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Em agosto deste ano, Xiao Chen, moradora de Pequim, encontrou uma casa hipotecada com uma área total de 110 metros quadrados em uma comunidade no distrito de Chaoyang, Pequim, por 6,67 milhões de yuans na plataforma de leilões Alibaba, o que a deixou extremamente feliz. “A localização e o ambiente comunitário são bons, e o preço é muito inferior ao das casas na mesma zona. Fiz muitos trabalhos de casa com antecedência e descobri que esta casa hipotecada está desocupada e não tem estatuto de arrendamento, o que pode poupar muito de problemas no futuro."

Nas plataformas sociais, o tema das propriedades hipotecadas está despertando discussões acaloradas entre os internautas. Desde o processo de compra até estratégias de licitação e guias de evasão, algumas postagens de experiência foram visualizadas centenas de milhares de vezes. Também pode ser visto a partir dos dados de transações que as casas hipotecadas, especialmente as casas hipotecadas, são cada vez mais favorecidas pelos residentes.

De acordo com as regras dos leilões judiciais, os licitantes precisam pagar ao tribunal o preço total de compra de uma casa de uma só vez. Nas operações reais, muitas vezes ocorrem situações como alto valor do objeto e dificuldade de captação de recursos pelo licitante. a situações como ninguém licitando ou o leilão falhando. Actualmente, muitos bancos estão a cooperar com os tribunais para promover empréstimos hipotecários em resposta às necessidades dos compradores de casas. No entanto, os problemas financeiros não são o problema completo. Entre os múltiplos riscos escondidos nas casas hipotecadas, o mais criticado pelos compradores de casas são os obstáculos encontrados no processo de liquidação.

A postagem sobre minha experiência em evitar armadilhas recebeu um grande número de visualizações

Xiao Chen informou que o preço inicial da propriedade mencionada era de 5,27 milhões de yuans. No dia do leilão, o preço foi aumentado várias vezes e o preço total final subiu para 6,67 milhões de yuans. “O preço estimado desta casa fornecido pelo Alibaba é de 7,6 milhões de yuans, e o preço estimado fornecido pelo JD.com é de 8,79 milhões de yuans. O preço unitário médio das casas de segunda mão na mesma área é de 64.000-65.000 yuans, e o o preço unitário desta casa é inferior a 6,1 milhares de dólares.”

Quando se trata dos preparativos antes do leilão, Xiao Chen dá uma série de dicas: “Antes de licitar, prepare o depósito, vários impostos e taxas, e as taxas de serviço da agência de execução hipotecária, etc. , o que não é um valor pequeno. Caso contrário, se o leilão for bem-sucedido, a plataforma reembolsará o depósito. Se o lance for bem-sucedido, o depósito será transferido para a conta designada pelo tribunal e o saldo será pago posteriormente.

Além disso, Xiao Chen acredita que escolher uma casa também é muito importante. Ela primeiro consultou as listas de casas na plataforma, depois inspecionou a qualidade, orientação, decoração, etc. da casa no local. Ela também conversou com os moradores do entorno para descobrir se havia alguma outra anormalidade na casa e contratou um. agência profissional de serviços de execução hipotecária para conduzir uma análise de listagem de casas.

Nas plataformas sociais, muitos internautas como Xiao Chen compraram propriedades de execução hipotecária e compartilharam suas experiências, desde o processo de compra até estratégias de licitação e guias de evasão, existem muitos tipos de postagens de experiência, e algumas postagens foram visualizadas centenas de milhares de vezes.

De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, o número acumulado de itens vendidos em leilão no primeiro semestre de 2024 foi de aproximadamente 78.500, um aumento de aproximadamente 5,8% em comparação com o primeiro semestre de 2023. Entre eles, o volume de transações de imóveis residenciais hipotecados foi de 53 mil unidades, um aumento de mais de 6% em relação ao primeiro semestre de 2023. Em termos de montante, o valor total da transação de propriedades residenciais executadas duma hipoteca aumentou e o preço médio da transação diminuiu. No primeiro semestre de 2024, o valor da transação de propriedades residenciais hipotecadas foi de 76,53 bilhões de yuans, representando 49,8% do valor total da transação de propriedades hipotecadas, e o preço médio da transação foi de 9.075 yuans por metro quadrado. No primeiro semestre de 2023, o valor da transação de propriedades residenciais hipotecadas foi de 76,18 bilhões de yuans, representando 49,6% do valor total da transação de propriedades hipotecadas, e o preço médio da transação foi de 9.606 yuans por metro quadrado.

Membros da indústria disseram aos repórteres que a oferta de casas hipotecadas vem principalmente de confisco judicial, inadimplência em empréstimos hipotecários comerciais, etc. Quando um devedor não consegue pagar a dívida, os bens em seu nome podem ser forçados a ser leiloados pelo tribunal para pagar a dívida. "Em comparação com o preço de transação de mercado, as propriedades executadas muitas vezes têm descontos significativos nos preços, principalmente porque a alienação de ativos perdidos por dívidas geralmente tem requisitos de limitação de tempo e o comprador tem um forte poder de barganha Ren Tao, um distinto pesquisador sênior do Shanghai." Laboratório de Finanças e Desenvolvimento, disse aos repórteres.

Xiaoqiu, gerente de empréstimos de um determinado banco comercial da cidade, disse aos repórteres que as taxas de desconto (preço de transação/preço de avaliação × 100%) são diferentes no primeiro leilão, segundo leilão, venda, relistagem, etc. o primeiro leilão geralmente tem entre sete e sete a 20% de desconto, e a taxa de desconto para o segundo lote é de 20% sobre o preço inicial do primeiro lote. Em circunstâncias normais, o preço inicial de venda é igual ao preço inicial do segundo leilão, mas a situação específica exige uma análise detalhada e é muitas vezes negociada por quarto.

Bancos encontram novos pontos de crescimento de negócios

"Nosso banco oferece empréstimos para casas hipotecadas, mas eles só podem fornecer empréstimos puramente comerciais. A taxa de juros é a mesma dos empréstimos para habitação em segunda mão. O processo também é igual ao processo normal de empréstimo comercial. A diferença é que antes de emprestar, você precisa encontrar uma companhia de seguros para fornecer garantia. O prêmio é suportado pelo cliente e é de 1,5% do valor do empréstimo", disse Xiaoqiu.

Muitos membros do banco disseram aos repórteres que, no atual ambiente do mercado imobiliário, leiloar propriedades hipotecárias a preços baixos às vezes é inútil, mas também cria novos pontos de crescimento de negócios. "Como banco, definitivamente queremos liquidar as hipotecas o mais rápido possível e recuperar os empréstimos inadimplentes. Mas nem todas as hipotecas são tão fáceis de vender. Às vezes, as propriedades alienadas estão em más condições. Mesmo que sejam leiloadas com sucesso, o desconto será grande, incapaz de cobrir o principal e os juros do empréstimo", disse aos repórteres o responsável por uma filial de um banco de ações em Chengdu.

Portanto, como evitar que os imóveis hipotecados sejam desvalorizados e vendidos a preços baixos é o foco dos bancos. Wang Ran, chefe dos negócios da área de Jilin de um banco estatal, disse que o banco primeiro conduzirá uma pesquisa de mercado para compreender os preços de mercado circundantes e elaborar um relatório de pesquisa. Em seguida, trabalhe com a empresa avaliadora para inspecionar o imóvel, entender a real situação do imóvel, diagnosticar as vantagens, desvantagens e pontos de venda, fornecer as informações da pesquisa do banco à empresa avaliadora como referência e pedir-lhe que dê uma avaliação mais preço de avaliação razoável que esteja em linha com as expectativas do mercado.

"Preferimos usar uma plataforma online para leilões públicos para evitar interferência humana durante o processo de leilão. Ao mesmo tempo, tomaremos uma série de medidas para encontrar compradores interessados ​​e facilitar as transações de leilão." canais de publicidade, não apenas publicar anúncios de vendas em filiais provinciais, municipais e filiais relevantes, divulgar informações em plataformas de leilão, e também encontrar maneiras de aumentar o entusiasmo dos funcionários pela recomendação e publicar anúncios através da mídia de radiodifusão. Ao mesmo tempo, utilizamos as características de empresas de avaliação, empresas de leilões, agências de licitação e agências de habitação para ter um grande número de clientes e grupos precisos de clientes para ajudar no sucesso do leilão imobiliário.

Cooperar com os tribunais e outras partes para promover empréstimos legais em leilões como um novo ponto de crescimento empresarial para os bancos. “Nos leilões judiciais tradicionais, os licitantes precisam pagar o preço total de compra ao tribunal de uma só vez. Nas operações reais, muitas vezes ocorrem situações como ninguém licitando ou leilões fracassados ​​​​devido ao alto valor do objeto e à dificuldade de captação de recursos para os licitantes. Em resposta às necessidades correspondentes dos clientes, lançamos empréstimos legais em leilões", disse Wang Ran.

Desde este ano, alguns tribunais, bancos e outras instituições financeiras têm promovido empréstimos em leilões judiciais para fornecer apoio de crédito a licitantes qualificados para participarem em leilões judiciais de imóveis, resolvendo o problema dos compradores de casas terem dificuldade em angariar grandes quantidades de fundos num curto período. de tempo para participar em leilões de preço integral.

Por exemplo, em maio deste ano, o Tribunal Popular Intermediário da cidade de Yan'an, província de Shaanxi, assinou um acordo de cooperação sobre empréstimos hipotecários com a Sucursal Yan'an do Banco da China, a Sucursal Xiaodongmen do Banco Agrícola da China em Yan'an, e Banco Comercial Rural de Yan'an. "Com base na introdução de várias agências de leilões auxiliares profissionais na fase inicial para melhorar a eficiência da alienação em leilões, cooperamos com instituições financeiras na jurisdição para lançar empréstimos para leilões legais para ajudar a reduzir custos e aumentar a eficiência na execução de leilões legais. Se ninguém licitar, o leilão falhar, etc. durante o leilão, os bens da pessoa sujeita à execução não poderão ser realizados e a sentença vencedora do requerente não poderá ser efetivamente executada. A província afirmou que, de acordo com o acordo de cooperação, as agências leiloeiras auxiliares profissionais participarão de todo o processo de alienação dos bens envolvidos e prestarão serviços de apoio aos licitantes e instituições financeiras para evitar possíveis disputas de propriedade, problemas de qualidade, uso, taxas de propriedade, atrasos. taxas, impostos e outros problemas que possam existir com a propriedade. O banco reforçará ainda mais o controlo de risco dos activos de execução hipotecária e promoverá conjuntamente a implementação de serviços de empréstimo de execução hipotecária, a fim de alcançar um efeito vantajoso para a pessoa que solicita a execução, a pessoa sujeita à execução, o comprador, o banco, o tribunal , e as instituições auxiliares.

Procuradoria dá dicas

Pei Hongbo, co-diretor executivo do Beijing Deheheng Law Firm e diretor do Departamento de Resolução de Disputas Comerciais e Financeiras, disse em entrevista a repórteres que uma razão importante pela qual o preço das casas hipotecadas pode ser significativamente descontado é que os compradores de casas precisam arcar um certo grau de risco, por exemplo. É difícil liquidar o imóvel, o preço de avaliação é demasiado elevado e os procedimentos de transferência são complicados. Além disso, para atrair mais licitantes, o preço inicial da casa hipotecada será inferior ao preço de mercado.

"Acabei de cair na armadilha da execução hipotecária. Não morei na casa que comprei há meio ano. Em vez disso, paguei mais de 8.000 yuans em taxas de propriedade devidas pelo proprietário anterior, Wang Meng, residente de Hunan." não é tão bom quanto Xiao Chen. Tudo correu bem. Ela disse aos repórteres que, embora tenha comprado a casa hipotecada com quase 30% de desconto sobre o preço de mercado, os pais do proprietário anterior sempre ocuparam a casa. “A outra parte recusou-se a sair e tínhamos medo de ter problemas com o velho, por isso não tivemos escolha a não ser recorrer ao tribunal para forçar a desocupação da casa. passou desde que fomos e voltamos."

Na opinião de Ren Tao, ao contrário da habitação comercial comum, a execução hipotecária pode envolver múltiplas partes interessadas. Quando os residentes compram propriedades hipotecadas, eles precisam prestar atenção aos riscos que estão por trás delas. Muitas vezes há muitos problemas que sobraram da história das casas hipotecadas, que incluem não apenas problemas económicos, mas também problemas sociais, tais como disputas de direitos de propriedade, posse e uso, etc.

Pei Hongbo disse aos repórteres que as execuções hipotecárias às vezes têm direitos de propriedade pouco claros. Por exemplo, pode haver vários credores ou hipotecas em uma casa executada, o que acaba levando a disputas de direitos de propriedade. Essas disputas geralmente não são mencionadas no anúncio do leilão e os compradores só as descobrem após a conclusão da transação. Algumas casas hipotecadas podem não conseguir obter certificados de direitos de propriedade devido a problemas com os promotores, o que afecta a transacção e utilização normais das casas. Além disso, devido a outros custos ocultos envolvidos, por vezes o preço de transacção de uma propriedade hipotecada pode não reflectir verdadeiramente o custo real de aquisição de uma casa.

Entre os múltiplos riscos inerentes aos imóveis hipotecados, o mais criticado pelos compradores de casas é a questão da liquidação. Pei Hongbo disse que algumas casas hipotecadas foram ocupadas pelos proprietários originais e suas famílias, ou já assinaram contratos de arrendamento válidos, o que fará com que os compradores não possam mudar-se imediatamente, embora sejam proprietários da casa. Especialmente quando o prazo do arrendamento é longo ou o aluguel é baixo, as questões de liberação são particularmente complexas. Embora os compradores de casas possam resolver o problema por meios legais, isso é demorado e trabalhoso.

Durante a investigação, o repórter descobriu que não apenas proprietários individuais como Wang Meng encontraram problemas de liquidação, mas alguns membros do banco também foram afetados por execuções hipotecárias.

Wu Tong (pseudônimo), chefe de uma filial de um banco estatal em Hangzhou, disse a repórteres que em 2023, um cliente hipotecário do banco devia mais de 400.000 yuans em principal e juros e estava fora de contato há um muito tempo. De acordo com o contrato de empréstimo, o banco tomou medidas legais. Após vencer a ação, descobriram que o imóvel utilizado como garantia havia assinado contrato de locação com terceiros antes de o banco solicitar a preservação do imóvel. O prazo do aluguel era de um ano, o que dificultou a alienação imediata do imóvel pelo banco.

“Depois de muitas comunicações, o inquilino se dispôs a cooperar com o tribunal e prometeu desocupar a casa após o término do contrato. No primeiro semestre deste ano, leiloamos o imóvel na plataforma de leilões Alibaba e recuperamos o empréstimo inadimplente em integral. Este empréstimo inadimplente venceu a ação. Demorou um ano desde a execução do pedido até a recuperação do empréstimo, o que serviu de alerta para nosso trabalho de gestão pós-empréstimo. A negligência no trabalho pós-empréstimo levará a problemas como. falta de rastreamento de clientes e declínio na qualidade dos ativos", disse Wu Tong com franqueza.

Em 9 de agosto, a Suprema Procuradoria Popular divulgou informações relevantes sobre como os órgãos de procuradoria reforçaram a supervisão legal da execução civil e promoveram a execução padronizada dos leilões judiciais em conformidade com a lei. Os órgãos da procuradoria que cuidam do caso constataram que existem “campos minados” nas atuais atividades de leilões da casa judicial. Alguns licitantes conspiram maliciosamente com outros para obter casas de leilão a preços mais baixos, prejudicando os interesses dos proprietários ou de outros licitantes.

De acordo com um relatório da Procuradoria Popular Suprema, nos últimos anos, algumas pessoas sujeitas à execução aproveitaram-se do sistema "vendas sem quebrar o arrendamento" para fugir a dívidas e impedir a execução, conspiraram maliciosamente com outras pessoas e fabricaram falsas relações de arrendamento através de contratos de retroassinatura, pagamentos mistos, litígios falsos e outros meios. Acordar um prazo de arrendamento mais longo e cobrar antecipadamente o aluguel dificulta o andamento normal do leilão de casas. Além disso, na prática judicial, o tribunal enfrenta muitas dificuldades ao desocupar uma casa de acordo com as leis e regulamentos, e por vezes os licitantes têm de adiar a aquisição da casa.

Em conjunto com a supervisão e tratamento dos casos, a procuradoria lembra que, ao participar na licitação das leiloeiras judiciais, os compradores de casas devem compreender antecipadamente os processos e procedimentos relevantes, ler detalhadamente a informação pública e compreender plenamente os vários riscos do casa Tendo como premissa um orçamento racional, conhecendo os riscos e entendendo as regras Participe da licitação abaixo.