais divulgam regras detalhadas para compra e armazenamento de habitações comerciais. Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária Yiju de Xangai, disse que, tomando Shenzhen como exemplo, a aquisição e armazenamento de moradias comerciais significa o início do modelo de "compra em vez de construção" de moradias locais acessíveis. Desta vez, os padrões operacionais em Shenzhen são semelhantes aos de outras cidades, incluindo integridade do edifício, vantagens de localização, tipo de unidade que atende aos requisitos de habitação a preços acessíveis, instalações completas e conformidade com certificados de produção.

A terceira é usar o parque habitacional recolhido como habitação de reassentamento direcionada.

O distrito de Zengcheng, na cidade de Guangzhou, emitiu anteriormente o “Anúncio sobre a coleta de registros para casas de reassentamento comercial qualificadas para o projeto ferroviário de Guangzhou (Xintang) a Shanwei (seção de Xintang)”. De acordo com o anúncio, o projeto ferroviário planeja comprar moradias comerciais orientadas para o mercado como habitação de reassentamento do projeto, coletar moradias residenciais qualificadas (empresas de habitação) da sociedade e, em seguida, selecionar a comunidade habitacional de reassentamento (empresa de habitação) de acordo com os procedimentos relevantes. .

Compra e armazenamento também enfrentam desafios

A implementação da “reintegração de posse” de propriedade estatal está a acelerar, mas também enfrenta muitos desafios.

Huang Yu, vice-presidente executivo do China Index Research Institute, destacou que a atual direção política de "promover a demanda + desestocagem" no mercado imobiliário tem sido clara. As políticas relacionadas à "desestocagem" são propícias ao alívio das pressões financeiras corporativas. são também propícios à recuperação e ao aumento do sentimento do mercado.

No entanto, durante o processo de implementação, Huang Yu lembrou que a seleção do assunto para compra e armazenamento enfrenta certos desafios. A determinação do preço de compra e armazenamento é uma questão fundamental na conclusão da compra e armazenamento. muito baixo, o entusiasmo das empresas imobiliárias em participar diminuirá. Se o preço for muito alto, será difícil para o governo liquidar as contas.

Ao mesmo tempo, a compra e o armazenamento podem enfrentar problemas de incompatibilidade entre oferta e procura. Do ponto de vista da distribuição urbana, em algumas cidades onde as empresas imobiliárias têm alta pressão de estoque e forte vontade de vender, a demanda por moradias populares do tipo colocação é relativamente limitada, e a escala de aquisição e armazenamento de empresas estatais pode ser pequeno, enquanto em algumas cidades onde a procura por habitação acessível do tipo colocação é relativamente forte (cidades de primeiro e segundo nível), o nível de inventário do mercado pode não ser elevado e a vontade das empresas imobiliárias de vender habitação existente; com desconto é relativamente baixo.

Além disso, os custos de capital são um factor importante que afecta a sustentabilidade empresarial. Atualmente, as empresas estatais são apoiadas por 300 bilhões de yuans em reempréstimos para habitação a preços acessíveis do banco central, mas a taxa de juros anual dos reempréstimos é de 1,75%. , o custo de capital da aquisição e armazenamento de empresas estatais é de cerca de 3%.

Huang Yu destacou que se custos como renovação e operação também forem considerados, o custo real pode ser maior. Portanto, no processo de recolha e conversão de habitação excedente em habitação para arrendamento acessível, são necessários descontos nos juros fiscais e outras formas de cooperação para alcançar um rendimento equilibrado.

Fonte: Expresso Guoshi

Editor: Zhuge Ruixin

Editor: Wei Xi