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Im August dieses Jahres fand die in Peking lebende Xiao Chen auf der Auktionsplattform Alibaba ein zwangsversteigertes Haus mit einer Gesamtfläche von 110 Quadratmetern in einer Gemeinde im Bezirk Chaoyang in Peking für 6,67 Millionen Yuan, was sie äußerst glücklich machte. „Die Lage und das Gemeinschaftsklima sind gut und der Preis ist viel niedriger als bei Häusern in der gleichen Gegend. Ich habe im Voraus viele Hausaufgaben gemacht, und dieses Zwangsvollstreckungshaus wurde geräumt und hat keinen Mietstatus, was viel sparen kann.“ von Problemen in der Zukunft.

Auf sozialen Plattformen löst das Thema zwangsversteigerte Immobilien heftige Diskussionen unter Internetnutzern aus. Vom Kaufprozess über Gebotsstrategien bis hin zu Vermeidungsratgebern wurden einige Erfahrungsbeiträge hunderttausende Male aufgerufen. Aus den Transaktionsdaten lässt sich auch erkennen, dass Zwangsversteigerungshäuser, insbesondere Zwangsversteigerungswohnungen, bei den Bewohnern immer beliebter werden.

Nach den Regeln gerichtlicher Auktionen sind Bieter verpflichtet, den gesamten Kaufpreis in einer Summe an das Gericht zu zahlen. In der Praxis führen Situationen wie ein hoher Wert des Gegenstands und Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Geldern für den Bieter häufig dazu, dass ein Gebot nicht abgegeben wird Auktionen und gescheiterte Auktionen. Derzeit arbeiten viele Banken mit den Gerichten zusammen, um Zwangsvollstreckungskredite als Reaktion auf die Bedürfnisse von Hauskäufern zu fördern. Finanzielle Probleme sind jedoch nicht das einzige Problem, das von Hauskäufern am meisten kritisiert wird, nämlich die Hindernisse, die beim Räumungsprozess auftreten. Die Lösung dieses Problems erfordert eine starke Förderung durch die Justiz.

Der Beitrag über meine Erfahrungen bei der Vermeidung von Fallstricken erhielt eine hohe Anzahl von Aufrufen

Xiao Chen gab an, dass der Startpreis der oben genannten Immobilie 5,27 Millionen Yuan betrug. Am Tag der Auktion wurde der Preis mehrmals erhöht und der endgültige Gesamtpreis stieg auf 6,67 Millionen Yuan. „Der von Alibaba angegebene geschätzte Preis für dieses Haus beträgt 7,6 Millionen Yuan, und der von JD.com angegebene geschätzte Preis beträgt 8,79 Millionen Yuan. Der durchschnittliche Stückpreis für gebrauchte Häuser in der gleichen Gegend beträgt 64.000 bis 65.000 Yuan Der Stückpreis dieses Hauses beträgt weniger als 6,1 Tausend Dollar.“

Wenn es um die Vorbereitungen vor der Auktion geht, hat Xiao Chen eine Reihe von Tipps: „Bevor Sie bieten, bereiten Sie die Kaution, verschiedene Steuern und Gebühren sowie die Servicegebühren der forensischen Auktionsagentur vor. Die Kaution für dieses Haus beträgt 1 Million Yuan. Das ist kein geringer Betrag. Wenn die Auktion erfolgreich ist, erstattet die Plattform die Anzahlung. Wenn das Gebot erfolgreich ist, wird die Anzahlung auf das vom Gericht angegebene Konto überwiesen und der Restbetrag wird später ausgezahlt.

Darüber hinaus glaubt Xiao Chen, dass die Wahl eines Hauses ebenfalls sehr wichtig ist. Sie durchsuchte zunächst die Hausangebote auf der Plattform, überprüfte dann die Qualität, Ausrichtung, Dekoration usw. des Hauses vor Ort. Sie sprach auch mit den umliegenden Bewohnern, um herauszufinden, ob es weitere Auffälligkeiten im Haus gab, und beauftragte einen professionelle Zwangsvollstreckungsdienstleistungsagentur zur Durchführung einer Immobilienlistenanalyse.

Auf sozialen Plattformen haben viele Internetnutzer wie Xiao Chen Zwangsvollstreckungsimmobilien erworben und ihre Erfahrungen geteilt. Vom Kaufprozess über Gebotsstrategien bis hin zu Vermeidungsleitfäden gibt es viele Arten von Erfahrungsbeiträgen, und einige Beiträge wurden hunderttausende Male aufgerufen.

Laut Statistiken des China Index Research Institute betrug die kumulierte Zahl der verkauften Auktionsgegenstände im ersten Halbjahr 2024 etwa 78.500, ein Anstieg von etwa 5,8 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023. Darunter lag das Transaktionsvolumen zwangsversteigerter Wohnimmobilien bei 53.000 Einheiten, was einem Anstieg von mehr als 6 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 entspricht. Der Gesamttransaktionsbetrag von zwangsversteigerten Wohnimmobilien ist betragsmäßig gestiegen und der durchschnittliche Transaktionspreis ist gesunken. Im ersten Halbjahr 2024 betrug der Transaktionswert zwangsversteigerter Wohnimmobilien 76,53 Milliarden Yuan, was 49,8 % des gesamten Transaktionswerts zwangsversteigerter Immobilien ausmachte, und der durchschnittliche Transaktionspreis betrug 9.075 Yuan pro Quadratmeter. Im ersten Halbjahr 2023 betrug der Transaktionswert zwangsversteigerter Wohnimmobilien 76,18 Milliarden Yuan, was 49,6 % des gesamten Transaktionswerts zwangsversteigerter Immobilien ausmachte, und der durchschnittliche Transaktionspreis betrug 9.606 Yuan pro Quadratmeter.

Brancheninsider sagten Reportern, dass die Versorgung mit Zwangsvollstreckungshäusern hauptsächlich aus gerichtlicher Beschlagnahmung, Ausfällen bei gewerblichen Hypothekendarlehen usw. stammt. Wenn ein Schuldner nicht in der Lage ist, die Schulden zurückzuzahlen, kann das Gericht die auf seinen Namen lautende Immobilie zur Versteigerung zwingen, um die Schulden zurückzuzahlen. „Verglichen mit dem Markttransaktionspreis weisen zwangsversteigerte Immobilien häufig erhebliche Preisnachlässe auf, hauptsächlich weil die Veräußerung von Vermögenswerten, deren Schulden bereinigt wurden, in der Regel zeitlich begrenzt ist und der Käufer über eine starke Verhandlungsmacht verfügt, Ren Tao, ein angesehener leitender Forscher am Shanghai Finanz- und Entwicklungslabor, sagte Reportern.

Xiaoqiu, der Kreditmanager einer städtischen Geschäftsbank, sagte Reportern, dass die Diskontsätze (Transaktionspreis/Bewertungspreis × 100 %) bei der ersten Auktion, der zweiten Auktion, dem Verkauf, der erneuten Listung usw. unterschiedlich seien Bei der ersten Auktion liegt der Preisnachlass oft zwischen sieben und sieben bis 20 % und der Rabattsatz für das zweite Los beträgt 20 % auf den Startpreis des ersten Loses. Unter normalen Umständen entspricht der Startpreis für den Verkauf dem Startpreis für die zweite Auktion, die spezifische Situation erfordert jedoch eine detaillierte Analyse und wird häufig pro Zimmer ausgehandelt.

Banken finden neue Geschäftswachstumspunkte

„Unsere Bank verfügt über Kredite für zwangsversteigerte Häuser, kann aber nur rein gewerbliche Kredite vergeben. Der Zinssatz ist derselbe wie bei Gebrauchtwohnungskrediten, und der Prozess ist derselbe wie beim normalen gewerblichen Kreditprozess Bevor Sie einen Kredit vergeben, müssen Sie eine Versicherungsgesellschaft finden, die dafür bürgt. Die Prämie wird vom Kunden getragen und beträgt 1,5 % des Kreditbetrags“, sagte Xiaoqiu.

Viele Bankinsider sagten Reportern, dass die Versteigerung von Hypothekenimmobilien zu niedrigen Preisen im aktuellen Immobilienmarktumfeld manchmal hilflos sei, aber auch neue Geschäftswachstumspunkte schaffe. „Als Bank wollen wir die Hypotheken auf jeden Fall so schnell wie möglich loswerden und die notleidenden Kredite zurückerhalten. Aber nicht alle Hypotheken sind so einfach zu verkaufen. Manchmal sind die veräußerten Immobilien in einem schlechten Zustand. Auch wenn sie erfolgreich versteigert werden, „Der Rabatt wird groß sein und nicht in der Lage sein, den Kapitalbetrag und die Zinsen des Darlehens zu decken“, sagte der Leiter einer Filiale einer Aktienbank in Chengdu gegenüber Reportern.

Daher steht die Frage, wie verhindert werden kann, dass beliehene Immobilien unterbewertet und zu niedrigen Preisen verkauft werden, im Fokus der Banken. Wang Ran, Leiter des Jilin-Gebietsgeschäfts einer staatseigenen Bank, sagte, dass die Bank zunächst Marktforschung durchführen werde, um die umliegenden Marktpreise zu verstehen und einen Forschungsbericht zu erstellen. Arbeiten Sie dann mit dem Bewertungsunternehmen zusammen, um die Immobilie zu inspizieren, die tatsächliche Situation der Immobilie zu verstehen, die Vor- und Nachteile sowie Verkaufsargumente zu diagnostizieren, dem Bewertungsunternehmen die Forschungsergebnisse der Bank als Referenz zur Verfügung zu stellen und es um weitere Angaben zu bitten angemessener Schätzpreis, der den Markterwartungen entspricht.

„Wir bevorzugen die Nutzung einer Online-Plattform für öffentliche Auktionen, um menschliche Eingriffe während des Auktionsprozesses zu vermeiden. Gleichzeitig werden wir verschiedene Maßnahmen ergreifen, um interessierte Käufer zu finden und Auktionstransaktionen zu erleichtern.“ Wang Ran sagte, dass die Bank expandieren wird Werbekanäle, nicht nur Veröffentlichen Sie Verkaufsankündigungen in Provinzfilialen, Kommunalfilialen und relevanten Filialen, veröffentlichen Sie Informationen auf Auktionsplattformen und finden Sie Möglichkeiten, die Begeisterung der Mitarbeiter für Empfehlungen zu steigern und Anzeigen über Rundfunkmedien zu veröffentlichen. Gleichzeitig nutzen wir die Merkmale von Schätzungsunternehmen, Auktionsunternehmen, Bieteragenturen und Wohnungsvermittlungsagenturen, um über eine große Anzahl von Kunden und präzise Kundengruppen zu verfügen, die zum Erfolg der Immobilienauktion beitragen.

Zusammenarbeit mit Gerichten und anderen Parteien, um legale Auktionskredite als neuen Geschäftswachstumspunkt für Banken zu fördern. „Bei traditionellen gerichtlichen Auktionen müssen Bieter den gesamten Kaufpreis auf einmal an das Gericht zahlen. Bei tatsächlichen Vorgängen kommt es aufgrund des hohen Wertes des Gegenstands und der Schwierigkeit, Gelder zu beschaffen, häufig zu Situationen, in denen niemand bietet oder dass Auktionen fehlschlagen.“ „Als Reaktion auf die entsprechenden Bedürfnisse der Kunden haben wir legale Auktionskredite eingeführt“, sagte Wang Ran.

Seit diesem Jahr fördern einige Gerichte, Banken und andere Finanzinstitute gerichtliche Auktionskredite, um qualifizierten Bietern Kreditunterstützung für die Teilnahme an gerichtlichen Immobilienauktionen zu bieten und so das Problem zu lösen, dass Hauskäufer Schwierigkeiten haben, in kurzer Zeit große Geldbeträge aufzubringen Zeit, um an Vollpreisauktionen teilnehmen zu können.

Beispielsweise unterzeichnete das Mittlere Volksgericht der Stadt Yan'an in der Provinz Shaanxi im Mai dieses Jahres eine Kooperationsvereinbarung über Zwangsvollstreckungskredite mit der Yan'an-Filiale der Bank of China, der Xiaodongmen-Filiale der Agricultural Bank of China in Yan'an und anderen Yan'an Rural Commercial Bank. „Auf der Grundlage der Einführung mehrerer professioneller Hilfsauktionsagenturen in der Frühphase zur Verbesserung der Effizienz der Auktionsabwicklung haben wir mit Finanzinstituten in der Gerichtsbarkeit zusammengearbeitet, um legale Auktionskredite einzuführen, um die Kosten zu senken und die Effizienz bei der Durchführung legaler Auktionen zu steigern. Wenn während der Auktion niemand bietet, die Auktion scheitert usw., kann das Vermögen der Person, die der Vollstreckung unterliegt, nicht verwertet werden und das obsiegende Urteil des Antragstellers kann nicht wirksam vollstreckt werden.“ Die Provinz erklärte, dass gemäß der Kooperationsvereinbarung professionelle Hilfsauktionsagenturen am gesamten Prozess der Immobilienveräußerung beteiligt sein werden und Bietern und Finanzinstituten Unterstützungsdienste zur Verfügung stellen werden, um mögliche Eigentumsstreitigkeiten, Qualitätsprobleme, Nutzungs- und Immobiliengebühren zu vermeiden Gebühren, Steuern und andere Probleme, die möglicherweise mit der Immobilie verbunden sind. Die Bank wird die Risikokontrolle von Zwangsvollstreckungsvermögenswerten weiter stärken und gemeinsam die Umsetzung von Zwangsvollstreckungsdarlehensdienstleistungen vorantreiben, um einen Win-win-Effekt für den Antragsteller, den Vollstreckungspflichtigen, den Käufer, die Bank, das Gericht und das Gericht zu erzielen Hilfseinrichtungen.

Staatsanwaltschaft gibt Tipps

Pei Hongbo, Co-Geschäftsführer der Anwaltskanzlei Beijing Deheheng und Leiter der Abteilung für Handels- und Finanzstreitbeilegung, sagte in einem Interview mit Reportern, dass ein wichtiger Grund, warum der Preis von zwangsversteigerten Häusern erheblich gesenkt werden kann, darin besteht, dass Hauskäufer dafür sorgen müssen B. ein gewisses Risiko: Die Räumung der Immobilie ist schwierig, der Schätzpreis ist zu hoch und die Übertragungsvorgänge sind kompliziert. Um mehr Bieter anzulocken, wird der Startpreis des Zwangsvollstreckungshauses außerdem niedriger sein als der Marktpreis.

„Ich bin gerade in die Falle der Zwangsvollstreckung getappt. Ich habe nicht in dem Haus gelebt, das ich vor einem halben Jahr gekauft habe. Stattdessen habe ich mehr als 8.000 Yuan an Immobiliengebühren bezahlt, die vom Vorbesitzer Wang Meng aus Hunan geschuldet wurden.“ ist nicht so gut wie Xiao Chen. Es lief reibungslos. Sie erzählte Reportern, dass, obwohl sie das Zwangsvollstreckungshaus für fast 30 % des Marktpreises kaufte, die Eltern des Vorbesitzers das Haus immer bewohnt hätten. „Die andere Partei weigerte sich, das Haus zu verlassen, und wir hatten Angst, mit dem alten Mann Ärger zu bekommen, also blieb uns nichts anderes übrig, als beim Gericht die Räumung des Hauses zu erzwingen. Aber es hat Zeit gedauert, und zwar ein halbes Jahr.“ ist vergangen, seit wir hin und her gegangen sind.

Nach Ansicht von Ren Tao können bei Zwangsvollstreckungswohnungen im Gegensatz zu gewöhnlichen Gewerbeimmobilien mehrere Interessengruppen beteiligt sein. Wenn Bewohner zwangsversteigerte Immobilien erwerben, müssen sie auf die damit verbundenen Risiken achten. Aus der Geschichte zwangsversteigerter Häuser sind oft noch viele Probleme übrig, zu denen nicht nur wirtschaftliche, sondern auch soziale Probleme gehören, wie Eigentumsrechtsstreitigkeiten, Besitz und Nutzung etc.

Pei Hongbo erklärte gegenüber Reportern, dass es bei Zwangsvollstreckungen manchmal zu unklaren Eigentumsrechten komme. Beispielsweise könne es in einem Zwangsvollstreckungshaus mehrere Gläubiger oder Hypothekengläubiger geben, was letztendlich zu Eigentumsrechtsstreitigkeiten führe. Solche Streitigkeiten werden in der Auktionsankündigung meist nicht erwähnt und Käufer erfahren sie erst nach Abschluss der Transaktion. Einige zwangsversteigerte Häuser können aufgrund von Problemen mit den Bauträgern möglicherweise keine Eigentumsrechtszertifikate erhalten, was sich auf die normale Transaktion und Nutzung der Häuser auswirkt. Darüber hinaus spiegelt der Transaktionspreis einer zwangsversteigerten Immobilie aufgrund anderer versteckter Kosten manchmal nicht wirklich die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Eigenheims wider.

Unter den vielfältigen Risiken, die zwangsversteigerte Immobilien mit sich bringen, ist die Frage der Freigabe das von Hauskäufern am meisten kritisierte. Pei Hongbo sagte, dass einige zwangsversteigerte Häuser von den ursprünglichen Eigentümern und ihren Familien bewohnt wurden oder zuvor gültige Mietverträge unterzeichnet hatten, was dazu führen wird, dass Käufer nicht sofort einziehen können, obwohl sie Eigentümer des Hauses sind. Gerade wenn die Mietdauer lang ist oder die Miete niedrig ist, sind Räumungsfragen besonders komplex. Obwohl Hauskäufer das Problem mit rechtlichen Mitteln lösen können, ist dies zeit- und arbeitsintensiv.

Während der Untersuchung stellte der Reporter fest, dass nicht nur einzelne Hausbesitzer wie Wang Meng mit Räumungsproblemen konfrontiert waren, sondern auch einige Bankinsider von Zwangsvollstreckungen betroffen waren.

Wu Tong (Pseudonym), der Leiter einer Filiale einer staatlichen Bank in Hangzhou, sagte Reportern, dass im Jahr 2023 ein Hypothekenkunde der Bank mehr als 400.000 Yuan an Kapital und Zinsen schuldete und seit einem Jahr keinen Kontakt mehr hatte lange Zeit. Laut Kreditvertrag hat die Bank rechtliche Schritte eingeleitet. Nachdem sie den Rechtsstreit gewonnen hatten, stellten sie fest, dass die als Sicherheit dienende Immobilie einen Mietvertrag mit anderen unterzeichnet hatte, bevor die Bank die Eigentumserhaltung beantragte. Die Mietdauer betrug ein Jahr, was es für die Bank schwierig machte, die Immobilie sofort zu veräußern.

„Nach vielen Kontakten war der Mieter bereit, mit dem Gericht zu kooperieren und versprach, das Haus nach Ablauf des Mietvertrags zu räumen. In der ersten Hälfte dieses Jahres haben wir die Immobilie auf der Auktionsplattform Alibaba versteigert und den notleidenden Kredit zurückgefordert.“ Dieser notleidende Kredit hat die Klage gewonnen. Es dauerte ein Jahr von der Antragsausführung bis zur Rückzahlung des Kredits, was als Warnung für unsere Arbeit nach dem Kredit diente, die zu Problemen führen wird wie mangelnde Kundenverfolgung und Verschlechterung der Vermögensqualität“, sagte Wu Tong offen.

Am 9. August veröffentlichte die Oberste Volksstaatsanwaltschaft relevante Informationen darüber, wie die Staatsanwaltschaften die rechtliche Aufsicht über die zivilrechtliche Durchsetzung gestärkt und die standardisierte Durchsetzung gerichtlicher Hausauktionen im Einklang mit dem Gesetz gefördert haben. Die mit dem Fall befassten Staatsanwaltschaften stellten fest, dass es bei den laufenden gerichtlichen Hausauktionsaktivitäten „Minenfelder“ gebe. Einige Bieter arbeiten böswillig mit anderen zusammen, um Auktionshäuser zu niedrigeren Preisen zu ergattern, was den Interessen von Grundstückseigentümern oder anderen Bietern schadet.

Einem Bericht der Obersten Volksstaatsanwaltschaft zufolge haben in den letzten Jahren einige Personen, die der Hinrichtung zum Opfer fallen, das System „Verkäufe ohne Mietvertragsbruch“ ausgenutzt, um Schulden zu umgehen und die Hinrichtung zu verhindern, haben mit anderen böswillig konspiriert und falsche Angaben gemacht Mietverhältnisse durch nachträgliche Unterzeichnung von Verträgen, gemischte Zahlungen, falsche Rechtsstreitigkeiten und andere Mittel behindern den normalen Ablauf der Hausauktion. Darüber hinaus sehen sich Gerichte in der gerichtlichen Praxis mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert, Häuser im Einklang mit Gesetzen und Vorschriften zu räumen, und manchmal müssen Bieter die Abholung von Häusern verschieben.

Im Zusammenhang mit der Überwachung und Bearbeitung von Fällen erinnert die Staatsanwaltschaft daran, dass Hauskäufer bei der Teilnahme an Ausschreibungen gerichtlicher Auktionshäuser die relevanten Prozesse und Verfahren im Voraus verstehen, die öffentlichen Informationen im Detail lesen und die verschiedenen Risiken vollständig verstehen sollten Unter der Voraussetzung einer rationalen Budgetierung, der Kenntnis der Risiken und des Verständnisses der Regeln nehmen Sie an der Ausschreibung unten teil.