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Recientemente, una comunidad en Wuhan, debido a la presión de la deuda del desarrollador, entregó algunas de las casas a la empresa constructora. Recientemente, la empresa constructora vendió las "casas pagadas por el trabajo" a bajo precio para retirar fondos. Esto resultó en que una casa con un precio registrado de 23.000 yuanes por metro cuadrado se vendiera en realidad por 12.500 yuanes por metro cuadrado.

En respuesta a esto, la Oficina Municipal de Vivienda y Renovación Urbana de Wuhan declaró en una respuesta a los medios de comunicación que "Wuhan no ha emitido políticas relevantes para limitar la caída de los precios de la vivienda, y corresponde a los desarrolladores decidir de forma independiente".

No se trata sólo de Wuhan. Cada vez más ciudades están cancelando explícitamente la guía de precios de venta para viviendas comerciales. Según las estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, desde 2024, ciudades como Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou y Ningde ya no implementarán una guía de precios de venta para nuevos productos, es decir, cancelarán los límites de precios de venta, y Yangjiang, Zhuhai, Wuhu y otros lugares han optimizado políticas de límite de precios, como acortar el intervalo de tiempo para el ajuste del precio de registro, cancelar las restricciones de diferencia de precio mínimo, etc.

El mercado inmobiliario en muchos lugares ha cancelado el "límite de precio" para las viviendas nuevas.

Imagen/imagen creatividad de insectos.

¿Se retirará el límite de precios de quince años?

Como medio para regular los precios de la vivienda, desde 2010 se implementa el sistema de registro de precios de venta de viviendas comerciales. Es un sistema que surgió durante el período de gran desarrollo del mercado inmobiliario de mi país.

Wang Yuchen, abogado director del bufete de abogados Beijing Jinliu, dijo a China News Weekly que cuando los desarrolladores fijan los precios para el primer lanzamiento de propiedades a vender, deben informar el precio de venta a los departamentos pertinentes para su presentación antes de poder obtener una aprobación previa. licencia de venta de vivienda comercial y pasar por el proceso de registro de venta de vivienda existente.

Si analizamos retrospectivamente el sistema de registro de precios de venta de viviendas comerciales, su introducción tiene ciertos antecedentes políticos. Zhao Xiuchi, decano del Instituto de Investigación Inmobiliaria Beijing-Tianjin-Hebei de la Universidad Capital de Economía y Negocios y vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing, dijo a China News Weekly que la nueva política de límite de precios de las viviendas es basado en el fenómeno de que el mercado inmobiliario es escaso y los precios de la vivienda siguen aumentando. Es para frenar Los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido y se han introducido las políticas correspondientes.

En 2009, el área de construcción y el área de construcción recién iniciada en el mercado inmobiliario de China alcanzaron un máximo histórico. El mercado de tierras también experimentó cambios dramáticos, sin ventas a principios de año y frecuentes adquisiciones de tierras en la segunda mitad del año. . ‌En 2010, el mercado inmobiliario siguió calentándose y en algunas ciudades la demanda de inversión representaba una cantidad excesiva de dinero y los precios de la vivienda subieron demasiado rápido. En este contexto nació el sistema de registro de precios de venta de viviendas comerciales.

Se puede decir que en el pasado, cuando el mercado estaba caliente, la política de límite de precios fue de gran importancia para estabilizar los precios de la tierra y de la vivienda.

Vale la pena señalar que algunas políticas de límite de precios limitan tanto los aumentos como las disminuciones. Desde el segundo semestre de 2021 hasta el primer semestre de 2023, bajo la presión a la baja del mercado inmobiliario, muchos gobiernos locales emitieron "órdenes limitadas". Según estadísticas incompletas, al menos 22 ciudades (o distritos), incluidos Heze en Shandong, Yueyang en Hunan, Kunming en Yunnan, Tangshan en Hebei, Shenyang en Liaoning, Jiangyin en Jiangsu y Zhuzhou en Hunan, han emitido regulaciones pertinentes que exigen que las nuevas construcciones Los edificios comerciales no deben venderse con reducciones de precio arbitrarias.

Por ejemplo, en junio de 2022, varios departamentos de la Zona Experimental Integral de Fujian Pingtan emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor estandarización del orden del mercado de ventas de viviendas comerciales en la Zona Experimental", que mencionaba que cuando las empresas de desarrollo inmobiliario venden viviendas comerciales, el precio real El precio de venta no excederá el 15% del rango del precio registrado. Si el precio excede el rango prescrito, el registro de visa en línea no se procesará.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo a China News Weekly que desde la segunda mitad de 2021, con los cambios en el entorno del mercado inmobiliario, el impacto negativo de las políticas de límite de precios se ha vuelto cada vez más prominente. Los promotores no pueden ajustar los precios según las condiciones del mercado en tiempo real, lo que da lugar a inversiones de precios entre viviendas nuevas y de segunda mano en algunas zonas. Esto no sólo aumenta la dificultad de comprar viviendas basándose en la demanda real de viviendas, sino que tampoco refleja la demanda real de viviendas. condiciones reales del mercado, lo que viola las políticas originales.

El límite de precios ejercerá cierta presión sobre las ventas de viviendas nuevas. Especialmente en el primer semestre de 2024, en algunas ciudades, la vivienda de segunda mano tendrá un importante impacto de desvío sobre la vivienda nueva, porque el margen de beneficio para los propietarios de viviendas de segunda mano será mayor en el nivel de precios de la vivienda, lo que dará lugar a una cierta sustitución. efecto, lo que provocará una diferencia de tijera de precios entre la vivienda de primera mano y la de segunda mano algo ampliada.

Según datos del China Index Research Institute, en el primer semestre de 2024, el precio de las viviendas de segunda mano en 100 ciudades cayó un 3,61% de forma acumulada, un aumento de 0,87 puntos porcentuales con respecto al segundo semestre de 2023; Las casas en 100 ciudades aumentaron estructuralmente un 1,24%, una expansión de 0,99 puntos porcentuales con respecto al segundo semestre de 2023. Puntos porcentuales.

En comparación con las viviendas nuevas, la escala de transacciones de viviendas de segunda mano, que se basa en transacciones de precio por volumen, es relativamente fuerte. Los datos del CRIC muestran que en el primer semestre de 2024, el número acumulado de transacciones de viviendas de segunda mano en 20 ciudades clave de todo el país cayó ligeramente un 7% interanual y aumentó un 5% mes a mes, mientras que el El número acumulado de transacciones de viviendas nuevas cayó un 38% interanual y un 21% mes a mes.

Que los precios de la vivienda vuelvan al mercado

Desde una perspectiva práctica, permitir que los precios de la vivienda vuelvan al mercado es más propicio para el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.

Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana y Rural de Guangdong, dijo a China News Weekly que, por un lado, algunos desarrolladores han reducido significativamente los precios o los han reducido disfrazados de promociones, haciendo que el precio original la orientación no tiene sentido; por otro lado, se otorga a los desarrolladores el poder de ajustar libremente los precios, lo que reduce el proceso redundante de condiciones de solicitud secundaria, ayuda a los desarrolladores a intercambiar mejor el precio por el volumen y alivia la presión sobre la cadena de capital.

En el pasado, bajo el nuevo sistema de registro de precios de viviendas, los promotores tenían un largo período de tiempo para ajustar el precio de las viviendas nuevas. China News Weekly descubrió que antes de las políticas de optimización relevantes, varias provincias y ciudades tenían diferentes disposiciones para el ciclo de ajuste de los precios de registro de viviendas nuevas, que generalmente oscilaban entre 3 meses y 1 año. Por ejemplo, la ciudad de Sanya en Hainan estipula que, en principio, los proyectos de viviendas comerciales que hayan sido aprobados para el registro de precios no aumentarán el precio registrado dentro de un año.

El ciclo de ajuste del precio de registro aumenta considerablemente el coste temporal de la venta de viviendas nuevas. Cuando las ventas se ven obstaculizadas, también se ejerce una presión considerable sobre los promotores inmobiliarios.

No sólo eso, el levantamiento de los límites de precios de las viviendas nuevas también se considera un paso importante para devolver la vivienda comercial a los atributos de las mercancías.

Zhao Xiuchi presentó que, de acuerdo con el espíritu del Documento No. 14 del Consejo de Estado en 2023, se debe establecer un sistema de suministro de viviendas de "seguridad + mercado", con viviendas de seguridad y viviendas comerciales operando en dos vías, cada una siguiendo su propio camino. La vivienda social desempeña un papel de abajo hacia arriba, mientras que la vivienda comercial debería satisfacer necesidades diversificadas de vivienda. La vivienda comercial debería volver a su naturaleza mercantil, y los precios de la vivienda también deberían estar determinados por la oferta y la demanda.

Wang Yeqiang, investigador de la Academia China de Ciencias Sociales y director del Comité de Bienes Raíces de la Sociedad China de Economía Urbana, explicó además que bajo el sistema de doble vía "mercado + seguridad", la mayoría de las necesidades rígidas se resuelven a través de la seguridad. En el caso de una reducción significativa en la escala del nuevo mercado inmobiliario, la mejora del sistema de mercado desempeña el papel de mecanismo de orientación de precios y tiene una importante importancia rectora para la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

Tomando a Zhengzhou como ejemplo, después de este ajuste de políticas en Zhengzhou, las políticas inmobiliarias restrictivas se han levantado por completo y el mercado de la vivienda comercial ha vuelto a operaciones altamente orientadas al mercado. Al mismo tiempo, Zhengzhou ha promovido enérgicamente apartamentos para talentos y viviendas asequibles de tipo parcelario, y se ha establecido gradualmente el patrón de operación de vivienda de doble vía de "vivienda asequible + vivienda comercial", acelerando la formación de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. en Zhengzhou.

En el nuevo contexto de desarrollo, la cancelación del mecanismo de límite de precios no sólo favorece la "reducción de existencias", sino que también refleja la política de "buena vivienda".

Chen Wenjing añadió que en los últimos dos años, las autoridades reguladoras han enfatizado repetidamente la necesidad de construir “buenas casas” y necesitan un apoyo político equivalente. Una vez que se levante el límite de precios de las viviendas nuevas, el regreso de los precios al mercado será más propicio para que las empresas creen buenos productos que satisfagan las necesidades de vivienda locales.

Todavía es necesario prestar atención a los comentarios del mercado.

El sistema de registro de precios para viviendas comerciales de nueva construcción se ha implementado a nivel nacional durante 15 años. Tiene una fuerte inercia de implementación y es relativamente importante en el sistema de regulación inmobiliaria. También es necesario explorar en la práctica una transición fluida hacia la política de límites de precios.

En el proceso de traspaso de los precios al mercado, la supervisión desempeña un papel igualmente importante. "Aún se deben formular precios guía de ventas relevantes en varias localidades. Ya sean casas nuevas o de segunda mano, debería haber un precio ancla", sugirió Li Yujia.

Wang Yeqiang dijo a China News Weekly que si no existe supervisión, los desarrolladores pueden realizar operaciones ilegales, lo que afectará la entrega y confirmación de los derechos de vivienda. “Las ciudades deben prestar atención a prevenir riesgos de mercado al implementar políticas específicas de la ciudad para evitar causar mercado. pánico. "

China News Weekly notó que en el foro de mensajes de liderazgo del People's Daily Online, muchos ciudadanos exigían una compensación debido a los recortes de precios por parte de los desarrolladores.

Ante los comentarios de los compradores de viviendas de que las reducciones de precios de las empresas inmobiliarias perjudicaban sus propios intereses, el distrito de Nansha, ciudad de Guangzhou, declaró: De acuerdo con las regulaciones pertinentes, las empresas promotoras pueden disfrutar de derechos de fijación de precios independientes según las condiciones del mercado y presentar o ajustar los precios con las autoridades de vivienda y construcción. departamento de Baoding, provincia de Hebei El Gobierno Popular Municipal declaró que el precio de la vivienda comercial es un precio regulado por el mercado. Las empresas de desarrollo pueden determinar de forma independiente el precio de venta en función de las condiciones del mercado y la oferta y la demanda. precio final de venta de cada casa e incluirlo en el contrato entre comprador y vendedor.

En este sentido, Wang Yuchen dijo que, según las disposiciones legales vigentes, el comportamiento de ventas de los desarrolladores es el comportamiento del mercado y el precio de venta generalmente se ve afectado por el mercado. Por lo tanto, es difícil para los compradores de viviendas solicitar una compensación o solo una compensación. porque el promotor reduce el precio después de comprar la casa. Sin embargo, los compradores de viviendas pueden optar por resolver el problema comunicándose directamente con el desarrollador y verificando si existen condiciones relevantes para la compensación por reducción de precio.

Ante los nuevos cambios, Wang Yeqiang cree que la actual eliminación de los límites de precios para las viviendas nuevas es esencialmente un retorno de los precios de la vivienda al mercado. Los compradores de viviendas deben ver las fluctuaciones de los precios de la vivienda de manera más racional y no seguir ciegamente la tendencia. "La cancelación de la política de limitación de precios puede dar lugar a expectativas de una caída de los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano a corto plazo, pero a largo plazo, los ajustes orientados al mercado ayudarán a estabilizar aún más los precios de la vivienda".

A medida que las ciudades de segundo nivel continúan elevando los límites de precios para las viviendas nuevas, muchos expertos creen que las ciudades de primer nivel también optarán por hacer lo mismo.

"En realidad, es más necesario cancelar el límite de precio para viviendas nuevas en ciudades de primer nivel, especialmente para algunos productos de alta calidad y premium. Si no se cancela el límite de precio, el costo no se puede cubrir. Por otro lado "Los precios inmobiliarios fluctúan con frecuencia con el mercado. Si no se cancela el límite de precio, el costo se reducirá". Se requiere un proceso de solicitud de ajuste de precios complicado y los promotores inmobiliarios en ciudades de primer nivel tendrán que pagar mayores costos de ajuste. ", cree Li Yujia.

Zhao Xiuchi dijo que cancelar el límite de precio para viviendas nuevas es una tendencia de desarrollo y una regla del mercado, y las ciudades de primer nivel no son una excepción en la práctica. Después de todo, todas las ciudades enfrentan el mismo problema de reducción de existencias cuando se trata de regulación de precios.

Referencias

“Los “recortes maliciosos de precios” son cosa del pasado y los límites de precios a las ventas de viviendas nuevas se han eliminado en muchos lugares”, 2024-08-09, The Paper

Los "límites de precios" han desaparecido del mercado inmobiliario en muchos lugares y los compradores de viviendas se han quejado de que los recortes de precios son inútiles". 2024-08-12, Jiemian News

"¿Pueden los "límites de precios garantizados" en algunos lugares estabilizar el mercado inmobiliario? 》, 2023-12-12, Noticias comerciales de China

Autor: Yu Shengmei

Editor: Yu Yuan