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En agosto de este año, Xiao Chen, residente de Beijing, encontró una casa en ejecución hipotecaria con una superficie total de 110 metros cuadrados en una comunidad del distrito de Chaoyang, Beijing, por 6,67 millones de yuanes en la plataforma de subastas Alibaba, lo que la hizo muy feliz. "La ubicación y el ambiente comunitario son buenos y el precio es mucho más bajo que el de las casas en la misma área. Hice mucha tarea con anticipación y descubrí que esta casa en ejecución hipotecaria estaba desocupada y no tiene estado de arrendamiento, lo que puede ahorrar mucho. de problemas en el futuro."

En las plataformas sociales, el tema de las propiedades embargadas está suscitando acalorados debates entre los internautas, desde el proceso de compra hasta las estrategias de oferta y las guías de evasión, algunas publicaciones de experiencias han sido vistas cientos de miles de veces. También se puede ver en los datos de transacciones que las casas en ejecución hipotecaria, especialmente las casas en ejecución hipotecaria, son cada vez más preferidas por los residentes.

Según las reglas de las subastas judiciales, los postores deben pagar el precio total de compra de una casa al tribunal en una sola suma. En las operaciones reales, a menudo surgen situaciones como el alto valor de la cosa en cuestión y la dificultad para recaudar fondos por parte del postor. a situaciones como que nadie puje o que la subasta fracase. En la actualidad, muchos bancos están cooperando con los tribunales para promover préstamos de ejecución hipotecaria en respuesta a las necesidades de los compradores de viviendas. Sin embargo, los problemas financieros no son todo el problema. Entre los múltiples riesgos ocultos en las casas embargadas, el más criticado por los compradores de viviendas es los obstáculos encontrados en el proceso de liquidación. La solución de este problema requiere una fuerte promoción por parte del departamento judicial.

La publicación sobre mi experiencia para evitar trampas recibió un gran número de visitas.

Xiao Chen presentó que el precio inicial de la propiedad antes mencionada era de 5,27 millones de yuanes. El día de la subasta, el precio se elevó varias veces y el precio total final ascendió a 6,67 millones de yuanes. "El precio estimado de esta casa dado por Alibaba es de 7,6 millones de yuanes, y el precio estimado dado por JD.com es de 8,79 millones de yuanes. El precio unitario medio de las casas de segunda mano en la misma zona es de 64.000 a 65.000 yuanes, y el El precio unitario de esta casa es inferior a 6,1 miles de dólares”.

Cuando se trata de los preparativos antes de la subasta, Xiao Chen tiene una serie de consejos: "Antes de pujar, prepare el depósito, diversos impuestos y tasas, y las tarifas de servicio de la agencia de ejecución hipotecaria, etc. El depósito para esta casa es de 1 millón de yuanes. , que no es una cantidad pequeña. Si la subasta tiene éxito, la plataforma reembolsará el depósito. Si la oferta tiene éxito, el depósito se transferirá a la cuenta designada por el tribunal y el saldo se pagará más tarde.

Además, Xiao Chen cree que elegir una casa también es muy importante. Primero examinó los listados de casas en la plataforma, luego inspeccionó la calidad, orientación, decoración, etc. de la casa en el lugar. También habló con los residentes de los alrededores para averiguar si había otras anomalías en la casa y contrató a un. agencia de servicios profesionales de ejecución hipotecaria para realizar un análisis del listado de casas.

En las plataformas sociales, muchos internautas como Xiao Chen han comprado propiedades en ejecución hipotecaria y han compartido sus experiencias, desde el proceso de compra hasta las estrategias de oferta y las guías para evitarlas, y algunas publicaciones han sido vistas cientos de miles de veces.

Según estadísticas del Instituto de Investigación de Índices de China, el número acumulado de artículos de subasta vendidos en el primer semestre de 2024 fue de aproximadamente 78.500, un aumento de aproximadamente el 5,8% en comparación con el primer semestre de 2023. Entre ellos, el volumen de propiedades residenciales adjudicadas fue de 53.000 unidades, un aumento de más del 6% en comparación con el primer semestre de 2023. En términos de monto, el monto total de las transacciones de propiedades residenciales en ejecución hipotecaria ha aumentado y el precio promedio de las transacciones ha disminuido. En el primer semestre de 2024, el valor de transacción de las propiedades residenciales embargadas fue de 76.530 millones de yuanes, lo que representa el 49,8% del valor total de transacción de las propiedades residenciales embargadas, y el precio medio de transacción fue de 9.075 yuanes por metro cuadrado. En el primer semestre de 2023, el valor de transacción de las propiedades residenciales embargadas fue de 76.180 millones de yuanes, lo que representa el 49,6% del valor total de transacción de las propiedades residenciales embargadas, y el precio medio de transacción fue de 9.606 yuanes por metro cuadrado.

Expertos de la industria dijeron a los periodistas que la oferta de casas en ejecución hipotecaria proviene principalmente de confiscaciones judiciales, incumplimientos de préstamos hipotecarios comerciales, etc. Cuando un deudor no puede pagar la deuda, el tribunal puede obligar a subastar la propiedad a su nombre para pagar la deuda. "En comparación con el precio de transacción del mercado, las propiedades embargadas suelen tener importantes descuentos en el precio, principalmente porque la enajenación de activos confiscados por deudas suele tener requisitos de limitación de tiempo y el comprador tiene un fuerte poder de negociación, un distinguido investigador senior del Shanghai". Laboratorio de Finanzas y Desarrollo, dijo a los periodistas.

Xiaoqiu, administrador de préstamos de cierto banco comercial de la ciudad, dijo a los periodistas que las tasas de descuento (precio de transacción/precio de tasación × 100%) son diferentes en la primera subasta, segunda subasta, venta, nueva cotización, etc. la primera subasta suele tener entre siete y siete y un 20% de descuento, y la tasa de descuento para el segundo lote es un 20% de descuento sobre el precio inicial del primer lote. En circunstancias normales, el precio inicial de venta es igual al precio inicial de la segunda subasta, pero la situación específica requiere un análisis detallado y, a menudo, se negocia por habitación.

Los bancos encuentran nuevos puntos de crecimiento empresarial

"Nuestro banco tiene préstamos para casas embargadas, pero sólo puede ofrecer préstamos puramente comerciales. El tipo de interés es el mismo que el de los préstamos para viviendas de segunda mano. El proceso también es el mismo que el proceso normal de préstamos comerciales. La diferencia es que "Antes de prestar, es necesario encontrar una compañía de seguros que proporcione garantía. La prima corre a cargo del cliente y es del 1,5% del monto del préstamo", dijo Xiaoqiu.

Muchos expertos bancarios dijeron a los periodistas que en el entorno actual del mercado inmobiliario, subastar propiedades hipotecarias a precios bajos a veces es inútil, pero también crea nuevos puntos de crecimiento empresarial. "Como banco, queremos liquidar las hipotecas lo antes posible y recuperar los préstamos incobrables. Pero no todas las hipotecas son tan fáciles de vender. A veces, las propiedades enajenadas están en malas condiciones. Incluso si se subastan con éxito, el descuento será grande, incapaz de cubrir el principal y los intereses del préstamo", dijo a los periodistas el responsable de una sucursal de un banco por acciones en Chengdu.

Por lo tanto, el objetivo de los bancos es cómo evitar que las propiedades hipotecadas se infravaloren y se vendan a precios bajos. Wang Ran, director de negocios del área de Jilin de un banco estatal, dijo que el banco primero realizará una investigación de mercado para comprender los precios del mercado circundante y elaborar un informe de investigación. Luego, trabaje con la empresa tasadora para inspeccionar la propiedad, comprender la situación real de la propiedad, diagnosticar las ventajas, desventajas y puntos de venta, proporcionar la información de investigación del banco a la empresa tasadora como referencia y pedirle que brinde una información más detallada. Precio de tasación razonable y acorde a las expectativas del mercado.

"Preferimos utilizar una plataforma en línea para las subastas públicas para evitar la interferencia humana durante el proceso de subasta. Al mismo tiempo, tomaremos una variedad de medidas para encontrar compradores interesados ​​y facilitar las transacciones de subasta", dijo Wang Ran, que el banco se expandirá. canales de publicidad, no solo publique anuncios de ventas en sucursales provinciales, sucursales municipales y sucursales relevantes, publique información en plataformas de subastas y encuentre formas de aumentar el entusiasmo de los empleados por las recomendaciones y publicar anuncios a través de los medios de difusión. Al mismo tiempo, utilizamos las características de las empresas de tasación, empresas de subastas, agencias de licitación y agencias de vivienda para tener una gran cantidad de clientes y grupos de clientes precisos para ayudar a que la subasta de bienes raíces tenga éxito.

Cooperar con los tribunales y otras partes para promover los préstamos de subasta legal como un nuevo punto de crecimiento empresarial para los bancos. "En las subastas judiciales tradicionales, los postores deben pagar el precio total de compra al tribunal de una sola vez. En las operaciones reales, a menudo ocurren situaciones como nadie puja o subastas fallidas debido al alto valor del objeto y la dificultad de la subasta. postores en la recaudación de fondos. En respuesta a las necesidades correspondientes de los clientes, lanzamos préstamos de subasta legal", dijo Wang Ran.

Desde este año, algunos tribunales, bancos y otras instituciones financieras han promovido préstamos de subasta judicial para brindar apoyo crediticio a postores calificados para participar en subastas judiciales de bienes raíces, resolviendo el problema de los compradores de viviendas que tienen dificultades para recaudar grandes cantidades de fondos en un período corto. de tiempo para poder participar en subastas a precio completo.

Por ejemplo, en mayo de este año, el Tribunal Popular Intermedio de la ciudad de Yan'an, provincia de Shaanxi, firmó un acuerdo de cooperación sobre préstamos de ejecución hipotecaria con la sucursal de Yan'an del Banco de China, la sucursal de Xiaodongmen del Banco Agrícola de China en Yan'an y Banco Comercial Rural de Yan'an. "Sobre la base de la introducción de varias agencias de subastas auxiliares profesionales en la etapa inicial para mejorar la eficiencia del procesamiento de subastas, cooperamos con instituciones financieras en la jurisdicción para lanzar préstamos de subastas legales para ayudar a reducir costos y aumentar la eficiencia en la ejecución de subastas legales. Si nadie puja, la subasta fracasa, etc. durante la subasta, los bienes de la persona sujeta a ejecución no pueden realizarse y la sentencia ganadora del solicitante no puede ejecutarse de manera efectiva. El Tribunal Popular Intermedio de la ciudad de Yan'an, Shaanxi ". La provincia declaró que, según el acuerdo de cooperación, las agencias de subastas auxiliares profesionales participarán en todo el proceso de enajenación de la propiedad involucrada y brindarán a los postores y a las instituciones financieras servicios de apoyo para evitar posibles disputas de propiedad, problemas de calidad, uso, tarifas de propiedad y retrasos. honorarios, impuestos y otras cuestiones que puedan existir con la propiedad. El banco fortalecerá aún más el control de riesgos de los activos ejecutados y promoverá conjuntamente la implementación de servicios de préstamos hipotecarios para lograr un efecto beneficioso para todos: el solicitante, la persona sujeta a ejecución, el comprador, el banco, el tribunal y el instituciones auxiliares.

Fiscalía da consejos

Pei Hongbo, codirector ejecutivo del bufete de abogados Beijing Deheheng y director del Departamento de Resolución de Disputas Comerciales y Financieras, dijo en una entrevista con periodistas que una razón importante por la que el precio de las viviendas embargadas puede reducirse significativamente es que los compradores deben soportar cierto grado de riesgo, por ejemplo, es difícil liquidar la propiedad, el precio de tasación es alto y los procedimientos de transferencia son complicados. Además, para atraer a más postores, el precio inicial de la casa en ejecución hipotecaria será inferior al precio de mercado.

"Acabo de caer en la trampa de la ejecución hipotecaria. No he vivido en la casa que compré hace medio año. En cambio, pagué más de 8.000 yuanes en honorarios de propiedad adeudados por la experiencia de compra de la vivienda del anterior propietario, Wang Meng, residente de Hunan". No es tan bueno como Xiao Chen. Todo salió bien. Ella dijo a los periodistas que aunque compró la casa en ejecución hipotecaria con casi un 30% de descuento sobre el precio de mercado, los padres del propietario anterior siempre habían ocupado la casa. "La otra parte se negó a irse y teníamos miedo de tener problemas con el anciano, por lo que no tuvimos más remedio que acudir al tribunal para obligar a desalojar la casa. Pero tomó tiempo y ya pasó medio año". "Ha pasado desde que íbamos y venimos."

En opinión de Ren Tao, a diferencia de las viviendas comerciales ordinarias, las viviendas en ejecución hipotecaria pueden involucrar a múltiples partes interesadas. Cuando los residentes compran propiedades embargadas, deben prestar atención a los riesgos que conllevan. A menudo quedan muchos problemas de la historia de las casas embargadas, que incluyen no sólo problemas económicos, sino también problemas sociales, como disputas sobre derechos de propiedad, posesión y uso, etc.

Pei Hongbo dijo a los periodistas que las ejecuciones hipotecarias a veces tienen derechos de propiedad poco claros. Por ejemplo, puede haber varios acreedores o acreedores hipotecarios en una casa en ejecución hipotecaria, lo que en última instancia conduce a disputas sobre derechos de propiedad. Estas disputas no suelen mencionarse en el anuncio de la subasta y los compradores sólo las descubren una vez completada la transacción. Es posible que algunas casas embargadas no puedan obtener certificados de derechos de propiedad debido a problemas con los promotores, lo que afecta la transacción y el uso normal de las casas. Además, debido a otros costos ocultos involucrados, a veces el precio de transacción de una propiedad embargada puede no reflejar verdaderamente el costo real de comprar una casa.

Entre los múltiples riesgos inherentes a las propiedades adjudicadas, el más criticado por los compradores de viviendas es la cuestión de la autorización. Pei Hongbo dijo que algunas casas embargadas han sido ocupadas por los propietarios originales y sus familias, o han firmado contratos de arrendamiento válidos previamente, lo que resultará en que los compradores no puedan mudarse inmediatamente aunque sean propietarios de la casa. Especialmente cuando el plazo del arrendamiento es largo o el alquiler es bajo, las cuestiones de autorización son particularmente complejas. Aunque los compradores de viviendas pueden resolver el problema por medios legales, requiere mucho tiempo y trabajo.

Durante la investigación, el periodista descubrió que no sólo los propietarios individuales como Wang Meng enfrentaron problemas de autorización, sino que algunos miembros del banco también sufrieron problemas por ejecuciones hipotecarias.

Wu Tong (seudónimo), director de una sucursal de un banco estatal en Hangzhou, dijo a los periodistas que en 2023, un cliente hipotecario del banco debía más de 400.000 yuanes en capital e intereses, y había estado fuera de contacto durante un mucho tiempo. Según el contrato de préstamo, el banco emprendió acciones legales. Después de ganar la demanda, descubrieron que la propiedad utilizada como garantía había firmado un contrato de arrendamiento con otros antes de que el banco solicitara la preservación de la propiedad. El plazo del arrendamiento era de un año, lo que dificultaba que el banco pudiera deshacerse de la propiedad de inmediato.

"Después de muchas comunicaciones, el inquilino estuvo dispuesto a cooperar con el tribunal y prometió desalojar la casa después de que expirara el contrato de arrendamiento. En el primer semestre de este año, subastamos la propiedad en la plataforma de subastas Alibaba y recuperamos el préstamo moroso en completo Este préstamo moroso ganó la demanda. Pasó un año desde la ejecución de la solicitud hasta la recuperación del préstamo, lo que sirvió de advertencia para nuestro trabajo de gestión posterior al préstamo. La negligencia en el trabajo posterior al préstamo generará problemas como. falta de seguimiento de los clientes y disminución de la calidad de los activos", afirmó con franqueza Wu Tong.

El 9 de agosto, la Fiscalía Popular Suprema publicó información relevante sobre cómo los órganos de la fiscalía han fortalecido la supervisión legal de la ejecución civil y promovido la aplicación estandarizada de las subastas de casas judiciales de conformidad con la ley. Los órganos de la fiscalía que se ocupan del caso descubrieron que existen "campos minados" en las actuales actividades de subasta de la casa judicial. Algunos postores se confabulan maliciosamente con otros para obtener casas de subastas a precios más bajos, perjudicando los intereses de los propietarios u otros postores.

Según un informe de la Fiscalía Popular Suprema, en los últimos años, algunas personas sujetas a ejecución se han aprovechado del sistema de "la venta no rompe el contrato de arrendamiento" para evadir deudas y obstaculizar la ejecución, se han confabulado maliciosamente con otros y han fabricado información falsa. relaciones de arrendamiento mediante contratos de firma posterior, pagos mixtos, litigios falsos y otros medios. Acordar un plazo de arrendamiento más largo y cobrar el alquiler por adelantado obstaculiza el desarrollo normal de la subasta de la casa. Además, en la práctica judicial, el tribunal se enfrenta a muchas dificultades a la hora de desalojar una casa de conformidad con las leyes y reglamentos y, en ocasiones, los postores tienen que posponer la toma de posesión de la casa.

Además de la supervisión y tramitación de los casos, la Fiscalía recuerda que al participar en las licitaciones de las casas de subastas judiciales, los compradores de viviendas deben comprender de antemano los procesos y procedimientos pertinentes, leer la información pública en detalle y comprender plenamente los diversos riesgos de la subasta. casa. Sobre la premisa de realizar un presupuesto racional, conocer los riesgos y comprender las reglas Participe en la siguiente licitación.