новости

Недавно община в Ухане из-за долгового давления застройщика передала часть домов строительной компании. Недавно строительная компания продала «дома с оплатой труда» по низкой цене, чтобы вывести средства. В результате дом с зарегистрированной ценой 23 000 юаней за квадратный метр фактически был продан за 12 500 юаней за квадратный метр.

В ответ на это Муниципальное бюро жилищного строительства и обновления городов Уханя заявило в ответ средствам массовой информации, что «Ухань не принял соответствующей политики по ограничению снижения цен на жилье, и застройщики должны принять решение самостоятельно».

Это не только Ухань. Все больше и больше городов открыто отменяют ориентировочные цены на коммерческое жилье. Согласно статистике Китайского исследовательского института индексов, с 2024 года такие города, как Чжэнчжоу, Шэньян, Ланьчжоу и Ниндэ, больше не будут применять рекомендации по ценам продаж для новых продуктов, то есть отменять ограничения по ценам продаж, а Янцзян, Чжухай, Уху и в других местах оптимизирована политика ограничения цен, например сокращение временного интервала для корректировки регистрационной цены, отмена ограничений на разницу в минимальной цене и т. д.

Рынок недвижимости во многих местах отменил «лимит цен» на новые дома. Что это значит?

Картинка/картинка насекомое творчество

Будет ли отменен пятнадцатилетний ценовой лимит?

В качестве средства регулирования цен на жилье с 2010 года действует система регистрации продажной цены коммерческого жилья. Эта система возникла в период бурного развития рынка недвижимости в моей стране.

Ван Юйчэнь, главный юрист юридической фирмы «Пекин Цзиньлю», рассказал China News Weekly, что, когда застройщики впервые устанавливают цены на продаваемую недвижимость, им необходимо сообщить цену продажи в соответствующие отделы для подачи документов, прежде чем они смогут получить предварительную оценку. лицензию на продажу коммерческого жилья и пройти процедуру регистрации для продажи существующего жилья на внешнем рынке.

Оглядываясь назад на систему регистрации цен продажи коммерческого жилья, можно отметить определенную политическую основу для ее внедрения. Чжао Сючи, декан Научно-исследовательского института недвижимости Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй Столичного университета экономики и бизнеса, а также вице-президент и генеральный секретарь Пекинского общества юристов в сфере недвижимости, рассказал China News Weekly, что новая политика ограничения цен на жилье является на основе явления, что на рынке жилья не хватает, а цены на жилье продолжают расти. Это необходимо для сдерживания Цены на жилье выросли слишком быстро, и была введена соответствующая политика.

В 2009 году площади под застройку и вновь начатое строительство на рынке недвижимости Китая достигли исторического максимума. На рынке земли также произошли резкие изменения: в начале года не было продаж, а во второй половине года - частые приобретения земли. . «В 2010 году рынок недвижимости продолжал накаляться, а в некоторых городах инвестиционный спрос составлял чрезмерную сумму денег, а цены на жилье росли слишком быстро. В этом контексте возникла система регистрации цен продажи коммерческого жилья.

Можно сказать, что в прошлом, когда рынок был горячим, политика ограничения цен имела большое значение для стабилизации цен на землю и жилье.

Стоит отметить, что некоторые политики ограничения цен ограничивают как повышение, так и понижение. Со второй половины 2021 года по первую половину 2023 года под давлением рынка недвижимости многие местные органы власти издали «лимитные приказы». По неполным статистическим данным, как минимум 22 города (или района), включая Хэцзэ в Шаньдуне, Юэян в провинции Хунань, Куньмин в Юньнани, Таншань в Хэбэе, Шэньян в Ляонине, Цзянинь в Цзянсу и Чжучжоу в провинции Хунань, издали соответствующие постановления, требующие, чтобы вновь построенные Коммерческие здания не должны продаваться по произвольным ценам.

Например, в июне 2022 года несколько департаментов комплексной экспериментальной зоны Фуцзянь Пинтань совместно выпустили «Уведомление о дальнейшей стандартизации порядка продажи коммерческого жилья в экспериментальной зоне», в котором упоминалось, что когда девелоперские компании продают коммерческое жилье, фактическая цена продажи не должна превышать 15% диапазона зарегистрированной цены. Если цена превышает установленный диапазон, онлайн-регистрация визы не будет обработана.

Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Китайского института индексных исследований, рассказал China News Weekly, что со второй половины 2021 года, в связи с изменениями на рынке недвижимости, негативное влияние политики ограничения цен становится все более заметным. Застройщики не могут корректировать цены в соответствии с рыночными условиями в реальном времени, что приводит к инверсии цен между новыми и подержанными домами в некоторых районах. Это не только увеличивает сложность покупки домов на основе реального спроса на жилье, но и не отражает ситуацию. реальные рыночные условия, что нарушает первоначальные намерения.

Ограничение цен окажет определенное давление на продажи новых домов. В некоторых городах подержанное жилье, особенно в первой половине 2024 года, окажет значительное влияние на новое жилье, поскольку размер прибыли владельцев подержанного жилья будет выше при уровне цен на жилье, что приведет к определенному замещению. Эффект, который приведет к некоторому увеличению разницы в ценах на жилье «первого» и «вторичного» типа.

По данным Китайского исследовательского института индекса, в первой половине 2024 года цены на подержанные дома в 100 городах совокупно упали на 3,61%, что на 0,87 процентных пункта больше, чем во второй половине 2023 года; дома в 100 городах структурно выросли на 1,24%, что на 0,99 процентных пункта больше, чем во второй половине 2023 года.

По сравнению с новыми домами, объем сделок со подержанными домами, основанный на соотношении цена-объем, относительно высок. Данные CRIC показывают, что в первой половине 2024 года совокупное количество сделок с подержанным жильем в 20 ключевых городах страны немного снизилось на 7% в годовом исчислении и увеличилось на 5% в месячном исчислении, в то время как совокупное количество сделок с новым жильем упало на 38% в годовом исчислении и на 21% в месячном исчислении.

Пусть цены на жилье вернутся на рынок

С практической точки зрения возвращение цен на жилье на рынок более способствует здоровому развитию индустрии недвижимости.

Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики Института городского и сельского планирования провинции Гуандун, рассказал China News Weekly, что, с одной стороны, некоторые застройщики значительно снизили цены или снизили цены, прикрываясь рекламными акциями, сделав первоначальную цену руководство бессмысленно; с другой стороны, разработчикам предоставляется право свободно регулировать цены, что уменьшает избыточный процесс вторичных условий применения, помогает разработчикам лучше обменивать цену на объем и облегчает давление на цепочку капитала.

Раньше, в соответствии с новой системой регистрации цен на жилье, у застройщиков был длительный период времени, чтобы скорректировать цены на новые дома. China News Weekly обнаружил, что до принятия соответствующей политики оптимизации в различных провинциях и городах существовали разные положения о цикле корректировки цен на регистрацию новых домов, который обычно варьировался от 3 месяцев до 1 года. Например, в городе Санья на острове Хайнань предусмотрено, что для проектов коммерческого жилья, одобренных для регистрации цен, зарегистрированная цена в принципе не может быть увеличена в течение одного года.

Цикл корректировки регистрационных цен значительно увеличил временные затраты на продажу новых домов. Когда продажи затруднены, это также оказывает значительное давление на застройщиков.

Мало того, снятие ценовых ограничений на новые дома также рассматривается как важный шаг в возвращении коммерческого жилья к товарным качествам.

Чжао Сючи сообщил, что в соответствии с духом Документа Госсовета № 14 в 2023 году должна быть создана система жилищного обеспечения «безопасность + рынок», при которой охраняемое жилье и коммерческое жилье будут работать по двум направлениям, каждый из которых пойдет своим путем. Социальное жилье играет важную роль, в то время как коммерческое жилье должно удовлетворять разнообразные потребности в жилье. Коммерческое жилье должно вернуться к своей товарной природе, а цены на жилье также должны определяться спросом и предложением.

Ван Ецян, исследователь Китайской академии социальных наук и директор Комитета по недвижимости Китайского общества городской экономики, далее пояснил, что в рамках двойной системы «рынок + безопасность» большинство жестких потребностей решаются посредством безопасности. В случае значительного сокращения масштабов нового рынка жилья, совершенствование жилищной системы играет роль ценорегулирующего механизма и имеет важное направляющее значение для построения новой модели развития недвижимости.

Если взять в качестве примера Чжэнчжоу, то после этой корректировки политики в Чжэнчжоу ограничительная политика в сфере недвижимости была полностью отменена, и рынок коммерческого жилья вернулся к деятельности, в значительной степени ориентированной на рынок. В то же время Чжэнчжоу активно продвигает элитные квартиры и доступное жилье по типу наделов, и постепенно устанавливается двойная схема эксплуатации жилья «доступное жилье + коммерческое жилье», что ускоряет формирование новой модели развития недвижимости. в Чжэнчжоу.

В условиях нового развития отмена механизма ограничения цен не только способствует «сокращению запасов», но и отражает политику «хорошего жилья».

Чэнь Вэньцзин добавил, что за последние два года регулирующие органы неоднократно подчеркивали необходимость строительства «хороших домов» и необходимость соответствующей политической поддержки. После того, как ценовой лимит на новые дома будет снят, цены, возвращающиеся на рынок, будут более благоприятны для компаний, которые смогут создавать хорошие продукты, отвечающие местным жилищным потребностям.

Все еще необходимо обращать внимание на обратную связь с рынком.

Система регистрации цен на вновь построенное коммерческое жилье внедряется на национальном уровне уже 15 лет. Она имеет сильную инерцию внедрения и является относительно важной в системе регулирования недвижимости. Как постепенно выйти из системы регистрации цен и как сделать это. плавный переход к политике ограничения цен также стали вопросами, которые необходимо изучить на практике и решить.

В процессе передачи цен на рынок не менее важную роль играет надзор. «Соответствующие ориентировочные цены по-прежнему должны быть сформулированы в различных населенных пунктах. Будь то новые или подержанные дома, должна быть фиксированная цена», — предложил Ли Юйцзя.

Ван Ецян сообщил China News Weekly, что если надзора не будет, застройщики могут участвовать в незаконных операциях, которые повлияют на доставку и подтверждение прав на жилье: «Городам следует уделять внимание предотвращению рыночных рисков при реализации политики, специфичной для города, чтобы избежать причинения вреда. рыночная паника».

China News Weekly заметил, что на доске объявлений руководства People’s Daily Online многие граждане требовали компенсации из-за снижения цен застройщиками.

В ответ на комментарии покупателей жилья о том, что снижение цен жилищными компаниями нанесло ущерб их собственным интересам, район Наньша города Гуанчжоу заявил: Департамент жилищного строительства и строительства; Баодин, провинция Хэбэй Муниципальное народное правительство заявило, что цена коммерческого жилья является рыночно-регулируемой ценой. Девелоперские компании могут самостоятельно определять цену продажи на основе рыночных условий, а также спроса и предложения. провести переговоры, чтобы определить окончательную цену продажи каждого дома и включить ее в контракт между покупателем и продавцом.

В этой связи Ван Юйчэнь сказал, что в соответствии с действующими правовыми положениями поведение застройщиков при продаже является рыночным, и на цену продажи обычно влияет рынок. Поэтому покупателям жилья трудно требовать компенсацию или только компенсацию. так как застройщик снижает цену после покупки дома сопровождения. Однако покупатели жилья могут решить проблему, связавшись напрямую с застройщиком и проверив, существуют ли соответствующие условия компенсации за снижение цены.

Перед лицом новых изменений Ван Ецян считает, что нынешнее снятие ограничений на цены на новые дома, по сути, позволяет ценам на жилье вернуться на рынок. Покупателям жилья необходимо более рационально относиться к колебаниям цен на жилье, а не слепо следовать за тенденцией. «Отмена политики ограничения цен может привести к ожиданиям падения цен на новые и подержанные дома в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе рыночные корректировки помогут еще больше стабилизировать цены на жилье».

Поскольку города второго уровня продолжают поднимать ценовые ограничения на новые дома, многие эксперты полагают, что города первого уровня также предпочтут последовать этому примеру.

«На самом деле более необходимо отменить ценовой предел для новых домов в городах первого уровня, особенно для некоторых высококачественных продуктов с высокими премиальными ценами. Если ценовой предел не будет отменен, стоимость не может быть преодолена. С другой стороны, , цены на недвижимость часто колеблются в зависимости от рынка. Если ценовой предел не будет отменен, стоимость будет снижена». Требуется сложный процесс подачи заявки на корректировку цен, и застройщикам в городах первого уровня придется платить более высокие затраты на корректировку. », — считает Ли Юйцзя.

Чжао Сючи заявил, что отмена ценового лимита на новые дома является тенденцией развития и правилом рынка, и города первого уровня на практике не являются исключением. В конце концов, когда дело доходит до регулирования цен, все города сталкиваются с одной и той же проблемой сокращения запасов.

Ссылки

««Злонамеренное снижение цен» ушло в прошлое, и ценовые ограничения на продажу новых домов были сняты во многих местах», 9 августа 2024 г., The Paper

«Ценовые ограничения» были сняты с рынка недвижимости во многих местах, и покупатели жилья жаловались, что снижение цен бесполезно». 12 августа 2024 г., Jiemian News

«Могут ли «гарантированные пределы цен» в некоторых местах стабилизировать рынок недвижимости? 》, 12 декабря 2023 г., Деловые новости Китая

Автор: Юй Шэнмэй

Монтажер: Ю Юань