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Recentemente, uma comunidade em Wuhan, devido à pressão da dívida do incorporador, cedeu algumas das casas à construtora. Recentemente, a construtora vendeu as “casas remuneradas” a um preço baixo para retirar fundos. Isso resultou em uma casa com preço registrado de 23.000 yuans por metro quadrado, na verdade vendida por 12.500 yuans por metro quadrado.

Em resposta a isso, o Departamento Municipal de Habitação e Renovação Urbana de Wuhan declarou em resposta à mídia que "Wuhan não emitiu políticas relevantes para limitar o declínio nos preços da habitação, e cabe aos incorporadores decidir de forma independente".

Não é apenas Wuhan. Cada vez mais cidades estão a cancelar explicitamente as orientações sobre preços de venda para habitações comerciais. De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, desde 2024, cidades como Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou e Ningde não implementarão mais orientações de preços de venda para novos produtos, ou seja, cancelarão limites de preços de vendas, enquanto Yangjiang, Zhuhai, Wuhu e outros locais otimizaram políticas de limite de preço, como encurtar o intervalo de tempo para ajuste de preço de registro, cancelar restrições de diferença de preço mínimo, etc.

O mercado imobiliário em muitos lugares cancelou o “limite de preço” para novas casas. O que isso significa?

Foto/imagem criatividade de insetos

O limite de preço de quinze anos será retirado?

Como forma de regular os preços da habitação, o sistema de registo de preços de venda de habitação comercial está implementado desde 2010. É um sistema que surgiu durante o período de grande desenvolvimento do mercado imobiliário do meu país.

Wang Yuchen, advogado-chefe do escritório de advocacia Jinliu de Pequim, disse ao China News Weekly que quando os incorporadores definem os preços das propriedades a serem vendidas pela primeira vez, eles precisam relatar o preço de venda aos departamentos relevantes para arquivamento antes de poderem obter um pré- licença de venda para habitação comercial e passar pelo processo de registo para vendas externas de habitação existente.

Olhando para trás, para o sistema de registo de preços de venda de habitação comercial, existe um certo contexto político para a sua introdução. Zhao Xiuchi, reitor do Instituto de Pesquisa Imobiliária Pequim-Tianjin-Hebei da Universidade Capital de Economia e Negócios e vice-presidente e secretário-geral da Sociedade de Direito Imobiliário de Pequim, disse ao China News Weekly que a nova política de limite de preço residencial é com base no fenómeno de que o mercado imobiliário está em falta e os preços da habitação continuam a subir. É para conter Os preços da habitação aumentaram demasiado rapidamente e foram introduzidas políticas correspondentes.

Em 2009, a área de construção e a área de construção recém-iniciada no mercado imobiliário da China atingiram um máximo histórico. O mercado de terrenos também sofreu mudanças dramáticas, sem vendas no início do ano e com frequentes aquisições de terrenos no segundo semestre do ano. . ‌Em 2010, o mercado imobiliário continuou a aquecer e, em algumas cidades, a procura de investimento representou uma quantidade excessiva de dinheiro e os preços da habitação subiram demasiado rapidamente. Neste contexto, surgiu o sistema de registo de preços de venda de habitações comerciais.

Pode dizer-se que no passado, quando o mercado estava aquecido, a política de limites de preços foi de grande importância para a estabilização dos preços dos terrenos e dos preços da habitação.

É importante notar que algumas políticas de limite de preços limitam tanto aumentos quanto diminuições. Do segundo semestre de 2021 ao primeiro semestre de 2023, sob a pressão descendente do mercado imobiliário, muitos governos locais emitiram "ordens de limite". De acordo com estatísticas incompletas, pelo menos 22 cidades (ou distritos), incluindo Heze em Shandong, Yueyang em Hunan, Kunming em Yunnan, Tangshan em Hebei, Shenyang em Liaoning, Jiangyin em Jiangsu e Zhuzhou em Hunan, emitiram regulamentos relevantes exigindo que os recém-construídos os edifícios comerciais não devem ser vendidos a preços arbitrários.

Por exemplo, em junho de 2022, vários departamentos da Zona Experimental Abrangente de Fujian Pingtan emitiram em conjunto o "Aviso sobre Padronização Adicional da Ordem do Mercado de Vendas de Habitação Comercial na Zona Experimental", que mencionava que quando empresas de incorporação imobiliária vendem habitação comercial, o o preço de venda real não deve exceder 15% da faixa de preço registrada. Se o preço exceder a faixa prescrita, o registro do visto on-line não será processado.

Chen Wenjing, diretor de estudos de mercado do China Index Research Institute, disse ao China News Weekly que desde o segundo semestre de 2021, com as mudanças no ambiente do mercado imobiliário, o impacto negativo das políticas de limites de preços tornou-se cada vez mais proeminente. Os promotores não conseguem ajustar os preços de acordo com as condições de mercado em tempo real, resultando em inversões de preços entre casas novas e usadas em algumas áreas. Isto não só aumenta a dificuldade de comprar casas com base na procura real de habitação, mas também não reflecte a procura real. condições reais de mercado, o que viola a intenção original.

O limite de preço colocará certa pressão nas vendas de casas novas. Especialmente no primeiro semestre de 2024, em algumas cidades, a habitação usada terá um impacto significativo no desvio das habitações novas, porque as margens de lucro dos proprietários de habitações usadas serão maiores ao nível dos preços da habitação, resultando numa certa substituição efeito, o que levará a uma diferença de preços em tesoura entre a habitação em primeira e a segunda mão.

De acordo com dados do China Index Research Institute, no primeiro semestre de 2024, o preço das casas usadas em 100 cidades caiu 3,61% cumulativamente, um aumento de 0,87 pontos percentuais em relação ao segundo semestre de 2023; as casas em 100 cidades aumentaram estruturalmente 1,24%, uma expansão de 0,99 pontos percentuais em relação ao segundo semestre de 2023. pontos percentuais.

Em comparação com as casas novas, a escala de transacções de casas em segunda mão, que se baseia em transacções de preço por volume, é relativamente forte. Os dados do CRIC mostram que, no primeiro semestre de 2024, o número acumulado de transações de habitação em segunda mão em 20 cidades importantes do país caiu ligeiramente 7% em termos anuais e aumentou 5% em termos mensais, enquanto o o número acumulado de novas transações habitacionais caiu 38% ano a ano e 21% mês a mês.

Deixe os preços das casas voltarem ao mercado

De uma perspectiva prática, permitir que os preços da habitação regressem ao mercado é mais propício ao desenvolvimento saudável do sector imobiliário.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planejamento Urbano e Rural de Guangdong, disse à China News Weekly que, por um lado, alguns desenvolvedores reduziram significativamente os preços ou reduziram os preços disfarçados de promoções, tornando o preço original orientação sem sentido; por outro lado, o poder de ajustar livremente os preços É dado aos desenvolvedores, o que reduz o processo redundante de condições de aplicação secundárias, ajuda os desenvolvedores a trocar melhor preço por volume e alivia a pressão sobre a cadeia de capital.

No passado, sob o novo sistema de registo de preços de casas, os promotores tinham um longo período de tempo para ajustar o preço das novas casas. A China News Weekly descobriu que antes das políticas de otimização relevantes, várias províncias e cidades tinham disposições diferentes para o ciclo de ajustamento dos preços de registo de novas casas, que geralmente variavam de 3 meses a 1 ano. Por exemplo, a cidade de Sanya, em Hainan, estipula que, em princípio, os projectos de habitação comercial que tenham sido aprovados para registo de preços não aumentarão o preço registado no prazo de um ano.

O ciclo de ajuste do preço de registro aumenta muito o custo do tempo de venda de casas novas. Quando as vendas são prejudicadas, isso também exerce uma pressão considerável sobre os promotores imobiliários.

Não só isso, o levantamento dos limites de preços nas novas casas também é visto como um passo importante no regresso da habitação comercial aos atributos de mercadoria.

Zhao Xiuchi apresentou que, de acordo com o espírito do Documento nº 14 do Conselho de Estado de 2023, um sistema de fornecimento de habitação "segurança + mercado" deveria ser estabelecido, com habitação de segurança e habitação comercial operando em vias duplas, cada uma seguindo seu próprio caminho. A habitação social desempenha um papel fundamental, enquanto a habitação comercial deve satisfazer necessidades diversificadas de habitação. A habitação comercial deve regressar à sua natureza de mercadoria e os preços da habitação também devem ser determinados pela oferta e pela procura.

Wang Yeqiang, pesquisador da Academia Chinesa de Ciências Sociais e diretor do Comitê Imobiliário da Sociedade de Economia Urbana da China, explicou ainda que sob o sistema duplo "mercado + segurança", a maioria das necessidades rígidas são resolvidas através da segurança. . No caso de uma redução significativa na escala do novo mercado imobiliário, a melhoria da habitação O sistema de mercado desempenha o papel de mecanismo orientador de preços e tem um importante significado orientador para a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Tomando Zhengzhou como exemplo, após este ajustamento político em Zhengzhou, as políticas imobiliárias restritivas foram completamente levantadas e o mercado imobiliário comercial regressou a operações altamente orientadas para o mercado. Ao mesmo tempo, Zhengzhou promoveu vigorosamente apartamentos de talentos e habitações acessíveis do tipo loteamento, e o padrão de operação habitacional de via dupla de "habitação acessível + habitação comercial" foi gradualmente estabelecido, acelerando a formação de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário em Zhengzhou.

No novo contexto de desenvolvimento, o cancelamento do mecanismo de limite de preços não só conduz à "desestocagem", mas também ecoa a política de "boa habitação".

Chen Wenjing acrescentou que, nos últimos dois anos, as autoridades reguladoras enfatizaram repetidamente a necessidade de construir “boas casas” e precisam de apoio político correspondente. Após o levantamento do limite de preços para novas casas, os preços que regressam ao mercado serão mais propícios para as empresas criarem bons produtos que satisfaçam as necessidades habitacionais locais.

Ainda preciso prestar atenção ao feedback do mercado

O sistema de registo de preços para habitações comerciais recém-construídas está implementado a nível nacional há 15 anos. Tem forte inércia de implementação e é relativamente importante no sistema de regulação imobiliária. transição suave para a política de limite de preços também se tornaram questões que precisam ser exploradas na prática para serem resolvidas.

No processo de entrega dos preços ao mercado, a supervisão desempenha um papel igualmente importante. "Os preços de orientação de vendas relevantes ainda devem ser formulados em várias localidades. Sejam casas novas ou usadas, deve haver um preço âncora sugerido."

Wang Yeqiang disse ao China News Weekly que, se a supervisão não estiver em vigor, os promotores poderão envolver-se em operações ilegais, o que afectará a entrega e confirmação dos direitos à habitação. “As cidades devem prestar atenção à prevenção de riscos de mercado ao implementar políticas específicas da cidade para evitar causar. pânico do mercado ".

A China News Weekly notou que no quadro de mensagens de liderança do Diário do Povo Online, muitos cidadãos exigiram compensação devido aos cortes de preços por parte dos desenvolvedores.

Diante dos comentários dos compradores de casas de que os cortes de preços das empresas imobiliárias prejudicaram seus próprios interesses, o distrito de Nansha, na cidade de Guangzhou, disse: De acordo com os regulamentos relevantes, as empresas de desenvolvimento podem desfrutar de direitos de preços independentes com base nas condições de mercado e enviar registros de preços ou ajustes para o departamento de habitação e construção; Baoding, província de Hebei O Governo Popular Municipal declarou que o preço da habitação comercial é um preço regulado pelo mercado. As empresas de desenvolvimento podem determinar de forma independente o preço de venda com base nas condições de mercado e na oferta e procura. negociar para determinar o preço final de venda de cada casa e incluí-lo no contrato entre comprador e vendedor.

A este respeito, Wang Yuchen disse que, com base nas disposições legais atuais, o comportamento de vendas dos incorporadores é o comportamento do mercado, e o preço de venda é geralmente afetado pelo mercado. Portanto, é difícil para os compradores de casas pedirem compensação ou apenas compensação. porque o promotor reduz o preço após adquirir o apoio à casa. No entanto, os compradores de casas podem optar por resolver o problema comunicando-se diretamente com o desenvolvedor e verificando se existem termos relevantes para compensação por redução de preço.

Face às novas mudanças, Wang Yeqiang acredita que o actual levantamento dos limites de preços para novas casas está essencialmente a permitir que os preços das casas regressem ao mercado. Os compradores de casas precisam de ver as flutuações dos preços das casas de forma mais racional e não seguir cegamente a tendência. “O cancelamento da política de limites de preços pode levar a expectativas de uma queda nos preços das casas novas e usadas no curto prazo, mas no longo prazo, os ajustamentos orientados para o mercado ajudarão a estabilizar ainda mais os preços da habitação”.

À medida que as cidades de segundo nível continuam a aumentar os limites de preços para novas casas, muitos especialistas acreditam que as cidades de primeiro nível também optarão por seguir o exemplo.

“Na verdade, é mais necessário cancelar o limite de preço para novas residências em cidades de primeira linha, especialmente para alguns produtos de alta qualidade e alto prêmio. Se o limite de preço não for cancelado, o custo não poderá ser superado. , os preços dos imóveis flutuam frequentemente com o mercado. Se o limite de preço não for cancelado, o custo será reduzido." É necessário um complicado processo de aplicação de ajuste de preços, e os incorporadores imobiliários em cidades de primeiro nível terão que pagar maiores custos de ajuste. ”, acredita Li Yujia.

Zhao Xiuchi disse que o cancelamento do limite de preço para novas casas é uma tendência de desenvolvimento e uma regra de mercado, e as cidades de primeiro nível não são exceção na prática. Afinal de contas, todas as cidades enfrentam o mesmo problema de desestocagem quando se trata de regulação de preços.

Referências

""Reduções de preços maliciosas" são coisa do passado e os limites de preços para vendas de casas novas foram suspensos em muitos lugares", 2024-08-09, The Paper

Os "limites de preços" foram retirados do mercado imobiliário em muitos lugares e os compradores de casas reclamaram que os cortes de preços são inúteis." 2024-08-12, Jiemian News

“Os “limites de preços garantidos” em alguns lugares podem estabilizar o mercado imobiliário? 》, 2023-12-12, Notícias de negócios da China

Autor: Yu Shengmei

Editor: Yu Yuan