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最近、武漢のコミュニティは、開発業者の債務圧力により、住宅の一部を建設会社に譲渡し、建設会社は資金を引き出すために「工事代金住宅」を低価格で販売した。その結果、登録価格1平方メートル当たり2万3000元の住宅が、実際には平方メートル当たり1万2500元で販売されることになった。

これに対し、武漢市住宅・都市再生局はメディアへの回答で「武漢市は住宅価格の下落を抑制するための関連政策を発表しておらず、開発業者が独自に決定することになっている」と述べた。

武漢だけではありません。商業用住宅の販売価格ガイダンスを明確に取り消す都市が増えています。中国指数研究院の統計によると、2024年以降、鄭州、瀋陽、蘭州、寧徳などの都市は新製品の販売価格指導、つまり販売価格制限を撤廃する一方、陽江、珠海、蕪湖、江蘇省などの都市は新製品の販売価格指導を実施しない。他の場所では、登録価格調整の期間を短縮したり、最低価格差制限をキャンセルしたりするなど、価格制限ポリシーを最適化しています。

多くの地域の不動産市場が新築住宅の「価格制限」を撤廃したことは何を意味するのでしょうか。

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15年間の制限価格は撤回されるのでしょうか？

住宅価格を規制する手段として、2010年から商業用住宅販売価格登録制度が実施されています。これは我が国の不動産市場が大きく発展してきた時期に誕生した制度です。

北京金柳法律事務所の首席弁護士、ワン・ユーチェン氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、開発業者が初めて販売する物件の価格を設定する際には、事前に販売価格を取得する前に関連部門に販売価格を報告し、申請する必要があると語った。商業用住宅の販売許可を取得し、既存住宅の外販登録手続きを行います。

事業用住宅販売価格登録制度を振り返ってみますと、その導入には一定の政策的背景があります。首都経済商科大学の北京・天津・河北不動産研究所の所長であり、北京不動産法協会の副会長兼事務局長である趙秀内氏はチャイナニュースウィークリーに対し、新たな住宅価格制限政策は次のとおりであると語った。住宅市場が不足し、住宅価格が上昇し続けているという現象に基づいて、住宅価格の急激な上昇を抑制するための政策が導入されています。

2009年、中国の不動産市場の建設面積と新規着工面積は一時史上最高値に達したが、年初には売却がなかったものの、年後半には頻繁に土地取得が行われるなど、土地市場も劇的な変化を経験した。 。 2010年、不動産市場は過熱を続け、一部の都市では投資需要が過剰な金額を占め、住宅価格の上昇が速すぎた。このような背景から、事業用住宅販売価格登録制度が誕生しました。

かつての市場が熱かった時代には、地価や住宅価格の安定に価格制限政策は大きな意味を持っていたと言えます。

一部の価格制限ポリシーでは、増加と減少の両方が制限されることに注意してください。 2021年下半期から2023年上半期にかけて、不動産市場の下落圧力を受けて、多くの地方自治体が「指値注文」を発動した。不完全な統計によると、山東省菏沢市、湖南省岳陽市、雲南省昆明市、河北省唐山市、遼寧省瀋陽市、江蘇省江陰市、湖南省株州市を含む少なくとも22の都市（または地区）が、新たな都市の建設を義務付ける関連規制を発行している。商業用建物を任意の価格で販売してはなりません。

例えば、2022年6月、福建省平潭総合実験区の複数部門が共同で「実験区における商業住宅販売市場の秩序の更なる標準化に関する通知」を発表し、その中で不動産開発会社が商業住宅を販売する際には、実際の販売価格は、登録価格の範囲の 15% を超えてはなりません。価格が規定の範囲を超える場合、オンラインビザ登録は処理されません。

中国指数研究院の市場調査部長、陳文京氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、2021年下半期以降、不動産市場環境の変化に伴い、価格制限政策の悪影響がますます顕著になってきていると語った。開発業者はリアルタイムの市場状況に応じて価格を調整することができないため、一部の地域では新築住宅と中古住宅の価格が逆転し、実際の住宅需要に基づいて住宅を購入することが困難になるだけでなく、住宅需要を反映することもできません。実際の市場状況は、本来の意図に違反します。

価格制限は新築住宅の販売に一定の圧力をかけるだろう。特に2024年上半期には、一部の都市では、中古住宅所有者の利益率が住宅価格水準で大きくなり、一定の代替が生じるため、中古住宅が新築住宅への転用に大きな影響を与えるだろう。この影響により、中古住宅と中古住宅の価格差が若干拡大することになります。

中国指数研究所のデータによると、2024年上半期の100都市の中古住宅価格は累計で3.61％下落し、2023年下半期に比べて0.87ポイント上昇した。 100 都市の住宅は構造的に 1.24% 増加し、2023 年下半期から 0.99 ポイント拡大しました。

新築住宅に比べ、中古住宅は出来高ベースの取引規模が相対的に堅調です。 CRICのデータによると、2024年上半期、全国の主要20都市の中古住宅取引の累計件数は前年比で7％微減、前月比で5％増加した。累計新築住宅取引件数は前年比38%減、前月比21%減となった。

住宅価格を市場に戻しましょう

実際的な観点から見ると、住宅価格の市場復帰を認めることは、不動産業界の健全な発展にさらに役立ちます。

広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、一部のデベロッパーは価格を大幅に引き下げたり、プロモーションを装って価格を下げたりして、本来の価格を維持していると語った。一方、指導は無意味であり、価格を自由に調整する権限が開発者に与えられており、これにより二次的な申請条件の冗長なプロセスが削減され、開発者が価格を量に応じて適切に交換できるようになり、資本チェーンへの圧力が軽減されます。

これまで新築住宅価格登録制度の下では、デベロッパーは新築住宅の価格を調整するのに長期間を要していた。チャイナ・ニュース・ウィークリーは、関連する最適化政策が導入される前は、さまざまな省や都市で新築住宅登録価格の調整サイクルについて異なる規定があり、通常は3か月から1年の範囲であったことを明らかにした。例えば、海南省三亜市では、価格登録が承認された商業用住宅プロジェクトについては、原則として1年以内は登録価格を値上げできないと定めている。

登録価格の調整サイクルにより、新築住宅販売にかかる時間コストが大幅に増加しました。販売に支障が生じれば、不動産開発業者にとっても大きなプレッシャーとなる。

それだけでなく、新築住宅の価格制限の撤廃も、商業用住宅を商品特性に戻すための重要な一歩とみなされている。

趙秀打氏は、2023年の国務院文書第14号の精神に従い、セキュリティ住宅と商業住宅がそれぞれ独自の道を進む複線で運営される「セキュリティ＋市場」の住宅供給システムを確立すべきであると紹介した。公営住宅は収益の役割を果たす一方、商業住宅は多様化する住宅ニーズに応えるべきであり、住宅価格も需要と供給によって決定されるべきである。

中国社会科学院の研究者であり、中国都市経済学会不動産委員会の委員長でもあるWang Yeqiang氏はさらに、「市場+セキュリティ」の二重軌道システムの下では、厳格なニーズのほとんどはセキュリティによって解決されると説明した。新築住宅市場の規模が大幅に縮小した場合、住宅の改善 市場システムは価格誘導メカニズムの役割を果たし、不動産開発の新たなモデルを構築する上で重要な指導的意義を持っています。

鄭州を例に挙げると、鄭州における今回の政策調整後、制限的な不動産政策は完全に解除され、商業用住宅市場は高度に市場志向の運営に戻った。同時に、鄭州市は人材向けアパートや分譲型低価格住宅を精力的に推進し、「低価格住宅＋商業住宅」という複線的な住宅運営パターンが徐々に確立され、不動産開発の新たなモデルの形成が加速している。鄭州で。

新たな発展の背景の下では、価格制限メカニズムの解除は「在庫削減」を促進するだけでなく、「良い住宅」政策とも共鳴する。

陳文京氏は、過去2年間、規制当局は「良い住宅」を建設する必要性とそれに見合った政策支援の必要性を繰り返し強調してきたと付け加えた。新築住宅の価格制限が解除された後、価格が市場に戻ると、企業は地域の住宅ニーズを満たす優れた製品を開発しやすくなります。

引き続き市場のフィードバックに注意を払う必要がある

新築商業住宅の価格登録制度は 15 年前から国家レベルで実施されており、導入慣性が強く、不動産規制制度の中で比較的重要である。価格登録制度から段階的に撤退する方法とその方法。また、価格制限政策への円滑な移行も現実的に検討すべき課題となっている。

価格を市場に引き渡す過程において、監督も同様に重要な役割を果たします。 「関連する販売ガイド価格は依然としてさまざまな地域で策定されるべきである。新築住宅であろうと中古住宅であろうと、アンカー価格が存在するべきであると李裕佳氏は提案した。」

王益強氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、監督が設置されていない場合、開発業者が違法な事業に従事する可能性があり、住宅権利の引き渡しや確認に影響を及ぼす可能性があると述べ、「都市は、都市特有の政策を実施する際、市場リスクを回避することに注意を払うべきである」と語った。市場のパニック。」

チャイナ・ニュース・ウィークリーは、人民日報オンラインの指導者掲示板で、多くの国民が開発業者による値下げに対する補償を要求していることに気づいた。

住宅会社の価格引き下げは自社の利益を損ねているという住宅購入者からのコメントに対し、広州市南沙区は次のように述べた：関連法規によれば、開発会社は市況に基づいて独自の価格設定権を享受し、価格の申告や調整を住宅会社に提出することができる。河北省保定市の住宅建設局は、商業用住宅の価格は市場によって規制されており、住宅購入者と開発業者は市場の状況と需要と供給に基づいて独自に販売価格を決定できると述べた。各住宅の最終販売価格を交渉して決定し、それを買主と売主間の契約に含めます。

この点に関して、Wang Yuchen氏は、現在の法規定に基づくと、開発業者の販売行動は市場行動であり、販売価格は通常市場の影響を受けるため、住宅購入者が補償や補償のみを求めることは困難であると述べた。開発者がサポートを購入した後に価格を下げるためです。ただし、住宅購入者は、開発業者と直接連絡を取り、値下げ補償に関連する条件があるかどうかを確認することで、問題を解決することを選択できます。

新たな変化に直面して、Wang Yeqiang 氏は、現在の新築住宅の価格制限の撤廃は本質的に住宅価格の市場復帰を可能にしており、住宅購入者は住宅価格の変動を盲目的に追随するのではなく、より合理的に捉える必要があると考えています。 「価格制限政策の解除により、短期的には新築・中古住宅価格の下落が期待されるかもしれないが、長期的には市場志向の調整が住宅価格のさらなる安定化につながるだろう。」

二級都市が新築住宅の価格制限を撤廃し続ける中、多くの専門家は一級都市も追随することを選択するとみている。

「実際には、一級都市の新築住宅、特に一部の高品質・高プレミアム製品の価格制限を撤廃する必要がある。価格制限が撤回されなければ、コストを埋めることはできない。一方で、 「不動産価格は市場に合わせて頻繁に変動するため、価格制限が解除されなければ費用は減額される」と述べ、複雑な価格調整申請手続きが必要となり、一級都市の不動産開発業者はより多くの調整費用を支払わなければならない。 」と李裕佳さんは信じている。

趙秀打氏は、新築住宅の価格制限の解除は発展の傾向であり市場のルールであり、実際には一級都市も例外ではないと述べた。結局のところ、価格規制に関しては、どの都市も同じ在庫削減の問題に直面しているのです。

参考文献

「『悪意のある値下げ』は過去のものとなり、多くの地域で新築住宅販売の価格制限が撤廃されました」、2024-08-09、The Paper

多くの場所で「価格制限」が不動産市場から撤退しており、住宅購入者は値下げは無駄だと不満を漏らしている。」2024-08-12、Jiemian News

「一部の地域での「価格制限の保証」は不動産市場を安定させることができるでしょうか？ 》、2023-12-12、中国ビジネスニュース

著者: ユウ・シェンメイ

編集者: ユ・ユアン