новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

В августе этого года жительница Пекина Сяо Чен нашла на аукционной площадке Alibaba заложенный дом общей площадью 110 квадратных метров в поселке Чаоян в Пекине за 6,67 млн ​​юаней, чем ее несказанно обрадовала. «Расположение и окружающая среда хорошие, а цена намного ниже, чем дома в том же районе. Я заранее проделал большую домашнюю работу и обнаружил, что этот дом, отчужденный от права выкупа, освобожден и не имеет статуса аренды, что может сэкономить много денег. неприятностей в будущем».

На социальных платформах тема изъятой недвижимости вызывает бурные дискуссии среди пользователей сети: от процесса покупки до стратегий торгов и руководств по предотвращению сделок, некоторые сообщения об опыте были просмотрены сотни тысяч раз. Из данных о транзакциях также видно, что жильцы все чаще отдают предпочтение домам, лишенным права выкупа, особенно домам, лишенным права выкупа.

Согласно правилам судебных аукционов, участники торгов должны выплатить суду полную покупную стоимость дома одной единовременной суммой. В реальных операциях часто возникают такие ситуации, как высокая стоимость предмета торгов и трудности с привлечением средств участником торгов. к таким ситуациям, как отсутствие торгов или провал аукциона. В настоящее время многие банки сотрудничают с судами для продвижения кредитов потери права выкупа в ответ на потребности покупателей жилья. Однако финансовые проблемы – это еще не вся проблема. Среди множества рисков, скрытых в отчужденных домах, покупатель жилья больше всего критикует препятствия, возникающие в процессе оформления. Решение этой проблемы требует решительной поддержки со стороны судебного департамента.

Пост о моем опыте предотвращения ловушек получил большое количество просмотров.

Сяо Чен сообщил, что стартовая цена вышеупомянутой собственности составляла 5,27 миллиона юаней. В день аукциона цена повышалась несколько раз, а окончательная общая цена выросла до 6,67 миллиона юаней. «Оценочная цена этого дома, указанная Alibaba, составляет 7,6 миллиона юаней, а ориентировочная цена, указанная JD.com, — 8,79 миллиона юаней. Средняя цена за единицу подержанных домов в том же районе составляет 64 000–65 000 юаней, а Цена за единицу этого дома составляет менее 6,1 тысячи долларов».

Что касается подготовки к аукциону, у Сяо Чэня есть несколько советов: «Перед торгами подготовьте залог, различные налоги и сборы, а также комиссию за услуги агентства по взысканию залога и т. д. Залог за этот дом составляет 1 миллион юаней. , что является немалой суммой. Если нет. Если аукцион пройдет успешно, платформа вернет залог. Если ставка будет успешной, залог будет переведен на указанный счет суда, а остаток будет выплачен позже».

Кроме того, Сяо Чен считает, что выбор дома тоже очень важен. Сначала она просмотрела списки домов на платформе, затем на месте проверила качество, ориентацию, отделку и т. д. дома. Она также поговорила с окрестными жителями, чтобы узнать, есть ли в доме какие-либо другие отклонения, и наняла специалиста. профессиональное агентство по взысканию залога для проведения анализа списка домов.

На социальных платформах многие пользователи сети, такие как Сяо Чен, приобрели недвижимость, отчужденную от права выкупа, и поделились своим опытом, начиная с процесса покупки и заканчивая стратегиями торгов и руководствами по предотвращению сделок, и некоторые сообщения были просмотрены сотни тысяч раз.

Согласно статистике Китайского исследовательского института индексов, совокупное количество проданных на аукционе предметов в первой половине 2024 года составило около 78 500, что примерно на 5,8% больше, чем в первой половине 2023 года. Среди них объем сделок с изъятой жилой недвижимостью составил 53 000 единиц, что на 6% больше, чем в первой половине 2023 года. С точки зрения суммы, общая стоимость сделки по выкупу жилой недвижимости увеличилась, а средняя цена сделки снизилась. В первой половине 2024 года стоимость сделок с изъятой жилой недвижимостью составила 76,53 млрд юаней, что составляет 49,8% от общей стоимости сделок с изъятой недвижимостью, а средняя цена сделки составила 9 075 юаней за квадратный метр. В первой половине 2023 года стоимость сделок с изъятой жилой недвижимостью составила 76,18 млрд юаней, что составляет 49,6% от общей стоимости сделок с изъятой недвижимостью, а средняя цена сделки составила 9 606 юаней за квадратный метр.

Инсайдеры отрасли сообщили репортерам, что предложение домов, отчуждаемых заложенным имуществом, в основном происходит из-за судебной конфискации, дефолтов по коммерческим ипотечным кредитам и т. д. Если должник не в состоянии погасить долг, имущество, зарегистрированное на его имя, может быть продано судом с аукциона для погашения долга. «По сравнению с рыночной ценой сделки, изъятая недвижимость часто имеет значительные скидки, главным образом потому, что продажа конфискованного долга актива обычно имеет ограниченные по времени требования, а покупатель имеет сильную переговорную силу, выдающийся старший научный сотрудник Шанхайского университета». Лаборатория финансов и развития, сообщила журналистам.

Сяоцю, кредитный менеджер одного городского коммерческого банка, сообщил журналистам, что ставки дисконтирования (цена сделки/оценочная цена × 100%) различаются на первом аукционе, втором аукционе, продаже, перелистинге и т. д. Ставка дисконтирования для на первом аукционе скидка часто составляет от семи до семи, а ставка дисконтирования для второго лота составляет 20% от начальной цены первого лота. В обычных обстоятельствах стартовая цена продажи равна стартовой цене второго аукциона, но конкретная ситуация требует детального анализа и часто оговаривается за номер.

Банки находят новые точки роста бизнеса

«У нашего банка есть кредиты на отчужденные дома, но они могут предоставлять только чисто коммерческие кредиты. Процентная ставка такая же, как и по кредитам на вторичное жилье. Процесс такой же, как и обычный процесс коммерческого кредита. Разница в том, что Прежде чем кредитовать, вам необходимо найти страховую компанию, которая предоставит гарантию. Премия ложится на клиента и составляет 1,5% от суммы кредита», — сказал Сяоцю.

Многие инсайдеры банков рассказали журналистам, что в нынешних условиях рынка недвижимости продажа ипотечной недвижимости с аукционов по низким ценам иногда беспомощна, но она также создает новые точки роста бизнеса. «Как банк, мы определенно хотим как можно скорее избавиться от ипотечных кредитов и вернуть плохие кредиты. Но не все ипотечные кредиты так легко продать. Иногда проданная недвижимость находится в плохом состоянии. Даже если она успешно продана с аукциона, Скидка будет большой и не сможет покрыть основную сумму и проценты по кредиту», — сообщил журналистам руководитель филиала акционерного банка в Чэнду.

Поэтому в центре внимания банков находится вопрос о том, как не допустить занижения стоимости заложенного имущества и его продажи по заниженным ценам. Ван Ран, руководитель подразделения государственного банка в районе Цзилинь, сказал, что банк сначала проведет исследование рынка, чтобы понять окружающие рыночные цены и составить отчет об исследовании. Затем работайте с оценочной компанией, чтобы осмотреть недвижимость, понять фактическую ситуацию с недвижимостью, диагностировать преимущества, недостатки и преимущества продажи, предоставить исследовательскую информацию банка оценочной компании в качестве справочной информации и попросить ее дать более подробную информацию. разумную оценочную цену, соответствующую ожиданиям рынка.

«Мы предпочитаем использовать онлайн-платформу для публичных аукционов, чтобы избежать вмешательства человека в процесс аукциона. В то же время мы будем принимать различные меры для поиска заинтересованных покупателей и облегчения аукционных операций». Ван Ран заявил, что банк будет расширяться. рекламные каналы, а не только размещать объявления о продажах в провинциальных филиалах, муниципальных филиалах и соответствующих филиалах, публиковать информацию на аукционных платформах, а также находить способы повысить энтузиазм сотрудников в отношении рекомендаций и публиковать рекламу через средства массовой информации. В то же время мы используем характеристики оценочных компаний, аукционных компаний, тендерных агентств и жилищных агентств, чтобы иметь большое количество клиентов и точные группы клиентов, чтобы помочь аукциону недвижимости добиться успеха.

Сотрудничество с судами и другими сторонами для продвижения легальных аукционных кредитов как новой точки роста бизнеса для банков. «На традиционных судебных аукционах участникам торгов необходимо выплатить суду полную покупную цену за один раз. В реальных операциях часто возникают такие ситуации, как отсутствие торгов или провал аукционов из-за высокой стоимости предмета и трудностей с привлечением средств. для участников торгов. Мы В ответ на соответствующие потребности клиентов мы запустили законные аукционные кредиты», — сказал Ван Ран.

С этого года некоторые суды, банки и другие финансовые учреждения продвигают кредиты на судебные аукционы для предоставления кредитной поддержки квалифицированным участникам торгов для участия в судебных аукционах недвижимости, решая проблему покупателей жилья, испытывающих трудности с привлечением больших сумм средств за короткий период. времени для участия в аукционах по полной цене.

Например, в мае этого года Народный суд промежуточной инстанции города Яньань провинции Шэньси подписал соглашение о сотрудничестве по кредитам, связанным с потерей права выкупа, с Яньаньским филиалом Банка Китая, Сяодунмэньским филиалом Сельскохозяйственного банка Китая в Яньане и Яньаньский сельский коммерческий банк. «Основываясь на создании нескольких профессиональных вспомогательных аукционных агентств на ранней стадии для повышения эффективности проведения аукционов, мы сотрудничали с финансовыми учреждениями в юрисдикции, чтобы запустить законные аукционные кредиты, чтобы помочь снизить затраты и повысить эффективность проведения законных аукционов. Если никто не предложит цену, аукцион не состоится и т. д. во время аукциона, активы лица, подлежащего исполнению, не могут быть реализованы, и выигравшее решение заявителя не может быть эффективно исполнено». Провинция заявила, что в соответствии с соглашением о сотрудничестве профессиональные вспомогательные аукционные агентства будут участвовать во всем процессе продажи имущества и предоставлять участникам торгов и финансовым учреждениям услуги поддержки, чтобы избежать возможных споров о собственности, проблем с качеством, использования, сборов за имущество и просрочек. сборы, налоги и другие проблемы, которые могут возникнуть с недвижимостью. Банк будет и дальше усиливать контроль рисков обращения взыскания на активы и совместно способствовать реализации услуг по обращению взыскания в целях достижения беспроигрышного эффекта для лица, подающего заявление о взыскании, лица, подлежащего взысканию, покупателя, банка, суда. и вспомогательные учреждения.

Прокуратура дает советы

Пэй Хунбо, соисполнительный директор юридической фирмы «Пекин Дэхэхэн» и директор Департамента разрешения коммерческих и финансовых споров, заявил в интервью журналистам, что важной причиной, по которой цена на отчужденные дома может быть значительно снижена, является то, что покупателям жилья приходится нести немалые расходы. определенная степень риска, например. Трудно очистить имущество, оценочная цена слишком высока, а процедуры передачи сложны. Кроме того, чтобы привлечь больше участников торгов, стартовая цена выкупаемого дома будет ниже рыночной цены.

«Я только что попал в ловушку потери права выкупа. Я не жил в доме, который купил полгода назад. Вместо этого я заплатил более 8000 юаней в качестве платы за недвижимость, причитающейся предыдущему владельцу провинции Хунань Ван Мэну». не так хорош, как Сяо Чен. Все прошло гладко. Она рассказала репортерам, что, хотя она купила дом, лишенный права выкупа, почти на 30% дешевле рыночной цены, родители предыдущего владельца всегда занимали дом. «Другая сторона отказалась уезжать, а мы боялись неприятностей со стариком, поэтому нам ничего не оставалось, как обратиться в суд с просьбой освободить дом. Но это заняло время, и прошло уже полгода. прошло с тех пор, как мы ходили туда и обратно».

По мнению Рен Тао, в отличие от обычного коммерческого жилья, в выкупе жилья могут участвовать несколько заинтересованных сторон. Когда жильцы покупают изъятую недвижимость, им необходимо обращать внимание на риски, стоящие за ней. Часто от истории изъятых домов остается множество проблем, которые включают в себя не только экономические проблемы, но и социальные проблемы, такие как споры о правах собственности, владении и использовании и т. д.

Пей Хунбо сообщил журналистам, что права собственности при отчуждении права выкупа иногда неясны. Например, в доме, отчужденном от права выкупа, может быть несколько кредиторов или залогодержателей, что в конечном итоге приводит к спорам о правах собственности. Такие споры обычно не упоминаются в объявлении об аукционе, и покупатели узнают о них только после завершения сделки. Некоторые дома, лишенные права выкупа, могут быть не в состоянии получить свидетельства о правах собственности из-за проблем с застройщиками, что влияет на нормальную сделку и использование домов. Кроме того, из-за других скрытых затрат иногда цена сделки с изъятым имуществом может не отражать фактическую стоимость покупки дома.

Среди множества рисков, присущих изъятой недвижимости, наиболее критикуемым со стороны покупателей жилья является вопрос оформления. Пей Хунбо сказал, что некоторые отчужденные дома были заняты первоначальными владельцами и их семьями или ранее подписали действующие договоры аренды, что приведет к тому, что покупатели не смогут немедленно въехать в дом, хотя они и имеют право собственности на дом. Вопросы оформления особенно сложны, особенно когда срок аренды длительный или арендная плата низкая. Хотя покупатели жилья могут решить проблему законным путем, это отнимает много времени и труда.

В ходе расследования репортер обнаружил, что не только отдельные домовладельцы, такие как Ван Мэн, столкнулись с проблемами оформления, но и некоторые сотрудники банков также были обеспокоены потерей права выкупа.

У Тун (псевдоним), глава филиала государственного банка в Ханчжоу, сообщил журналистам, что в 2023 году ипотечный клиент банка задолжал более 400 000 юаней по основной сумме и процентам и в течение долгого времени не мог связаться с ним. много времени. Согласно кредитному договору банк обратился в суд. После победы в суде они обнаружили, что имущество, использованное в качестве залога, заключило договор аренды с другими лицами до того, как банк подал заявку на консервацию имущества. Срок аренды составлял один год, что затрудняло банку возможность немедленной реализации имущества.

«После многих переговоров арендатор был готов сотрудничать с судом и пообещал освободить дом после истечения срока аренды. В первой половине этого года мы выставили недвижимость на аукцион на аукционной платформе Alibaba и вернули неработающий кредит в полный. Этот неработающий кредит выиграл судебный процесс. От исполнения заявки до возврата кредита прошел год, что послужило предупреждением для нашей работы по управлению после кредита. Небрежность в работе после кредита приведет к таким проблемам, как. отсутствие отслеживания клиентов и снижение качества активов», — откровенно сказал У Тун.

9 августа Верховная народная прокуратура опубликовала соответствующую информацию о том, как органы прокуратуры усилили правовой надзор за гражданским исполнением и способствовали стандартизации исполнения судебных аукционов в соответствии с законом. Органы прокуратуры, рассматривающие дело, установили, что в нынешней аукционной деятельности судейской палаты имеются "минные поля". Некоторые участники торгов злонамеренно вступают в сговор с другими с целью приобретения аукционных домов по более низким ценам, нанося ущерб интересам владельцев недвижимости или других участников торгов.

Согласно отчету Верховной народной прокуратуры, в последние годы некоторые лица, подлежащие казни, воспользовались системой «продажа не нарушает договор аренды», чтобы уклониться от долгов и воспрепятствовать исполнению, вступали в злонамеренный сговор с другими лицами и фабриковали ложные сведения. арендные отношения посредством подписания контрактов, смешанных платежей, ложных судебных разбирательств и других способов. Достижение более длительного срока аренды и предварительный сбор арендной платы препятствуют нормальному прохождению аукциона по продаже дома. Кроме того, в судебной практике суд сталкивается со многими трудностями при освобождении дома в соответствии с законодательством, а иногда претендентам приходится откладывать прием дома.

В связи с надзором и рассмотрением дел прокуратура напоминает, что при участии в торгах судебных аукционных домов покупатели домов должны заранее понимать соответствующие процессы и процедуры, подробно знакомиться с публичной информацией и полностью осознавать различные риски, связанные с торгами. дом На основе рационального составления бюджета, знания рисков и понимания правил. Примите участие в торгах ниже.