소식

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올해 8월, 베이징 거주자 샤오첸(Xiao Chen)은 알리바바 경매 플랫폼에서 베이징 조양구의 한 커뮤니티에서 총 면적 110㎡의 압류 주택을 667만 위안에 발견해 매우 기뻤습니다. "위치와 커뮤니티 환경도 좋고, 같은 지역 집들에 비해 가격이 훨씬 저렴해요. 미리 숙제도 많이 했고, 이번 압류주택은 공실이 되었고, 임대상태가 아니어서 많이 절약할 수 있어요." 앞으로 곤란할 것 같아."

소셜 플랫폼에서는 압류된 부동산에 대한 주제가 구매 과정부터 입찰 전략, 회피 가이드에 이르기까지 네티즌들 사이에서 열띤 토론을 불러일으키고 있으며 일부 경험 게시물은 수십만 번 조회되었습니다. 압류 주택, 특히 압류 주택에 대한 주민들의 선호도가 점점 높아지고 있음을 거래 데이터에서도 확인할 수 있습니다.

사법경매 규정에 따르면 입찰자는 매입대금 전액을 일괄적으로 법원에 납부해야 한다. 실제 업무에서는 물건의 가치가 높고 입찰자 자금 조달이 어려운 등의 상황이 미입찰로 이어지는 경우가 많다. 경매 및 실패한 경매. 현재 많은 은행은 주택 구매자의 요구에 부응하여 압류 대출을 촉진하기 위해 법원과 협력하고 있습니다. 그러나 재정 문제가 전체 문제는 아닙니다. 압류된 주택에 숨어 있는 다양한 위험 중에서 주택 구매자가 가장 비난하는 것은 청산 과정에서 직면하는 장애물입니다.

함정을 피한 경험을 담은 게시물의 조회수가 높습니다

Xiao Chen은 앞서 언급한 부동산의 시작 가격이 527만 위안이었다고 소개했습니다. 경매 당일 가격이 여러 차례 인상되어 최종 총액은 667만 위안으로 올랐습니다. "알리바바가 제공한 이 주택의 예상 가격은 760만 위안, JD.com이 제공한 예상 가격은 879만 위안입니다. 같은 지역 중고 주택의 평균 단가는 64,000~65,000위안이고, 이 집 단가는 6.1만원도 안 돼요.”

경매 전 준비에 대해 Xiao Chen은 다음과 같은 조언을 했습니다. "입찰 전에 보증금, 각종 세금 및 수수료, 법의학 경매 대행 서비스 수수료를 준비하세요. 이 집의 보증금은 100만 위안입니다. 적지 않은 금액입니다. 경매가 성공하면 플랫폼은 보증금을 환불합니다. 입찰이 성공하면 보증금은 법원이 지정한 계좌로 이체되고 잔액은 나중에 지불됩니다.”

게다가 Xiao Chen은 집을 선택하는 것도 매우 중요하다고 믿습니다. 그녀는 먼저 플랫폼에서 주택 매물을 살펴본 뒤, 그 자리에서 주택의 품질, 방향, 장식 등을 점검했으며, 주택에 다른 이상이 있는지 알아보기 위해 주변 주민들과도 이야기를 나눴다. 주택 목록 분석을 수행하는 전문 압류 서비스 기관입니다.

소셜 플랫폼에서는 샤오첸과 같은 많은 네티즌들이 압류 부동산을 구매하고 경험을 공유했으며, 구매 과정부터 입찰 전략, 회피 가이드까지 다양한 유형의 경험 게시물이 있으며 일부 게시물은 수십만 번 조회되었습니다.

중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 상반기 경매물품 누적판매량은 약 7만8500여개로 2023년 상반기 대비 약 5.8% 증가했다. 이 중 압류된 주거용 부동산 거래량은 5만3000채로 2023년 상반기 대비 6% 이상 증가했다. 금액적으로는 압류주택의 총 거래금액이 증가한 반면, 평균 거래가격은 하락한 것으로 나타났다. 2024년 상반기 압류된 주거용 부동산 거래액은 765억3000만 위안으로 압류된 부동산 총 거래액의 49.8%를 차지했으며, 평균 거래 가격은 평방미터당 9075위안이었다. 2023년 상반기 압류된 주거용 부동산 거래액은 761억8000만 위안으로 압류된 부동산 총 거래액의 49.6%를 차지했으며, 평균 거래 가격은 평방미터당 9606위안이었다.

업계 관계자는 기자들에게 압류 주택 공급은 주로 사법 몰수, 상업 모기지 대출 채무 불이행 등에서 비롯된다고 말했습니다. 채무자가 채무를 상환할 수 없는 경우, 그의 명의로 된 재산은 채무 상환을 위해 법원에 의해 강제로 경매될 수 있습니다. "시장 거래 가격과 비교하여 압류된 부동산은 상당한 가격 할인을 받는 경우가 많습니다. 그 이유는 주로 부채 상환 자산의 처분에 시간 제한이 있고 구매자가 강력한 협상력을 갖고 있기 때문입니다. 상하이의 저명한 수석 연구원입니다." 금융개발연구소는 기자들에게 말했다.

시 상업은행 대출담당 샤오추(Xiaoqiu)는 기자들에게 1차 경매, 2차 경매, 매각, 재상장 등에서 할인율(거래가/평가가×100%)이 다르다고 말했다. 첫 번째 경매는 보통 7시에서 7시 사이에 20%까지 할인되며, 두 번째 로트의 할인율은 첫 번째 로트의 시작 가격에서 20% 할인됩니다. 일반적인 상황에서는 매매 시작가는 2차 경매 시작가와 동일하지만, 구체적인 상황은 상세한 분석이 필요하고 호실별로 협의하는 경우가 많습니다.

은행은 새로운 비즈니스 성장 포인트를 찾습니다

“저희 은행은 압류된 주택에 대한 대출을 제공하고 있지만 순수 상업용 대출만 제공할 수 있습니다. 이자율은 중고 주택 대출과 동일하며, 절차도 일반적인 상업용 대출 절차와 동일합니다. 대출을 하기 전에 보증을 제공할 보험회사를 찾아야 합니다. 보험료는 고객이 부담하며 대출 금액의 1.5%입니다."라고 Xiaoqiu는 말했습니다.

많은 은행 관계자들은 현재 부동산 시장 환경에서 모기지 부동산을 저렴한 가격에 경매하는 것이 때로는 무력할 때도 있지만 새로운 비즈니스 성장 포인트를 창출하기도 한다고 기자들에게 말했습니다. "저희는 은행으로서 당연히 담보대출을 하루빨리 처분하고 부실채권을 만회하고 싶습니다. 하지만 모든 담보대출이 그렇게 쉽게 팔리는 것은 아닙니다. 처분한 부동산의 상태가 열악할 때도 있습니다. 경매에 성공하더라도, 청두의 한 합자은행 지점 담당자는 기자들에게 "할인 금액이 커서 대출 원금과 이자를 감당할 수 없을 것"이라고 말했다.

따라서 담보부 부동산이 저평가되어 낮은 가격에 팔리는 것을 어떻게 방지할 것인가가 은행의 핵심이다. 국영은행 지린지역 사업부장인 왕란(Wang Ran)은 은행이 먼저 시장조사를 실시해 주변 시장 가격을 파악하고 연구 보고서를 작성할 것이라고 말했다. 그런 다음 감정평가사와 협력하여 부동산을 점검하고 부동산의 실태를 파악하여 장단점, 장점을 진단하고, 은행의 조사 결과를 감정평가사에 참고자료로 제공하고 추가로 요청하게 됩니다. 시장 기대에 부합하는 합리적인 감정가.

"우리는 경매 과정에서 인간의 간섭을 피하기 위해 공개 경매에 온라인 플랫폼을 사용하는 것을 선호합니다. 동시에 관심 있는 구매자를 찾고 경매 거래를 촉진하기 위해 다양한 조치를 취할 것입니다." 홍보 채널은 지방, 시, 유관 지사에 판매 공고를 게시하고, 경매 플랫폼에 정보를 게시하며, 직원의 추천 열의를 높이는 방법과 방송 매체를 통한 광고 게재 방법을 모색합니다. 동시에 감정평가회사, 경매회사, 입찰대행업체, 주택중개회사의 특성을 살려 다수의 고객과 정확한 고객군을 확보하여 부동산 경매의 성공을 돕습니다.

법원 및 기타 당사자와 협력하여 합법적인 경매 대출을 은행의 새로운 비즈니스 성장 포인트로 홍보합니다. “전통적인 사법경매에서는 입찰자가 구매대금 전액을 법원에 단번에 지불해야 합니다. 실제 운영에서는 주제의 가치가 높고 자금 조달이 어려워 아무도 입찰하지 않거나 경매에 실패하는 등의 상황이 자주 발생합니다. 우리는 고객의 요구에 부응하여 합법적인 경매 대출을 시작했습니다."라고 Wang Ran은 말했습니다.

올해부터 일부 법원, 은행 및 기타 금융기관에서는 적격 입찰자가 부동산 사법 경매에 참여할 수 있도록 신용 지원을 제공하기 위해 사법 경매 대출을 추진하여 주택 구매자가 단기간에 많은 자금을 조달하는 데 어려움을 겪는 문제를 해결했습니다. 정가 경매에 참여하려면 시간이 필요합니다.

예를 들어, 올해 5월 산시성 옌안시 중급인민법원은 중국은행 옌안지점, 중국 농업은행 옌안소동문지점과 압류대출 협력 협정을 체결했다. 옌안농촌상업은행. “경매처리의 효율성을 높이기 위해 초기에 여러 개의 전문경매보조기관을 도입하는 것을 기반으로, 관할권 내 금융기관과 협력하여 합법적 경매대출을 출시함으로써 합법적 경매집행의 비용절감과 효율성을 높이는 데 도움을 드리고 있습니다. 경매 중에 아무도 입찰하지 않거나 경매가 실패하는 등의 경우, 집행 대상자의 자산을 실현할 수 없으며 신청인의 승소 판결을 효과적으로 집행할 수 없습니다.” 주정부는 이번 협력 협약에 따라 부동산 매각 전 과정에 전문 보조경매기관이 참여하고, 입찰자와 금융기관에 소유권 분쟁, 품질 문제, 사용, 부동산 수수료, 연체 등을 방지할 수 있는 서비스를 제공할 것이라고 밝혔다. 해당 부동산에 존재할 수 있는 수수료, 세금 및 기타 문제. 은행은 압류자산에 대한 위험관리를 더욱 강화하고 압류대출 서비스 실시를 공동으로 추진해 신청인, 피집행자, 매수인, 은행, 법원, 법원 등이 모두 윈윈(win-win)할 수 있도록 하겠다. 보조 기관.

검찰은 팁을 제공합니다

Pei Hongbo 베이징 Deheheng 법률 사무소 공동 이사이자 상무 및 금융 분쟁 해결 부서 이사는 기자와의 인터뷰에서 압류된 주택 가격이 대폭 할인될 수 있는 중요한 이유는 주택 구매자가 부담해야 하는 것이라고 말했습니다. 예를 들어 부동산 청산이 어렵고, 감정가가 너무 높으며, 양도 절차가 복잡합니다. 또한, 더 많은 입찰자를 유치하기 위해 압류주택의 시작가는 시가보다 낮게 책정될 예정이다.

"저는 압류의 덫을 밟았을 뿐입니다. 반년 전에 구입한 집에 살지 않았습니다. 대신 전 주인이 빚진 재산세로 8000위안이 넘는 돈을 후난성 주민 왕멍 씨의 주택 구입 경험으로 갚았습니다." Xiao Chen만큼 좋지는 않습니다. 순조롭게 진행되었습니다. 그녀는 기자들에게 압류 주택을 시세에서 거의 30% 할인된 가격에 구입했지만 항상 이전 소유자의 부모가 그 집을 점유하고 있었다고 말했습니다. “상대방이 떠나기를 거부했고, 우리는 노인과 문제가 생길까 봐 어쩔 수 없이 법원에 집을 비워달라고 강제 신청할 수밖에 없었습니다. 하지만 시간이 걸렸고, 반년이 지났습니다. 왔다 갔다 해서 지나갔어."

Ren Tao의 견해에 따르면, 일반 상업용 주택과 달리 압류 주택에는 여러 이해관계자가 포함될 수 있습니다. 주민들이 압류된 부동산을 구매할 때, 그 뒤에 숨은 위험에 주의를 기울여야 합니다. 압류주택의 역사에는 경제적인 문제뿐만 아니라 재산권 분쟁, 점유 및 사용 등 사회적인 문제도 많이 남아있는 경우가 많습니다.

Pei Hongbo는 압류가 때때로 불명확한 재산권을 가지고 있다고 기자들에게 말했습니다. 예를 들어, 압류 주택에 여러 채권자나 저당권자가 있을 수 있으며 이는 궁극적으로 재산권 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이러한 분쟁은 일반적으로 경매 발표에서 언급되지 않으며 구매자는 거래가 완료된 후에만 이를 발견합니다. 일부 압류 주택은 개발업체와의 문제로 인해 재산권 증명서를 취득하지 못할 수 있으며, 이는 주택의 정상적인 거래 및 사용에 영향을 미칩니다. 또한, 기타 숨겨진 비용으로 인해 압류된 부동산의 거래 가격이 실제 주택 구입 비용을 반영하지 못하는 경우도 있습니다.

압류된 부동산에 내재된 다양한 위험 중에서 주택 구매자가 가장 비난하는 것은 청산 문제입니다. Pei Hongbo는 압류된 일부 주택이 원래 소유자와 그 가족이 점유했거나 이전에 유효한 임대 계약을 체결했기 때문에 구매자가 주택 소유권을 갖고 있음에도 불구하고 즉시 입주할 수 없다고 말했습니다. 특히 임대 기간이 길거나 임대료가 낮은 경우 정리 문제가 특히 복잡합니다. 주택 구매자는 법적 수단을 통해 문제를 해결할 수 있지만 시간이 많이 걸리고 노동 집약적입니다.

조사 과정에서 기자는 Wang Meng과 같은 개인 주택 소유자뿐만 아니라 일부 은행 내부자도 압류로 인해 어려움을 겪고 있음을 발견했습니다.

항저우의 한 국유은행 지점장인 우통(가명)은 기자들에게 2023년에 은행의 모기지 고객이 원리금과 이자를 40만 위안 이상 빚지고 있었고 한동안 연락이 두절됐다고 말했다. 장기. 대출 계약에 따라 은행은 법적 조치를 취했습니다. 소송에서 승소한 뒤 담보로 삼은 부동산은 은행이 재산보전을 신청하기 전 타인과 임대차 계약을 체결한 사실을 발견했다. 임대기간은 1년으로 은행이 해당 부동산을 즉시 처분하기는 어려웠다.

"많은 대화 끝에 세입자는 법원에 기꺼이 협조하고 임대 만료 후 집을 비우겠다고 약속했습니다. 올해 상반기에 알리바바 경매 플랫폼에서 부동산을 경매하고 부실 대출금을 회수했습니다. 이번 부실대출은 소송에서 승소했습니다. 대출신청부터 대출회수까지 1년이 걸렸는데, 이는 대출 후 관리 업무를 소홀히 하면 이런 문제가 발생할 수 있다는 점을 의미합니다. 고객 추적 부족과 자산 품질 저하 때문입니다."라고 Wu Tong은 솔직하게 말했습니다.

8월 9일 최고인민검찰원은 검찰기관이 어떻게 민사집행에 대한 법적 감독을 강화하고 법에 따라 사법집경매의 표준화된 집행을 추진했는지에 대한 관련 정보를 발표했다. 이번 사건을 맡은 검찰은 현재 사법부 경매 활동에 '지뢰밭'이 있다는 사실을 확인했다. 일부 입찰자는 낮은 가격에 경매장을 확보하기 위해 다른 입찰자와 악의적으로 담합하여 부동산 소유자나 다른 입찰자의 이익에 해를 끼칩니다.

최고인민검찰원 보고에 따르면, 최근 몇 년간 일부 피형자들이 채무를 회피하고 집행을 방해하기 위해 '매매불가임대' 제도를 이용하고, 악의적으로 타인과 결탁하고, 허위사실을 조작하는 등의 행위가 있었다고 한다. 재계약, 혼합지불, 허위소송 등을 통한 임대관계는 임대기간을 연장하고 임대료를 미리 징수하는 행위로 인해 주택경매의 정상적인 진행을 방해합니다. 또한, 사법 실무에 있어서 법원은 법령에 따라 주택을 비우는 데 많은 어려움을 겪고 있으며, 입찰자가 주택 회수를 연기해야 ​​하는 경우도 있습니다.

사건의 감독 및 처리와 관련하여, 검찰은 주택 구입자가 사법 경매장의 입찰에 참여할 때 관련 프로세스 및 절차를 사전에 이해하고, 공개 정보를 자세히 읽고, 경매에 따른 다양한 위험을 충분히 이해해야 함을 상기시킵니다. 합리적인 예산 책정을 전제로 리스크를 인지하고 규칙을 이해하여 아래 입찰에 참여해 주세요.