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En août de cette année, Xiao Chen, une résidente de Pékin, a trouvé une maison saisie d'une superficie totale de 110 mètres carrés dans une communauté du district de Chaoyang, à Pékin, pour 6,67 millions de yuans sur la plateforme d'enchères Alibaba, ce qui l'a rendue extrêmement heureuse. « L'emplacement et l'environnement communautaire sont bons et le prix est bien inférieur à celui des maisons dans la même zone. J'ai fait beaucoup de devoirs à l'avance et j'ai découvert que cette maison de forclusion a été libérée et n'a pas de statut de bail, ce qui peut économiser beaucoup de problèmes à l'avenir.

Sur les plateformes sociales, le sujet des biens saisis suscite de vives discussions parmi les internautes. Du processus d'achat aux stratégies d'enchères en passant par les guides d'évitement, certains articles d'expérience ont été consultés des centaines de milliers de fois. Il ressort également des données de transaction que les maisons saisies, en particulier les maisons saisies, sont de plus en plus favorisées par les résidents.

Selon les règles des enchères judiciaires, les enchérisseurs doivent payer au tribunal la totalité du prix d'achat d'une maison en une seule fois. Dans les opérations réelles, des situations telles qu'une valeur élevée de l'objet et des difficultés à lever des fonds pour l'enchérisseur se produisent souvent. à des situations telles que personne n’enchérissant ou l’échec de l’enchère. À l'heure actuelle, de nombreuses banques coopèrent avec les tribunaux pour promouvoir les prêts de saisie en réponse aux besoins des acheteurs de logements. Cependant, les problèmes financiers ne constituent pas le seul problème. Parmi les multiples risques cachés dans les maisons saisies, le plus critiqué par les acheteurs est celui des obstacles rencontrés dans le processus de dédouanement. La résolution de ce problème nécessite une forte promotion de la part du service judiciaire.

L'article sur mon expérience pour éviter les pièges a reçu un nombre élevé de vues

Xiao Chen a expliqué que le prix de départ de la propriété susmentionnée était de 5,27 millions de yuans le jour de la vente aux enchères, le prix a été augmenté à plusieurs reprises et le prix total final est passé à 6,67 millions de yuans. « Le prix estimé de cette maison par Alibaba est de 7,6 millions de yuans, et le prix estimé par JD.com est de 8,79 millions de yuans. Le prix unitaire moyen des maisons d'occasion dans la même zone est de 64 000 à 65 000 yuans, et le prix unitaire moyen des maisons d'occasion dans la même zone est de 64 000 à 65 000 yuans. Le prix unitaire de cette maison est inférieur à 6,1 milliers de dollars.

En ce qui concerne les préparatifs avant la vente aux enchères, Xiao Chen a une série de conseils : « Avant d'enchérir, préparez la caution, diverses taxes et frais, ainsi que les frais de service de l'agence de saisie, etc. La caution pour cette maison est de 1 million de yuans. , ce qui n'est pas un petit montant. Sinon, si l'enchère est réussie, la plateforme remboursera le dépôt. Si l'enchère est réussie, le dépôt sera transféré sur le compte désigné du tribunal et le solde sera payé plus tard.

De plus, Xiao Chen estime que le choix d'une maison est également très important. Elle a d'abord parcouru les annonces de maisons sur la plateforme, puis a inspecté sur place la qualité, l'orientation, la décoration, etc. de la maison. Elle a également discuté avec les habitants des environs pour savoir s'il y avait d'autres anomalies dans la maison et a embauché un. agence professionnelle de services de saisie pour effectuer une analyse d’annonce de maison.

Sur les plateformes sociales, de nombreux internautes comme Xiao Chen ont acheté des propriétés saisies et ont partagé leurs expériences Du processus d'achat aux stratégies d'enchères en passant par les guides d'évitement, il existe de nombreux types de publications d'expérience, et certaines publications ont été consultées des centaines de milliers de fois.

Selon les statistiques du China Index Research Institute, le nombre cumulé d'articles vendus aux enchères au premier semestre 2024 était d'environ 78 500, soit une augmentation d'environ 5,8 % par rapport au premier semestre 2023. Parmi eux, le volume de propriétés résidentielles saisies était de 53 000 unités, soit une augmentation de plus de 6 % par rapport au premier semestre 2023. En termes de montant, le montant total des transactions de propriétés résidentielles saisies a augmenté et le prix moyen des transactions a diminué. Au premier semestre 2024, la valeur des transactions des propriétés résidentielles saisies s'élevait à 76,53 milliards de yuans, soit 49,8 % de la valeur totale des transactions des propriétés saisies, et le prix moyen des transactions était de 9 075 yuans par mètre carré. Au premier semestre 2023, la valeur des transactions des propriétés résidentielles saisies s'élevait à 76,18 milliards de yuans, soit 49,6 % de la valeur totale des transactions des propriétés saisies, et le prix moyen des transactions était de 9 606 yuans par mètre carré.

Des initiés de l'industrie ont déclaré aux journalistes que l'offre de maisons saisies provenait principalement de confiscations judiciaires, de défauts de paiement de prêts hypothécaires commerciaux, etc. Lorsqu'un débiteur n'est pas en mesure de rembourser sa dette, les biens portant son nom peuvent être contraints d'être mis aux enchères par le tribunal pour rembourser la dette. "Par rapport au prix de transaction du marché, les propriétés saisies bénéficient souvent de réductions de prix importantes, principalement parce que la cession des actifs confisqués par la dette est généralement soumise à des exigences limitées dans le temps et que l'acheteur dispose d'un fort pouvoir de négociation, Ren Tao, un chercheur principal distingué à l'Université de Shanghai." Laboratoire des Finances et du Développement, a déclaré aux journalistes.

Xiaoqiu, directeur des prêts d'une banque commerciale d'une certaine ville, a déclaré aux journalistes que les taux d'escompte (prix de transaction/prix d'évaluation × 100 %) sont différents lors de la première enchère, de la deuxième enchère, de la vente, de la réinscription, etc. la première vente aux enchères se situe souvent entre sept et sept heures, à 20 % de réduction, et le taux de remise pour le deuxième lot est de 20 % sur le prix de départ du premier lot. Dans des circonstances normales, le prix de départ de la vente est égal au prix de départ de la deuxième vente aux enchères, mais la situation spécifique nécessite une analyse détaillée et est souvent négociée par chambre.

Les banques trouvent de nouveaux points de croissance

"Notre banque propose des prêts pour les maisons saisies, mais elle ne peut accorder que des prêts purement commerciaux. Le taux d'intérêt est le même que celui des prêts au logement d'occasion. Le processus est également le même que le processus normal de prêt commercial. La différence est que avant de prêter, vous devez trouver une compagnie d'assurance pour fournir une garantie. La prime est à la charge du client et s'élève à 1,5 % du montant du prêt », a expliqué Xiaoqiu.

De nombreux initiés du secteur bancaire ont déclaré aux journalistes que, dans l'environnement actuel du marché immobilier, la vente aux enchères de propriétés hypothécaires à bas prix est parfois inutile, mais qu'elle crée également de nouveaux points de croissance commerciale. "En tant que banque, nous souhaitons absolument liquider les hypothèques le plus rapidement possible et recouvrer les créances douteuses. Mais toutes les hypothèques ne sont pas aussi faciles à vendre. Parfois, les biens immobiliers cédés sont en mauvais état. Même s'ils sont vendus aux enchères avec succès, la remise sera importante, incapable de couvrir le principal et les intérêts du prêt", a déclaré aux journalistes le responsable d'une succursale d'une banque par actions à Chengdu.

C’est pourquoi les banques se concentrent sur la manière d’éviter que les biens immobiliers hypothéqués soient sous-évalués et vendus à bas prix. Wang Ran, responsable des activités d'une banque publique dans la région de Jilin, a déclaré que la banque mènerait d'abord une étude de marché pour comprendre les prix du marché environnant et rédigerait un rapport de recherche. Ensuite, travaillez avec la société d'évaluation pour inspecter la propriété, comprendre la situation réelle de la propriété, diagnostiquer les avantages, les inconvénients et les arguments de vente, fournir les informations de recherche de la banque à la société d'évaluation à titre de référence et lui demander de donner un avis plus détaillé. prix d'expertise raisonnable et conforme aux attentes du marché.

"Nous préférons utiliser une plateforme en ligne pour les enchères publiques afin d'éviter toute interférence humaine pendant le processus d'enchères. Dans le même temps, nous prendrons diverses mesures pour trouver des acheteurs intéressés et faciliter les transactions d'enchères. Wang Ran a déclaré que la banque allait se développer." canaux publicitaires, pas seulement Publiez des annonces de vente dans les succursales provinciales, les succursales municipales et les succursales concernées, publiez des informations sur les plateformes d'enchères et trouvez des moyens d'augmenter l'enthousiasme des employés pour les recommandations et publiez des publicités via les médias audiovisuels. Dans le même temps, nous utilisons les caractéristiques des sociétés d'évaluation, des sociétés de vente aux enchères, des agences d'enchères et des agences de logement pour avoir un grand nombre de clients et des groupes de clients précis afin de contribuer au succès des enchères immobilières.

Coopérer avec les tribunaux et d’autres parties pour promouvoir les prêts aux enchères légaux en tant que nouveau point de croissance commerciale pour les banques. « Dans les enchères judiciaires traditionnelles, les enchérisseurs doivent payer la totalité du prix d'achat au tribunal en une seule fois. Dans les opérations réelles, des situations telles que personne n'enchérissant ou des enchères échouées se produisent souvent en raison de la valeur élevée de l'objet et de la difficulté de l'enchère. En réponse aux besoins correspondants des clients, nous avons lancé des prêts aux enchères légaux", a déclaré Wang Ran.

Depuis cette année, certains tribunaux, banques et autres institutions financières ont promu les prêts aux enchères judiciaires pour fournir un soutien au crédit aux enchérisseurs qualifiés pour participer aux enchères judiciaires de biens immobiliers, résolvant ainsi le problème des acheteurs de maison ayant des difficultés à réunir de grandes sommes d'argent sur une courte période. de temps pour participer aux enchères à plein prix.

Par exemple, en mai de cette année, le tribunal populaire intermédiaire de la ville de Yan'an, province du Shaanxi, a signé un accord de coopération sur les prêts de saisie avec la succursale de Yan'an de la Banque de Chine, la succursale de Xiaodongmen de la Banque agricole de Chine à Yan'an, et Banque commerciale rurale de Yan'an. « Sur la base de l'introduction de plusieurs agences d'enchères auxiliaires professionnelles à un stade précoce pour améliorer l'efficacité du traitement des enchères, nous avons coopéré avec les institutions financières de la juridiction pour lancer des prêts d'enchères légaux afin de contribuer à réduire les coûts et à accroître l'efficacité de l'exécution des enchères légales. Si personne n'enchérit, l'enchère échoue, etc. pendant l'enchère, les actifs de la personne soumise à exécution ne peuvent pas être réalisés et le jugement gagnant du demandeur ne peut pas être effectivement exécuté. La province a déclaré que, conformément à l'accord de coopération, les agences d'enchères auxiliaires professionnelles participeront à l'ensemble du processus de cession des biens concernés et fourniront aux soumissionnaires et aux institutions financières des services de soutien pour éviter d'éventuels conflits de propriété, problèmes de qualité, d'utilisation, de frais de propriété et de retard. les frais, taxes et autres problèmes pouvant exister avec la propriété. La banque renforcera encore le contrôle des risques liés aux biens saisis et promouvra conjointement la mise en œuvre de services de prêts de saisie afin d'obtenir un effet gagnant-gagnant pour le demandeur, la personne soumise à l'exécution, l'acheteur, la banque, le tribunal et le établissements auxiliaires.

Le parquet donne des conseils

Pei Hongbo, co-directeur exécutif du cabinet d'avocats Beijing Deheheng et directeur du département de règlement des différends commerciaux et financiers, a déclaré dans une interview avec des journalistes qu'une raison importante pour laquelle le prix des maisons saisies peut être considérablement réduit est que les acheteurs de maisons doivent supporter un certain degré de risque, par exemple Il est difficile de débloquer le bien, le prix d'expertise est élevé et les procédures de transfert sont compliquées. De plus, afin d’attirer davantage d’enchérisseurs, le prix de départ de la maison saisie sera inférieur au prix du marché.

"Je viens de tomber sur le piège de la saisie. Je n'ai pas vécu dans la maison que j'ai achetée il y a six mois. Au lieu de cela, j'ai payé plus de 8 000 yuans de frais de propriété dus par l'ancien propriétaire, Wang Meng, un habitant du Hunan." n'est pas aussi bon que Xiao Chen. Cela s'est bien passé. Elle a déclaré aux journalistes que même si elle avait acheté la maison saisie à près de 30 % du prix du marché, les parents de l'ancien propriétaire avaient toujours occupé la maison. « L'autre partie a refusé de partir, et nous avions peur d'avoir des ennuis avec le vieil homme, nous n'avons donc eu d'autre choix que de nous adresser au tribunal pour forcer la maison à être libérée. Mais cela a pris du temps, et six mois se sont écoulés. passé depuis que nous avons fait des allers-retours.

Selon Ren Tao, contrairement aux logements commerciaux ordinaires, les logements saisis peuvent impliquer plusieurs parties prenantes. Lorsque les résidents achètent des propriétés saisies, ils doivent prêter attention aux risques qui les sous-tendent. L'histoire des maisons saisies laisse souvent de nombreux problèmes, parmi lesquels non seulement des problèmes économiques, mais aussi des problèmes sociaux, tels que des conflits de droits de propriété, de possession et d'utilisation, etc.

Pei Hongbo a déclaré aux journalistes que les saisies ont parfois des droits de propriété peu clairs. Par exemple, il peut y avoir plusieurs créanciers ou créanciers hypothécaires dans une maison saisie, ce qui conduit finalement à des conflits de droits de propriété. De tels litiges ne sont généralement pas mentionnés dans l’annonce de l’enchère et les acheteurs ne les découvrent qu’une fois la transaction terminée. Certaines maisons saisies peuvent ne pas être en mesure d'obtenir des certificats de droits de propriété en raison de problèmes avec les promoteurs, ce qui affecte la transaction et l'utilisation normales des maisons. De plus, en raison d’autres coûts cachés impliqués, il arrive parfois que le prix de transaction d’une propriété saisie ne reflète pas réellement le coût réel d’achat d’une maison.

Parmi les multiples risques inhérents aux propriétés saisies, le plus critiqué par les acheteurs de maison est la question du dédouanement. Pei Hongbo a déclaré que certaines maisons saisies ont été occupées par les propriétaires d'origine et leurs familles, ou ont déjà signé des baux valides, ce qui empêchera les acheteurs d'emménager immédiatement bien qu'ils soient propriétaires de la maison. En particulier lorsque la durée du bail est longue ou que le loyer est faible, les questions de dédouanement sont particulièrement complexes. Bien que les acheteurs de maison puissent résoudre le problème par des moyens légaux, cela prend du temps et demande beaucoup de travail.

Au cours de l'enquête, le journaliste a découvert que non seulement les propriétaires individuels comme Wang Meng ont rencontré des problèmes de dédouanement, mais que certains initiés des banques ont également été troublés par les saisies.

Wu Tong (pseudonyme), directeur d'une succursale d'une banque d'État à Hangzhou, a déclaré aux journalistes qu'en 2023, un client hypothécaire de la banque devait plus de 400 000 yuans en principal et intérêts et qu'il était sans contact depuis un certain temps. longue durée. Selon le contrat de prêt, la banque a intenté une action en justice. Après avoir remporté le procès, ils ont découvert que la propriété utilisée comme garantie avait signé un contrat de location avec d'autres avant que la banque ne demande la préservation de la propriété. La durée du bail était d'un an, ce qui rendait difficile pour la banque de disposer de la propriété immédiatement.

« Après de nombreuses communications, le locataire était disposé à coopérer avec le tribunal et a promis de quitter la maison après l'expiration du bail. Au cours du premier semestre de cette année, nous avons vendu la propriété aux enchères sur la plateforme d'enchères Alibaba et récupéré le prêt non performant en Ce prêt non performant a remporté le procès. Il a fallu un an entre l'exécution de la demande et le recouvrement du prêt, ce qui a servi d'avertissement à notre travail de gestion post-prêt. La négligence dans les travaux post-prêt entraînera des problèmes tels que. manque de suivi des clients et baisse de la qualité des actifs », a déclaré franchement Wu Tong.

Le 9 août, le Parquet populaire suprême a publié des informations pertinentes sur la manière dont les organes du parquet ont renforcé la supervision juridique de l'exécution civile et promu l'exécution standardisée des enchères immobilières judiciaires conformément à la loi. Les organes du parquet chargés de l'affaire ont constaté qu'il y avait des « champs de mines » dans les activités actuelles d'enchères judiciaires. Certains enchérisseurs s'entendent malicieusement avec d'autres pour obtenir des maisons de ventes aux enchères à des prix inférieurs, nuisant ainsi aux intérêts des propriétaires ou des autres enchérisseurs.

Selon un rapport du Parquet populaire suprême, ces dernières années, certaines personnes passibles d'exécution ont profité du système « les ventes ne rompent pas le bail » afin d'échapper aux dettes et d'empêcher l'exécution, ont collaboré de manière malveillante avec d'autres et ont fabriqué de fausses les relations de location par le biais de contrats de rétrosignature, de paiements mixtes, de faux litiges et d'autres moyens. Convenir d'une durée de bail plus longue et percevoir le loyer à l'avance entrave le déroulement normal des enchères de la maison. En outre, dans la pratique judiciaire, le tribunal est confronté à de nombreuses difficultés lorsqu'il quitte une maison conformément aux lois et règlements, et parfois les enchérisseurs doivent reporter la prise de possession de la maison.

Parallèlement à la supervision et au traitement des dossiers, le parquet rappelle que lorsqu'ils participent aux enchères des maisons de ventes judiciaires, les acheteurs de maisons doivent comprendre à l'avance les processus et procédures pertinents, lire les informations publiques en détail et bien comprendre les différents risques de la maison. Sur la base d'une budgétisation rationnelle, connaissant les risques et comprenant les règles, participez à l'appel d'offres ci-dessous.