berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Pada bulan Agustus tahun ini, warga Beijing, Xiao Chen, menemukan rumah yang disita dengan luas total 110 meter persegi di sebuah komunitas di Distrik Chaoyang, Beijing, seharga 6,67 juta yuan di platform lelang Alibaba, yang membuatnya sangat bahagia. “Lokasi dan lingkungan masyarakatnya bagus, dan harganya jauh lebih murah dibandingkan rumah di kawasan yang sama. Saya melakukan banyak pekerjaan rumah terlebih dahulu dan menemukan bahwa rumah yang disita ini telah dikosongkan dan tidak berstatus sewa, sehingga bisa menghemat banyak. masalah di masa depan."

Di platform sosial, topik agunan yang diambil alih memicu diskusi hangat di kalangan netizen. Mulai dari proses pembelian hingga strategi penawaran hingga panduan penghindaran, beberapa postingan pengalaman telah dilihat ratusan ribu kali. Terlihat juga dari data transaksi rumah sitaan, khususnya rumah sitaan semakin diminati warga.

Menurut aturan lelang yudisial, penawar harus membayar seluruh harga pembelian rumah ke pengadilan sekaligus. Dalam operasi sebenarnya, situasi seperti nilai barang yang tinggi dan kesulitan dalam mengumpulkan dana oleh penawar sering kali terjadi untuk situasi seperti tidak ada yang menawar atau pelelangan gagal. Saat ini, banyak bank yang bekerja sama dengan pengadilan untuk mempromosikan pinjaman penyitaan sebagai tanggapan terhadap kebutuhan pembeli rumah. Namun, masalah keuangan bukanlah masalah keseluruhan. Di antara berbagai risiko yang tersembunyi di rumah yang diambil alih, salah satu yang paling dikritik oleh pembeli rumah adalah kendala yang dihadapi dalam proses izin. Penyelesaian masalah ini memerlukan promosi yang kuat dari departemen kehakiman.

Postingan tentang pengalaman saya menghindari jebakan mendapat banyak penayangan

Xiao Chen memperkenalkan bahwa harga awal properti tersebut adalah 5,27 juta yuan. Pada hari lelang, harga dinaikkan beberapa kali, dan total harga akhir naik menjadi 6,67 juta yuan. Perkiraan harga rumah yang diberikan oleh Alibaba adalah 7,6 juta yuan, dan perkiraan harga yang diberikan oleh JD.com adalah 8,79 juta yuan. Rata-rata harga satuan rumah bekas di wilayah yang sama adalah 64.000-65.000 yuan, dan harga satuan rumah ini kurang dari 6,1 Ribuan dolar.”

Mengenai persiapan sebelum pelelangan, Xiao Chen memiliki serangkaian tips: "Sebelum menawar, siapkan deposit, berbagai pajak dan biaya, dan biaya layanan dari agen penyitaan, dll. Deposit untuk rumah ini adalah 1 juta yuan , yang jumlahnya tidak sedikit. Jika tidak Jika lelang berhasil, platform akan mengembalikan dana deposit. Jika penawaran berhasil, deposit akan ditransfer ke rekening yang ditunjuk pengadilan, dan sisanya akan dibayarkan kemudian.”

Selain itu, Xiao Chen percaya bahwa memilih rumah juga sangat penting. Dia pertama-tama melihat-lihat daftar rumah di peron, kemudian memeriksa kualitas, orientasi, dekorasi, dll. Rumah tersebut di tempat. Dia juga berbicara dengan penduduk sekitar untuk mencari tahu apakah ada kelainan lain di rumah tersebut, dan menyewa a agen layanan penyitaan profesional untuk melakukan analisis daftar rumah.

Di platform sosial, banyak netizen seperti Xiao Chen telah membeli properti penyitaan dan berbagi pengalaman mereka. Dari proses pembelian hingga strategi penawaran hingga panduan penghindaran, ada banyak jenis postingan pengalaman, dan beberapa postingan telah dilihat ratusan ribu kali.

Menurut statistik dari China Index Research Institute, jumlah kumulatif barang lelang yang terjual pada paruh pertama tahun 2024 adalah sekitar 78,500, meningkat sekitar 5,8% dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2023. Di antaranya, volume transaksi agunan residensial yang diambil alih sebanyak 53.000 unit, meningkat lebih dari 6% dibandingkan semester I-2023. Dari segi jumlah, total nilai transaksi penyitaan properti residensial mengalami peningkatan, dan rata-rata harga transaksi mengalami penurunan. Pada paruh pertama tahun 2024, nilai transaksi properti residensial yang diambil alih adalah 76,53 miliar yuan, menyumbang 49,8% dari total nilai transaksi properti yang diambil alih, dan harga transaksi rata-rata adalah 9,075 yuan per meter persegi. Pada paruh pertama tahun 2023, nilai transaksi properti residensial yang diambil alih adalah 76,18 miliar yuan, menyumbang 49,6% dari total nilai transaksi properti yang diambil alih, dan harga transaksi rata-rata adalah 9,606 yuan per meter persegi.

Orang dalam industri mengatakan kepada wartawan bahwa pasokan rumah yang disita terutama berasal dari penyitaan yudisial, gagal bayar pinjaman hipotek komersial, dll. Apabila seorang debitur tidak mampu melunasi utangnya, maka harta benda atas namanya dapat terpaksa dilelang oleh pengadilan untuk melunasi utangnya. "Dibandingkan dengan harga transaksi pasar, agunan yang diambil alih sering kali mendapat potongan harga yang signifikan, terutama karena pelepasan aset yang hangus utang biasanya memiliki persyaratan yang membatasi waktu dan pembeli memiliki daya tawar yang kuat." Laboratorium Keuangan dan Pembangunan, kepada wartawan.

Xiaoqiu, manajer pinjaman sebuah bank komersial kota tertentu, mengatakan kepada wartawan bahwa tingkat diskon (harga transaksi/harga penilaian × 100%) berbeda pada lelang pertama, lelang kedua, penjualan, pencatatan ulang, dll. lelang pertama sering kali mendapat diskon antara tujuh dan tujuh hingga 20%, dan tingkat diskon untuk lot kedua adalah diskon 20% dari harga awal lot pertama. Dalam keadaan normal, harga awal penjualan sama dengan harga awal lelang kedua, namun situasi spesifik memerlukan analisis terperinci dan sering kali dinegosiasikan per kamar.

Bank menemukan titik pertumbuhan bisnis baru

“Bank kami punya pinjaman untuk rumah yang diambil alih, tapi mereka hanya bisa memberikan pinjaman komersial murni. Suku bunganya sama dengan kredit perumahan bekas. Prosesnya juga sama dengan proses pinjaman komersial biasa. Bedanya, sebelum meminjamkan, Anda perlu mencari perusahaan asuransi untuk memberikan jaminan. Premi ditanggung oleh pelanggan dan sebesar 1,5% dari jumlah pinjaman, "kata Xiaoqiu.

Banyak orang dalam bank mengatakan kepada wartawan bahwa dalam lingkungan pasar real estat saat ini, melelang properti hipotek dengan harga rendah terkadang tidak berdaya, tetapi hal ini juga menciptakan titik pertumbuhan bisnis baru. “Sebagai bank, kami pasti ingin melepas KPR secepatnya dan memulihkan kredit macet. Namun tidak semua KPR mudah dijual. Terkadang properti yang dilepas dalam kondisi buruk. Kalaupun berhasil dilelang, diskonnya akan besar, tidak mampu menutupi pokok dan bunga pinjaman,” kata penanggung jawab cabang bank saham gabungan di Chengdu kepada wartawan.

Oleh karena itu, bagaimana agar properti yang digadaikan tidak dinilai terlalu rendah dan dijual dengan harga murah menjadi fokus perbankan. Wang Ran, kepala bisnis wilayah Jilin di sebuah bank milik negara, mengatakan bahwa bank tersebut akan melakukan riset pasar terlebih dahulu untuk memahami harga pasar sekitar dan membuat laporan penelitian. Kemudian, bekerja sama dengan perusahaan penilai untuk memeriksa properti, memahami keadaan sebenarnya dari properti tersebut, mendiagnosis kelebihan, kekurangan, dan nilai jual, memberikan informasi penelitian bank kepada perusahaan penilai sebagai referensi, dan memintanya untuk memberikan lebih banyak harga penilaian yang wajar dan sesuai dengan ekspektasi pasar.

“Kami lebih memilih menggunakan platform online untuk lelang umum untuk menghindari campur tangan manusia selama proses lelang. Pada saat yang sama, kami akan mengambil berbagai langkah untuk menemukan pembeli yang berminat dan memfasilitasi transaksi lelang.” Wang Ran mengatakan bahwa bank akan melakukan ekspansi saluran publisitas, tidak hanya memasang pengumuman penjualan di cabang provinsi, cabang kota, dan cabang terkait, merilis informasi di platform lelang, dan juga mencari cara untuk meningkatkan antusiasme karyawan untuk merekomendasikan dan mempublikasikan iklan melalui media penyiaran. Pada saat yang sama, kami menggunakan karakteristik perusahaan penilai, perusahaan lelang, lembaga penawaran, dan lembaga perumahan untuk memiliki sejumlah besar pelanggan dan kelompok pelanggan yang tepat untuk membantu keberhasilan lelang real estat.

Bekerja sama dengan pengadilan dan pihak lain untuk mempromosikan pinjaman lelang yang sah sebagai titik pertumbuhan bisnis baru bagi perbankan. “Dalam lelang yudisial tradisional, penawar harus membayar penuh harga pembelian ke pengadilan sekaligus. Dalam operasi sebenarnya, situasi seperti tidak ada yang menawar atau lelang yang gagal sering kali terjadi karena tingginya nilai barang dan kesulitan dalam mengumpulkan dana. untuk para penawar. Kami Sebagai tanggapan terhadap kebutuhan pelanggan, kami meluncurkan pinjaman lelang legal, "kata Wang Ran.

Sejak tahun ini, beberapa pengadilan, bank, dan lembaga keuangan lainnya telah mempromosikan pinjaman lelang yudisial untuk memberikan dukungan kredit bagi penawar yang memenuhi syarat untuk berpartisipasi dalam lelang yudisial real estat, menyelesaikan masalah pembeli rumah yang mengalami kesulitan mengumpulkan dana dalam jumlah besar dalam waktu singkat. waktu untuk berpartisipasi dalam lelang harga penuh.

Misalnya, pada bulan Mei tahun ini, Pengadilan Menengah Rakyat Kota Yan'an, Provinsi Shaanxi menandatangani perjanjian kerja sama penyitaan pinjaman dengan Bank Tiongkok Cabang Yan'an, Bank Pertanian Tiongkok Cabang Xiaodongmen di Yan'an, dan Bank Umum Perkreditan Rakyat Yan'an. Berdasarkan pengenalan beberapa lembaga lelang pembantu profesional pada tahap awal untuk meningkatkan efisiensi pembuangan lelang, kami bekerja sama dengan lembaga keuangan di yurisdiksi untuk meluncurkan pinjaman lelang legal guna membantu mengurangi biaya dan meningkatkan efisiensi dalam pelaksanaan lelang legal. Jika tidak ada yang menawar, pelelangan gagal, dll. selama pelelangan, aset orang yang akan dieksekusi tidak dapat direalisasikan, dan keputusan pemenang pemohon tidak dapat dilaksanakan secara efektif.” Pengadilan Rakyat Menengah Kota Yan'an, Shaanxi Provinsi menyatakan bahwa sesuai dengan perjanjian kerja sama, lembaga lelang pembantu profesional akan berpartisipasi dalam seluruh proses pembuangan properti yang terlibat dan memberikan layanan dukungan kepada penawar dan lembaga keuangan untuk menghindari kemungkinan perselisihan kepemilikan, masalah kualitas, penggunaan, biaya properti, keterlambatan biaya, pajak, dan masalah lain yang mungkin ada pada properti. Bank akan lebih memperkuat pengendalian risiko aset penyitaan dan bersama-sama mendorong penerapan layanan pinjaman penyitaan untuk mencapai efek win-win bagi orang yang mengajukan permohonan eksekusi, orang yang akan dieksekusi, pembeli, bank, pengadilan. , dan lembaga pembantu.

Kejaksaan memberikan tip

Pei Hongbo, salah satu direktur eksekutif Firma Hukum Deheheng Beijing dan direktur Departemen Penyelesaian Sengketa Komersial dan Keuangan, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan wartawan bahwa alasan penting mengapa harga rumah yang diambil alih dapat didiskon secara signifikan adalah karena pembeli rumah harus menanggungnya. tingkat risiko tertentu, misalnya sulitnya membersihkan properti, harga penilaian terlalu tinggi, dan prosedur pengalihan yang rumit. Selain itu, untuk menarik lebih banyak penawar, harga awal rumah yang disita akan lebih rendah dari harga pasar.

"Saya baru saja menginjak jebakan penyitaan. Saya belum pernah tinggal di rumah yang saya beli setengah tahun yang lalu. Sebaliknya, saya membayar lebih dari 8.000 yuan biaya properti yang terutang oleh pemilik sebelumnya." tidak sebaik Xiao Chen. Itu berjalan lancar. Dia mengatakan kepada wartawan bahwa meskipun dia membeli rumah yang disita dengan harga hampir 30% dari harga pasar, orang tua dari pemilik sebelumnya selalu menempati rumah tersebut. “Pihak lain menolak untuk pergi, dan kami takut mendapat masalah dengan lelaki tua itu, jadi kami tidak punya pilihan selain mengajukan permohonan ke pengadilan untuk memaksa rumah tersebut dikosongkan. Tapi itu butuh waktu, dan setengah tahun telah berlalu. berlalu sejak kita bolak-balik."

Dalam pandangan Ren Tao, tidak seperti perumahan komersial biasa, penyitaan perumahan mungkin melibatkan banyak pemangku kepentingan. Ketika warga membeli agunan yang diambil alih, mereka perlu memperhatikan risiko di baliknya. Seringkali masih banyak permasalahan yang tersisa dari sejarah sitaan rumah, yang tidak hanya mencakup permasalahan ekonomi, tetapi juga permasalahan sosial, seperti sengketa hak milik, penguasaan dan penggunaan, dan lain-lain.

Pei Hongbo mengatakan kepada wartawan bahwa penyitaan terkadang memiliki hak milik yang tidak jelas. Misalnya, mungkin terdapat banyak kreditor atau penerima hipotek dalam sebuah rumah penyitaan, yang pada akhirnya berujung pada perselisihan hak milik. Perselisihan seperti itu biasanya tidak disebutkan dalam pengumuman lelang, dan pembeli baru mengetahuinya setelah transaksi selesai. Beberapa rumah yang diambil alih mungkin tidak dapat memperoleh sertifikat hak milik karena ada masalah dengan pengembangnya, yang mempengaruhi normalnya transaksi dan penggunaan rumah tersebut. Selain itu, karena adanya biaya tersembunyi lainnya, terkadang harga transaksi agunan yang diambil alih mungkin tidak benar-benar mencerminkan biaya pembelian rumah yang sebenarnya.

Di antara berbagai risiko yang melekat pada agunan yang diambil alih, yang paling dikritik oleh pembeli rumah adalah masalah izin. Pei Hongbo mengatakan, beberapa rumah yang diambil alih telah ditempati oleh pemilik asli dan keluarganya, atau sebelumnya telah menandatangani perjanjian sewa yang sah, sehingga mengakibatkan pembeli tidak dapat segera pindah meskipun mereka memiliki kepemilikan atas rumah tersebut. Khususnya ketika masa sewanya panjang atau harga sewanya rendah, masalah perizinan menjadi sangat rumit. Meskipun pembeli rumah dapat menyelesaikan masalah ini melalui jalur hukum, hal ini memakan waktu dan tenaga.

Selama penyelidikan, reporter menemukan bahwa tidak hanya pemilik rumah seperti Wang Meng yang mengalami masalah izin, namun beberapa orang dalam bank juga merasa terganggu dengan penyitaan.

Wu Tong (nama samaran), kepala cabang bank milik negara di Hangzhou, mengatakan kepada wartawan bahwa pada tahun 2023, nasabah hipotek bank tersebut berhutang pokok dan bunga lebih dari 400,000 yuan, dan tidak dapat dihubungi untuk a waktu yang lama. Sesuai kontrak pinjaman, bank mengambil tindakan hukum. Setelah memenangkan gugatan, mereka menemukan bahwa properti yang dijadikan jaminan telah menandatangani perjanjian sewa dengan pihak lain sebelum bank mengajukan permohonan pelestarian properti. Jangka waktu sewa adalah satu tahun, sehingga menyulitkan bank untuk segera melepaskan properti tersebut.

“Setelah banyak komunikasi, penyewa bersedia bekerja sama dengan pengadilan dan berjanji untuk mengosongkan rumah setelah masa sewa berakhir. Pada paruh pertama tahun ini, kami melelang properti di platform lelang Alibaba dan memulihkan pinjaman bermasalah di penuh. Pinjaman bermasalah ini memenangkan gugatan Butuh waktu satu tahun dari eksekusi aplikasi hingga pemulihan pinjaman, yang menjadi peringatan bagi pekerjaan manajemen pasca pinjaman kami. Kelalaian dalam pekerjaan pasca pinjaman akan menyebabkan masalah seperti kurangnya pelacakan pelanggan dan penurunan kualitas aset," kata Wu Tong terus terang.

Pada tanggal 9 Agustus, Kejaksaan Agung merilis informasi yang relevan tentang bagaimana lembaga kejaksaan telah memperkuat pengawasan hukum terhadap penegakan hukum sipil dan mendorong penegakan standar lelang rumah peradilan sesuai dengan hukum. Kejaksaan yang menangani kasus ini menemukan adanya “ladang ranjau” dalam kegiatan lelang gedung peradilan saat ini. Beberapa penawar secara jahat berkolusi dengan orang lain untuk mendapatkan rumah lelang dengan harga lebih rendah, sehingga merugikan kepentingan pemilik properti atau penawar lainnya.

Menurut laporan dari Kejaksaan Agung, dalam beberapa tahun terakhir, beberapa orang yang akan dieksekusi telah memanfaatkan sistem "penjualan tidak membatalkan sewa" untuk menghindari hutang dan menghalangi eksekusi, berkolusi jahat dengan orang lain, dan mengarang kebohongan. hubungan sewa melalui penandatanganan kembali kontrak, pembayaran campuran, litigasi palsu dan cara-cara lainnya. Menyepakati jangka waktu sewa yang lebih panjang dan menagih uang sewa di muka menghambat kemajuan normal lelang rumah. Selain itu, dalam praktik peradilan, pengadilan menghadapi banyak kesulitan ketika mengosongkan rumah sesuai dengan peraturan perundang-undangan, dan terkadang penawar harus menunda pengambilalihan rumah tersebut.

Terkait dengan pengawasan dan penanganan perkara, Kejaksaan mengingatkan bahwa dalam mengikuti lelang rumah lelang yudisial, pembeli rumah harus memahami terlebih dahulu proses dan prosedur terkait, membaca informasi publik secara detail, dan memahami betul berbagai risiko yang ada. rumah. Atas dasar penganggaran yang rasional, mengetahui risiko, dan memahami aturan. Berpartisipasilah dalam penawaran di bawah ini.