berita

Harga registrasi 23.000 dan harga transaksi 12.500. Tidak ada batasan harga untuk membeli rumah baru di banyak tempat.

2024-08-14

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Baru-baru ini, sebuah komunitas di Wuhan, karena tekanan utang dari pengembang, memberikan sebagian rumahnya kepada perusahaan konstruksi. Baru-baru ini, perusahaan konstruksi menjual "rumah berbayar" dengan harga rendah untuk menarik dana. Hal ini mengakibatkan sebuah rumah dengan harga tercatat 23.000 yuan per meter persegi justru dijual seharga 12.500 yuan per meter persegi.

Menanggapi hal ini, Biro Perumahan dan Pembaruan Perkotaan Kota Wuhan menyatakan dalam balasannya kepada media bahwa "Wuhan belum mengeluarkan kebijakan yang relevan untuk membatasi penurunan harga rumah, dan terserah pada pengembang untuk memutuskan secara independen."

Bukan hanya di Wuhan saja, semakin banyak kota yang secara eksplisit membatalkan panduan harga jual untuk perumahan komersial. Menurut statistik dari China Index Research Institute, sejak tahun 2024, kota-kota seperti Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou, dan Ningde tidak lagi menerapkan panduan harga jual untuk produk baru, yaitu membatalkan batasan harga jual, sedangkan Yangjiang, Zhuhai, Wuhu dan tempat lain telah mengoptimalkan kebijakan batas harga, seperti Mempersingkat interval waktu untuk penyesuaian harga pendaftaran, membatalkan batasan perbedaan harga dasar, dll.

Pasar real estate di banyak tempat telah membatalkan "batas harga" untuk rumah baru.

Kreativitas gambar/gambar serangga

Apakah batas harga lima belas tahun akan dicabut?

Sebagai sarana untuk mengatur harga rumah, sistem registrasi harga jual perumahan komersial telah diterapkan sejak tahun 2010. Ini adalah sistem yang muncul selama periode perkembangan pesat pasar real estat di negara saya.

Wang Yuchen, kepala pengacara di Firma Hukum Jinliu Beijing, mengatakan kepada China News Weekly bahwa ketika pengembang menetapkan harga properti yang akan dijual untuk pertama kalinya, mereka perlu melaporkan harga jual ke departemen terkait untuk diajukan sebelum mereka dapat memperoleh pra- izin penjualan perumahan komersial dan menjalani proses registrasi penjualan perumahan eksisting.

Melihat kembali sistem registrasi harga jual perumahan komersial, terdapat latar belakang kebijakan tertentu dalam penerapannya. Zhao Xiuchi, dekan Institut Penelitian Real Estat Beijing-Tianjin-Hebei di Universitas Ekonomi dan Bisnis Capital dan wakil presiden dan sekretaris jenderal Masyarakat Hukum Real Estat Beijing, mengatakan kepada China News Weekly bahwa kebijakan batasan harga rumah yang baru adalah berdasarkan fenomena kekurangan pasokan di pasar perumahan dan harga rumah yang terus meningkat. Hal ini untuk mengekang Harga rumah yang naik terlalu cepat, dan kebijakan terkait telah diberlakukan.

Pada tahun 2009, area konstruksi dan area konstruksi yang baru dimulai di pasar real estat Tiongkok pernah mencapai titik tertinggi dalam sejarah. Pasar tanah juga mengalami perubahan dramatis, tidak ada penjualan di awal tahun dan seringnya akuisisi tanah di paruh kedua tahun ini. . ‌Pada tahun 2010, pasar properti terus memanas, dan di beberapa kota, permintaan investasi mencapai jumlah uang yang berlebihan dan harga rumah naik terlalu cepat. Dalam konteks ini, sistem registrasi harga jual perumahan komersial muncul.

Dapat dikatakan bahwa di masa lalu ketika pasar sedang panas, kebijakan pembatasan harga sangat penting untuk menstabilkan harga tanah dan harga rumah.

Perlu dicatat bahwa beberapa kebijakan batas harga membatasi kenaikan dan penurunan. Dari paruh kedua tahun 2021 hingga paruh pertama tahun 2023, di bawah tekanan pasar properti yang menurun, banyak pemerintah daerah mengeluarkan "limit order". Menurut statistik yang tidak lengkap, setidaknya 22 kota (atau distrik) termasuk Heze di Shandong, Yueyang di Hunan, Kunming di Yunnan, Tangshan di Hebei, Shenyang di Liaoning, Jiangyin di Jiangsu, dan Zhuzhou di Hunan telah mengeluarkan peraturan terkait yang mewajibkan pembangunan baru. bangunan komersial tidak boleh dijual dengan harga sembarangan.

Misalnya, pada bulan Juni 2022, beberapa departemen di Zona Eksperimen Komprehensif Fujian Pingtan bersama-sama mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Standarisasi Lebih Lanjut Tatanan Pasar Penjualan Perumahan Komersial di Zona Eksperimental", yang menyebutkan bahwa ketika perusahaan pengembang real estat menjual perumahan komersial, maka harga jual sebenarnya tidak boleh melebihi 15% dari kisaran harga yang terdaftar. Jika harga melebihi kisaran yang ditentukan, pendaftaran visa online tidak akan diproses.

Chen Wenjing, direktur riset pasar di China Index Research Institute, mengatakan kepada China News Weekly bahwa sejak paruh kedua tahun 2021, seiring dengan perubahan lingkungan pasar real estat, dampak negatif dari kebijakan pembatasan harga menjadi semakin menonjol. Pengembang tidak dapat menyesuaikan harga sesuai dengan kondisi pasar secara real-time, sehingga terjadi inversi harga antara rumah baru dan bekas di beberapa daerah. Hal ini tidak hanya meningkatkan kesulitan pembelian rumah berdasarkan permintaan perumahan riil, namun juga tidak mencerminkan permintaan perumahan kondisi pasar nyata, yang melanggar kebijakan awal.

Batasan harga akan memberikan tekanan tertentu pada penjualan rumah baru. Khususnya pada semester pertama tahun 2024, di beberapa kota, perumahan bekas akan memberikan dampak pengalihan yang signifikan terhadap perumahan baru, karena margin keuntungan pemilik rumah bekas akan lebih besar pada tingkat harga rumah sehingga mengakibatkan adanya substitusi tertentu. efeknya, yang akan menyebabkan perbedaan harga antara perumahan bekas dan bekas.

Menurut data dari China Index Research Institute, pada paruh pertama tahun 2024, harga rumah bekas di 100 kota turun sebesar 3,61% secara kumulatif, meningkat sebesar 0,87 poin persentase dari harga rumah baru pada paruh kedua tahun 2023; rumah di 100 kota meningkat secara struktural sebesar 1,24%, meningkat sebesar 0,99 poin persentase dari paruh kedua tahun 2023. poin persentase.

Dibandingkan dengan rumah baru, skala transaksi rumah bekas, yang didasarkan pada harga berdasarkan volume transaksi, relatif kuat. Data CRIC menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, jumlah kumulatif transaksi perumahan bekas di 20 kota utama di seluruh negeri turun sedikit sebesar 7% tahun-ke-tahun dan meningkat sebesar 5% bulan-ke-bulan, sedangkan jumlah kumulatif transaksi perumahan baru turun 38% tahun ke tahun dan 21% bulan ke bulan.

Biarkan harga rumah kembali ke pasar

Dari sudut pandang praktis, membiarkan harga rumah kembali ke pasar akan lebih kondusif bagi perkembangan industri real estate yang sehat.

Li Yujia, kepala peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan Kota dan Pedesaan Provinsi Guangdong, mengatakan kepada China News Weekly bahwa di satu sisi, beberapa pengembang telah menurunkan harga secara signifikan atau menurunkan harga secara terselubung untuk promosi, menjadikan harga aslinya panduan tidak ada artinya; di sisi lain, kekuatan untuk secara bebas menyesuaikan harga Hal ini diberikan kepada pengembang, yang mengurangi proses berlebihan dari kondisi aplikasi sekunder, membantu pengembang menukarkan harga dengan volume dengan lebih baik, dan mengurangi tekanan pada rantai modal.

Dulu, dengan sistem registrasi harga rumah baru, pengembang memiliki waktu yang lama untuk menyesuaikan harga rumah baru. China News Weekly menemukan bahwa sebelum adanya kebijakan optimalisasi terkait, berbagai provinsi dan kota memiliki ketentuan berbeda untuk siklus penyesuaian harga pendaftaran rumah baru, yang umumnya berkisar antara 3 bulan hingga 1 tahun. Misalnya, Kota Sanya di Hainan menetapkan bahwa untuk proyek perumahan komersial yang telah disetujui pendaftaran harga, pada prinsipnya harga terdaftar tidak dapat dinaikkan dalam waktu satu tahun.

Siklus penyesuaian harga registrasi telah meningkatkan biaya waktu penjualan rumah baru. Ketika penjualan terhambat, hal ini juga memberikan tekanan besar pada pengembang real estat.

Tak hanya itu, pencabutan batasan harga rumah baru juga dipandang sebagai langkah penting dalam mengembalikan atribut perumahan komersial ke atribut komoditas.

Zhao Xiuchi memperkenalkan bahwa sesuai dengan semangat Dokumen Dewan Negara No. 14 pada tahun 2023, sistem pasokan perumahan "keamanan + pasar" harus dibangun, dengan perumahan keamanan dan perumahan komersial beroperasi pada jalur ganda, masing-masing berjalan dengan caranya sendiri. Perumahan sosial memainkan peran penting, sementara perumahan komersial harus memenuhi kebutuhan perumahan yang terdiversifikasi. Perumahan komersial harus kembali ke sifat komoditasnya, dan harga rumah juga harus ditentukan oleh penawaran dan permintaan.

Wang Yeqiang, seorang peneliti di Akademi Ilmu Sosial Tiongkok dan direktur Komite Real Estat dari Masyarakat Ekonomi Perkotaan Tiongkok, lebih lanjut menjelaskan bahwa di bawah sistem jalur ganda "pasar + keamanan", sebagian besar kebutuhan yang kaku diselesaikan melalui keamanan . Dalam kasus penurunan yang signifikan dalam skala pasar perumahan baru, peningkatan perumahan Sistem pasar memainkan peran sebagai mekanisme pemandu harga dan memiliki arti penting dalam membangun model baru pengembangan real estat.

Mengambil contoh Zhengzhou, setelah penyesuaian kebijakan di Zhengzhou, kebijakan real estat yang membatasi telah sepenuhnya dicabut, dan pasar perumahan komersial telah kembali ke operasi yang sangat berorientasi pasar. Pada saat yang sama, Zhengzhou dengan giat mempromosikan apartemen berbakat dan perumahan terjangkau tipe penjatahan, dan pola pengoperasian perumahan jalur ganda yaitu "perumahan terjangkau + perumahan komersial" secara bertahap telah ditetapkan, mempercepat pembentukan model baru pengembangan real estat. di Zhengzhou.

Di bawah latar belakang pembangunan baru, pembatalan mekanisme batas harga tidak hanya kondusif untuk "destocking", tetapi juga mencerminkan kebijakan "perumahan yang baik".

Chen Wenjing menambahkan bahwa dalam dua tahun terakhir, otoritas pengatur telah berulang kali menekankan perlunya membangun “rumah yang baik” dan memerlukan dukungan kebijakan yang sesuai. Setelah batasan harga rumah baru dicabut, harga yang kembali ke pasar akan lebih kondusif bagi perusahaan untuk menciptakan produk bagus yang memenuhi kebutuhan perumahan lokal.

Masih perlu memperhatikan feedback pasar

Sistem registrasi harga untuk perumahan komersial yang baru dibangun telah diterapkan di tingkat nasional selama 15 tahun. Sistem ini memiliki inersia implementasi yang kuat dan relatif penting dalam sistem regulasi real estate transisi yang lancar ke kebijakan batas harga juga menjadi permasalahan yang perlu dieksplorasi dalam praktiknya untuk diselesaikan.

Dalam proses penyerahan harga ke pasar, pengawasan juga memegang peranan yang tidak kalah pentingnya. “Harga panduan penjualan yang relevan tetap harus dirumuskan di berbagai daerah. Baik rumah baru maupun bekas, harus ada harga jangkar.”

Wang Yeqiang mengatakan kepada China News Weekly bahwa jika pengawasan tidak dilakukan, pengembang dapat melakukan operasi ilegal, yang akan mempengaruhi penyampaian dan konfirmasi hak atas perumahan. “Kota harus memperhatikan pencegahan risiko pasar ketika menerapkan kebijakan khusus kota untuk menghindari terjadinya kerugian kepanikan pasar."

China News Weekly memperhatikan bahwa di papan pesan kepemimpinan People’s Daily Online, banyak warga menuntut kompensasi karena pemotongan harga oleh pengembang.

Menghadapi komentar dari pembeli rumah bahwa pemotongan harga oleh perusahaan perumahan telah merugikan kepentingan mereka sendiri, Distrik Nansha Kota Guangzhou mengatakan: Menurut peraturan terkait, perusahaan pengembang dapat menikmati hak penetapan harga independen berdasarkan kondisi pasar dan mengajukan pengajuan atau penyesuaian harga kepada departemen perumahan dan konstruksi; Baoding, Provinsi Hebei Pemerintah Kota menyatakan bahwa harga perumahan komersial adalah harga yang diatur pasar. Perusahaan pengembang dapat secara mandiri menentukan harga jual berdasarkan kondisi pasar serta penawaran dan permintaan rumah bernegosiasi untuk menentukan harga jual akhir setiap rumah dan memasukkannya ke dalam kontrak antara pembeli dan penjual.

Terkait hal tersebut, Wang Yuchen mengatakan berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku saat ini, perilaku penjualan pengembang adalah perilaku pasar, dan harga jual biasanya dipengaruhi oleh pasar sehingga sulit bagi pembeli rumah untuk meminta kompensasi atau kompensasi saja karena pengembang menurunkan harga setelah membeli dukungan rumah. Namun, pembeli rumah dapat memilih untuk menyelesaikan masalah tersebut dengan berkomunikasi langsung dengan pengembang dan memeriksa apakah ada persyaratan yang relevan untuk kompensasi pengurangan harga.

Dalam menghadapi perubahan baru, Wang Yeqiang percaya bahwa pencabutan batasan harga rumah baru saat ini pada dasarnya memungkinkan harga rumah kembali ke pasar. Pembeli rumah perlu melihat fluktuasi harga rumah dengan lebih rasional dan tidak mengikuti tren begitu saja. “Pembatalan kebijakan batas harga dapat menimbulkan ekspektasi penurunan harga rumah baru dan bekas dalam jangka pendek, namun dalam jangka panjang, penyesuaian berorientasi pasar akan membantu lebih menstabilkan harga rumah.”

Ketika kota-kota lapis kedua terus menaikkan batasan harga rumah baru, banyak ahli percaya bahwa kota-kota lapis pertama juga akan memilih untuk melakukan hal yang sama.

“Sebenarnya lebih penting untuk membatalkan batasan harga rumah baru di kota-kota lapis pertama, terutama untuk beberapa produk berkualitas tinggi dan premium. Jika batasan harga tidak dibatalkan, biayanya tidak bisa dijembatani. Di sisi lain. sisi , harga real estat sering berfluktuasi mengikuti pasar. Jika batas harga tidak dibatalkan, biayanya akan berkurang." Diperlukan proses penerapan penyesuaian harga yang rumit, dan pengembang real estat di kota-kota lapis pertama harus membayar biaya penyesuaian yang lebih besar. ," Li Yujia percaya.

Zhao Xiuchi mengatakan bahwa pembatalan batasan harga rumah baru adalah tren pembangunan dan aturan pasar, dan kota-kota lapis pertama tidak terkecuali dalam praktiknya. Bagaimanapun, semua kota menghadapi masalah destocking yang sama dalam hal regulasi harga.

Referensi

“Pemotongan harga yang berbahaya sudah berlalu, dan batasan harga penjualan rumah baru telah dicabut di banyak tempat”, 09-08-2024, The Paper

"Batasan harga" telah ditarik dari pasar properti di banyak tempat, dan pembeli rumah mengeluh bahwa pemotongan harga tidak ada gunanya." 12-08-2024, Jiemian News

“Dapatkah “batas harga yang terjamin” di beberapa tempat menstabilkan pasar properti? 》, 12-12-2023, Berita Bisnis Tiongkok

Penulis: Yu Shengmei

Penyunting: Yu Yuan

Laporan/Umpan Balik