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Kürzlich übergab eine Gemeinde in Wuhan aufgrund des Schuldendrucks des Bauträgers einige der Häuser an die Baufirma. Kürzlich verkaufte die Baufirma die „arbeitsbezahlten Häuser“ zu einem niedrigen Preis, um Geld abzuheben. Dies führte dazu, dass ein Haus mit einem registrierten Preis von 23.000 Yuan pro Quadratmeter tatsächlich für 12.500 Yuan pro Quadratmeter verkauft wurde.

Als Reaktion darauf erklärte das Wuhan Municipal Housing and Urban Renewal Bureau in einer Antwort an die Medien: „Wuhan hat keine relevanten Richtlinien erlassen, um den Rückgang der Immobilienpreise zu begrenzen, und es liegt an den Entwicklern, unabhängig zu entscheiden.“

Nicht nur Wuhan streichen explizit die Verkaufspreisvorgaben für Gewerbeimmobilien. Laut Statistiken des China Index Research Institute werden Städte wie Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou und Ningde seit 2024 keine Verkaufspreisrichtlinien mehr für neue Produkte einführen, d. h. Verkaufspreisgrenzen aufheben, während Yangjiang, Zhuhai, Wuhu und An anderen Orten gibt es optimierte Preisbegrenzungsrichtlinien, z. B. Verkürzung des Zeitintervalls für die Anpassung des Registrierungspreises, Aufhebung der Mindestpreisdifferenzbeschränkungen usw.

Der Immobilienmarkt hat vielerorts die „Preisobergrenze“ für Neubauimmobilien aufgehoben.

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Wird die 15-Jahres-Preisbegrenzung aufgehoben?

Als Mittel zur Regulierung der Immobilienpreise wird seit 2010 das Registrierungssystem für Gewerbeimmobilienverkaufspreise eingeführt. Es handelt sich um ein System, das in der Zeit der großen Entwicklung des Immobilienmarktes meines Landes entstand.

Wang Yuchen, Chefanwalt der Anwaltskanzlei Beijing Jinliu, sagte gegenüber China News Weekly, dass Bauträger, wenn sie zum ersten Mal Preise für zu verkaufende Immobilien festlegen, den Verkaufspreis den zuständigen Abteilungen zur Einreichung melden müssen, bevor sie eine vorläufige Genehmigung erhalten können. Erwerben Sie eine Verkaufslizenz für Gewerbeimmobilien und durchlaufen Sie den Registrierungsprozess für bestehende Immobilienverkäufe.

Rückblickend auf das Registrierungssystem für Gewerbeimmobilienverkaufspreise gibt es einen bestimmten politischen Hintergrund für seine Einführung. Zhao Xiuchi, Dekan des Beijing-Tianjin-Hebei Real Estate Research Institute der Capital University of Economics and Business und Vizepräsident und Generalsekretär der Beijing Real Estate Law Society, sagte gegenüber China News Weekly, dass die neue Richtlinie zur Preisbegrenzung für Eigenheime gilt Basierend auf dem Phänomen, dass der Immobilienmarkt knapp ist und die Immobilienpreise weiter steigen, sollen die Immobilienpreise zu schnell gestiegen sein, und es wurden entsprechende Maßnahmen eingeführt.

Im Jahr 2009 erreichte die Baufläche und neu begonnene Baufläche auf dem chinesischen Immobilienmarkt einen historischen Höchststand. Auch der Grundstücksmarkt erlebte dramatische Veränderungen, da zu Beginn des Jahres keine Verkäufe stattfanden und in der zweiten Jahreshälfte häufig Grundstücke erworben wurden . ‌Im Jahr 2010 heizte sich der Immobilienmarkt weiter auf, und in einigen Städten floss zu viel Geld in die Investitionsnachfrage, und die Immobilienpreise stiegen zu schnell. In diesem Zusammenhang entstand das System zur Registrierung der Verkaufspreise für Gewerbeimmobilien.

Man kann sagen, dass in der Vergangenheit, als der Markt heiß war, die Preisbegrenzungspolitik von großer Bedeutung für die Stabilisierung der Grundstücks- und Immobilienpreise war.

Es ist zu beachten, dass einige Preisbegrenzungsrichtlinien sowohl Erhöhungen als auch Senkungen begrenzen. Von der zweiten Jahreshälfte 2021 bis zur ersten Jahreshälfte 2023 erließen viele Kommunalverwaltungen unter dem Abwärtsdruck des Immobilienmarktes „Limit Orders“. Unvollständigen Statistiken zufolge haben mindestens 22 Städte (oder Bezirke), darunter Heze in Shandong, Yueyang in Hunan, Kunming in Yunnan, Tangshan in Hebei, Shenyang in Liaoning, Jiangyin in Jiangsu und Zhuzhou in Hunan, entsprechende Vorschriften erlassen, die den Neubau vorschreiben Gewerbeimmobilien dürfen nicht zu willkürlichen Preisen verkauft werden.

Beispielsweise haben im Juni 2022 mehrere Abteilungen der Fujian Pingtan Comprehensive Experimental Zone gemeinsam die „Mitteilung zur weiteren Standardisierung der Ordnung des Gewerbeimmobilienverkaufsmarkts in der Experimentalzone“ herausgegeben, in der erwähnt wurde, dass beim Verkauf von Gewerbeimmobilien durch Immobilienentwicklungsunternehmen die Der tatsächliche Verkaufspreis darf 15 % der Spanne des registrierten Preises nicht überschreiten. Wenn der Preis die vorgeschriebene Spanne überschreitet, wird die Online-Visumregistrierung nicht bearbeitet.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, sagte gegenüber China News Weekly, dass seit der zweiten Hälfte des Jahres 2021 mit den Veränderungen im Immobilienmarktumfeld die negativen Auswirkungen der Preisbegrenzungspolitik immer deutlicher geworden seien. Bauträger sind nicht in der Lage, die Preise an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen, was in einigen Gegenden zu Preisumkehrungen zwischen neuen und gebrauchten Häusern führt reale Marktbedingungen, die gegen die ursprüngliche Absicht verstoßen.

Die Preisobergrenze wird einen gewissen Druck auf den Verkauf neuer Häuser ausüben. Vor allem im ersten Halbjahr 2024 wird in einigen Städten der Gebrauchtwohnungsbau einen erheblichen Ablenkungseffekt auf den Neubau haben, da die Gewinnspanne der Gebrauchtwohnungseigentümer auf dem Niveau der Wohnungspreise höher sein wird, was zu einer gewissen Substitution führt Effekt, der zu einer etwas größeren Preisschere zwischen Erst- und Gebrauchtwohnungen führen wird.

Nach Angaben des China Index Research Institute sanken die Preise für Gebrauchthäuser in 100 Städten im ersten Halbjahr 2024 insgesamt um 3,61 %, was einem Anstieg von 0,87 Prozentpunkten gegenüber dem Preis für Neubauten entspricht Häuser in 100 Städten stiegen strukturell um 1,24 %, was einer Steigerung von 0,99 Prozentpunkten gegenüber dem zweiten Halbjahr 2023 entspricht. Prozentpunkte.

Im Vergleich zu Neubauimmobilien ist der Transaktionsumfang von Gebrauchtimmobilien, der auf Preis-Volumen-Transaktionen basiert, relativ groß. CRIC-Daten zeigen, dass im ersten Halbjahr 2024 die kumulierte Zahl von Gebrauchtwohnungstransaktionen in 20 wichtigen Städten im ganzen Land im Vergleich zum Vorjahr leicht um 7 % zurückgegangen ist und im Monatsvergleich um 5 % gestiegen ist Die kumulierte Zahl neuer Wohnungstransaktionen sank im Jahresvergleich um 38 % und im Monatsvergleich um 21 %.

Lassen Sie die Immobilienpreise auf den Markt zurückkehren

Aus praktischer Sicht ist es für die gesunde Entwicklung der Immobilienbranche förderlicher, die Rückkehr der Immobilienpreise zum Markt zuzulassen.

Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Instituts für Stadt- und Landplanung der Provinz Guangdong, sagte gegenüber China News Weekly, dass einerseits einige Entwickler die Preise erheblich gesenkt oder die Preise getarnt für Werbeaktionen gesenkt haben, wodurch der ursprüngliche Preis erreicht wurde Anleitung ist bedeutungslos; andererseits wird den Entwicklern die Möglichkeit gegeben, die Preise frei anzupassen, was den redundanten Prozess sekundärer Anwendungsbedingungen reduziert, Entwicklern hilft, Preis gegen Volumen besser auszutauschen, und den Druck auf die Kapitalkette verringert.

In der Vergangenheit hatten Bauträger im Rahmen des neuen Immobilienpreisregistrierungssystems viel Zeit, um den Preis neuer Häuser anzupassen. China News Weekly stellte fest, dass verschiedene Provinzen und Städte vor den entsprechenden Optimierungsmaßnahmen unterschiedliche Bestimmungen für den Anpassungszyklus der Preise für die Registrierung neuer Häuser hatten, die im Allgemeinen zwischen drei Monaten und einem Jahr lagen. Beispielsweise schreibt die Stadt Sanya in Hainan vor, dass gewerbliche Wohnungsbauprojekte, die zur Preisregistrierung genehmigt wurden, den registrierten Preis grundsätzlich nicht innerhalb eines Jahres erhöhen dürfen.

Der Anpassungszyklus der Registrierungspreise erhöht die Zeitkosten für den Verkauf neuer Häuser erheblich. Wenn der Verkauf behindert wird, setzt das auch Immobilienentwickler erheblich unter Druck.

Darüber hinaus wird die Aufhebung der Preisobergrenzen für Neubauimmobilien als wichtiger Schritt zur Rückkehr von Gewerbeimmobilien zu Massengütern angesehen.

Zhao Xiuchi stellte vor, dass im Sinne des Staatsratsdokuments Nr. 14 im Jahr 2023 ein „Sicherheit + Markt“-Wohnungsversorgungssystem eingerichtet werden sollte, bei dem Sicherheitswohnungen und Gewerbewohnungen zweigleisig betrieben werden und jeder seinen eigenen Weg geht. Der soziale Wohnungsbau spielt eine entscheidende Rolle, während der gewerbliche Wohnungsbau den diversifizierten Wohnraumbedarf decken sollte und der Wohnungspreis wieder von Angebot und Nachfrage bestimmt werden sollte.

Wang Yeqiang, Forscher an der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften und Direktor des Immobilienausschusses der China Urban Economics Society, erklärte weiter, dass im Rahmen des zweigleisigen Systems „Markt + Sicherheit“ die meisten starren Bedürfnisse durch Sicherheit gelöst werden . Im Falle einer erheblichen Verringerung des Umfangs des neuen Wohnungsmarktes spielt die Verbesserung des Wohnungsmarktsystems die Rolle eines preisleitenden Mechanismus und hat eine wichtige richtungsweisende Bedeutung für den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung.

Nehmen wir als Beispiel Zhengzhou: Nach dieser politischen Anpassung in Zhengzhou wurden die restriktiven Immobilienrichtlinien vollständig aufgehoben und der gewerbliche Wohnungsmarkt ist zu einem stark marktorientierten Betrieb zurückgekehrt. Gleichzeitig hat Zhengzhou energisch Talentwohnungen und bezahlbaren Kleinwohnungsbau gefördert, und das zweigleisige Wohnungsbetriebsmuster „bezahlbarer Wohnraum + Gewerbewohnungen“ hat sich nach und nach etabliert, was die Bildung eines neuen Modells der Immobilienentwicklung beschleunigt in Zhengzhou.

Vor dem Hintergrund der neuen Entwicklung ist die Aufhebung des Preisbegrenzungsmechanismus nicht nur förderlich für den „Lagerabbau“, sondern spiegelt auch die Politik des „guten Wohnens“ wider.

Chen Wenjing fügte hinzu, dass die Regulierungsbehörden in den letzten zwei Jahren wiederholt die Notwendigkeit betont hätten, „gute Häuser“ zu bauen und entsprechende politische Unterstützung zu benötigen. Nachdem die Preisobergrenze für neue Häuser aufgehoben wurde, werden die auf den Markt zurückkehrenden Preise für Unternehmen günstiger sein, gute Produkte zu entwickeln, die den örtlichen Wohnungsbedürfnissen gerecht werden.

Ich muss immer noch auf das Feedback des Marktes achten

Das Preisregistrierungssystem für neu gebaute Gewerbeimmobilien wird seit 15 Jahren auf nationaler Ebene eingeführt. Es weist eine starke Umsetzungsträgheit auf und ist im Immobilienregulierungssystem relativ wichtig Der reibungslose Übergang zur Preisbegrenzungspolitik ist ebenfalls zu Problemen geworden, die in der Praxis untersucht und gelöst werden müssen.

Bei der Übergabe der Preise an den Markt spielt die Aufsicht eine ebenso wichtige Rolle. „An verschiedenen Orten sollten weiterhin relevante Verkaufsrichtpreise formuliert werden. Ob neue oder gebrauchte Häuser, es sollte einen Ankerpreis geben.“

Wang Yeqiang sagte gegenüber China News Weekly, dass sich Bauträger möglicherweise an illegalen Geschäften beteiligen, die sich auf die Bereitstellung und Bestätigung von Wohnrechten auswirken würden. „Städte sollten darauf achten, Marktrisiken bei der Umsetzung stadtspezifischer Richtlinien zu vermeiden.“ Marktpanik.

China News Weekly stellte fest, dass im People’s Daily Online-Forum für Führungskräfte viele Bürger eine Entschädigung aufgrund von Preissenkungen durch Entwickler forderten.

Angesichts der Kommentare von Hauskäufern, dass die Preissenkungen der Wohnungsunternehmen ihren eigenen Interessen geschadet hätten, sagte der Bezirk Nansha der Stadt Guangzhou: Gemäß den einschlägigen Vorschriften können Entwicklungsunternehmen unabhängige Preisgestaltungsrechte auf der Grundlage der Marktbedingungen genießen und Preisanträge oder -anpassungen einreichen die Wohnungs- und Baubehörde; Baoding, Provinz Hebei Die städtische Volksregierung erklärte, dass der Preis für Gewerbeimmobilien ein marktregulierter Preis sei, der auf den Marktbedingungen sowie auf Angebot und Nachfrage basiert Verhandeln Sie, um den endgültigen Verkaufspreis für jedes Haus festzulegen, und nehmen Sie ihn in den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer auf.

In diesem Zusammenhang sagte Wang Yuchen, dass das Verkaufsverhalten von Bauträgern auf der Grundlage der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen Marktverhalten sei und der Verkaufspreis in der Regel vom Markt beeinflusst werde. Daher sei es für Hauskäufer schwierig, eine Entschädigung oder nur eine Entschädigung zu verlangen weil der Bauträger den Preis nach dem Kauf der Hausunterstützung reduziert. Hauskäufer können das Problem jedoch lösen, indem sie direkt mit dem Bauträger kommunizieren und prüfen, ob es relevante Bedingungen für eine Preisminderungsentschädigung gibt.

Angesichts der neuen Veränderungen glaubt Wang Yeqiang, dass die derzeitige Aufhebung der Preisgrenzen für neue Häuser im Wesentlichen dazu führt, dass die Immobilienpreise wieder auf den Markt kommen. Käufer von Häusern müssen die Schwankungen der Immobilienpreise rationaler betrachten und dürfen dem Trend nicht blind folgen. „Die Aufhebung der Preisbegrenzungspolitik kann zwar kurzfristig die Erwartung wecken, dass die Preise für Neu- und Gebrauchthäuser sinken, langfristig werden marktorientierte Anpassungen jedoch dazu beitragen, die Immobilienpreise weiter zu stabilisieren.“

Da zweitrangige Städte weiterhin die Preisgrenzen für neue Häuser aufheben, gehen viele Experten davon aus, dass auch erstklassige Städte diesem Beispiel folgen werden.

„Eigentlich ist es notwendiger, die Preisobergrenze für neue Häuser in erstklassigen Städten aufzuheben, insbesondere für einige hochwertige Produkte mit hohem Premiumniveau. Wenn die Preisobergrenze nicht aufgehoben wird, können die Kosten nicht überbrückt werden. Andererseits.“ „Wenn die Preisbegrenzung nicht aufgehoben wird, werden die Kosten gesenkt.“ Es ist ein kompliziertes Preisanpassungsverfahren erforderlich, und Immobilienentwickler in erstklassigen Städten müssen höhere Anpassungskosten zahlen “, glaubt Li Yujia.

Zhao Xiuchi sagte, dass die Aufhebung der Preisobergrenze für neue Häuser ein Entwicklungstrend und eine Marktregel sei und erstklassige Städte in der Praxis keine Ausnahme seien. Schließlich stehen alle Städte bei der Preisregulierung vor dem gleichen Problem des Lagerabbaus.

Referenzen

„„Böswillige Preissenkungen“ gehören der Vergangenheit an und die Preisgrenzen für den Verkauf neuer Häuser wurden vielerorts aufgehoben“, 09.08.2024, The Paper

„Preisgrenzen“ haben sich vielerorts vom Immobilienmarkt zurückgezogen, und Hauskäufer beklagten, dass Preissenkungen nutzlos seien.“ 12.08.2024, Jiemian News

„Können mancherorts „garantierte Preisgrenzen“ den Immobilienmarkt stabilisieren? 》, 12.12.2023, China Business News

Autor: Yu Shengmei

Herausgeber: Yu Yuan