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Nell'agosto di quest'anno, Xiao Chen, residente a Pechino, ha trovato sulla piattaforma d'aste Alibaba una casa pignorata con una superficie totale di 110 metri quadrati in una comunità nel distretto di Chaoyang, a Pechino, per 6,67 milioni di yuan, cosa che l'ha resa estremamente felice. "La posizione e l'ambiente comunitario sono buoni e il prezzo è molto più basso rispetto alle case nella stessa zona. Ho fatto molti compiti in anticipo e ho scoperto che questa casa pignorata è stata lasciata libera e non ha alcuno stato di locazione, il che può far risparmiare molto di guai in futuro."

Sulle piattaforme social, il tema delle proprietà pignorate sta suscitando accese discussioni tra i netizen. Dal processo di acquisto alle strategie di offerta fino alle guide per evitare, alcuni post di esperienze sono stati visualizzati centinaia di migliaia di volte. Dai dati sulle transazioni si evince anche che le case pignorate, soprattutto le case pignorate, sono sempre più preferite dai residenti.

Secondo le regole delle aste giudiziarie, gli offerenti devono pagare al tribunale l'intero prezzo di acquisto della casa in un'unica soluzione. Nelle operazioni reali, spesso si verificano situazioni come l'alto valore dell'oggetto e la difficoltà nel reperire fondi da parte dell'offerente a situazioni come nessuna offerta o fallimento dell'asta. Attualmente, molte banche stanno collaborando con i tribunali per promuovere prestiti di pignoramento in risposta alle esigenze degli acquirenti di case. Tuttavia, i problemi finanziari non sono l'intero problema. Tra i molteplici rischi nascosti nelle case pignorate, quello più criticato dagli acquirenti di case sono gli ostacoli incontrati nel processo di liquidazione. La risoluzione di questo problema richiede una forte promozione da parte del dipartimento giudiziario.

Il post sulla mia esperienza nell'evitare le trappole ha ricevuto un elevato numero di visualizzazioni

Xiao Chen ha spiegato che il prezzo iniziale della suddetta proprietà era di 5,27 milioni di yuan. Il giorno dell'asta, il prezzo è stato aumentato più volte e il prezzo totale finale è salito a 6,67 milioni di yuan. "Il prezzo stimato di questa casa fornito da Alibaba è di 7,6 milioni di yuan, e il prezzo stimato da JD.com è di 8,79 milioni di yuan. Il prezzo unitario medio delle case di seconda mano nella stessa zona è di 64.000-65.000 yuan, e il Il prezzo unitario di questa casa è inferiore a 6,1 migliaia di dollari."

Per quanto riguarda i preparativi prima dell'asta, Xiao Chen ha una serie di consigli: "Prima di fare offerte, prepara il deposito, varie tasse e spese, le spese di servizio dell'agenzia di pignoramento, ecc. Il deposito per questa casa è di 1 milione di yuan , che non è una piccola somma. In caso contrario, se l'asta avrà successo, la piattaforma rimborserà il deposito. Se l'offerta viene accolta, il deposito verrà trasferito sul conto indicato dal tribunale e il saldo verrà pagato successivamente.

Inoltre, Xiao Chen ritiene che anche la scelta di una casa sia molto importante. Per prima cosa ha sfogliato gli annunci delle case sulla piattaforma, poi ha ispezionato la qualità, l'orientamento, la decorazione, ecc. della casa sul posto. Ha anche parlato con i residenti circostanti per scoprire se c'erano altre anomalie nella casa e ha assunto un agenzia di servizi di pignoramento professionale per condurre un'analisi dell'elenco delle case.

Sulle piattaforme social, molti netizen come Xiao Chen hanno acquistato proprietà pignorate e hanno condiviso le loro esperienze, dal processo di acquisto alle strategie di offerta fino alle guide per evitare, ci sono molti tipi di post sulle esperienze e alcuni post sono stati visualizzati centinaia di migliaia di volte.

Secondo le statistiche del China Index Research Institute, il numero complessivo di oggetti venduti all’asta nella prima metà del 2024 è stato di circa 78.500, con un aumento di circa il 5,8% rispetto alla prima metà del 2023. Tra questi, il volume delle transazioni di immobili residenziali pignorati è stato di 53.000 unità, con un aumento di oltre il 6% rispetto alla prima metà del 2023. In termini di importo, il valore totale della transazione delle proprietà residenziali pignorate è aumentato e il prezzo medio della transazione è diminuito. Nella prima metà del 2024, il valore della transazione delle proprietà residenziali pignorate è stato di 76,53 miliardi di yuan, pari al 49,8% del valore totale della transazione delle proprietà pignorate, e il prezzo medio della transazione è stato di 9.075 yuan al metro quadrato. Nella prima metà del 2023, il valore della transazione delle proprietà residenziali pignorate è stato di 76,18 miliardi di yuan, pari al 49,6% del valore totale della transazione delle proprietà pignorate, e il prezzo medio della transazione è stato di 9.606 yuan al metro quadrato.

Addetti al settore hanno detto ai giornalisti che l'offerta di case pignorate proviene principalmente da confisca giudiziaria, inadempienze di mutui ipotecari commerciali, ecc. Quando un debitore non è in grado di ripagare il debito, la proprietà a suo nome può essere costretta a essere messa all'asta dal tribunale per ripagare il debito. "Rispetto al prezzo delle transazioni di mercato, le proprietà pignorate spesso hanno sconti significativi, soprattutto perché la cessione dei beni incamerati dal debito di solito ha requisiti limitati nel tempo e l'acquirente ha un forte potere contrattuale." Ren Tao, un illustre ricercatore senior presso l'Università di Shanghai Laboratorio di Finanza e Sviluppo, ha detto ai giornalisti.

Xiaoqiu, il gestore dei prestiti di una certa banca commerciale cittadina, ha detto ai giornalisti che i tassi di sconto (prezzo di transazione/prezzo di valutazione × 100%) sono diversi nella prima asta, nella seconda asta, nella vendita, nella rimessa in vendita, ecc. la prima asta ha spesso uno sconto compreso tra sette e sette e il 20% e il tasso di sconto per il secondo lotto è pari al 20% sul prezzo iniziale del primo lotto. In circostanze normali, il prezzo di partenza della vendita è uguale al prezzo di partenza della seconda asta, ma la situazione specifica richiede un'analisi dettagliata e spesso viene negoziata per camera.

Le banche trovano nuovi spunti di crescita per il business

"La nostra banca concede prestiti per case pignorate, ma può fornire solo prestiti puramente commerciali. Il tasso di interesse è lo stesso di quello dei prestiti per case di seconda mano. Anche il processo è uguale al normale processo di prestito commerciale. La differenza è che prima di concedere un prestito, è necessario trovare una compagnia assicurativa che fornisca una garanzia. Il premio è a carico del cliente e ammonta all'1,5% dell'importo del prestito", ha affermato Xiaoqiu.

Molti addetti ai lavori delle banche hanno detto ai giornalisti che nell'attuale contesto del mercato immobiliare, mettere all'asta immobili ipotecari a prezzi bassi a volte è inutile, ma crea anche nuovi punti di crescita del business. "Come banca desideriamo assolutamente liquidare i mutui il prima possibile e recuperare i crediti inesigibili. Ma non tutti i mutui sono così facili da vendere. A volte gli immobili alienati sono in pessime condizioni. Anche se vengono messi all'asta con successo, lo sconto sarà elevato e non potrà coprire il capitale e gli interessi del prestito", ha detto ai giornalisti il ​​responsabile di una filiale di una banca per azioni a Chengdu.

Pertanto, come evitare che gli immobili ipotecati vengano sottovalutati e venduti a prezzi bassi è l'obiettivo delle banche. Wang Ran, capo degli affari nell'area di Jilin di una banca statale, ha detto che la banca condurrà prima una ricerca di mercato per comprendere i prezzi di mercato circostanti e redigerà un rapporto di ricerca. Quindi, collabora con la società di valutazione per ispezionare la proprietà, comprendere la situazione reale della proprietà, diagnosticare i vantaggi, gli svantaggi e i punti di forza, fornire le informazioni di ricerca della banca alla società di valutazione come riferimento e chiederle di fornire ulteriori informazioni. prezzo di valutazione ragionevole e in linea con le aspettative del mercato.

"Preferiamo utilizzare una piattaforma online per le aste pubbliche per evitare l'interferenza umana durante il processo d'asta. Allo stesso tempo, adotteremo una serie di misure per trovare acquirenti interessati e facilitare le transazioni d'asta. Wang Ran ha affermato che la banca si espanderà." canali pubblicitari, non solo Pubblicare annunci di vendita nelle filiali provinciali, municipali e nelle filiali pertinenti, rilasciare informazioni sulle piattaforme d'asta e trovare anche modi per aumentare l'entusiasmo dei dipendenti per le raccomandazioni e pubblicare annunci pubblicitari attraverso i media radiotelevisivi. Allo stesso tempo, sfruttiamo le caratteristiche delle società di valutazione, delle società d'asta, delle agenzie di gara e delle agenzie immobiliari per avere un gran numero di clienti e gruppi di clienti precisi per aiutare l'asta immobiliare ad avere successo.

Collaborare con i tribunali e altri soggetti per promuovere i prestiti tramite asta legale come nuovo punto di crescita del business per le banche. "Nelle aste giudiziarie tradizionali, gli offerenti devono pagare l'intero prezzo di acquisto al tribunale in una sola volta. Nelle operazioni reali, spesso si verificano situazioni come nessuna offerta o aste fallite a causa dell'elevato valore dell'oggetto e della difficoltà nel reperire fondi per gli offerenti In risposta alle corrispondenti esigenze dei clienti, abbiamo lanciato prestiti d'asta legali," ha detto Wang Ran.

Da quest'anno, alcuni tribunali, banche e altri istituti finanziari hanno promosso prestiti all'asta giudiziaria per fornire supporto creditizio agli offerenti qualificati per partecipare alle aste giudiziarie immobiliari, risolvendo il problema degli acquirenti di case che hanno difficoltà a raccogliere grandi quantità di fondi in un breve periodo di tempo per partecipare alle aste a prezzo pieno.

Ad esempio, nel maggio di quest'anno, il Tribunale popolare intermedio della città di Yan'an, provincia dello Shaanxi, ha firmato un accordo di cooperazione sui prestiti pignorati con la filiale di Yan'an della Bank of China, la filiale di Xiaodongmen della Agricultural Bank of China a Yan'an e Banca commerciale rurale di Yan'an. "Sulla base dell'introduzione di diverse agenzie d'asta ausiliarie professionali nella fase iniziale per migliorare l'efficienza dello smaltimento delle aste, abbiamo collaborato con istituti finanziari nella giurisdizione per lanciare prestiti per aste legali per contribuire a ridurre i costi e aumentare l'efficienza nell'esecuzione delle aste legali. Se nessuno fa offerte, l'asta fallisce, ecc. durante l'asta, i beni della persona soggetta all'esecuzione non possono essere realizzati e la sentenza vincente del richiedente non può essere effettivamente eseguita La Provincia ha dichiarato che, secondo l'accordo di cooperazione, le agenzie d'asta ausiliarie professionali parteciperanno all'intero processo di cessione della proprietà coinvolta e forniranno agli offerenti e alle istituzioni finanziarie servizi di supporto per evitare possibili controversie sulla proprietà, problemi di qualità, utilizzo, spese sulla proprietà, ritardi commissioni, tasse e altri problemi che potrebbero esistere con la proprietà. La banca rafforzerà ulteriormente il controllo del rischio dei beni pignorabili e promuoverà congiuntamente l'implementazione di servizi di prestito pignorabile al fine di ottenere un effetto vantaggioso per la persona che richiede l'esecuzione, la persona soggetta all'esecuzione, l'acquirente, la banca, il tribunale e le istituzioni ausiliarie.

La Procura dà consigli

Pei Hongbo, co-direttore esecutivo dello studio legale Deheheng di Pechino e direttore del dipartimento di risoluzione delle controversie commerciali e finanziarie, ha affermato in un'intervista con i giornalisti che un motivo importante per cui il prezzo delle case pignorate può essere significativamente scontato è che gli acquirenti di case devono sostenere un certo grado di rischio, ad esempio è difficile liberare l'immobile, il prezzo di stima è troppo alto e le procedure di trasferimento sono complicate. Inoltre, per attirare più offerenti, il prezzo di partenza della casa pignorata sarà inferiore al prezzo di mercato.

"Sono appena caduto nella trappola del pignoramento. Non ho vissuto nella casa che ho comprato sei mesi fa. Invece, ho pagato più di 8.000 yuan in spese immobiliari dovute dal precedente proprietario." non è bravo come Xiao Chen. È andato tutto liscio. Ha detto ai giornalisti che, sebbene avesse acquistato la casa pignorata con uno sconto di quasi il 30% sul prezzo di mercato, i genitori del precedente proprietario avevano sempre occupato la casa. "L'altra parte si è rifiutata di andarsene e noi avevamo paura di metterci nei guai con il vecchio, quindi non abbiamo avuto altra scelta che rivolgerci al tribunale per forzare lo sgombero della casa. Ma ci è voluto tempo, e sei mesi è durato passato da quando andavamo avanti e indietro."

Dal punto di vista di Ren Tao, a differenza dei normali alloggi commerciali, gli alloggi pignorati possono coinvolgere più parti interessate. Quando i residenti acquistano proprietà pignorate, devono prestare attenzione ai rischi che ne derivano. Spesso ci sono molti problemi lasciati dalla storia delle case pignorate, che includono non solo problemi economici, ma anche problemi sociali, come controversie sui diritti di proprietà, possesso e uso, ecc.

Pei Hongbo ha detto ai giornalisti che i pignoramenti a volte hanno diritti di proprietà poco chiari. Ad esempio, potrebbero esserci più creditori o creditori ipotecari in una casa pignorata, il che alla fine porta a controversie sui diritti di proprietà. Tali controversie di solito non vengono menzionate nell'annuncio dell'asta e gli acquirenti ne vengono a conoscenza solo dopo la conclusione della transazione. Alcune case pignorate potrebbero non essere in grado di ottenere i certificati dei diritti di proprietà a causa di problemi con gli sviluppatori, che incidono sulla normale transazione e sull'uso delle case. Inoltre, a causa degli altri costi nascosti coinvolti, a volte il prezzo di transazione di una proprietà pignorata potrebbe non riflettere realmente il costo effettivo di acquisto di una casa.

Tra i molteplici rischi inerenti alle proprietà pignorate, quello più criticato dagli acquirenti di case è la questione dello sdoganamento. Pei Hongbo ha detto che alcune case pignorate sono state occupate dai proprietari originali e dalle loro famiglie, o hanno precedentemente firmato contratti di locazione validi, il che comporterà l'impossibilità per gli acquirenti di trasferirsi immediatamente anche se hanno la proprietà della casa. Soprattutto quando la durata del contratto di locazione è lunga o l'affitto è basso, le questioni di liquidazione sono particolarmente complesse. Sebbene gli acquirenti di case possano risolvere il problema con mezzi legali, ciò richiede tempo e manodopera.

Durante l'indagine, il giornalista ha scoperto che non solo singoli proprietari di case come Wang Meng hanno riscontrato problemi di sdoganamento, ma anche alcuni addetti ai lavori delle banche erano preoccupati dai pignoramenti.

Wu Tong (pseudonimo), il capo di una filiale di una banca statale a Hangzhou, ha detto ai giornalisti che nel 2023, un cliente ipotecario della banca doveva più di 400.000 yuan in capitale e interessi, ed era stato fuori contatto per un periodo a lungo. Secondo il contratto di prestito, la banca ha intrapreso un'azione legale. Dopo aver vinto la causa, hanno scoperto che l'immobile utilizzato come garanzia aveva firmato un contratto di locazione con altri prima che la banca richiedesse la conservazione dell'immobile. La durata del contratto di locazione era di un anno, il che rendeva difficile per la banca disporre immediatamente dell'immobile.

"Dopo molte comunicazioni, l'inquilino si è dimostrato disponibile a collaborare con il tribunale e ha promesso di lasciare la casa alla scadenza del contratto di locazione. Nella prima metà di quest'anno, abbiamo messo all'asta la proprietà sulla piattaforma d'aste Alibaba e abbiamo recuperato il prestito in sofferenza in pieno Questo prestito in sofferenza ha vinto la causa Ci è voluto un anno dall'esecuzione della domanda al recupero del prestito, che è servito da avvertimento al nostro lavoro di gestione post-prestito. La negligenza nel lavoro post-prestito porterà a problemi come mancanza di tracciamento dei clienti e declino della qualità degli asset," ha detto francamente Wu Tong.

Il 9 agosto, la Procura Suprema del Popolo ha diffuso informazioni rilevanti su come gli organi della procura hanno rafforzato il controllo legale dell'applicazione delle norme civili e promosso l'esecuzione standardizzata delle aste giudiziarie in conformità con la legge. Gli organi della procura che si occupano del caso hanno riscontrato che ci sono "campi minati" nelle attuali attività di aste della casa giudiziaria. Alcuni offerenti colludono maliziosamente con altri per ottenere case d'asta a prezzi inferiori, danneggiando gli interessi dei proprietari di immobili o di altri offerenti.

Secondo un rapporto della Procura Suprema del Popolo, negli ultimi anni alcuni condannati a morte hanno approfittato del sistema "la vendita non infrange il contratto di locazione" per eludere i debiti e ostacolare l'esecuzione, hanno colluso maliziosamente con altri e hanno inventato falsi rapporti di locazione attraverso contratti di firma a posteriori, pagamenti misti, false controversie e altri mezzi Accordare una durata di locazione più lunga e riscuotere l'affitto in anticipo ostacola il normale svolgimento dell'asta della casa. Inoltre, nella pratica giudiziaria, il tribunale deve affrontare molte difficoltà quando libera una casa in conformità con le leggi e i regolamenti, e talvolta gli offerenti devono rinviare la presa in consegna della casa.

In concomitanza con la supervisione e la gestione dei casi, la procura ricorda che quando partecipano alle offerte delle case d'asta giudiziarie, gli acquirenti delle case dovrebbero comprendere in anticipo i processi e le procedure pertinenti, leggere in dettaglio le informazioni pubbliche e comprendere appieno i vari rischi della house. Sulla premessa di un budget razionale, della conoscenza dei rischi e della comprensione delle regole. Partecipa alle offerte di seguito.