uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Tämän vuoden elokuussa Pekingin asukas Xiao Chen löysi 110 neliömetrin sulkutalon Pekingin Chaoyangin alueella sijaitsevasta yhteisöstä 6,67 miljoonalla yuanilla Alibaban huutokauppaalustalta, mikä teki hänet erittäin onnelliseksi. "Sijainti ja yhteisöllinen ympäristö ovat hyvät ja hinta paljon halvempi kuin saman alueen talot. Tein paljon läksyjä etukäteen ja huomasin, että tämä ulosottotalo on vapautunut eikä sillä ole vuokrasopimusta, mikä voi säästää paljon ongelmia tulevaisuudessa."

Sosiaalisilla alustoilla aihe suljetuista kiinteistöistä herättää kiivasta keskustelua nettilaisten keskuudessa. Joitakin kokemuspostauksia on katsottu satoja tuhansia kertoja. Kauppatiedoista näkyy myös, että asukkaat suosivat yhä enemmän ulosmittaustaloja, erityisesti sulkukoteja.

Oikeudellisten huutokauppojen sääntöjen mukaan tarjoajien on maksettava koko talon kauppahinta tuomioistuimelle yhtenä eränä Varsinaisessa toiminnassa johtavat usein tilanteet, kuten kohteen korkea arvo ja tarjoajan vaikeus hankkia varoja. tilanteisiin, kuten kukaan ei tee tarjousta tai huutokauppa epäonnistuu. Tällä hetkellä monet pankit tekevät yhteistyötä tuomioistuinten kanssa edistääkseen ulosottolainoja vastauksena asunnonostajien tarpeisiin. Taloudelliset ongelmat eivät kuitenkaan ole koko ongelma, jos asunnon ostajat ovat kritisoineet useista riskeistä selvitysprosessissa.

Viesti kokemuksestani sudenkuoppien välttämisestä sai paljon katselukertoja

Xiao Chen esitteli, että edellä mainitun kiinteistön lähtöhinta oli 5,27 miljoonaa yuania. Huutokauppapäivänä hintaa nostettiin useita kertoja, ja lopullinen kokonaishinta nousi 6,67 miljoonaan juaniin. "Alibaban ilmoittama tämän talon arvioitu hinta on 7,6 miljoonaa yuania ja JD.comin arvioitu hinta 8,79 miljoonaa yuania. Samalla alueella olevien käytettyjen talojen keskimääräinen yksikköhinta on 64 000-65 000 yuania, ja Tämän talon yksikköhinta on alle 6,1 tuhansia dollareita."

Huutokauppaa edeltävien valmistelujen osalta Xiao Chenillä on joukko vinkkejä: "Valmista ennen tarjouksen tekemistä talletus, erilaiset verot ja maksut sekä ulosottoviraston palvelumaksut jne. Tämän talon talletus on 1 miljoona yuania , joka ei ole pieni. Jos huutokauppa onnistuu, alusta palauttaa talletuksen, jos tarjous onnistuu, talletus siirretään tuomioistuimen nimetylle tilille ja loppusumma maksetaan myöhemmin.

Lisäksi Xiao Chen uskoo, että talon valinta on myös erittäin tärkeää. Hän selasi ensin talon ilmoituksia alustalla, sitten tarkasti talon laadun, suunnan, sisustuksen jne. Hän keskusteli myös ympäröivien asukkaiden kanssa selvittääkseen, oliko talossa muita poikkeamia, ja palkkasi a ammatillinen sulkemispalvelutoimisto suorittamaan talolistausanalyysin.

Sosiaalisilla alustoilla monet verkkokäyttäjät, kuten Xiao Chen, ovat ostaneet sulkemiskiinteistöjä ja jakaneet kokemuksiaan ostoprosessista tarjousstrategioihin ja välttämisoppaisiin, ja joitain julkaisuja on katsottu satoja tuhansia kertoja.

China Index Research Instituten tilastojen mukaan vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla myytyjen huutokauppakohteiden kumulatiivinen määrä oli noin 78 500, mikä on noin 5,8 % enemmän kuin vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla. Niistä suljettujen asuntojen määrä oli 53 000 asuntoa, mikä on yli 6 % enemmän kuin vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla. Summalla mitattuna ulosmittausasuntojen kokonaiskauppasumma on kasvanut ja keskimääräinen kauppahinta on laskenut. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla suljettujen asuntojen kauppa-arvo oli 76,53 miljardia juania, mikä on 49,8 % suljettujen kiinteistöjen kokonaiskauppaarvosta, ja keskimääräinen kauppahinta oli 9 075 yuania neliömetriltä. Vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla suljettujen asuntojen kauppa-arvo oli 76,18 miljardia juania, mikä on 49,6 % suljettujen kiinteistöjen kokonaisarvosta, ja keskimääräinen kauppahinta oli 9 606 yuania neliömetriltä.

Alan sisäpiiriläiset kertoivat toimittajille, että ulosottoasuntojen tarjonta tulee pääasiassa oikeudellisista takavarikoista, kaupallisten asuntolainojen laiminlyönneistä jne. Jos velallinen ei pysty maksamaan velkaa, tuomioistuin voi pakottaa hänen nimensä alla olevan omaisuuden huutokaupattavaksi velan maksamiseksi. "Verrattuna markkinahintaan suljetuilla kiinteistöillä on usein merkittäviä hintaalennuksia, lähinnä siksi, että velasta menetettyjen omaisuuserien luovuttamisessa on yleensä aikarajoituksia ja ostajalla on vahva neuvotteluvoima, Shanghain ansioitunut tutkija." Finance and Development Laboratory , kertoi .

Xiaoqiu, tietyn kaupungin liikepankin lainanhoitaja, kertoi toimittajille, että diskonttokorot (kauppahinta/arviointihinta × 100 %) ovat erilaiset ensimmäisessä huutokaupassa, toisessa huutokaupassa, myynnissä, uudelleenlistauksessa jne. ensimmäinen huutokauppa on usein 7-7-20 %, ja toisen erän alennus on 20 % ensimmäisen erän lähtöhinnasta. Tavallisissa olosuhteissa myytävän lähtöhinta on sama kuin toisen huutokaupan lähtöhinta, mutta erityinen tilanne vaatii yksityiskohtaista analysointia ja usein neuvotellaan huonekohtaisesti.

Pankit löytävät uusia liiketoiminnan kasvupisteitä

"Pankillamme on lainaa takavarikoihin, mutta ne voivat antaa vain puhtaasti kaupallisia lainoja. Korko on sama kuin käytettyjen asuntolainojen korko. Prosessi on myös sama kuin normaali kaupallinen lainaprosessi. Erona on, että Ennen lainaamista sinun on löydettävä vakuutusyhtiö takaamaan vakuutusmaksu, joka on 1,5 % lainan määrästä", Xiaoqiu sanoi.

Monet pankkien sisäpiiriläiset kertoivat, että nykyisessä kiinteistömarkkinaympäristössä asuntolainakiinteistöjen huutokauppa halvalla on joskus avutonta, mutta se luo myös uusia liiketoiminnan kasvupisteitä. "Pankina haluamme ehdottomasti luopua asuntolainoista mahdollisimman pian ja saada huonot lainat takaisin. Mutta kaikki asuntolainat eivät ole niin helppoja myydä. Joskus luovutetut kiinteistöt ovat huonossa kunnossa. Vaikka ne huutokaupattaisiinkin, alennus on suuri, eikä se pysty kattamaan lainan pääomaa ja korkoja", Chengdussa sijaitsevan osakepankin sivukonttorin vastuuhenkilö kertoi.

Siksi pankkien painopisteenä on se, kuinka estää kiinnitettyjen kiinteistöjen aliarvostaminen ja alhainen myynti. Valtion omistaman pankin Jilinin alueen liiketoiminnan johtaja Wang Ran sanoi, että pankki tekee ensin markkinatutkimuksen ymmärtääkseen ympäröivät markkinahinnat ja muodostaakseen tutkimusraportin. Tee sitten yhteistyötä arviointiyrityksen kanssa kiinteistön tarkastamiseksi, kiinteistön todellisen tilanteen ymmärtämiseksi, etujen, haittojen ja myyntipisteiden diagnosoimiseksi, pankin tutkimustietojen antamiseksi arviointiyritykselle referenssiksi ja lisätietojen saamiseksi. kohtuullinen arviohinta, joka on markkinoiden odotusten mukainen.

"Käytämme mieluummin verkkoalustaa julkisissa huutokaupoissa välttääksemme ihmisten puuttumisen huutokauppaprosessiin. Samalla ryhdymme erilaisiin toimenpiteisiin löytääksemme kiinnostuneita ostajia ja helpottaaksemme huutokauppatapahtumia, Wang Ran sanoi, että pankki laajenee." julkisuuskanavat, ei vain Julkaise myyntiilmoituksia maakuntien sivukonttoreissa, kunnalliskonttoreissa ja asiaankuuluvissa toimipisteissä, julkaise tietoa huutokauppaalustoilla ja etsi tapoja lisätä työntekijöiden suosittelunhalua ja julkaista mainoksia lähetysmedian kautta. Samalla hyödynnämme arvioyhtiöiden, huutokauppayhtiöiden, tarjoustoimistojen ja asuntotoimistojen ominaisuuksia, jotta meillä on suuri määrä asiakkaita ja tarkkoja asiakasryhmiä kiinteistöhuutokaupan onnistumiseksi.

Yhteistyötä tuomioistuinten ja muiden tahojen kanssa edistääkseen laillisia huutokauppalainoja pankkien liiketoiminnan uutena kasvupisteenä. "Perinteisissä oikeudellisissa huutokaupoissa tarjoajien on maksettava koko kauppahinta tuomioistuimelle kerralla. Varsinaisessa toiminnassa esiintyy usein tilanteita, kuten kukaan ei tarjonnut tai huutokaupat epäonnistuvat kohteen korkean arvon ja huutokaupan vaikeuden vuoksi. Tarjoajien varojen kerääminen Vastauksena asiakkaiden tarpeisiin käynnistimme lailliset huutokauppalainat", Wang Ran sanoi.

Tästä vuodesta lähtien jotkin tuomioistuimet, pankit ja muut rahoituslaitokset ovat edistäneet oikeudellisia huutokauppalainoja tarjotakseen luottotukea päteville tarjoajille, jotta he voivat osallistua kiinteistöjen oikeudellisiin huutokauppoihin, mikä on ratkaissut ongelman, jonka mukaan asunnon ostajilla on vaikeuksia kerätä suuria varoja lyhyessä ajassa. aikaa osallistua täysihintaisiin huutokauppoihin.

Esimerkiksi tämän vuoden toukokuussa Shaanxin maakunnan Yan'anin kaupungin kansantuomioistuin allekirjoitti ulosmittauslainoja koskevan yhteistyösopimuksen Bank of Chinan Yan'an Branchin, Agricultural Bank of Chinan Xiaodongmenin sivuliikkeen kanssa Yan'anissa ja Yan'an Rural Commercial Bank. "Sen perusteella, että otimme käyttöön useita ammattimaisia ​​apuhuutokauppatoimistoja varhaisessa vaiheessa huutokaupan käsittelyn tehostamiseksi, teimme yhteistyötä lainkäyttöalueen rahoituslaitosten kanssa laillisten huutokauppalainojen käynnistämiseksi kustannusten alentamiseksi ja laillisten huutokauppojen toteuttamisen tehostamiseksi. Jos kukaan ei tee tarjousta, huutokauppa epäonnistuu jne. huutokaupan aikana, täytäntöönpanon kohteena olevan henkilön omaisuutta ei voida realisoida, eikä hakijan voittanutta tuomiota voida panna täytäntöön tehokkaasti Province totesi, että yhteistyösopimuksen mukaan ammattimaiset apuhuutokauppatoimistot osallistuvat koko kiinteistön luovutusprosessiin ja tarjoavat tarjoajille ja rahoituslaitoksille palveluita mahdollisten omistusriitojen, laatuongelmien, käytön, kiinteistömaksujen, myöhästymisen välttämiseksi maksut, verot ja muut kiinteistöön mahdollisesti liittyvät ongelmat. Pankki vahvistaa entisestään ulosmittausomaisuuden riskienhallintaa ja edistää yhdessä ulosmittauslainapalvelujen toteuttamista saavuttaakseen win-win-vaikutuksen hakijalle, ulosotolle, ostajalle, pankille, tuomioistuimelle ja avustavat laitokset.

Prokuraattori antaa vinkkejä

Pei Hongbo, Beijing Deheheng -lakitoimiston toinen johtaja ja kaupallisten ja taloudellisten riitojenratkaisuosaston johtaja, sanoi toimittajille antamassa haastattelussa, että tärkeä syy siihen, miksi suljettujen asuntojen hintoja voidaan alentaa merkittävästi, on se, että asunnon ostajien on kannettava tietty riski, esim. Kiinteistön raivaus on vaikeaa, arviohinta on korkea ja siirtomenettelyt monimutkaiset. Lisäksi, jotta saataisiin lisää tarjoajia, sulkutalon lähtöhinta tulee olemaan markkinahintaa alhaisempi.

"Astuin juuri ulosmittauksen ansaan. En ole asunut puoli vuotta sitten ostamassani talossa. Sen sijaan maksoin yli 8 000 juania kiinteistömaksuja, jotka oli velkaa Hunanin asukkaan Wang Mengin asunnonostokokemuksesta." ei ole niin hyvä kuin Xiao Chen Se sujui hyvin. Hän kertoi toimittajille, että vaikka hän osti suljetun talon lähes 30 prosentin alennuksella markkinahinnasta, edellisen omistajan vanhemmat olivat aina asuneet talossa. "Toinen osapuoli kieltäytyi lähtemästä, ja pelkäsimme joutuvamme hankaluuksiin vanhan miehen kanssa, joten meillä ei ollut muuta vaihtoehtoa kuin hakea oikeuteen pakottaakseen talon vapautumaan. Mutta siinä meni aikaa, ja puoli vuotta on mennyt. kulunut siitä, kun menimme edestakaisin."

Ren Taon näkemyksen mukaan, toisin kuin tavalliset kaupalliset asunnot, ulosottoasuntoihin voi liittyä useita sidosryhmiä. Kun asukkaat ostavat suljettuja kiinteistöjä, heidän on kiinnitettävä huomiota niihin liittyviin riskeihin. Suljettujen talojen historiasta jää usein jäljelle monia ongelmia, jotka sisältävät paitsi taloudellisia ongelmia myös sosiaalisia ongelmia, kuten omistusoikeuskiistat, hallinta ja käyttö jne.

Pei Hongbo kertoi toimittajille, että ulosmittauksilla on joskus epäselviä omistusoikeuksia. Esimerkiksi ulosmittaustalossa voi olla useita velkojia tai kiinnityksiä, mikä johtaa lopulta omistusoikeuskiistoihin. Tällaisia ​​riitoja ei yleensä mainita huutokauppailmoituksessa, ja ostajat huomaavat ne vasta kaupan jälkeen. Jotkin suljetut talot eivät välttämättä pysty hankkimaan omistusoikeustodistuksia rakennuttajien ongelmien vuoksi, mikä vaikuttaa talojen normaaliin kauppaan ja käyttöön. Lisäksi muista piilokuluista johtuen suljetun kiinteistön kauppahinta ei toisinaan välttämättä vastaa asunnon todellisia kustannuksia.

Suljettuihin kiinteistöihin sisältyvistä useista riskeistä asunnon ostajien eniten kritisoima kysymys on puhdistuma. Pei Hongbo kertoi, että osa suljetuista taloista on ollut alkuperäisten omistajien ja heidän perheidensä käytössä tai niillä on aiemmin allekirjoitettu voimassa olevat vuokrasopimukset, minkä seurauksena ostajat eivät voi muuttaa heti, vaikka heillä on talon omistusoikeus. Varsinkin kun vuokra-aika on pitkä tai vuokra on alhainen, selvitysongelmat ovat erityisen monimutkaisia. Vaikka asunnon ostajat voivat ratkaista ongelman laillisin keinoin, se on aikaa vievää ja työvoimavaltaista.

Tutkinnan aikana toimittaja havaitsi, että yksittäiset asunnonomistajat, kuten Wang Meng, eivät kohdanneet selvitysongelmia, vaan myös eräitä pankin sisäpiiriläisiä vaivasivat ulosmittaukset.

Wu Tong (salanimi), valtion omistaman pankin sivukonttorin johtaja Hangzhoussa, kertoi, että vuonna 2023 pankin asuntolaina-asiakas oli velkaa yli 400 000 yuania pääomaa ja korkoja, ja hän oli ollut poissa yhteydenpidosta. pitkään aikaan. Lainasopimuksen mukaan pankki ryhtyi oikeustoimiin. Oikeudenkäynnin voittamisen jälkeen he havaitsivat, että vakuudeksi käytetty omaisuus oli solminut vuokrasopimuksen muiden kanssa ennen kuin pankki haki omaisuuden säilyttämistä Vuokra-aika oli yksi vuosi, mikä vaikeutti kiinteistön välitöntä luovuttamista.

"Monen yhteydenoton jälkeen vuokralainen oli halukas tekemään yhteistyötä tuomioistuimen kanssa ja lupasi vapauttaa talon vuokrasopimuksen päätyttyä. Tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla huutoimme kiinteistön Alibaba-huutokauppapaikalla ja saimme järjestämättömän lainan takaisin vuonna täysi Tämä järjestämätön laina voitti oikeudenkäynnin Hakemuksen käsittelystä lainan takaisinperintään kului vuosi, mikä toimi varoituksena lainan jälkeiselle hallintatyöllemme Lainojen jälkeisessä työssä on ongelmia, kuten asiakkaiden seurannan puute ja omaisuuden laadun heikkeneminen", Wu Tong sanoi suoraan.

Korkein kansansyyttäjä julkaisi 9. elokuuta asiaankuuluvaa tietoa siitä, kuinka syyttäjäelimet ovat vahvistaneet siviilivalvonnan laillista valvontaa ja edistäneet lain mukaista lainmukaista talohuutokaupan täytäntöönpanoa. Asiaa käsittelevät syyttäjäelimet havaitsivat, että nykyisessä oikeuslaitoksen huutokauppatoiminnassa on "miinankenttiä". Jotkut tarjoajat tekevät pahantahtoista yhteistyötä muiden kanssa saadakseen huutokauppataloja halvemmalla, mikä vahingoittaa kiinteistönomistajien tai muiden tarjoajien etuja.

Korkeimman kansansyyttäjän raportin mukaan viime vuosina jotkut täytäntöönpanon kohteeksi joutuneet ovat käyttäneet hyväkseen "myynti ei riko vuokrasopimusta" -järjestelmää välttääkseen velkoja ja estääkseen täytäntöönpanon, ovat tehneet pahantahtoista yhteistyötä muiden kanssa ja keksineet vääriä vuokrasuhteet takaussopimusten, sekamaksujen, väärien oikeudenkäyntien ja muiden keinojen kautta Sopiminen pidemmästä vuokra-ajasta ja vuokran periminen etukäteen haittaa talohuutokaupan normaalia etenemistä. Lisäksi tuomioistuimella on oikeuskäytännössä monia vaikeuksia luovuttaessaan taloa lakien ja määräysten mukaisesti, ja joskus tarjoajien on lykättävä talon haltuunottoa.

Valvonnan ja tapausten käsittelyn yhteydessä syyttäjä muistuttaa, että asunnon ostajien tulee oikeudellisten huutokauppakamareiden tarjouskilpailuun osallistuessaan ymmärtää asiaankuuluvat prosessit ja menettelyt etukäteen, tutustua julkiseen tietoon yksityiskohtaisesti ja ymmärtää täysin huutokauppaan liittyvät erilaiset riskit. talon rationaalisen budjetoinnin lähtökohtana, riskien tiedossa ja sääntöjen ymmärtämisessä. Osallistu alla olevaan tarjouskilpailuun.