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今年8月、北京在住のシャオ・チェンさんは、アリババのオークションプラットフォームで北京市朝陽区の集落で総面積110平方メートルの差し押さえ住宅を667万元で見つけ、非常に喜んだ。 「立地もコミュニティ環境も良く、同じエリアの住宅に比べて価格がかなり安いです。事前にたくさんの下調べをしたところ、この差し押さえ物件は既に明け渡しされており、賃貸契約もされていないことがわかり、大幅な節約ができました」将来的には大変なことになるから。」

ソーシャルプラットフォームでは、差し押さえ物件の話題が購入プロセスから入札戦略、回避ガイドに至るまで、ネチズンの間で激しい議論を巻き起こしており、一部の体験投稿は何十万回も閲覧されている。取引データからも、差し押さえ住宅、特に差し押さえ住宅が居住者からますます支持されていることがわかります。

司法競売の規定によれば、入札者は住宅の購入代金の全額を裁判所に一括で支払う必要があり、実際の運用では、目的物の価値が高く、入札者の資金調達が困難であるなどの状況が生じることがよくあります。誰も入札しなかったり、オークションが失敗したりするような状況まで。現在、多くの銀行が裁判所と協力して、住宅購入者のニーズに応えて差し押さえローンを推進しています。しかし、差し押さえられた住宅に潜む複数のリスクの中で、住宅購入者が最も批判しているのは、経済的問題だけではなく、この問題の解決には司法部門による強力な推進が必要である。

落とし穴を回避するための私の経験に関する投稿は、多くの閲覧数を獲得しました

Xiao Chen氏は、前述の物件の開始価格は527万元だったと紹介し、オークション当日に価格が数回値上げされ、最終的な合計価格は667万元まで上昇したと紹介した。 「アリババが提示したこの住宅の推定価格は760万元、京東が提示した推定価格は879万元。同エリアの中古住宅の平均単価は6万4000～6万5000元で、この家の単価は610万ドル未満です。」

競売前の準備についてシャオ・チェンさんは次のようにアドバイスします。「入札の前に、保証金、各種税金や手数料、差し押さえ業者の手数料などを準備してください。この家の保証金は100万元です」少額ではありません。オークションが成功した場合、プラットフォームは保証金を返金し、保証金は裁判所の指定された口座に送金され、残りは後で支払われます。」

さらに、Xiao Chen さんは家選びも非常に重要だと考えています。彼女はまずプラットフォーム上の住宅リストを閲覧し、次にその場で家の品質、方向、装飾などを検査し、家の中に他に異常がないかどうかを調べるために周囲の住民と話をし、専門家を雇いました。住宅物件の分析を行う専門の差し押さえサービス代理店。

ソーシャル プラットフォームでは、シャオ チェンさんのような多くのネチズンが差し押さえ物件を購入し、購入プロセスから入札戦略、回避ガイドに至るまで、さまざまな種類の体験投稿があり、一部の投稿は数十万回閲覧されています。

中国指数研究所の統計によると、2024年上半期の累計落札件数は約7万8500件で、2023年上半期と比べて約5.8％増加した。このうち、差し押さえられた住宅不動産の取引量は5万3000戸で、2023年上半期と比べて6％以上増加した。金額ベースでは、差し押さえ住宅物件の取引総額は増加し、平均取引価格は減少している。 2024年上半期、差し押さえられた住宅不動産の取引額は765億3,000万元で、差し押さえられた不動産の取引額全体の49.8％を占め、平均取引価格は1平方メートル当たり9,075元となった。 2023年上半期、差し押さえられた住宅不動産の取引額は761億8,000万元で、差し押さえられた不動産の取引額全体の49.6％を占め、平均取引価格は1平方メートル当たり9,606元となった。

業界関係者らは記者団に対し、差し押さえ住宅の供給は主に司法による差し押さえや商業用住宅ローンの不履行などから来ていると語った。債務者が借金を返済できなくなった場合、その債務者名義の不動産が裁判所によって強制的に競売にかけられることがあります。 「市場取引価格と比較して、差し押さえ物件は大幅な価格割引がされることが多い。その主な理由は、債権放棄された資産の処分には通常、期限付きの要件があり、買い手には強い交渉力があるからだ。」金融開発研究所が記者団に語った。

某都市商業銀行の融資責任者小秋氏は記者団に対し、ファーストオークション、セカンドオークション、売却、再出品などで割引率（取引価格／評価価格×100％）が異なると語った。最初のオークションは 7 ～ 7 ～ 20% オフであることが多く、2 番目のロットの割引率は最初のロットの開始価格から 20% オフになります。通常の状況では、販売開始価格は 2 回目のオークションの開始価格と同じですが、特定の状況では詳細な分析が必要となり、部屋ごとに交渉されることがよくあります。

銀行は新たなビジネスの成長点を見つける

「当銀行では差し押さえ住宅向けの融資も行っておりますが、純粋に商業用ローンしか提供できません。金利も中古住宅ローンと同じです。手続きも通常の商業用ローンと同じです。違う点は、融資する前に、保証を提供してくれる保険会社を見つける必要があります。保険料は顧客が負担し、融資額の 1.5% がかかります。」

多くの銀行内部関係者は記者団に対し、現在の不動産市場環境において、住宅ローン不動産を低価格で競売することは時には無力であるが、同時に新たなビジネスの成長点も生み出すと語った。 「銀行としては、できるだけ早く住宅ローンを処分し、不良債権を回収したいと考えています。しかし、すべての住宅ローンがそう簡単に売却できるわけではありません。場合によっては、処分された不動産の状態が悪い場合もあります。たとえ競売に掛けられたとしても、割引額は大きくなり、融資の元本と利息をカバーすることはできない」と成都の株式会社銀行支店の担当者は記者団に語った。

したがって、抵当不動産が過小評価され、低価格で販売されるのをどのように防ぐかが銀行の焦点となっている。国有銀行の吉林地区事業責任者の王蘭氏は、同行はまず市場調査を実施して周辺市場価格を把握し、調査報告書を作成すると述べた。そして、鑑定会社と連携して物件を調査し、物件の実態を把握し、メリット・デメリットやセールスポイントを診断し、銀行の調査情報を参考として鑑定会社に提供し、さらなる評価を依頼します。市場の期待に沿った適正な評価価格を実現します。

「私たちは、オークションプロセス中の人間の介入を避けるために、公開オークションにオンラインプラットフォームを使用することを好みます。同時に、興味のある買い手を見つけてオークション取引を促進するためにさまざまな措置を講じるつもりです。」とワン・ラン氏は述べた。広報チャンネルは、地方支社、市支社、関連支店での販売告知の掲載、オークションプラットフォームでの情報公開だけでなく、従業員の推奨意欲を高め、放送メディアを通じて広告を掲載する方法も模索します。同時に、鑑定会社、オークション会社、入札代理店、住宅仲介会社の特性を活かし、多数の顧客と的確な顧客層を獲得し、不動産オークションの成功をサポートします。

裁判所やその他の関係者と協力して、銀行の新たなビジネス成長ポイントとして合法的なオークションローンを推進します。 「従来の司法オークションでは、入札者は買受代金の全額を裁判所に一括で支払う必要がありました。実際の運用では、対象物の価値が高く、資金調達が困難なため、入札者がいなかったり、オークションが失敗したりする事態がしばしば発生しました。我々は、顧客の対応するニーズに応えて、合法的なオークションローンを開始しました」とWang Ran氏は述べました。

今年以降、一部の裁判所や銀行などの金融機関は、住宅購入者が短期間に多額の資金を調達することが困難であるという問題を解決するため、不動産の司法競売に参加する適格な入札者に信用支援を提供する司法競売ローンを推進している。フルプライスオークションに参加するには時間がかかります。

例えば、今年5月、陝西省延安市の中級人民法院は、中国銀行延安支店、中国農業銀行延安小東門支店、および延安市の中国農業銀行小東門支店と差し押さえ融資に関する協力協定を締結した。延安農村商業銀行。 「オークション処理の効率化を図るため、初期段階で複数の専門補助オークション代理店を導入したことを踏まえ、管内の金融機関と協力して法的オークションローンを開始し、コスト削減と法的オークション実施の効率化を図りました。誰も入札しなかったり、競売が失敗したりした場合には、執行対象者の財産は実現できず、申請者の勝訴判決は効果的に執行されない。」州は、協力協定に従って、専門の補助競売代理店が関連する不動産処分の全プロセスに参加し、起こり得る所有権紛争、品質問題、使用法、不動産手数料、遅延を回避するためのサポートサービスを入札者と金融機関に提供すると述べた。手数料、税金、および宿泊施設に存在する可能性のあるその他の問題。当行は、差し押さえ資産のリスク管理を一層強化し、執行申請者、執行対象者、買い手、銀行、裁判所の三者がWin-Winの効果を発揮できるよう、共同して差し押さえ融資サービスの実施を推進してまいります。 、および補助機関。

検察がヒントを与える

北京徳和衡法律事務所の共同執行役員で商事・金融紛争解決部の責任者であるペイ・ホンボ氏は記者団とのインタビューで、差し押さえられた住宅の価格が大幅に割り引かれる重要な理由は住宅購入者が負担する必要があるためだと述べた。物件の明け渡しが難しい、評価額が高すぎる、譲渡手続きが煩雑であるなど、一定のリスクを伴います。さらに、より多くの入札者を集めるために、差し押さえ住宅の開始価格は市場価格よりも低くなります。

「私は差し押さえの罠にかかってしまったのです。半年前に買った家には住んでいません。代わりに、湖南省在住の王夢さんの住宅購入経験から支払わなければならない不動産代として8,000元以上を支払いました。」はシャオチェンほどではありませんが、スムーズに進みました。彼女は記者団に対し、差し押さえられた家を市場価格の30％近くオフで購入したが、前の所有者の両親がずっとその家に住んでいたと語った。 「相手が立ち退きを拒否し、老人とトラブルになるのが怖かったので、やむを得ず裁判所に強制退去を申し立てました。しかし、時間がかかり、半年も経ってしまいました。」行ったり来たりしてから過ぎました。」

任濤氏の見解では、通常の商業住宅とは異なり、差し押さえ住宅には複数の利害関係者が関与する可能性がある。居住者が差し押さえられた不動産を購入する場合、その背後にあるリスクに注意を払う必要があります。住宅の差し押さえの歴史には、経済的な問題だけでなく、財産権紛争や所有・使用などの社会的な問題も多く残されています。

ペイ・ホンボ氏は記者団に対し、例えば差し押さえ物件には複数の債権者や抵当権者が存在し、最終的には財産権紛争につながる場合があると語った。このような紛争は通常、オークションの発表では言及されず、購入者は取引が完了した後でのみ発見します。差し押さえられた住宅の中には、開発業者との問題により所有権証明書を取得できない場合があり、通常の取引や住宅の使用に影響を及ぼします。さらに、その他の隠れた費用が関係しているため、差し押さえられた不動産の取引価格が実際の住宅購入費用を正確に反映していない場合があります。

差し押さえられた不動産に内在する複数のリスクの中で、住宅購入者から最も批判されているのは、クリアランスの問題です。ペイ・ホンボ氏は、差し押さえられた住宅の一部は元の所有者とその家族が占有しているか、以前に有効な賃貸契約を結んでいるため、買い手は住宅の所有権を持っているにもかかわらずすぐには入居できないだろうと述べた。特にリース期間が長い場合や家賃が安い場合、クリアランスの問題は特に複雑になります。住宅購入者は法的手段で問題を解決できますが、それには時間と労力がかかります。

記者は調査の過程で、王夢さんのような個人住宅所有者だけでなく、銀行内部関係者の中には差し押さえに悩まされている人もいることを発見した。

杭州の国有銀行支店長ウー・トン氏（仮名）は記者団に対し、2023年に同銀行の住宅ローン顧客が元金と利息で40万元以上を負っており、長期間連絡が取れていないと語った。長い間。ローン契約書に従って、銀行は法的措置をとった。勝訴後、担保として使用していた物件は銀行が物件保全を申請する前に他人とリース契約を結んでいたことが判明し、リース期間は1年間であったため、銀行は直ちに物件を処分することが困難であった。

「何度もやり取りをした結果、借主は裁判所に協力する姿勢を示し、賃貸契約満了後に家を明け渡すと約束してくれました。今年上半期、当社はアリババオークションプラットフォームで物件を競売にかけ、2016年に不良債権を回収しました。この不良債権は訴訟で勝訴 申請実行から債権回収まで1年を要し、融資後の管理業務を怠ると次のような問題が発生するという警鐘を鳴らしました。顧客追跡の欠如と資産品質の低下」とウー・トン氏は率直に語った。

8月9日、最高人民検察院は、検察機関がどのように民事執行の法的監督を強化し、法律に基づいて司法院競売の標準化された執行を促進したかに関する関連情報を発表した。この事件を担当した検察機関は、現在の司法機関の競売活動に「地雷原」があることを発見した。入札者の中には、他の入札者と悪意を持って共謀してオークションハウスを低価格で入手し、不動産所有者や他の入札者の利益を損なう者もいます。

最高人民検察院の報告書によると、近年、一部の執行対象者が債務逃れや執行妨害を目的として「賃貸契約不履行売買」制度を利用したり、悪意を持って他人と共謀したり、虚偽の捏造を行ったりしている。契約書の裏署名、混合支払い、虚偽の訴訟などの手段によるリース関係は、より長いリース期間に合意し、事前に家賃を徴収することにより、住宅競売の正常な進行を妨げます。また、司法実務においては、法規制に基づいて住宅を明け渡す際に裁判所が多くの困難に直面し、場合によっては入札者が住宅の引き継ぎを延期しなければならないこともあります。

検察は、事件の監督と処理と併せて、住宅購入者が司法競売会社の入札に参加する際には、事前に関連プロセスと手順を理解し、公開情報を詳細に読み、競売のさまざまなリスクを十分に理解する必要があることを注意喚起する。合理的な予算編成を前提に、リスクを承知し、ルールを理解した上で、下記の入札にご参加ください。